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政府將不再是居住用地唯一供應者,、農村宅基地“三權分置”——全國國土資源工作會議釋放兩大信號，呼應的是推動建立多主體供應,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度，本質是在城鄉(xiāng)融合新時代,，土地資源要配置更公平,、利用更有效、住有所居更周到,。
對農民更公平：無法再拖延的行動
對需求方而言,，貨比三家最好。單一供應主體,，不如多主體公平,。改變政府作為居住用地唯一供應者，就是這個理兒,。
實事求是地說,，政府作為居住用地唯一供應者，可以集中力量辦大事,，我國經濟突飛猛進,，政府主導土地供應功不可沒。
“改革開放以來,，我國發(fā)揮土地制度特有優(yōu)勢,，有力推動了工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化進程?！眹临Y源部部長姜大明說,，但土地增值收益用于“三農”不足，建設用地指標安排重城輕鄉(xiāng)問題很突出,。
農村土地城鎮(zhèn)化,，只有政府征地“華山一條路”，農地轉為建設用地的差價主要由各級政府支配,。據國務院發(fā)展研究中心農村部計算,，這一差價約在30萬億元左右，其中僅二三成用于“三農”,。城鎮(zhèn)化中的土地增值收益,，“取之于鄉(xiāng)、用之于城”,。
“現在已經到了將土地增值收益,、資源配置更多投向‘三農’的時候了?！苯竺髡f,，必須堅決破除土地收益用于‘三農’的制度障礙，切實解決鄉(xiāng)村建設發(fā)展的用地制約,。
土地征收制度在保障我國工業(yè)化,、城鎮(zhèn)化對建設用地的需求方面作出了歷史性貢獻?！暗趯嵺`中也暴露出一系列突出問題,。這既與現行法律法規(guī)執(zhí)行不到位有關，也與征地范圍過寬,、征地補償標準偏低,、安置方式單一、社會保障不足等有關,。征地引發(fā)的問題,，核心是利益，根子在制度,，出路在改革,。”姜大明說,。
近日全國人大常委會通過授權，同意“三塊地”改革試點延期一年,，分兩步把試點內容拓展到全面覆蓋,、統(tǒng)籌推進、深度融合的新階段。統(tǒng)籌農村集體經營性建設用地入市盤活利用閑置農房和宅基地,，統(tǒng)籌縮小征地范圍與農村集體經營性建設用地入市,。
“三權分置”將使天量閑置宅基地和農房得以盤活，“農地入市”來源充實,，政府征地將有替代選項,。意義怎么說都不為過。
江西省余江縣副縣長蔡國華用盤活,、賦權,、用活來總結“三塊地”改革試點，就是農民能夠“有地賣”“可以賣”“賣的好”,?！巴ㄟ^開展房地一體的不動產登記，有效保障了農民合法宅基地權益,。對一戶多宅和超面積實現有償使用,，實行宅基地在全縣范圍流轉、出租,，開展農房抵押貸款等,，增加了農民財產性收入，提升了宅基地資產價值,。目前開展農房抵押貸款29戶,，發(fā)放貸款277萬元?！?/p>
農村集體土地所有權與國有土地所有權地位不對等,、集體建設用地產權不明晰、權能不完整,、實現方式單一等問題已經成為統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展的制度性障礙,，非破除不可。國土資源部確定,，到2020年,，城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場基本建立，兼顧國家,、集體,、個人的資源收益分配機制基本形成，土地增值收益投向“三農”力度明顯加大,，區(qū)域城鄉(xiāng)資源要素配置更加公平,。
珍愛這土地：效率的“倒逼”
人是活的，地是死的,，空心村大量存在,，宅基地及農房閑置以天量計,，卻無法變現……這既不公平，也沒有效率,，在人多地少國情下,，更難以為繼。同時隨著我國產業(yè)轉型升級,，加快“去產能”,，粗放型擴張之下的城市，閑置用地存量驚人,。
為此,，國家實施建設用地總量和強度雙控行動?！笆濉睍r期,，全國單位國內生產總值建設用地下降24.2%，單位固定資產投資建設用地下降58.4%,。
今后只有從緊,，不可放松。國土資源部確定,，到2020年城鄉(xiāng)人均建設用地面積持續(xù)下降,，單位生產總值建設用地使用面積比2016年下降20%。國土資源部,、農業(yè)部已在全國劃定永久基本農田15.5億畝,，城市周邊永久基本農田保護比例由45%上升到65%，與生態(tài)保護紅線,，城市開發(fā)邊界共同構成城市生態(tài)保護屏障,。
用姜大明的話來說，這不是“紅飄帶”,，而是紅色高壓線,。城市“攤大餅”已不可能，大規(guī)模征地時代一去不復返,。面向存量的多主體供地,，是“倒逼”出來的。
“浙江目前的短板在農村,，而村莊建設的無序在于農房建設的無序,，農村宅基地普遍存在著管地不管天、管批不管建,、管增不管減的問題,，杭州農村人口在不斷下降，而新增建設用地卻在不斷增加,，原因就在于宅基地所有權沒有行使好,。宅基地獲得者在城市買了房,，農村宅基地卻沒有退出，宅基地的繼承權沒有明確,，亟須進行規(guī)范。同時要放活使用權,，對宅基地進行減量化,、有序管理?！闭憬『贾菔袊临Y源局局長謝建華說,。
“目前城市住房用地供應單一，主要是公開招拍掛出讓,。下一步,，要探索多種方式供應，如協議出讓,、行政劃撥等,，而核心則是要厘清分類，依據保障類,、市場類,、常租型進行供應，要探索住宅多結構形式供應,。而非房地產企業(yè)依法取得使用權的土地作為住宅用地的辦法,，將能夠提供更多租賃住房給買不起房子的人居住?！敝x建華說,。
姜大明說：“一方面，經過長期大規(guī)模,、高強度開發(fā),，我國資源環(huán)境約束日益加劇，一些地方資源環(huán)境承載力達到甚至超過極限,，依賴增加資源投入保障發(fā)展已經難以為繼,，提升資源供給質量勢在必行;另一方面，長期外延擴張和粗放利用積累了龐大存量資源,，盤活利用潛力很大,，近年來各地創(chuàng)造了不少有益經驗，實踐證明,，更多依靠提升資源利用效率促進高質量發(fā)展切實可行,。”
租購并舉：租對購的影響間接,、長遠
多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉“三位一體”。土地制度改革最后要落到住房制度上,，這是廣大市民關心的,。
剛剛作別的2017年，被稱為“租賃元年”,。這一年,，國家層面上支持租房市場的政策持續(xù)出爐，各路資本搶灘長租公寓市場,，集體土地建租賃房試點在人口凈流入大中城市鋪開,。
在“房住不炒”原則下，我國住房政策新改變,，關鍵是供地政策與供地方式改革,，直接指向精準：主要圍繞租賃房用地保障做文章，辦法包括盤活城區(qū)存量土地,，增加租賃住房用地供應;允許將商業(yè)用房等按規(guī)定改建為租賃住房,，土地使用年限和容積率不變在新建商品住房項目中配建租賃住房;在超大城市、特大城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點,。
“這些政策能否解決租賃住房的土地供應,，實質上取決于土地制度改革的進展?！敝袊嗣翊髮W經濟學院教授劉守英說,，首先，要堵住住房資產價格過快上漲和泡沫化通道,，從根源上防范住房成為投資甚至投機品,。堵住政府以地生財和以地融資，調整建設用地結構,，增加住宅用地供應與有效的住房供給,。其次，要在住房的居住屬性和投資屬性之間建立防火墻,。再次,，通過“三個允許”多途徑、多主體解決住房保障,。允許城市規(guī)劃區(qū)內的集體建設用地入市建設和提供租賃房,，但不得蓋商品房出售;允許將各類主體利用存量用地和舊廠房、舊物業(yè)在符合規(guī)劃審批條件的前提下改造成租賃房;允許通過住房合作社蓋房解決居住,，享有共有產權,。最后，將居住權平等納入破除城鄉(xiāng)二元制度改革框架。
他說,，租賃住房的供給增加和質量提升,，可以緩解租賃房市場與商品房市場的同步振蕩。但同時也要防止對這一轉向的片面理解和誤導：“今后沒有商品房了,，主要靠租賃房了,。”正確的觀點是,，今后解決“住有所居”主要是三個途徑：市場化的商品住房,，政策性的保障性住房，租賃住房,。租賃住房成為解決難以靠市場買房解決居住問題群體的重要途徑?！吧虾Υ说谋硎龇浅Ｇ宄?，即商品住房供應穩(wěn)中有升，保障性住房確保供應,，租賃住房供應大幅增加;在十三五期間租賃住房供應套數占新增市場化住房總套數的60%以上,。”
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“下鄉(xiāng)資本”跑馬圈地“爛尾”頻出
工商資本進入鄉(xiāng)村，大多是看到了國家農業(yè)政策的利好,，一旦事與愿違,，就容易打“退堂鼓”，一走了之,。
·“控制權困局”：民企的“阿喀琉斯之踵”
