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　　■樓市后調(diào)控時代·矛盾

　　自去年“9·30”迄今,，房地產(chǎn)市場進(jìn)入新一輪調(diào)控周期已滿十個月，從限購、限貸到限價,、限售、限商,，多地調(diào)控步入“五限”時代,。《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到,，目前各地調(diào)控措施以“限”為主,，通過提高購房門檻、限定銷售價格等方式抑制市場成交,，卻沒能從根本上釋放購房需求,，同時新房供應(yīng)又不足，導(dǎo)致供需錯位,。面對日趨嚴(yán)厲的“限字令”,，有的房企玩起了“雙合同”等花招規(guī)避政策，有的房企則按兵不動“豪賭”政策松綁,。

　　“政府對樓市銷售價格進(jìn)行干預(yù),，對于短期內(nèi)遏制房價過快上漲起到一定的積極作用，但是也有一些負(fù)面作用,?！倍嗟亟ㄔO(shè)部門負(fù)責(zé)人在接受采訪中表示，為了控制房價,，對項目限價是權(quán)宜之計,，呼吁樓市調(diào)控多出臺長效手段。

　　預(yù)期難降：“能買還是盡量買”

　　“當(dāng)前調(diào)控政策出臺周期縮短,、頻率加快,，說明政策邊際效應(yīng)明顯?！币晃粐蟹科筘?fù)責(zé)人說,，企業(yè)不看好本輪調(diào)控持續(xù)性，認(rèn)為政府后市仍會放松政策以穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長,。

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　　在名為“投資環(huán)京”的微信群里,，有一批環(huán)京樓市投資者交流心得,。“環(huán)雄安地區(qū)嚴(yán)厲限購,，北京南部地區(qū)需要有當(dāng)?shù)貞艏蛘呱绫ｉT檻,，投資難度增大。但在附近一些其他地區(qū),，外地戶籍還可以購買一套,，能買還是盡量買?！比豪镆幻^為活躍的投資人說,，不排除未來各地放松調(diào)控的可能性，一旦放松,，市場就會回暖,，房價暴漲的可能性就很大。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者在采訪中發(fā)現(xiàn),，限購等調(diào)控政策雖然緩解房價過快上漲趨勢,，但也增強(qiáng)了人們“物以稀為貴”的上漲預(yù)期。

　　廈門大學(xué)管理學(xué)教授戴亦一指出,，作為政府一項基本的調(diào)控性政策措施，樓市限購這類措施能在一定程度上緩解房價過快上漲的局面,，但是“治標(biāo)不治本”,。限購應(yīng)被看作是一個臨時性的應(yīng)對措施。

　　一位在沿海省份房管部門工作20多年的基層干部表示,，限購本質(zhì)是遏制需求,，也向投資者釋放信號：越是稀缺緊俏的東西大家越追逐，價格就還要漲,。反向預(yù)期之下,，樓市限購反而成了房價上漲的預(yù)警器。

　　需求旺盛：一旦松綁或引發(fā)風(fēng)險

　　鏈家地產(chǎn)研究院院長楊現(xiàn)嶺表示,，我國樓市調(diào)控多以短期,、需求端為主，采取“限”字措施抑制需求,，但實際需求還在,，只是暫時被“堵”住。這些被壓抑的需求一旦爆發(fā),，會給后市帶來巨大風(fēng)險,。

　　在“越限越漲”預(yù)期驅(qū)動下，購房者購房需求更加強(qiáng)烈,。今年3月底,，在環(huán)京的涿州，一樓盤開盤推出2000余套房源，卻排了一萬多個號,。開盤時,，購房者將售樓處擠得水泄不通。

　　在福州3月底開盤的魯能公館項目,，兩三百套房源引來幾千人哄搶,。一名地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士說，當(dāng)天現(xiàn)場有中介把買房資格炒到2萬元,，不找關(guān)系根本買不到房,。

　　3月17日北京出臺“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，讓不少人購房時從首套房變?yōu)槎追?，購房首付款大幅上漲,，購房者頓時面臨巨大壓力，導(dǎo)致交易無法進(jìn)行,。北京市住建部門統(tǒng)計,，這部分群體約有2萬人。

　　在京工作十年的李濤今年3月看中朝陽區(qū)一套住宅,，總價320萬元,，但在房屋核驗過程中，因北京樓市政策調(diào)整,，購房首付從35%增至60%,，增加81萬元。由于無法湊齊首付,，李濤只能違約,。“雖然在政府部門協(xié)調(diào)下,，不用承擔(dān)違約責(zé)任,，但房子總要買，以后怎么辦,？”他說,。

　　戴亦一認(rèn)為，由于投資渠道狹窄,，社會資本愿意投資的領(lǐng)域有所減少,，不少企業(yè)及居民選擇將大量資金投入相對安全的房地產(chǎn)市場，這種需求仍然存在,。同時,，居民對房價上漲預(yù)期的提升進(jìn)一步促使更多資金進(jìn)入樓市。

　　不僅購房者需求難以滿足,，房企拿地需求同樣旺盛,。南京市房管局副局長吳春華說,，雖然采取系列調(diào)控政策，但房企拿地?zé)崆椴粶p,，“出讓住宅用地都設(shè)定最高限價,，但每次出讓都頂?shù)阶罡邇r，只能搖號產(chǎn)生競得者”,。

　　“拿了高價地可能會死,，但沒有地一定會死?！币晃环科筘?fù)責(zé)人坦言,，現(xiàn)在一線城市土地供應(yīng)有限，企業(yè)會不惜一切代價去搶地,。

　　房價失真：房企花樣頻出應(yīng)對限價令

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)研了解到,，此輪調(diào)控多地對新建住宅入市出臺了限價的硬性指標(biāo)，不少開發(fā)企業(yè)對此作出各種有針對性的對策,。

　　“現(xiàn)在不僅是限定銷售價格,，政府還控制著網(wǎng)簽節(jié)奏，這樣做就是為了讓房價數(shù)據(jù)環(huán)比不漲,?！倍辔环康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人表示，將延遲入市時間,，等過段時間市場趨冷,，政府就會放松管控，再熬幾個月賣個好價,。

　　南京市河西地區(qū)是南京優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)項目較為集中的地區(qū)之一，《經(jīng)濟(jì)參考報》記者探訪河西地區(qū)多個樓盤發(fā)現(xiàn),，該區(qū)房地產(chǎn)項目要么無房可賣,，要么統(tǒng)一售價——每平方米45000元，此系政府對該區(qū)設(shè)定的統(tǒng)一指導(dǎo)價格,。

　　北京住建部門對房地產(chǎn)項目銷售價格限定在每平方米8萬元,，一些位置較好、原本市場價每平方米十幾萬元的房子,，目前也只能賣到限定價以內(nèi),。記者了解到，一些實力較強(qiáng),、能挺住的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)調(diào)整營銷策略,，改持觀望態(tài)度，按兵不動“豪賭”政策松綁的時刻,。而一些挺不住的企業(yè),，就以指導(dǎo)價格入市了,。

　　福州一個樓盤項目新榕金城灣的備案價是每平方米16000元，年初一直以23000元左右的價格銷售,。被房管部門批評后,，項目干脆捂盤，囤積著一些房源不賣,。

　　“我們一個項目,，當(dāng)年拿地樓面價每平方米就達(dá)到6萬元，算上金融,、建安等成本,，每平方米賣8萬元肯定賠錢?！币晃粐蟹康禺a(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說,，如果堅持不賣，資金鏈就有斷裂風(fēng)險,，企業(yè)因此打算內(nèi)部銷售,，算是給企業(yè)員工福利。

　　福州一家地產(chǎn)公司的銷售負(fù)責(zé)人告訴記者,，限價令下,，一些開發(fā)商和房管部門玩起了數(shù)字游戲?！氨热缫恍└邇r樓盤明明已經(jīng)賣出去了,，但房管部門就是拖著不給網(wǎng)簽。等到一些價格低的低端項目要網(wǎng)簽時,，將高低項目搭配網(wǎng)簽,，整體上的網(wǎng)簽價格也不會過高?！?/p>

　　供需錯位：“目前調(diào)控的仍然是價格”

　　“目前樓市調(diào)控的仍然是價格,。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說,，后續(xù)還需要從供求關(guān)系入手,，進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控的供給側(cè)改革。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者發(fā)現(xiàn),，一些熱點(diǎn)城市的“限價令”導(dǎo)致樓盤定價或備案價格盡量接近價格最高控制點(diǎn),。福建省漳州市環(huán)廈門，今年漳州市區(qū)上半年房價在每平方米1萬元以上,，一些高端樓盤在1.5萬元左右,，當(dāng)?shù)刈龀隽讼迌r2萬元的政策調(diào)控。在業(yè)內(nèi)人士看來,，如此有可能導(dǎo)致樓盤價格整體在限價令范圍內(nèi)整體上調(diào),，這樣盡管控制了整體市場的成交最高價,，但是由于中低端樓盤普遍提價，限價令變?yōu)椤按贊q令”,，整體市場均價并不會因為限價令而降低,，反而會促使樓市短期內(nèi)量價反彈。

　　為了實現(xiàn)房價緩增長甚至不增長的調(diào)控目標(biāo),，熱點(diǎn)城市嚴(yán)控新項目預(yù)售證審批,，新增供應(yīng)量持續(xù)偏緊，導(dǎo)致供應(yīng)不足,?？硕饠?shù)據(jù)顯示，5月,，監(jiān)測的29個重點(diǎn)城市商品住宅新增供應(yīng)量同環(huán)比分別繼續(xù)減少22%和13%,，各線城市均有不同程度的回落，尤其是一線城市供應(yīng)量驟降至歷史低位,。具體而言,，一線城市全線回落，廣州,、深圳環(huán)比跌幅超60%,，北京、上海環(huán)比跌幅在30%左右,；二三線城市整體環(huán)比下降8%,，同比下降16%。業(yè)內(nèi)人士分析,，限價令影響的新房供應(yīng)不足,，進(jìn)一步加劇了樓市的供需錯位，影響著購房者的看漲情緒,。

　　限價令下還出現(xiàn)了一些監(jiān)管亂象,。多名地產(chǎn)公司負(fù)責(zé)人說，限價之下政府部門加大了自由裁量權(quán),，容易誘發(fā)腐敗。一名國有房企的銷售總監(jiān)說,，一些項目的售價漲幅是不是超過設(shè)定的紅線,，最終是手握審批權(quán)的相關(guān)部門說了算?！拔覀児驹诙鄠€城市有一些高端項目,，在被限價后，房價要么回調(diào),，要么延遲入市,。這個時候,，經(jīng)常有一些監(jiān)管部門的人打電話拿房源，求打折,，我們又不敢得罪,。”

　　在清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長劉洪玉看來,，地方房地產(chǎn)調(diào)控政策如果以應(yīng)對短期內(nèi)房地產(chǎn)市場運(yùn)行中出現(xiàn)的問題為主,，會缺少對政策與市場表現(xiàn)、政策與市場參與者行為之間相互作用機(jī)理的研究,，也缺少政策間的統(tǒng)籌協(xié)調(diào),。“光用短期政策不能完全解決房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康和可持續(xù)發(fā)展的問題,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場需要長期制度安排,。”

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