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■樓市后調控時代·博弈
在不斷“加碼”的樓市調控下,，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”,，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯，一些城市“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價,?！督?jīng)濟參考報》記者調研發(fā)現(xiàn)，除了一二線城市土地資源始終受追捧,，部分三四線城市也開始成為土地市場的新亮點,。
業(yè)內認為，盡管房地產市場已經(jīng)明顯降溫,，但房企因為2016年銷售樂觀,，補庫存積極性依然非常高，對熱點城市熱門地塊拼搶依然積極,。業(yè)內專家建議,，房地產企業(yè)高價拿地背后風險重重，不僅抬高周邊房價,，還將影響人們預期,，加大調控壓力，相關部門宜未雨綢繆,。
開發(fā)商依然在“搶地”
“地方政府探索抑制地價的方法,，而開發(fā)商依然在‘搶地’?！敝性禺a首席分析師張大偉表示,，一二線城市土地資源始終受到開發(fā)商追捧,。
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6月2日，石家莊正定新區(qū)迎來2017年第三次公開出讓活動,，活動涉及六宗住宅用地,，出讓面積323068.03平方米（約484.6畝），國內知名房企碧桂園,、保利,、萬科和石家莊本土天山、潤江等25家房企參與此次競拍,，最終由四家房企以總價42.33億元成功競得,，其中樓面價最高達20923元/平方米,，為近年石家莊“地王”,。
值得注意的是，2016年石家莊“地王”為棉三棉四地塊樓面地價8402元/平方米,，而去年11月正定新區(qū)樓面價僅為2549元/平方米,，本次土拍天山地產競得的［2016］008號地樓面價高達20923元/平方米，創(chuàng)下石家莊樓面價新高,。
《經(jīng)濟參考報》記者梳理發(fā)現(xiàn),，為控制地價，防止“地王”涌現(xiàn),，各熱點城市采用“競自持,、競配建、競房價”,，甚至搖號等方式,，以期達到限制地價效果。北京在去年9月底出臺新政嚴控地價,，杭州等熱點城市限定土拍溢價率,，廣州、佛山,、南寧,、福州等城市則提出“限地價＋競配建”的方式，抑制新“地王”,。石家莊正定新區(qū)在本次土拍中,，也是首次采用“限地價、競配建人才安置房”規(guī)則,。
但多種調控措施仍難阻開發(fā)商拿地的高漲熱情,。如4月底，杭州調整土拍競價規(guī)則后“首拍”的五宗地塊觸及“新規(guī)”,，或須現(xiàn)房銷售,，或須自持面積,，或須配建保障房。
業(yè)內人士認為,，雖然實施了“限地價,、競配建”的土地出讓方式，但熱點城市仍拍出高價地并不意外,。
河北省住宅與房地產業(yè)協(xié)會相關負責人表示,，北京調控收緊，價格絕對值相對較低的周邊河北區(qū)域就成為投資購房的重要戰(zhàn)場,，導致市場供需結構緊張,，這也是過去一年河北多地房價上漲一倍多的主要原因。此次正定新區(qū)成為房企眼中的“唐僧肉”,，也主要是基于京津冀協(xié)同發(fā)展,、雄安新區(qū)的利好及石家莊政府搬遷至正定新區(qū)等多重因素。
同策咨詢研究部總監(jiān)張宏偉等專家認為,，土地拍賣熔斷機制有利于抑制激進開發(fā)商的非理性拿地,，設置最高限價可以避免地價過快上漲。但限地價降不了房價,，因為對于房企來講,，其實際土地成本并沒有降低，并不能起到遏制房價過快上漲或降房價的作用,，反而會進一步推升未來住房的價格,。
“有了地就有未來”
“對開發(fā)商來說，最重要的就是拿地,，尤其是在熱門城市,，有了地就有未來，拿了高價地可能會死,，但沒有地一定會死,，歸根到底還是市場的預期?！币晃婚_發(fā)商表示,。
從限購、限貸到限價,、限售,、限商，本輪調控步入“五限”時代,。張大偉分析認為,，目前樓市調控政策明顯收緊，針對土地價格的調控也層出不窮，限價,、增加持有等政策非常多,，抑制了土地市場的溢價率，但房企因為2016年銷售樂觀,，補庫存積極性依然非常高,，因此即便調控不斷加劇，房企對部分熱點城市熱點地塊的拼搶依然明顯,。
有開發(fā)商表示,，熱門城市土地供應有限，高價拿地雖然難受,，但這么多年來,，很多高價拿地的企業(yè)并沒死，這就使得開發(fā)商寧可冒風險也不愿意餓死,，老百姓則是拼命要趕上買房“這班車”,。
同時“規(guī)模”給房企帶來的最直接好處就是融資成本的降低,。規(guī)模越大,，評級越高，發(fā)債利率也越低,。如綠地控股等“千億級房企”的融資成本不足5％，而一家普通房企的融資利率則一般在7％以上,，沒有規(guī)模的中小房企很難生存,。
時代地產總裁助理康峰預計：“未來可能根據(jù)企業(yè)規(guī)模來拍地，市場是‘大魚吃小魚’,。目前房地產企業(yè)有一萬多家,，最后能存活的或許只有排名前十的企業(yè)?！?/p>
碧桂園,、綠城、越秀等大中房企認為,，政府“限地價”期間正是拿地好時機,。值得注意的是，碧桂園已連續(xù)五個月拿地金額超過百億元,，中海地產也連續(xù)兩個月拿地超過百億元,。
老“地王”項目陷兩難
記者近期走訪多地發(fā)現(xiàn)，在“限價”等最嚴樓市調控環(huán)境下,，一些往年“地王”項目正在遭遇入市難：一些繃不住的,，以最高限價入市；一些開發(fā)商能繃住的，則持觀望態(tài)度,，賭政策松綁的時刻,。
在上海，融信中國2016年以超過10萬元/平方米的樓面價拿下全國單價“地王”——中興地塊,。此后,，為降低風險，融信將項目一半股權賣給萬科合作開發(fā),。融信中國負責人告訴記者：“計劃最早在2018年上半年,，視市場環(huán)境決定是否入市?！?/p>
一些城市對新建商品住宅給出最高限價,，如南京最高限價不能超過4.5萬元。有關部門的一位工作人員告訴記者,，一些實力較強,、能挺住的企業(yè)持觀望態(tài)度，一些挺不住的企業(yè),，就以指導價格入市了,。
《經(jīng)濟參考報》記者在廣州采訪時也發(fā)現(xiàn)，2013年5月至2014年1月期間出讓的10幅高價地塊,，其中有四幅單價超過了當時周邊房價,。在這10個項目中，只有“保利紅館”和“保利學府”實現(xiàn)盈利,，有的項目銷售金額尚不能覆蓋拿地成本,。樓面價高達3.5萬元／平方米的2013年廣州單價“地王”甚至目前尚無開發(fā)消息。
在其他城市,，目前高價地項目的銷售情況也不樂觀,。華潤置地華北區(qū)總經(jīng)理蔣志生說：“我們在鄭州買地成本單價1.2萬元，但預售證只批1.6萬元/平方米,，而附近的二手房都賣1.8萬元了,。”
拿下合肥總價“地王”的文一房地產集團副總裁邱勝華亦表示,，限價客觀上使“地王”項目難以入市,。“我們現(xiàn)在的應對策略只能是控制推盤節(jié)奏,，‘地王’項目計劃在三年左右開發(fā)完,。”
高價拿地背后風險重重
當前,，樓市調控政策不斷收緊,，開發(fā)商拿地賭未來、賭政策周期，尤其是拿下的“高價地”存在不小風險,。
業(yè)內專家表示,，這種以“高總價、高單價,、高溢價”為主要特征的“地王”項目,，對周邊房價和人們購房心理預期的影響非常明顯，在過度透支房地產市場預期的同時,，也增添了未來市場運行的不確定性,，容易誘發(fā)市場恐慌性需求，加大調控壓力,。
記者梳理發(fā)現(xiàn),，由于一線和二線城市土地資源稀缺及調控趨緊，部分三四線城市開始成為土地市場的新亮點,，一些地方甚至地價屢破新高,，高溢價地頻出。多位專家認為,，三四線城市高價地頻出引發(fā)漲價預期,，帶動投機需求回潮，同時刺激地方政府高價供地沖動,，容易帶來庫存反彈,，值得警惕。
中原地產研究顯示,，一二線城市土地市場成交相對平穩(wěn),，但三四線成交量價上漲迅速。張大偉表示,，上半年，佛山,、溫州,、無錫、寧波,、嘉興,、滄州、金華,、阜陽,、鹽城、漳州,、揚州等21個熱點三四線城市的賣地收入超過百億元,，平均土拍溢價率超過40％，相比往年明顯上升。
多家房企投資負責人表示,，隨著一二線城市的拿地門檻越來越高,，一些房企轉到三四線城市補倉沖動強烈，房企資金外溢趨勢越發(fā)明顯,。
業(yè)內人士認為,，三四線城市土地市場火爆，刺激開發(fā)商繼續(xù)拿地,，也加大地方政府高價供地沖動,。一家金融機構高管告訴記者，三四線城市去庫存難,，一方面由于庫存基數(shù)較大,，另一方面則與新增土地供應有關，這與地方政府收入,、債務壓力,，有著千絲萬縷的聯(lián)系。
一些專家建議,，目前對三四線城市的房地產調控需更精準地分類調控,、因地施策。對一些強三四線城市進行適度控制,，防止價格過度上漲,，嚴厲遏制投機炒作；對多數(shù)庫存高企的三四線城市仍需強化扶持,，比如加大縣級政府的財政支持,，鼓勵地方政府收購商品房轉用于保障性用房等。
目前國土資源部和住建部已明確通知要求,，對消化周期在36個月以上的,，應停止供地；36至18個月的,，要減少供地,；12至6個月的，要增加供地,；6個月以下的,，不僅要顯著增加供地，還要加快供地節(jié)奏,。多位業(yè)內人士建議,，熱門城市可建立住宅用地供應分類管理制度，適時調整住宅用地供應規(guī)模,、結構和時序,，結合本地土地出讓情況,，靈活確定競價方式，嚴防高價地擾亂市場預期,。
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