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??從新建商品住宅網(wǎng)簽成交量看,，在一線和部分熱點二線城市中,，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降,。其中,，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個，下降60%至40%的城市有3個,，下降40%至20%的城市有3個,。CNSPHOTO提供

??為規(guī)范房地產(chǎn)市場，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部日前對一批涉嫌存在違法違規(guī)銷售,、惡意宣傳炒作,、嚴重擾亂房地產(chǎn)市場秩序等行為的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機構(gòu)進行了曝光警示。

??此前,，針對過快上漲的房價,，北京、天津,、南京,、深圳等22個城市相繼發(fā)布樓市調(diào)控政策，從嚴限貸限購,。

??由此可見,，從上到下都在緊鑼密鼓地為樓市“降溫”，并取得明顯成效,。來自中原地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)顯示,，截至10月20日，出臺調(diào)控政策的22個城市10月份市場成交量平均下調(diào)幅度達到了40%左右,。

??盡管各地政策力度強弱各不同,，但密集出臺的調(diào)整政策確實讓之前**的房地產(chǎn)市場來了一個大范圍“降溫”，從而使房地產(chǎn)向著健康持續(xù)的方向發(fā)展,。

??業(yè)內(nèi)人士認為,，未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策，更多地將會升級到一城一策,、一城多策,。通過合理的政策引導(dǎo)和市場運行，讓小城市樓市活躍起來,，讓大城市樓市冷靜下來,。

??熱點城市房價漲幅回落

??與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比降幅分別為0.3%和0.1%,；其他城市環(huán)比漲幅也回落了1.0至3.8個百分點,。

??從數(shù)據(jù)統(tǒng)計和市場反應(yīng)看，本輪以問題為導(dǎo)向,、針對性極強的調(diào)控政策正產(chǎn)生積極效果,。“本輪房地產(chǎn)調(diào)控政策的最大特點是執(zhí)行力強,。僅半個月,，過熱的市場就開始降溫，政策的落地效果非常明顯,?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉表示，從政策執(zhí)行力度看,，這是過去十幾年房地產(chǎn)調(diào)控執(zhí)行力度中最大的一次,。

??此次各地調(diào)控升級力度強勁，限購,、信貸等關(guān)鍵內(nèi)容在新政中均有詳細涉及,。同時，調(diào)控政策還采取多種方式加強了對土地供應(yīng)的調(diào)節(jié),，效應(yīng)也已傳導(dǎo)到土地市場,。相比調(diào)控前市場最為**的8月和9月，成交的高價地數(shù)量開始減少,。

??10月21日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布了當(dāng)月住宅銷售價格數(shù)據(jù)。數(shù)據(jù)顯示,，10月前半月熱點城市出臺并實施調(diào)控新政后,，新建商品住宅價格環(huán)比指數(shù)均已降低，漲幅回落明顯?！捌渲?，與9月份相比，深圳和成都房價指數(shù)環(huán)比已經(jīng)出現(xiàn)下降,，降幅分別為0.3%和0.1%,；其他城市環(huán)比漲幅也都明顯回落，回落幅度在1.0至3.8個百分點之間,?！眹医y(tǒng)計局城市司高級統(tǒng)計師劉建偉表示。

??市場降溫首先表現(xiàn)在大幅萎縮的成交量上,?！皬男陆ㄉ唐纷≌W(wǎng)簽成交量看，在一線和部分熱點二線城市中,，10月上半月的成交量比9月下半月明顯下降,。其中，成交量環(huán)比下降80%至60%的城市有4個,，下降60%至40%的城市有3個,，下降40%至20%的城市有3個?！眲⒔▊ケ硎?。

??“從北京購房資格核驗情況看，10月1日至16日為1.74萬戶,，較9月份同比漲幅回落50個百分點,。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，樓市成交量減少會促使房價漲幅回落,。從市場價格看，北京,、深圳,、合肥、蘇州,、南京等地已出現(xiàn)二手房降價的現(xiàn)象,。

??談到今年前9個月的房地產(chǎn)市場，對樓市頗為關(guān)注的北京市浩東律師事務(wù)所律師劉疆對中國商報記者說,，部分二三線城市囤房太多,，導(dǎo)致整個產(chǎn)業(yè)鏈無法周轉(zhuǎn)，去庫存有助于推進新型城鎮(zhèn)化建設(shè),，讓中小城市留住人才,。

??“但問題出在一些地區(qū)為了去庫存而出臺相應(yīng)的**政策,，使得大量資金以較快的速度進入房地產(chǎn)市場，不僅消化了二三線城市的庫存房,，還直接帶火了本來就處于高位的一線房價,。”劉疆說,。

??劉疆表示，“除了過熱投資和投機之外,，也要考慮到房地產(chǎn)市場的剛性和客觀需求,。比如，伴隨著收入結(jié)構(gòu)的優(yōu)化和"二孩政策"的放開,，一些家庭的住房改善需求提前到來等因素,。”

??多措并舉鞏固調(diào)控

??給房地產(chǎn)市場降溫,，要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度,，給閑置財富找到更多的出口。此外,，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策,。

??業(yè)界人士普遍認為，給房地產(chǎn)市場降溫,，當(dāng)務(wù)之急是既要讓房地產(chǎn)市場的投資者回歸理性,，又要給閑置財富找到更多的出口。

??“有人比喻股市和樓市是蹺蹺板,，在股市**的時候,，資金就從樓市撤出來投到股市，股市現(xiàn)在不溫不火,，資金又回到了樓市,，這種說法雖然有些片面，但我們也呼吁盡快推動資本市場的健康發(fā)展,，使其成為個人投資的重要渠道,，同時為居民提供更多的投資產(chǎn)品和投資渠道?！兵P凰網(wǎng)房地產(chǎn)事業(yè)中心一位銷售總監(jiān)這樣說,。

??采訪中，記者了解到,，社會閑置資金需要出口,，否則一旦這些“熱錢”在某些看似回報率較高的領(lǐng)域形成“堰塞湖”，對實體經(jīng)濟的負面影響也是不可估量的,。

??對此,，劉疆也認為要加大金融資產(chǎn)產(chǎn)品的開發(fā)力度,。“當(dāng)前,，金融理論界與實踐界在密集討論"資產(chǎn)荒"的問題,，在低利率時代，大量資金沒有出口,，銀行儲蓄利率,、債券收益率都偏低，股市留不住資金,，導(dǎo)致資金出現(xiàn)羊群效應(yīng),，大量涌入了房地產(chǎn)市場?！?/p>

??同時,，劉疆提出，給房地產(chǎn)市場“降溫”要先給銀行“降溫”：“一味地加杠桿,，一旦房價回調(diào),，銀行信貸將存在違約風(fēng)險?！?/p>

??最根本的解決之道,，劉疆認為是因城施策?！翱紤]到去庫存政策在一些地區(qū)的實際操作情況,，我認為房地產(chǎn)市場調(diào)控需要制定大的框架，在這個框架之下,，各個城市要根據(jù)自身的情況推出差異化政策,，比如一線城市要控，減少房價泡沫,；二,、三線城市要調(diào)，特別是中小城市,，還要加大配套基礎(chǔ)設(shè)施的建設(shè)力度,，優(yōu)化城市發(fā)展戰(zhàn)略?！眲⒔J為,。

??中國銀行原外部監(jiān)事梅興保也表示支持房地產(chǎn)政策的分區(qū)域調(diào)控。梅興保說：“熱點城市要加強調(diào)控,，合理引導(dǎo)市場回歸理性,；三四線城市房地產(chǎn)市場也不能"一棒子打下去"，這些領(lǐng)域本來就應(yīng)該去庫存的,，特別是中西部的地級市,、縣級市,，這些地區(qū)的城鎮(zhèn)化水平本來就偏低，房地產(chǎn)回暖是好現(xiàn)象,?！?/p>

??梅興保表示，現(xiàn)行的“一線城市房地產(chǎn)調(diào)控從金融去杠桿,、提高收入比例”的政策是正確的,，過高的房價會抑制產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，阻礙高端人才的聚集,，而且一座城市未來的發(fā)展如果過度依賴房地產(chǎn),，這種發(fā)展也是不可持續(xù)的。

??各地政策分化明顯

??《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》預(yù)計,，四季度,，對于已經(jīng)進入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市,，未來的調(diào)控政策將會加強,。

??此前的9月6日，住建部官網(wǎng)發(fā)布了《貫徹〈法治政府建設(shè)實施綱要（2015～2020年）〉的實施方案》,。記者了解到,，住建部將完善房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，堅持分類調(diào)控,，因城施策,。建立全國房地產(chǎn)庫存和交易監(jiān)測平臺，形成常態(tài)化房地產(chǎn)市場監(jiān)測機制,。實施住宅用地分類供應(yīng)管理,，完善和落實差別化稅收、信貸政策,。建立公開規(guī)范的住房公積金制度,，改進住房公積金提取、使用,、監(jiān)管機制,，支持居民合理住房消費。

??與此同時,，國家統(tǒng)計局新聞發(fā)言人,、國民經(jīng)濟綜合統(tǒng)計司司長盛來運在介紹今年8月份國民經(jīng)濟運行情況時特別提出，截至8月末,，全國商品房待售面積為70870萬平方米,，比7月末減少512萬平方米，已是連續(xù)6個月減少了,。

??同比來看,，7月末,，全國商品房待售面積71382萬平方米，比6月末減少34萬平方米,。由此可見,，房地產(chǎn)去庫存進度正在提速。

??值得一提的是,，我國房地產(chǎn)市場去庫存的任務(wù)同樣艱巨,，更需堅持對癥下藥。

??相關(guān)研究機構(gòu)日前發(fā)布的《2016年三季度市場總結(jié)與四季度趨勢展望》顯示,，三季度出臺去庫存措施的城市繼續(xù)增加,，且政策更加具體細化。福建,、沈陽等地住宅和商辦庫存壓力均較大,，在大力推進住宅去庫存的同時，還進一步出臺政策推動商業(yè)地產(chǎn)去庫存,；浙江明確了去庫存短期及中長期目標(biāo),，措施涵蓋供需兩端以及健全長效機制等多個方面；遼寧進一步深化住房制度改革,，培育發(fā)展住房租賃市場,；蕪湖著重鼓勵農(nóng)民進城購房。

??該報告預(yù)計,，四季度,，各線城市政策分化將更明顯，對于已經(jīng)進入房價快速上漲通道的二線及特大城市周邊三線城市,，未來調(diào)控政策將加強,，比如在需求端展開限購、限貸以及限價等,，在供應(yīng)端通過加大供給,、加強監(jiān)管,，平抑市場過熱現(xiàn)象。而東北、西北二線城市及多數(shù)三四線城市將繼續(xù)落實貨幣補貼,、棚改貨幣化,、鼓勵農(nóng)民工進城購房等政策,，加大力度去庫存,。商辦庫存整體承壓，未來將積極調(diào)節(jié)增量,、盤活存量,，降首付、減稅負以促進需求增長,。

??業(yè)內(nèi)人士認為,，下一階段必須更加嚴格執(zhí)行調(diào)控政策,，進一步細化落實具體措施，以鞏固良好的開端,。同時,，由于各城市政策力度不一，效果不同,，為鞏固調(diào)控成果,，部分力度不大的城市應(yīng)追隨力度強勁、落實到位的城市,，進一步加大政策的執(zhí)行力度,。