年中經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)透視（二）
2016年上半年，房地產(chǎn)市場在短短6個月內(nèi)跌宕起伏,。18日,，國家統(tǒng)計局發(fā)布6月70個大中城市住宅銷售價格變動情況顯示,，6月70個大中城市環(huán)比上漲城市數(shù)量55個,，較上月減少5個，與4月價格上漲個數(shù)相比,，減少10個,，連續(xù)兩個月下降。漲幅方面，環(huán)比,、同比最高漲幅有所收窄,，具體來看，環(huán)比最高漲幅較5月的5.5%收窄0.6個百分點,，同比漲幅較5月的54%收窄6.6個百分點,。
對此，業(yè)內(nèi)人士表示,，房地產(chǎn)行業(yè)周期已縮短，下半年或提前進(jìn)入下行周期,。而政策方面,，未來政策將更有針對性進(jìn)行調(diào)整，不僅僅是分城施策,，更多的將會升級到一城一策。
走勢 樓市上演“過山車”
2016年上半年房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了“過山車”行情,，從2015年的低迷到春節(jié)期間的一二線不冷,，三四線不熱,；從3月一線市場整體爆發(fā),，到“四小龍”的誕生；從4月房市的全面復(fù)蘇,，到5,、6月的回調(diào)，房地產(chǎn)市場的劇烈變動超出人們的想象,。
具體來看,，今年2月之前，一線城市領(lǐng)漲全國,，尤其深圳新建住房價格環(huán)比漲幅達(dá)4.1%,，同比漲幅更是高達(dá)52.7%。而一線城市收緊后,，二線城市便借機(jī)突擊,，3月，房價漲幅環(huán)比最高的三個城市分別為,，廈門環(huán)比上漲5.4%,、合肥上漲4.6%、上海上漲4.3%,。4月,，房價漲幅環(huán)比最高城市則分別為，合肥上漲5.8%,、廈門上漲5.3%,、南京上漲4.4%。5月,、6月則延續(xù)該趨勢。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示,，此前二線城市漲幅超過一線城市的最主要原因是政策因素。他指出,，3月,，一線城市相繼出臺不同力度的約束性政策抑制了一線城市繼續(xù)大幅上漲,。另一方面，二線城市政策卻從限購,、限貸方面呈現(xiàn)最大寬松,，導(dǎo)致在前4月資金寬松的情況下市場活躍,，促使廈門、南京,、合肥,、蘇州加速去庫存,。
而在政策收緊與市場預(yù)期的影響下，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場降溫明顯,。亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，樓市正在進(jìn)入新一輪盤整期,。一方面,，環(huán)比下降城市數(shù)量再次擴(kuò)容,，但另一方面，同樣是三,、四線城市,，其中牡丹江,、泉州已連續(xù)兩個月出現(xiàn)價格環(huán)比下滑，而錦州商品住宅價格已連續(xù)15個月環(huán)比下滑,。
同時,，亞豪機(jī)構(gòu)數(shù)據(jù)顯示,，6月北上廣深四個一線城市均出現(xiàn)商品住宅價格漲幅放緩的跡象。相比5月的環(huán)比漲幅,，其中北京漲幅減少了0.7%,，上海下降了1.2%,，廣州下降了0.6%，只有深圳環(huán)比漲幅微漲0.3%,。
上海易居研究院研究員朱光表示,，今年以來,，全國樓市以去庫存為主要目的，絕大部分城市仍將延續(xù)寬松的購房和信貸政策,，再加上居民受制于投資渠道有限,，往往將投資房產(chǎn)作為資產(chǎn)增值的主要工具,，因此樓市成交活躍，但從歷史上來看,，如此高速增長,，很難維持較長時間。
中金公司也有類似判斷,。中金宏觀組報告預(yù)測，房地產(chǎn)行業(yè)“三年周期變兩年”,，下半年或提前進(jìn)入下行通道,。
警惕 風(fēng)險加劇泡沫凸顯
2016年上半年25家企業(yè)半年業(yè)績預(yù)告看漲,，多家房企上調(diào)銷售目標(biāo),。
中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至目前,，35家官方公布銷售業(yè)績的房企合計銷售業(yè)績高達(dá)12425.92億，比2015年同期的7285.54億上漲幅度高達(dá)70.6%,，而銷售面積也達(dá)到了10146萬平方米,，同比上漲47.5%,。具體來看，35家房企平均完成年度任務(wù)指標(biāo)64%,，首次出現(xiàn)上半年平均完成指標(biāo)過半的情況,。
中原地產(chǎn)市場總監(jiān)張大偉表示，市場未來越來越恐慌,，一二線恐慌性上漲，三四線恐慌性調(diào)整,，地王恐慌出現(xiàn),。
貨幣方面杠桿突增,，風(fēng)險增加。央行日前發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，今年上半年,，個人購房貸款新增2.36萬億元，同比增長1.25萬億元,。個人購房貸款余額同比增長30.9%，同比上升13.9個百分點,。
值得一提的是,，今年以來,，居民中長期新增貸款月度規(guī)模在不斷上行，絕對額從4月開始就超過非金融性公司新增中長期貸款規(guī)模,。如6月居民中長期貸款月度新增量為5639億元,，而非金融公司中長期貸款僅僅增加了4105億元。同時,，上半年數(shù)據(jù)顯示,，開發(fā)商企業(yè)到位資金中，來自個人按揭貸款的收入有1.12萬億,，同比增長57%，而同期開發(fā)商全部到位資金僅增長15.6%,。
張大偉表示,，本輪市場火爆的主要導(dǎo)火線與原因都是信貸釋放,，居民杠桿在不斷增加，從而形成了泡沫,。從現(xiàn)階段來看,，雖然整體新增加貸款降速，但居民戶長期貸款依然天量,，趨勢難改,。一旦房市轉(zhuǎn)向,，因杠桿帶來的風(fēng)險將加倍。
而郭毅也認(rèn)為,，雖然在房地產(chǎn)調(diào)控放松下,，天量貨幣大水漫灌,，但部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動,。長期來看,，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會、人口吸附力不足的背景下,，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn),，仍會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力。
前景 調(diào)控趨向“一城一策”
“上半年盡管絕大多數(shù)城市房價環(huán)比都出現(xiàn)上漲,，但城市間漲幅差異仍然較大,。因此預(yù)計下半年房地產(chǎn)調(diào)控政策將從‘因城施策’升級到‘一城一策’?！睆埓髠ケ硎?。
的確，從上半年來看,，房地產(chǎn)政策頻出,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示,，據(jù)不完全統(tǒng)計，截至目前,，有多達(dá)54個省市發(fā)布房地產(chǎn)去庫存政策。
例如,，廈門于7月15日起調(diào)整住房信貸政策,，其中最受關(guān)注的是二套房首付的變化。變化最大的應(yīng)該是,，對于名下有1套房但未結(jié)清貸款的或2筆及以上貸款記錄的,，首付從原本的執(zhí)行40%提升到60%。停止向三套房發(fā)放公積金貸款,。
張大偉認(rèn)為,，過去全面寬松的趨勢已經(jīng)出現(xiàn)變化，政策開始“托底蓋帽”,。這種情況下,，房價上漲較快的城市，包括部分一二線及輻射區(qū)都出現(xiàn)約束性的政策,。而未來房地產(chǎn)調(diào)控政策將不僅僅是分城施策,，更多的將會升級到一城一策。
發(fā)改委日前表示,，下半年,，針對市場分化的情況，應(yīng)更加注重分類施策,、因城施策,，促進(jìn)市場平穩(wěn)發(fā)展。對一線及部分二線城市,，要密切關(guān)注其庫存下降情況,，加大住房供應(yīng)，合理引導(dǎo)住房消費,，防止房價持續(xù)過快上漲,。對三、四線等商品房庫存較大的城市,，要根據(jù)當(dāng)?shù)厥袌銮闆r,，積極采取有效措施,，化解房地產(chǎn)庫存,。
此外，有報道稱,，18日上午,，住建部部長陳政高帶隊調(diào)研萬達(dá)、保利,、融創(chuàng)和恒大四家房企，摸底當(dāng)前市場情況,，尤其是一二三四線城市的土地市場情況和庫存壓力,，并為下一步政策調(diào)整支招,。據(jù)悉,，住建部將分別聽取房企、央行以及眾金融機(jī)構(gòu)的看法,，了解目前市場狀態(tài),、風(fēng)險程度,，進(jìn)一步細(xì)化政策重點,。
汛期來臨 尾礦庫安全風(fēng)險逼近臨界點
今年5月26日,，國家安監(jiān)總局發(fā)布了遏制尾礦庫“頭頂庫”重特大事故工作方案：通過實施“頭頂庫”安全隱患治理，全面消除“頭頂庫”中的131座病庫,，確?！邦^頂庫”達(dá)到正常庫運行標(biāo)準(zhǔn)。
[記者手記]亟待建立長效機(jī)制推動尾礦庫整治退出
