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??? 如今住宅小區(qū)里隨處可見(jiàn)商業(yè)廣告：有的在小區(qū)步道的燈箱上,，有的在電梯間或電梯轎廂里，有的甚至掛滿(mǎn)整個(gè)樓面,?？蛇@些見(jiàn)慣不怪的小區(qū)廣告,，真的應(yīng)該悄無(wú)聲息地充斥業(yè)主眼簾？業(yè)主對(duì)廣告收益是否應(yīng)有分享的權(quán)利,？

　　在采訪(fǎng)中記者發(fā)現(xiàn),，由誰(shuí)來(lái)出售小區(qū)廣告位、收益又該歸誰(shuí)正成為一筆糊涂賬,。業(yè)內(nèi)人士及法律專(zhuān)家紛紛表示,，按照相關(guān)法律法規(guī)，小區(qū)公用部分廣告收入理應(yīng)由業(yè)主決定并及時(shí)公示,，但由于業(yè)主委員會(huì)“難產(chǎn)”,、執(zhí)法主體力度不夠、法律空白等原因,，往往讓廣告收入成為一筆隱性賬目,，悄然流入物業(yè)公司的腰包。

　　廣告充斥眼簾　業(yè)主頗有怨言

　　家住哈爾濱市某高檔小區(qū)的朱先生說(shuō),，剛搬進(jìn)小區(qū)的頭兩年,，小區(qū)內(nèi)幾乎還沒(méi)有什么廣告，但最近兩年,，他發(fā)現(xiàn)不僅樓道里的電梯外墻上安裝了廣告屏幕,，就連電梯轎廂里也都掛滿(mǎn)了廣告牌?！耙?yàn)殡娞蓍T(mén)要經(jīng)常開(kāi)關(guān)所以沒(méi)有掛,，剩下的三面都掛上了廣告牌，而且廣告每隔兩三個(gè)月就換一次,?！敝煜壬f(shuō)。

　　除了電梯廣告充斥眼球,，不少業(yè)主還告訴記者,，部分小區(qū)內(nèi)的燈箱、立柱旁也掛上了廣告牌,。這些廣告以早教中心,、整形醫(yī)院、買(mǎi)房,、招聘類(lèi)居多,，宣揚(yáng)禮義,、誠(chéng)信等傳統(tǒng)美德的公益廣告偶爾也有，但是數(shù)量很少,。

　　在哈爾濱市一個(gè)建成不久的小區(qū)內(nèi),，不少業(yè)主也反映剛剛住進(jìn)新房，廣告板就已經(jīng)在電梯內(nèi)“圍堵”住了業(yè)主,?！皟擅娑加校际切┛觳屯赓u(mài)什么的,?！币晃粯I(yè)主說(shuō)。

　　采訪(fǎng)中不少業(yè)主表示,，他們關(guān)心的往往都是小區(qū)物業(yè)費(fèi),、取暖費(fèi)、車(chē)位費(fèi)等擺在明面兒上的收入,，“即便看到了廣告位,，也不知道誰(shuí)賣(mài)出去了”，對(duì)于管理者是誰(shuí)以及是否侵犯了業(yè)主權(quán)益,，受訪(fǎng)者也往往表示知之甚少和略顯無(wú)奈,。

　　剛剛在天津買(mǎi)房的蘇先生則在采訪(fǎng)中反問(wèn)：“小區(qū)內(nèi)的這些位置都是業(yè)主共有的，裝廣告板不應(yīng)該由我們說(shuō)了算么,？到底是誰(shuí)做了主,？”

　　朱先生也有同樣的質(zhì)疑，他的女兒上小學(xué)五年級(jí),，每次接女兒放學(xué)回家,，走進(jìn)電梯女兒會(huì)盯著廣告牌看半天，然后指著廣告牌問(wèn)“爸爸,，什么是玻尿酸,，什么是無(wú)針?biāo)庾⑸洹保@讓他很是無(wú)奈,。

　　物業(yè)隱性收入埋著一筆大賬

　　受訪(fǎng)中部分業(yè)主認(rèn)為,，小區(qū)里不是完全不能出現(xiàn)廣告，但是對(duì)于廣告的內(nèi)容及商家,，物業(yè)沒(méi)有征求過(guò)業(yè)主們的意見(jiàn),，而且電梯作為公攤面積，電梯廣告獲得的收益理應(yīng)歸全體業(yè)主所有,，或與業(yè)主協(xié)商分配,，并且及時(shí)公示每年的廣告費(fèi)收支情況。

　　對(duì)于業(yè)主的訴求，正在從事廣告位經(jīng)營(yíng)的小鄭向記者道出了個(gè)中實(shí)情,。“往往是物業(yè)公司把小區(qū)內(nèi)的廣告位承包給我們,，我們和他們簽訂合同時(shí),，根本不會(huì)問(wèn)業(yè)主同不同意，我們是渠道公司是花錢(qián)拿廣告位的,，錢(qián)花了廣告位到手就OK了,。”小鄭坦言,，承包廣告位的事情知道的人越少越好,，只需花錢(qián)買(mǎi)通小區(qū)物業(yè)的幾個(gè)負(fù)責(zé)人就行，若是知道的人多很有可能會(huì)因?yàn)闃I(yè)主阻力大而沒(méi)辦法成功,。

　　蘇先生說(shuō)：“每次問(wèn)物業(yè)廣告費(fèi)收了多少,，用到哪里去了，他們都是支支吾吾說(shuō)不清楚,，讓我們找經(jīng)理,，經(jīng)理又避而不談?！边@也從另一個(gè)角度印證了小鄭的話(huà),。

　　福州市臺(tái)江區(qū)某小區(qū)的一名物業(yè)工作人員也表示，該小區(qū)的電梯廣告位已經(jīng)一次性承包給了一家廣告公司,，具體投放什么廣告由廣告公司決定,，“但廣告費(fèi)收入其實(shí)不多”。

　　那么諸如小區(qū)電梯中的廣告位到底值多少錢(qián),？記者登錄一家傳媒集團(tuán)的官方網(wǎng)站,，找到了該公司電梯廣告投放的相關(guān)報(bào)價(jià)。按照廣告類(lèi)型來(lái)分,，電梯轎廂框架刊例價(jià)698元／周／塊（紙張尺寸570mm×420mm）,；電梯內(nèi)門(mén)貼刊例價(jià)698元／周／部（紙張尺寸370mm×760mm）；電梯轎廂視頻媒體方面,，以北京為例,，15秒×600次／天刊例價(jià)398元／塊，發(fā)布時(shí)間為1周,。該公司網(wǎng)站上注明,，電梯廣告投放費(fèi)用依時(shí)間段、地點(diǎn)而定,，彈性很大,。一般來(lái)說(shuō)，可以在報(bào)價(jià)基礎(chǔ)上至少砍掉40％，收費(fèi)則一般按照周或月來(lái)計(jì)費(fèi),。

　　以電梯轎廂框架內(nèi)廣告版砍去60％的保守價(jià)格280元／周／塊估算,，一部電梯內(nèi)若裝四個(gè)廣告版一年的收入約為5.3萬(wàn)元，一棟擁有五個(gè)單元的住宅樓一年僅此項(xiàng)收入就為26.5萬(wàn)元,。

　　家住江西省南昌市紅谷灘某小區(qū)的周女士向記者出示了她所在小區(qū)2015年全年的業(yè)主委員會(huì)收支明細(xì)單,，其中廣告收入除卻物業(yè)公司的分成后，共計(jì)9.63萬(wàn)元,。

　　小鄭則透露,，由于住戶(hù)量、發(fā)展水平等因素各地不同,，廣告費(fèi)用也千差萬(wàn)別,，但超過(guò)兩棟樓的小區(qū)僅電梯廣告費(fèi)一年收入普遍為數(shù)十萬(wàn)元，大城市甚至能過(guò)百萬(wàn),。

　　而在各地小區(qū),，當(dāng)記者問(wèn)到廣告費(fèi)用、用途是否進(jìn)行了公示,、業(yè)主是否知情時(shí),，大多數(shù)業(yè)主表示由于沒(méi)有成立業(yè)主委員會(huì)，對(duì)于這些業(yè)主并不了解,。

　　“沒(méi)有業(yè)委會(huì)的小區(qū),，這些費(fèi)用確實(shí)都由我們物業(yè)來(lái)收取，但并不是都進(jìn)了個(gè)人腰包,，說(shuō)我們靠此盈利有些偏頗,，因?yàn)檫@筆收入我們主要還是用來(lái)彌補(bǔ)公共費(fèi)用的不足?！惫枮I一家物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人表示,。

　　業(yè)主與物業(yè)公司之間“信息不對(duì)稱(chēng)”

　　法律專(zhuān)家表示，按照我國(guó)《物業(yè)管理?xiàng)l例》規(guī)定：利用物業(yè)共用部位,、共用設(shè)施設(shè)備進(jìn)行經(jīng)營(yíng)的,，應(yīng)當(dāng)在征得相關(guān)業(yè)主、業(yè)主大會(huì),、物業(yè)服務(wù)企業(yè)的同意后,，按照規(guī)定辦理有關(guān)手續(xù)。所得收益應(yīng)當(dāng)主要用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用,。

　　一位曾在哈爾濱一家物業(yè)公司工作過(guò)的人士告訴記者：“物業(yè)公司的收入大頭就在電梯、外墻廣告收入以及車(chē)位費(fèi)收入,，一部電梯廣告費(fèi)一年有15萬(wàn)元左右,?！奔词乖谫~目上能看到，這筆收入也不會(huì)被發(fā)到業(yè)主手中,，因?yàn)榘匆?guī)定這筆收入應(yīng)該用于補(bǔ)充物業(yè)費(fèi)的不足,、業(yè)主的其他各項(xiàng)開(kāi)支或劃歸房屋的維修基金和房屋公用設(shè)施專(zhuān)用基金，物業(yè)從中可以收取一些管理費(fèi),。

　　但關(guān)鍵問(wèn)題是,，房屋維修基金和公用設(shè)施基金被花到哪里去了？業(yè)主往往知道自己理論上賺了多少錢(qián),，但錢(qián)又是如何被花掉的，業(yè)主和物業(yè)公司之間就普遍存在著“信息不對(duì)稱(chēng)”,。

　　河南豫龍律師事務(wù)所律師付建表示,，小區(qū)內(nèi)公用區(qū)域?qū)儆谌w業(yè)主共有，將小區(qū)內(nèi)公共區(qū)域改變作為商業(yè)用途使用應(yīng)該提交業(yè)主大會(huì)討論通過(guò),，而且小區(qū)公共區(qū)域的廣告收入屬于全體業(yè)主共有,，物業(yè)企業(yè)作為全體業(yè)主的服務(wù)者應(yīng)該公布收入的使用情況、支配情況及剩余存款,，業(yè)主所得收益應(yīng)該用于補(bǔ)充專(zhuān)項(xiàng)維修資金,，也可以按照業(yè)主大會(huì)的決定使用。

　　專(zhuān)家表示,，業(yè)主可以要求物業(yè)服務(wù)企業(yè)定期公布公共收益部分的資金使用情況,，如物業(yè)服務(wù)企業(yè)拒絕公布，可以提交業(yè)主大會(huì),，決定更換物業(yè)服務(wù)企業(yè),。

　　而在實(shí)際情況中，由于業(yè)主委員會(huì)缺乏,、相關(guān)監(jiān)管部門(mén)權(quán)責(zé)不清執(zhí)法力度不夠以及相關(guān)法律的空白,，由此類(lèi)隱性收入導(dǎo)致的物業(yè)與業(yè)主之間的糾紛屢見(jiàn)不鮮。

　　“沒(méi)有多少物業(yè)公司愿意賬目公示,，這是出力不討好的事情,。”采訪(fǎng)時(shí),，哈爾濱一家大型物業(yè)公司的負(fù)責(zé)人告訴記者,，物業(yè)公司很清楚，每年需要把具體的收支情況曬一曬,，但是不公示也沒(méi)有具體的處罰,，不少進(jìn)行公示的物業(yè)公司，更像一種作秀,，走走過(guò)場(chǎng)而已,，而且大部分業(yè)主不知道物業(yè)公司每年的收支情況需要公示,。

　　哈爾濱一位區(qū)級(jí)物業(yè)辦工作人員向記者透露，物業(yè)公司從服務(wù)內(nèi)容,、收費(fèi)定價(jià)到消防占地等方面,，涉及數(shù)個(gè)政府管理部門(mén)，且很多部門(mén)并沒(méi)有執(zhí)法權(quán),，一旦物業(yè)違規(guī),，業(yè)主投訴，往往可以針對(duì)性地找到對(duì)應(yīng)管理部門(mén)予以督促,，但平日則很難有管理部門(mén)進(jìn)行定期的檢查,，就算查出問(wèn)題也無(wú)法進(jìn)行處罰糾錯(cuò)。

　　專(zhuān)家認(rèn)為,，利用小區(qū)公共部位進(jìn)行經(jīng)營(yíng),，其收益歸全體業(yè)主所有，這個(gè)毋庸置疑,。目前主要問(wèn)題有兩個(gè),，一個(gè)是物業(yè)企業(yè)在從事經(jīng)營(yíng)前，應(yīng)當(dāng)征得二分之一以上業(yè)主同意,，程序上得合法,；另一個(gè)是經(jīng)營(yíng)的收益應(yīng)當(dāng)公開(kāi)，具體用項(xiàng)得合法（包括支付部分經(jīng)營(yíng)費(fèi)用和分配給業(yè)主）,。如果物業(yè)企業(yè)違規(guī)收費(fèi),，不按規(guī)定用途使用，業(yè)主有權(quán)要求物業(yè)企業(yè)公示收費(fèi)金額,，并有權(quán)拒絕其不合法的收費(fèi),。實(shí)踐中，業(yè)主權(quán)益受到侵害時(shí),，個(gè)人維權(quán)往往成本較高,。律師建議，如果條件成熟,，最好是成立業(yè)委會(huì),，來(lái)維護(hù)小區(qū)業(yè)主共同的合法權(quán)益。

　　周女士說(shuō),，她所在的小區(qū)于2013年左右成立了業(yè)主委員會(huì),。針對(duì)小區(qū)廣告的收入，業(yè)委會(huì)與物業(yè)公司按照《物業(yè)管理費(fèi)條例》中規(guī)定的比例進(jìn)行分配,。

　　“有了業(yè)主委員會(huì),，每一年小區(qū)的所有收入，包括廣告收入我們都能及時(shí)掌握,，也能更好地進(jìn)行分配,，把錢(qián)花在維護(hù)廣大業(yè)主權(quán)益的公共服務(wù)上,，對(duì)物業(yè)公司而言，也起到了良好的監(jiān)督作用,?！敝芘空f(shuō)。

　　但由于業(yè)主委員會(huì)的產(chǎn)生“相對(duì)麻煩”,，且大多也不夠規(guī)范,，導(dǎo)致許多小區(qū)業(yè)主對(duì)業(yè)主委員會(huì)簽訂的物業(yè)服務(wù)合同不予認(rèn)可或根本不知情。

　　此外,，付建等人表示,，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，物業(yè)管理行業(yè)迅速發(fā)展,，但相關(guān)法律規(guī)定對(duì)于管理權(quán)限的劃分,、違約責(zé)任的承擔(dān)等問(wèn)題缺乏明確的規(guī)定，出現(xiàn)問(wèn)題時(shí)相互推卸,，造成業(yè)主與物業(yè)服務(wù)公司之間的糾紛不能得到很好的解決。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，目前物業(yè)服務(wù)企業(yè)是業(yè)主大會(huì)聘請(qǐng)的服務(wù)全體業(yè)主的企業(yè),，很多人誤把物業(yè)公司當(dāng)作管理者，其實(shí)物業(yè)公司就是服務(wù)于廣大業(yè)主的服務(wù)企業(yè),，全體業(yè)主要樹(shù)立一種觀(guān)念,，不要把物業(yè)管理企業(yè)當(dāng)成行政管理者。