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■樓市后調(diào)控時(shí)代·博弈
在不斷“加碼”的樓市調(diào)控下，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”,，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯，一些城市“地王”的樓面價(jià)已超過區(qū)域房?jī)r(jià),?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，除了一二線城市土地資源始終受追捧,，部分三四線城市也開始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn),。
業(yè)內(nèi)認(rèn)為，盡管房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)明顯降溫,，但房企因?yàn)?016年銷售樂觀,，補(bǔ)庫存積極性依然非常高,，對(duì)熱點(diǎn)城市熱門地塊拼搶依然積極。業(yè)內(nèi)專家建議,，房地產(chǎn)企業(yè)高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重，不僅抬高周邊房?jī)r(jià),，還將影響人們預(yù)期,，加大調(diào)控壓力，相關(guān)部門宜未雨綢繆,。
開發(fā)商依然在“搶地”
“地方政府探索抑制地價(jià)的方法,，而開發(fā)商依然在‘搶地’?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示,，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧。
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6月2日,，石家莊正定新區(qū)迎來2017年第三次公開出讓活動(dòng),，活動(dòng)涉及六宗住宅用地，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝）,，國內(nèi)知名房企碧桂園,、保利、萬科和石家莊本土天山,、潤江等25家房企參與此次競(jìng)拍,，最終由四家房企以總價(jià)42.33億元成功競(jìng)得，其中樓面價(jià)最高達(dá)20923元/平方米,，為近年石家莊“地王”,。
值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價(jià)8402元/平方米,，而去年11月正定新區(qū)樓面價(jià)僅為2549元/平方米,，本次土拍天山地產(chǎn)競(jìng)得的［2016］008號(hào)地樓面價(jià)高達(dá)20923元/平方米，創(chuàng)下石家莊樓面價(jià)新高,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者梳理發(fā)現(xiàn),，為控制地價(jià)，防止“地王”涌現(xiàn),，各熱點(diǎn)城市采用“競(jìng)自持,、競(jìng)配建、競(jìng)房?jī)r(jià)”,，甚至搖號(hào)等方式,，以期達(dá)到限制地價(jià)效果。北京在去年9月底出臺(tái)新政嚴(yán)控地價(jià),，杭州等熱點(diǎn)城市限定土拍溢價(jià)率,，廣州,、佛山、南寧,、福州等城市則提出“限地價(jià)＋競(jìng)配建”的方式,，抑制新“地王”。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中,，也是首次采用“限地價(jià),、競(jìng)配建人才安置房”規(guī)則。
但多種調(diào)控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情,。如4月底,，杭州調(diào)整土拍競(jìng)價(jià)規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”，或須現(xiàn)房銷售,，或須自持面積,，或須配建保障房。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，雖然實(shí)施了“限地價(jià),、競(jìng)配建”的土地出讓方式，但熱點(diǎn)城市仍拍出高價(jià)地并不意外,。
河北省住宅與房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，北京調(diào)控收緊，價(jià)格絕對(duì)值相對(duì)較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購房的重要戰(zhàn)場(chǎng),，導(dǎo)致市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)緊張,，這也是過去一年河北多地房?jī)r(jià)上漲一倍多的主要原因。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”,，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展,、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認(rèn)為,，土地拍賣熔斷機(jī)制有利于抑制激進(jìn)開發(fā)商的非理性拿地,，設(shè)置最高限價(jià)可以避免地價(jià)過快上漲。但限地價(jià)降不了房?jī)r(jià),，因?yàn)閷?duì)于房企來講,，其實(shí)際土地成本并沒有降低，并不能起到遏制房?jī)r(jià)過快上漲或降房?jī)r(jià)的作用,，反而會(huì)進(jìn)一步推升未來住房的價(jià)格,。
“有了地就有未來”
“對(duì)開發(fā)商來說，最重要的就是拿地,，尤其是在熱門城市,，有了地就有未來，拿了高價(jià)地可能會(huì)死,，但沒有地一定會(huì)死,，歸根到底還是市場(chǎng)的預(yù)期,。”一位開發(fā)商表示,。
從限購,、限貸到限價(jià)、限售,、限商,，本輪調(diào)控步入“五限”時(shí)代。張大偉分析認(rèn)為,，目前樓市調(diào)控政策明顯收緊，針對(duì)土地價(jià)格的調(diào)控也層出不窮,，限價(jià),、增加持有等政策非常多，抑制了土地市場(chǎng)的溢價(jià)率,，但房企因?yàn)?016年銷售樂觀,，補(bǔ)庫存積極性依然非常高，因此即便調(diào)控不斷加劇,，房企對(duì)部分熱點(diǎn)城市熱點(diǎn)地塊的拼搶依然明顯,。
有開發(fā)商表示，熱門城市土地供應(yīng)有限,，高價(jià)拿地雖然難受,，但這么多年來，很多高價(jià)拿地的企業(yè)并沒死,，這就使得開發(fā)商寧可冒風(fēng)險(xiǎn)也不愿意餓死,，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”。
同時(shí)“規(guī)?！苯o房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低,。規(guī)模越大，評(píng)級(jí)越高,，發(fā)債利率也越低,。如綠地控股等“千億級(jí)房企”的融資成本不足5％，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上,，沒有規(guī)模的中小房企很難生存,。
時(shí)代地產(chǎn)總裁助理康峰預(yù)計(jì)：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地，市場(chǎng)是‘大魚吃小魚’,。目前房地產(chǎn)企業(yè)有一萬多家,，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)?！?/p>
碧桂園,、綠城,、越秀等大中房企認(rèn)為，政府“限地價(jià)”期間正是拿地好時(shí)機(jī),。值得注意的是,，碧桂園已連續(xù)五個(gè)月拿地金額超過百億元，中海地產(chǎn)也連續(xù)兩個(gè)月拿地超過百億元,。
老“地王”項(xiàng)目陷兩難
記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn),，在“限價(jià)”等最嚴(yán)樓市調(diào)控環(huán)境下，一些往年“地王”項(xiàng)目正在遭遇入市難：一些繃不住的,，以最高限價(jià)入市,；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度,，賭政策松綁的時(shí)刻,。
在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價(jià)拿下全國單價(jià)“地王”——中興地塊,。此后,，為降低風(fēng)險(xiǎn)，融信將項(xiàng)目一半股權(quán)賣給萬科合作開發(fā),。融信中國負(fù)責(zé)人告訴記者：“計(jì)劃最早在2018年上半年,，視市場(chǎng)環(huán)境決定是否入市?！?/p>
一些城市對(duì)新建商品住宅給出最高限價(jià),，如南京最高限價(jià)不能超過4.5萬元。有關(guān)部門的一位工作人員告訴記者,，一些實(shí)力較強(qiáng),、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè),，就以指導(dǎo)價(jià)格入市了,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者在廣州采訪時(shí)也發(fā)現(xiàn)，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價(jià)地塊,，其中有四幅單價(jià)超過了當(dāng)時(shí)周邊房?jī)r(jià),。在這10個(gè)項(xiàng)目中，只有“保利紅館”和“保利學(xué)府”實(shí)現(xiàn)盈利,，有的項(xiàng)目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本,。樓面價(jià)高達(dá)3.5萬元／平方米的2013年廣州單價(jià)“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息。
在其他城市,，目前高價(jià)地項(xiàng)目的銷售情況也不樂觀,。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們?cè)卩嵵葙I地成本單價(jià)1.2萬元，但預(yù)售證只批1.6萬元/平方米，而附近的二手房都賣1.8萬元了,?！?/p>
拿下合肥總價(jià)“地王”的文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華亦表示，限價(jià)客觀上使“地王”項(xiàng)目難以入市,?！拔覀儸F(xiàn)在的應(yīng)對(duì)策略只能是控制推盤節(jié)奏，‘地王’項(xiàng)目計(jì)劃在三年左右開發(fā)完,?！?/p>
高價(jià)拿地背后風(fēng)險(xiǎn)重重
當(dāng)前，樓市調(diào)控政策不斷收緊,，開發(fā)商拿地賭未來,、賭政策周期，尤其是拿下的“高價(jià)地”存在不小風(fēng)險(xiǎn),。
業(yè)內(nèi)專家表示,，這種以“高總價(jià)、高單價(jià),、高溢價(jià)”為主要特征的“地王”項(xiàng)目,，對(duì)周邊房?jī)r(jià)和人們購房心理預(yù)期的影響非常明顯,，在過度透支房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期的同時(shí),，也增添了未來市場(chǎng)運(yùn)行的不確定性，容易誘發(fā)市場(chǎng)恐慌性需求,，加大調(diào)控壓力,。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調(diào)控趨緊,，部分三四線城市開始成為土地市場(chǎng)的新亮點(diǎn),，一些地方甚至地價(jià)屢破新高，高溢價(jià)地頻出,。多位專家認(rèn)為,，三四線城市高價(jià)地頻出引發(fā)漲價(jià)預(yù)期，帶動(dòng)投機(jī)需求回潮,，同時(shí)刺激地方政府高價(jià)供地沖動(dòng),，容易帶來庫存反彈，值得警惕,。
中原地產(chǎn)研究顯示,，一二線城市土地市場(chǎng)成交相對(duì)平穩(wěn)，但三四線成交量?jī)r(jià)上漲迅速,。張大偉表示,，上半年，佛山、溫州,、無錫,、寧波、嘉興,、滄州,、金華、阜陽,、鹽城,、漳州、揚(yáng)州等21個(gè)熱點(diǎn)三四線城市的賣地收入超過百億元,，平均土拍溢價(jià)率超過40％,，相比往年明顯上升。
多家房企投資負(fù)責(zé)人表示,，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高,，一些房企轉(zhuǎn)到三四線城市補(bǔ)倉沖動(dòng)強(qiáng)烈，房企資金外溢趨勢(shì)越發(fā)明顯,。
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，三四線城市土地市場(chǎng)火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地,，也加大地方政府高價(jià)供地沖動(dòng),。一家金融機(jī)構(gòu)高管告訴記者，三四線城市去庫存難,，一方面由于庫存基數(shù)較大,，另一方面則與新增土地供應(yīng)有關(guān)，這與地方政府收入,、債務(wù)壓力,，有著千絲萬縷的聯(lián)系。
一些專家建議,，目前對(duì)三四線城市的房地產(chǎn)調(diào)控需更精準(zhǔn)地分類調(diào)控,、因地施策。對(duì)一些強(qiáng)三四線城市進(jìn)行適度控制,，防止價(jià)格過度上漲,，嚴(yán)厲遏制投機(jī)炒作；對(duì)多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強(qiáng)化扶持,，比如加大縣級(jí)政府的財(cái)政支持,，鼓勵(lì)地方政府收購商品房轉(zhuǎn)用于保障性用房等。
目前國土資源部和住建部已明確通知要求,，對(duì)消化周期在36個(gè)月以上的,，應(yīng)停止供地,；36至18個(gè)月的，要減少供地,；12至6個(gè)月的,，要增加供地；6個(gè)月以下的,，不僅要顯著增加供地,，還要加快供地節(jié)奏。多位業(yè)內(nèi)人士建議,，熱門城市可建立住宅用地供應(yīng)分類管理制度,，適時(shí)調(diào)整住宅用地供應(yīng)規(guī)模、結(jié)構(gòu)和時(shí)序,，結(jié)合本地土地出讓情況,，靈活確定競(jìng)價(jià)方式，嚴(yán)防高價(jià)地?cái)_亂市場(chǎng)預(yù)期,。
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