編者按：
始于今年9月30日的樓市調控新政正在如火如荼地進行中，迄今已滿兩月,。從限購限貸,，到嚴控地王，再到打擊開發(fā)商和中介的違規(guī)行為,，重新收緊的調控政策讓樓市迅速降溫,。但上有政策，下有對策,，調控后仍有多地房企和中介機構“頂風作案”,。歷經數輪調控，房地產市場仍高燒難退,，為找到癥結所在,，為建立樓市調控長效機制破題，本報于今明兩日推出“樓市調控觀察”（上下篇）,，敬請讀者關注,。
11月29日，上海,、天津再度出臺“升級版”調控政策,，房地產市場調控有進一步趨嚴之勢。據《經濟參考報》記者不完全統(tǒng)計,，在目前出臺調控政策的城市中,，有15個城市特別強調了規(guī)范市場秩序，尤其是對開發(fā)商捂盤惜售,、哄抬房價,、提前認籌等行為進行整治，但仍有一些城市在執(zhí)行調控政策過程中被個別開發(fā)商鉆了空子,，虛假宣傳,、欺詐銷售、定價混亂等問題依然存在,，政策亟待打補丁,。與此同時，雖然相關部門三令五申,，但部分房產中介依然“頂風作案”,，獨家房源,、首付貸等違規(guī)行為“卷土重來”。
房企銷售亂象頻仍
在各地調控新政中,，絕大多數地區(qū)都強調“嚴肅查處房地產市場違法違規(guī)行為”,。連日來在各地密集的查處風暴之下，各地市場秩序得到明顯規(guī)范,。不過,，仍有一些房企在“頂風作案”。
——虛假宣傳,、欺詐銷售,。記者調查發(fā)現，多數城市在規(guī)范市場的新政中并未對虛假宣傳,、欺詐銷售等行為作出規(guī)定,。這在一定程度上也讓部分開發(fā)商抓住營銷“有利時機”欺瞞購房者，頻頻越過紅線違規(guī)銷售,。
在房價上漲熱點城市之一的青島市，目前暫未出臺約束房企銷售管理的升級措施,。記者在國慶節(jié)期間調查發(fā)現,，位于青島市市北區(qū)的“大成公館”，其開發(fā)商百洋美華置業(yè)竟在未獲得政府相關部門審批的情況下先斬后奏,，在本應是小區(qū)配套商業(yè)網點中,，違規(guī)建起母嬰專護中心和養(yǎng)老院。而其銷售樓書中卻顯示,，該項目商業(yè)配套將涵蓋“餐飲,、超市、酒店,、辦公,、銀行等各種業(yè)態(tài)”，將成為“綜合性商業(yè)服務區(qū)”,。對此,，該小區(qū)超過六成業(yè)主聯合簽名反對開發(fā)商的欺詐銷售和虛假宣傳行為。
記者調查發(fā)現,，開發(fā)商之所以能夠“理直氣壯”地違規(guī),，與地方政府相關部門的不作為甚至“默許”有直接關系。如雖然青島市市北區(qū)衛(wèi)計局和青島市市北區(qū)民政局均明確表示,，大成公館的醫(yī)院和養(yǎng)老院均未獲得批準,；青島市規(guī)劃局市北分局也回復稱，“根據土地使用性質,，規(guī)劃局僅允許社區(qū)網點規(guī)劃作為商服用途,，只適用于社區(qū)配套商業(yè),。百洋美華置業(yè)涉嫌違規(guī)?！钡烤褂烧l來管,，各部門之間卻互相推諉。
——定價混亂,。記者走訪多地多處新盤售樓處,，發(fā)現都沒有找到相關價格公示，所有報價都是銷售人員口頭報價,。一些置業(yè)顧問不會明確告知樓盤價格,，只是有個意向區(qū)間。
記者連續(xù)走訪福州多家新盤售樓處,，發(fā)現無證賣房現象仍然存在,。在陽光城檀悅樓盤，一位職業(yè)顧問告訴記者,，樓盤一共10棟樓,，分5期開發(fā)。記者在售樓大廳并沒有看到二期的房價公示,，預售許可證也只有一期的房源,。在首開融僑尚東區(qū)樓盤，一位置業(yè)顧問說,，預約要交10萬訂金,。雖然還沒有拿到預售證，目前400多套房源八成都已經交了定金了,。
記者從福州市房管部門了解到,，福州市房管局近期檢查了福州67個在售樓盤，發(fā)現多個項目存在未現場公布房源真實銷售狀況等問題,。其中,，未在售樓大廳顯著位置公示“五證一書”、一房一價和房源真實銷售狀況表的有39家,；在售樓部進行房價預期上漲廣告宣傳的有25家,；未取得預售許可證，存在違規(guī)蓄客收費嫌疑的有4家,。目前違規(guī)企業(yè)已被要求整改,。記者走訪發(fā)現，上述樓盤也已經整改,。
——非限購區(qū)域游離在調控政策之外,，房價仍存上漲壓力。此次調控中,，一些地方實行區(qū)域性限購政策,，但一些非限購區(qū)域和限購區(qū)域已成一體,，房價相差不大。非限購區(qū)域出現漲價現象,，從而給購房者造成長期看漲心理,，造成恐慌情緒。
中介違規(guī)“卷土重來”
在多地有關部門開始整治房產中介亂象,，并公布“黑名單”的同時,，一些違規(guī)行為竟“卷土重來”。記者近期在多地走訪發(fā)現,，一些房產中介存在假托“獨家房源”炒高房價,、“首付貸”、誘導抬高報價等亂象,。
記者近期在合肥發(fā)現,，部分中介機構仍可辦理所謂“獨家房源”，即中介機構通過協議,、保證金獨家代理房東某套房屋,，并承諾以高出房東掛牌價的價格賣出，成交價高出原掛牌價部分與房東“對半分”或按約定比例分配,。在位于合肥市經開區(qū)的某房產中介門店,，銷售人員向記者強烈建議將房子“簽獨家”?！昂灹霜毤乙院?，我們馬上付你保證金,，保證三個月內賣出去,，賣不出去保證金都不用退?！?/p>
記者在天津西青區(qū)某房產中介門店了解到,，“930新政”當晚，該中介即聯合有關房地產開發(fā)公司,，針對一手新住宅推出“購房分期付款服務”：即購房者購買新開樓盤,，交付10%-20%首付即可辦理過戶手續(xù)，剩余房款可分期支付給房地產商,，支付周期可達半年,，期間零利率零手續(xù)費。中介人員表示,，中介機構利用客戶資源,，給房地產開發(fā)商做推廣，收取一定廣告費用,?！罢f白了就是房地產開發(fā)商著急賣房,，自己扮演放貸角色，希望繞過限購限貸政策,?！?/p>
在合肥，仍有部分中介通過公司墊資,、評估抵押等各種渠道,，為客戶提供協調“首付貸”服務。在一家房產公司中介機構,，一位張姓經理表示,，如果首付比例不夠的話，不管是首套房還是二套房,，中介和合作機構都可以幫客戶想辦法,。“如果首套房首付不夠,，可以找我們合作的小額貸款公司,，根據客戶提供的汽車行駛證、信用卡還款記錄等證明發(fā)放貸款,，利息最低4分起,，上不封頂?！彼硎?，隨著房價走高，通過墊資買房子的人很多,，“有的房子甚至100%都是貸款”,。
“不少急于出手的業(yè)主考慮降價賣房，但受到中介經紀人阻攔,?！痹诒本┎焦ぷ鞯内w女士說，她打算換置自己位于昌平水屯的房子,，這套80平方米左右的房子在國慶節(jié)前夕成交價在200萬左右,，中介經紀人卻讓把掛牌價定在240萬?！巴ㄟ^這次賣房我才知道,，中介通過掛牌制造價格上漲氣氛，房價都是這么炒起來的,?！壁w女士說。
從制度上斬斷違規(guī)利益鏈
針對房企違規(guī)銷售亂象,，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進表示,，可以通過實施黑名單制度并加以懲戒,，以此震懾市場、規(guī)范企業(yè)行為,，確保調控效果“不打折”,。
對于捂盤惜售行為，目前雖然有所規(guī)范,，但是公眾普遍擔憂,，一旦查處變得寬松，這一違規(guī)行為還會卷土重來,。嚴躍進說：“在政策上應明確,，不準調高已領取預售證樓盤的備案價格。要制定備案價格審批調整的規(guī)范政策文件,，把備案價格上調依據與審批流程公開透明化,，消除權力尋租空間，從制度上斬斷違規(guī)行為的利益鏈,?！?/p>
同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉建議，政府應考慮將定金合同網上備案,，規(guī)定定金合同到預售合同的完成時間,，保障銷售的真實性與及時性，消除信息不對稱和暗箱操作,，從而避免開發(fā)商以不需要網簽的虛假定金合同作為出售的依據,，暗箱操作來逃避捂盤惜售的監(jiān)管。
針對中介亂象,，不少專家建議,，夯實中介行業(yè)制度建設，加強規(guī)范管理水平,。
一是加強對房產中介違法行為的執(zhí)法力度,。不少法律界專家認為,，“黑名單”等制度的實施,，關鍵在于違法必究，執(zhí)法必嚴,，要形成長效機制,，強化房產中介行業(yè)的退出機制。
二是推進房產中介的立法進程,。北京市房地產中介協會會長,、中原集團首席運營官李文杰表示，目前,，我國包括新房和二手房在內的從事銷售經紀業(yè)務的中介人員超過100萬,，盡管相關部門已出臺意見,，但仍難達到法律規(guī)范的效力等級、監(jiān)管效果,，可參照保險行業(yè)發(fā)展管理,，把中介行業(yè)立法提上日程。
三是探索搭建官方房地產交易信息平臺,。以上海為例,，利用上海房地產交易中心的存量房交易服務平臺，消費者可以全程完成從交易信息上網掛牌到產權,、資金交割的所有手續(xù),，可利用平臺提供的監(jiān)控系統(tǒng)來規(guī)避房地產交割風險，還可即時跟蹤交易狀態(tài),。但目前這一平臺仍存在消費者知曉率相對較低等問題,。
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