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　　■“房子是用來住的,，不是用來炒的”系列報道之三

　　中國人民銀行日前表態(tài)稱,，下一階段，要貫徹中央經(jīng)濟工作會議精神,，落實好各項制度和機制建設(shè),，宏觀上管住貨幣,，微觀上支持合理自主購房貸款，嚴格限制信貸流向投資投機性購房,。

　　多管齊下的監(jiān)管效果正在逐漸顯現(xiàn),。原本是中性詞的“金融杠桿”，在這一輪樓市熱潮中,，被投機客利用,，通過多個渠道、多種方式進行“加杠桿”投機性購房,，蘊藏了巨大風險,。房子在這一過程中也逐漸遠離了“給人住”的屬性。

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　　近期主要金融機構(gòu)陸續(xù)收縮房貸規(guī)模,。業(yè)內(nèi)人士稱,，與房貸利率調(diào)整相比，房貸規(guī)模的嚴控將更大程度地提升炒房者的成本,。未來監(jiān)管政策將會逐步發(fā)揮,，在2017年，資金大量進入房地產(chǎn)市場的趨勢有望得到明顯改觀,。

　　個人房貸增速減緩

　　與其他資金來源相比,，銀行信貸資金因“成本最低、期限最長”的特點,，此前一直是購房“加杠桿”的主力,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，2016年樓市的爆發(fā)與天量信貸有非常明顯的關(guān)系,。根據(jù)央行公布的數(shù)據(jù),，2016年全年全國人民幣貸款增加12.65萬億元，其中,，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款增加5.68萬億元,，占比達到45%。與此同時,，國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，2016年全國房屋銷售金額為11.76萬億元人民幣，照此計算,，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門中長期貸款占房地產(chǎn)銷售的比例為48.30%,。

　　無論是45%還是48.30%，在歷史上都處于較高水平。

　　“銀行資金是最便宜的,，如果可能,，我一定會想盡一切辦法從銀行多貸款?！?0后北京小伙鄭南（化名）對《經(jīng)濟參考報》記者說,。

　　鄭南是活躍在北京市朝陽區(qū)的一個“小房蟲”，職業(yè)“倒房”已近10個年頭,。2009年,，北京樓市在奧運年的低谷之后迎來了一波反彈，他也在這波反彈中淘到了自己真正意義上的第一桶金,?！爱敃r可以說身無分文，但我就是覺得北京的房價一定會大漲,，于是就借了25萬元高利貸,，付了兩套房的首付。那兩套房都在三環(huán)附近,，每套55萬元左右,，首付不到10萬元，也就大約三個月左右,，我出手后每套就賺了大約20萬元,。不到半年時間，我就把所有的高利貸都還清了,?！彼f。

　　鄭南告訴記者,，那是他第一次借高利貸的錢來炒房,，也是唯一一次。直到現(xiàn)在,，他所有炒房的資金除了自有資金之外,，均是來自于銀行貸款。

　　“北京的政策是限購又限貸,，但是有一些小銀行的房貸政策相對寬松靈活,，我還是會想法從銀行多貸點款,?！彼硎荆约狠^常使用的方式是“高評高貸”,，即想辦法把二手房屋的評估價做高,，因為銀行貸款的依據(jù)是評估價，通過這種方式就能從銀行多貸款。他坦言,，這種“高評高貸”也面臨著要多繳不少稅款的風險,，但是只要在一定承受范圍內(nèi)，他一定要多利用銀行的資金,。

　　過去一輪住房按揭貸款的快增無疑助推了樓市成交的活躍度,，但從銀行的角度看，又有其內(nèi)在邏輯,。一位國有大行北京某支行主管房貸業(yè)務的負責人對《經(jīng)濟參考報》記者說,，大部分銀行已經(jīng)意識到，與對公貸款尤其是一些中小企業(yè)貸款相比,，住房按揭貸款是最為安全和穩(wěn)妥的貸款種類,。“至少有房子押在銀行手里,?！痹撠撠熑吮硎尽?/p>

　　隨著政策收緊,，目前個人房貸增速已開始放緩,。據(jù)央行《2016年四季度金融機構(gòu)貸款投向統(tǒng)計報告》，2016年12月末,，個人購房貸款余額19.14萬億元,，同比增長35%，增速比上月末低0.1個百分點,；全年增加4.96萬億元,，同比多增2.31萬億元。此外,，　央行數(shù)據(jù)顯示,，雖然今年1月的住戶部門中長期貸款新增規(guī)模仍較高，但1月住戶部門中長期貸款增加額占人民幣貸款增加額的比例為31%,，占比較去年全年降低了14%,。

　　有資金“隱而不秘”變相入市

　　在住房按揭貸款之外，銀行資金還通過多個“隱而不秘”渠道流入樓市,，這部分資金量雖無法統(tǒng)計,，但也在很大程度上推高了購房者杠桿。

　　據(jù)鄭南介紹,，目前他正在“倒賣”的房產(chǎn)有三套,，分別在他和他家人的名下，他也在三個銀行有貸款,，總額接近1000萬元,。他剛剛辦下來的一筆200萬元的貸款就并非自住房按揭貸款,，而是某股份制銀行的消費類貸款。

　　“這個貸款就是今年1月剛辦下來的,，我拿現(xiàn)在自住的房子做抵押,，從銀行貸了200萬元?！彼毖?，雖然貸款的種類是消費貸，但實際上他就是拿了這筆錢去購房,。而據(jù)他所說,，該貸款與市場上一般的消費貸款還有所不同，引入了信托機構(gòu)的參與,，并且貸款期限長達25年,。“這個貸款除了利率比住房按揭貸款高以外,，對我而言和房貸并無兩樣,。我完全可以長時間使用這筆資金?！彼f,。

　　據(jù)了解，一般銀行超過50萬元額度的消費貸款都需要進行受托支付,，所謂受托支付,，就是指貸款人根據(jù)借款人的提款申請和支付委托，將貸款資金支付給符合合同約定用途的借款人交易對象,，目的就是為了降低貸款被挪用的風險,。銀監(jiān)會2013年曾下發(fā)文件，明確消費信貸不能用于購房,。但在實際操作中,，相關(guān)底線并非不能被變相突破。

　　“我就找了一個朋友的公司,，做了一個購買工藝品的合同,，等到銀行的錢打到我朋友公司的賬戶之后，我直接套現(xiàn)取出來就行了,。這樣做的難度并不大,。”鄭南說,。

　　實際上,，在樓市火爆的時候，銀行資金通過“消費貸”的形式流入樓市并不鮮見,，甚至有些方式還成為一些購房者的經(jīng)驗之談,。在銀行工作的小王也對記者說，他之前為了湊齊購房首付款,，也曾找同事做擔保人,，從自己所在的銀行貸了100萬元消費貸，期限長達十年,?！拔耶敃r就做了一個購買紅木的合同?！彼麑τ浾哒f,，實際上，“騙”銀行消費貸的方式大多通過偽造紅木合同或珠寶合同來實現(xiàn),，而市場上也存在不少專門從事這一業(yè)務的公司,，只要花一些錢，所有都能搞定,。

　　50萬元以上的消費貸還需受托支付,，而50萬元以下的銀行信用貸款無需抵押擔保，一旦授信成功,，即可直接打入客戶賬戶,，“操作”起來更為便利?！半m然30萬,、50萬元的單筆貸款金額不大，但是可以從多個銀行同時申請貸款,，這加起來可就多了,。一般銀行共用的個人征信數(shù)據(jù)庫是一個月一更新，且只有在提款成功后才會更新系統(tǒng)記錄,。你在同一個月去申請貸款,，但都不在當月提款，征信系統(tǒng)就不會顯示你在別的銀行已經(jīng)貸款,，這樣就完全能實現(xiàn)從多個銀行貸到多筆貸款,。”小王說,，他身邊有朋友就曾經(jīng)這么操作過,。

　　小王還對《經(jīng)濟參考報》記者透露，在房價快速上漲的背景下,，一些銀行還針對中小企業(yè)主推出了房屋“二抵”經(jīng)營性貸款,。“比如,，房屋原先抵押貸款時的評估值是500萬元,，現(xiàn)在房屋的市場價漲到了1000萬元,，銀行可以根據(jù)增值情況再次發(fā)放貸款。雖然,，監(jiān)管明令規(guī)定抵押貸款是不能用于購房或炒股的,，但是實際上中小企業(yè)主拿到這筆資金后究竟用在了何處，很難監(jiān)測,?！彼f。

　　一方面,，銀行對于貸款的實際流向監(jiān)測確實存在一定難度,，另一方面，有時候銀行對于這種“挪用”貸款用于購房的行為并非沒有察覺,，只是“睜一只眼閉一只眼”,。“去年9月底,，我在順義那邊看中了一套新房,，但是當時首付款有點湊不齊，開發(fā)商的銷售人員就直接給了兩個銀行的客戶經(jīng)理的電話,。后來,，我給其中一個客戶經(jīng)理打電話，他先問我是哪個開發(fā)商推薦的,，后來就直接給我推薦了一個大額信用卡的貸款產(chǎn)品,，貸款上限能達到30萬元?！眮碜员本┑挠谂空f,，該客戶經(jīng)理還專門和她說，在填寫貸款用途時是不能說是用于購房的,。

　　部分場外配資由明轉(zhuǎn)暗

　　在樓市火爆的2016年,，除了銀行信貸以各種渠道大量入市之外，“首付貸”等場外配資產(chǎn)品也成為助推樓市杠桿的重要力量,。

　　場外配資產(chǎn)品相較銀行資金來說要“貴”不少,，但有不少購房者或炒房者仍然愿意使用這些期限短、高成本資金,，來達到盡快入場或是博取高額利潤的目的,。

　　監(jiān)管層在去年就已關(guān)注到這類場外配資產(chǎn)品的風險，因此很多互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的“首付貸”類產(chǎn)品已經(jīng)在市場上銷聲匿跡,，很多平臺也就此轉(zhuǎn)型,。不過，記者近日采訪發(fā)現(xiàn),，這場場外配資的游戲并未徹底結(jié)束,。

　　《經(jīng)濟參考報》記者日前以客戶身份向一家中介機構(gòu)的工作人員詢問,，“如果湊不齊銀行首付款怎么辦”，該工作人員表明可以幫忙想解決方案,。他告訴記者,，如果金額在30萬元之下，可以通過其介紹的銀行申請個人信用貸款,，如果需要更多的金額，則可向他們合作的第三方互金平臺借款,，但需提供抵押物和明確的還款途徑,。他表示，借款利率根據(jù)客戶資質(zhì)不同而不同,，大約在每個月1.7%至2.4%的水平,，且借款期限在半年之內(nèi)。

　　“有些人金融意識比較強,，也敢玩,、敢賭，甚至有人三成的首付都是月息3%的借款,，我們把這些人稱為瘋魔派,。有時候賺的最多的是這幫人，但輸?shù)淖顟K也可能是他們,?！币晃痪W(wǎng)貸平臺人士感嘆稱，這類杠桿資金的風險比起一般的銀行貸款要高得多,。

　　防風險降杠桿政策出鞘

　　高企的購房杠桿風險已經(jīng)引發(fā)監(jiān)管層的重視,。在房地產(chǎn)調(diào)控的大背景下，監(jiān)管層房地產(chǎn)金融政策也凸顯了“降杠桿”和“防風險”的特點,。

　　中國人民銀行副行長潘功勝日前強調(diào),，要繼續(xù)完善差別化住房信貸政策，加強房地產(chǎn)金融宏觀審慎管理,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

　　近期主要金融機構(gòu)開始陸續(xù)收縮房貸規(guī)模。春節(jié)過后,，北京地區(qū)大部分銀行的房貸優(yōu)惠政策已經(jīng)有所調(diào)整,，國內(nèi)銀行的首套住房貸款優(yōu)惠利率基本上已從原來的8.5折到8.8折調(diào)整至9折，部分外資銀行針對資質(zhì)較好的客戶利率還能到8.7折,。有些銀行在節(jié)后也告知客戶“房貸額度很緊張,，新客戶申請房貸有難度”。

　　浙商銀行經(jīng)濟分析師楊躍稱,，現(xiàn)行房地產(chǎn)相關(guān)政策方向正確,，有利于降低房子的金融屬性,，中長期看效果將會更為明顯。在中國房屋具備商品和金融兩大屬性,，過于側(cè)重后者容易本末倒置,，形成資產(chǎn)泡沫?；诮鹑趯傩缘耐顿Y獲利存在兩個主要途徑,，一是基于上漲預期的時間錯配，即通過上漲期持有獲得交易回報,；二是基于正向放大效應的杠桿錯配,，即通過首付款帶來的以小博大效應擴大本金回報率。目前這兩個維度的傳導機制都得到有效控制,，住房金融屬性得到有效弱化：一方面,，“房子是給人住的”這一精神，到中央經(jīng)濟工作會議對促進房地產(chǎn)健康發(fā)展的一系列舉措,，各地市因地制宜的調(diào)控政策陸續(xù)出臺,，房子只漲不跌的預期正在被改變，通過時間錯配獲利的成本不斷增加,。另一方面,，金融監(jiān)管部門對住房按揭貸款的發(fā)放條件、首付比例做了嚴格要求,，各地金融機構(gòu)的執(zhí)行力度也非常大,。對擁有多套住房試圖投機的購房者而言，通過杠桿錯配獲利的難度和成本都有明顯增大,。