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　　■樓市后調(diào)控時(shí)代·博弈

　　在不斷“加碼”的樓市調(diào)控下，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”,，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯,，一些城市“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房價(jià),。《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn),，除了一二線城市土地資源始終受追捧,，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點(diǎn)。

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，盡管房地產(chǎn)市場已經(jīng)明顯降溫,，但房企因?yàn)?016年銷售樂觀，補(bǔ)庫存積極性依然非常高,，對熱點(diǎn)城市熱門地塊拼搶依然積極,。業(yè)內(nèi)專家建議，房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重,，不僅抬高周邊房價(jià),，還將影響人們預(yù)期，加大調(diào)控壓力,，相關(guān)部門宜未雨綢繆,。

　　開發(fā)商依然在“搶地”

　　“地方政府探索抑制地價(jià)的方法，而開發(fā)商依然在‘搶地’,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧,。

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　　6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來2017年第三次公開出讓活動,，活動涉及六宗住宅用地,，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國內(nèi)知名房企碧桂園,、保利,、萬科和石家莊本土天山,、潤江等25家房企參與此次競拍，最終由四家房企以總價(jià)42.33億元成功競得,，其中樓面價(jià)最高達(dá)20923元/平方米,，為近年石家莊“地王”。

　　值得注意的是,，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價(jià)8402元/平方米,，而去年11月正定新區(qū)樓面價(jià)僅為2549元/平方米，本次土拍天山地產(chǎn)競得的［2016］008號地樓面價(jià)高達(dá)20923元/平方米,，創(chuàng)下石家莊樓面價(jià)新高,。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn)，為控制地價(jià),，防止“地王”涌現(xiàn),，各熱點(diǎn)城市采用“競自持、競配建,、競房價(jià)”,，甚至搖號等方式，以期達(dá)到限制地價(jià)效果,。北京在去年9月底出臺新政嚴(yán)控地價(jià),，杭州等熱點(diǎn)城市限定土拍溢價(jià)率，廣州,、佛山,、南寧、福州等城市則提出“限地價(jià)＋競配建”的方式,，抑制新“地王”,。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中，也是首次采用“限地價(jià),、競配建人才安置房”規(guī)則,。

　　但多種調(diào)控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情。如4月底,，杭州調(diào)整土拍競價(jià)規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”,，或須現(xiàn)房銷售，或須自持面積,，或須配建保障房,。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，雖然實(shí)施了“限地價(jià),、競配建”的土地出讓方式,，但熱點(diǎn)城市仍拍出高價(jià)地并不意外。

　　河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，北京調(diào)控收緊,，價(jià)格絕對值相對較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購房的重要戰(zhàn)場,，導(dǎo)致市場供需結(jié)構(gòu)緊張，這也是過去一年河北多地房價(jià)上漲一倍多的主要原因,。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”,，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素,。

　　同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認(rèn)為,，土地拍賣熔斷機(jī)制有利于抑制激進(jìn)開發(fā)商的非理性拿地，設(shè)置最高限價(jià)可以避免地價(jià)過快上漲,。但限地價(jià)降不了房價(jià),，因?yàn)閷τ诜科髞碇v，其實(shí)際土地成本并沒有降低,，并不能起到遏制房價(jià)過快上漲或降房價(jià)的作用,，反而會進(jìn)一步推升未來住房的價(jià)格。

　　“有了地就有未來”

　　“對開發(fā)商來說,，最重要的就是拿地,，尤其是在熱門城市，有了地就有未來,，拿了高價(jià)地可能會死,，但沒有地一定會死，歸根到底還是市場的預(yù)期,?！币晃婚_發(fā)商表示。

　　從限購,、限貸到限價(jià),、限售、限商,，本輪調(diào)控步入“五限”時(shí)代,。張大偉分析認(rèn)為，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊,，針對土地價(jià)格的調(diào)控也層出不窮,，限價(jià)、增加持有等政策非常多,，抑制了土地市場的溢價(jià)率,，但房企因?yàn)?016年銷售樂觀，補(bǔ)庫存積極性依然非常高,，因此即便調(diào)控不斷加劇,，房企對部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊的拼搶依然明顯。

　　有開發(fā)商表示,，熱門城市土地供應(yīng)有限,，高價(jià)拿地雖然難受，但這么多年來,，很多高價(jià)拿地的企業(yè)并沒死,，這就使得開發(fā)商寧可冒風(fēng)險(xiǎn)也不愿意餓死，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”,。

　　同時(shí)“規(guī)?！苯o房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低。規(guī)模越大,，評級越高,，發(fā)債利率也越低。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5％,，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上,，沒有規(guī)模的中小房企很難生存。

　　時(shí)代地產(chǎn)總裁助理康峰預(yù)計(jì)：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地,，市場是‘大魚吃小魚’,。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè),?！?/p>

　　碧桂園、綠城,、越秀等大中房企認(rèn)為,，政府“限地價(jià)”期間正是拿地好時(shí)機(jī)。值得注意的是,，碧桂園已連續(xù)五個(gè)月拿地金額超過百億元,，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個(gè)月拿地超過百億元。

　　老“地王”項(xiàng)目陷兩難

　　記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn),，在“限價(jià)”等最嚴(yán)樓市調(diào)控環(huán)境下,，一些往年“地王”項(xiàng)目正在遭遇入市難：一些繃不住的，以最高限價(jià)入市,；一些開發(fā)商能繃住的,，則持觀望態(tài)度，賭政策松綁的時(shí)刻,。

　　在上海,，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價(jià)拿下全國單價(jià)“地王”——中興地塊。此后,，為降低風(fēng)險(xiǎn),，融信將項(xiàng)目一半股權(quán)賣給萬科合作開發(fā),。融信中國負(fù)責(zé)人告訴記者：“計(jì)劃最早在2018年上半年，視市場環(huán)境決定是否入市,?！?/p>

　　一些城市對新建商品住宅給出最高限價(jià)，如南京最高限價(jià)不能超過4.5萬元,。有關(guān)部門的一位工作人員告訴記者,，一些實(shí)力較強(qiáng)、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度,，一些挺不住的企業(yè),，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在廣州采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn),，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價(jià)地塊,，其中有四幅單價(jià)超過了當(dāng)時(shí)周邊房價(jià)。在這10個(gè)項(xiàng)目中,，只有“保利紅館”和“保利學(xué)府”實(shí)現(xiàn)盈利,，有的項(xiàng)目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本。樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元／平方米的2013年廣州單價(jià)“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息,。

　　在其他城市,，目前高價(jià)地項(xiàng)目的銷售情況也不樂觀。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價(jià)1.2萬元,，但預(yù)售證只批1.6萬元/平方米,，而附近的二手房都賣1.8萬元了?！?/p>

　　拿下合肥總價(jià)“地王”的文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華亦表示,，限價(jià)客觀上使“地王”項(xiàng)目難以入市?！拔覀儸F(xiàn)在的應(yīng)對策略只能是控制推盤節(jié)奏,，‘地王’項(xiàng)目計(jì)劃在三年左右開發(fā)完?！?/p>

　　高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重

　　當(dāng)前,，樓市調(diào)控政策不斷收緊，開發(fā)商拿地賭未來,、賭政策周期,，尤其是拿下的“高價(jià)地”存在不小風(fēng)險(xiǎn)。

　　業(yè)內(nèi)專家表示,，這種以“高總價(jià),、高單價(jià)、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目,，對周邊房價(jià)和人們購房心理預(yù)期的影響非常明顯,，在過度透支房地產(chǎn)市場預(yù)期的同時(shí),，也增添了未來市場運(yùn)行的不確定性，容易誘發(fā)市場恐慌性需求,，加大調(diào)控壓力,。

　　記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊,，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點(diǎn),，一些地方甚至地價(jià)屢破新高,，高溢價(jià)地頻出,。多位專家認(rèn)為，三四線城市高價(jià)地頻出引發(fā)漲價(jià)預(yù)期,，帶動投機(jī)需求回潮,，同時(shí)刺激地方政府高價(jià)供地沖動，容易帶來庫存反彈,，值得警惕,。

　　中原地產(chǎn)研究顯示，一二線城市土地市場成交相對平穩(wěn),，但三四線成交量價(jià)上漲迅速,。張大偉表示，上半年,，佛山,、溫州、無錫,、寧波,、嘉興、滄州,、金華,、阜陽、鹽城,、漳州,、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元，平均土拍溢價(jià)率超過40％,，相比往年明顯上升,。

　　多家房企投資負(fù)責(zé)人表示，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高,，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補(bǔ)倉沖動強(qiáng)烈,，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯。

　　業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，三四線城市土地市場火爆,，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地,，也加大地方政府高價(jià)供地沖動。一家金融機(jī)構(gòu)高管告訴記者,，三四線城市去庫存難,，一方面由于庫存基數(shù)較大，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān),，這與地方政府收入,、債務(wù)壓力，有著千絲萬縷的聯(lián)系,。

　　一些專家建議,，目前對三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準(zhǔn)地分類調(diào)控、因地施策,。對一些強(qiáng)三四線城市進(jìn)行適度控制,，防止價(jià)格過度上漲，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作,；對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強(qiáng)化扶持,，比如加大縣級政府的財(cái)政支持，鼓勵(lì)地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等,。

　　目前國土資源部和住建部已明確通知要求,，對消化周期在36個(gè)月以上的，應(yīng)停止供地,；36至18個(gè)月的,，要減少供地；12至6個(gè)月的,，要增加供地,；6個(gè)月以下的，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏,。多位業(yè)內(nèi)人士建議，熱門城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度,，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模,、結(jié)構(gòu)和時(shí)序，結(jié)合本地土地出讓情況,，靈活確定競價(jià)方式,，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場預(yù)期。

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