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2017年以來,，受房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，商品房銷售累計(jì)同比呈下降趨勢,，房地產(chǎn)開工投資有所降溫,，大房企與中小房企業(yè)績分化顯著，房企短期流動(dòng)性趨緊;未來一段時(shí)間內(nèi),，在“房住不炒”的政策基調(diào)下,，房地產(chǎn)行業(yè)后期或?qū)⒈３譁睾徒禍貭顟B(tài)，行業(yè)集中度有望繼續(xù)提高,。
雖然部分城市成交量下跌明顯,，但總體來看，2017年以來房地產(chǎn)市場呈溫和降溫態(tài)勢,，在房地產(chǎn)“因城施策,、分類調(diào)控”的大背景下，地區(qū)房地產(chǎn)景氣度有所分化,。專業(yè)評估機(jī)構(gòu)聯(lián)合資信認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)信用風(fēng)險(xiǎn)較低,，展望為“穩(wěn)定”。
今年房地產(chǎn)市場迎來了新的調(diào)控高峰,，限購,、限貸、限價(jià),、限售等政策手段不斷升級,，范圍也從一二線城市擴(kuò)展到了幾乎全部的三四線城市和一二線城市的衛(wèi)星城市。此次政策調(diào)控有別于以往,，周期更長,，手段更靈活，目標(biāo)更精準(zhǔn),，房地產(chǎn)市場投機(jī)需求受到了較大程度的抑制,，其對商品房銷售、開發(fā)和投資的影響正在逐步顯現(xiàn),。
從銷售來看,，2017年前三季度，我國商品房銷售面積11.6億平方米,，同比增長10.3%;銷售額9.19萬億元,，同比增長14.6%。商品房銷售面積和銷售額的累計(jì)同比增速除了在6月份有小幅回調(diào)外,，呈逐月回落的趨勢,，銷售面積同比增速由年初的26%下降到了三季度的14.6%。
分城市來,，2017年前三季度,，一線城市新房銷售量較2016年同期大幅下滑約38.6%，且仍呈下探趨勢,。二線城市的新房銷售量也從2017年春節(jié)后開始加速下滑,，二季度以來累計(jì)同比降幅在34%至36%之間波動(dòng)。而今年對房地產(chǎn)銷售形成支撐的是三四線及以下城市,，聯(lián)合資信認(rèn)為這主要是受益于一二線城市的需求外溢效應(yīng)和棚改貨幣化安置等去庫存政策的刺激;但值得注意的是,，隨著調(diào)控政策的不斷升級和“去庫存”政策效應(yīng)的逐漸減弱，三四線及以下城市對地產(chǎn)銷售的支持作用正在加速減弱,，部分三四線代表城市新房累計(jì)成交面積已出現(xiàn)20%以上的降幅,。
在價(jià)格方面，2017年以來,，一線城市,，新建住宅價(jià)格基本保持穩(wěn)定，8月后環(huán)比開始由正轉(zhuǎn)負(fù),，8月單月出現(xiàn)0.30%的年內(nèi)最大跌幅,。二線城市新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲幅度也由二季度的0.53%下降到了三季度的0.16%。雖然自調(diào)控政策實(shí)施以來,，監(jiān)管部門對預(yù)售證備案價(jià)實(shí)行嚴(yán)格管理,，新房房價(jià)上行趨勢被抑制，但二手房價(jià)格指數(shù)也基本可以確認(rèn)相同的趨勢,。三四線城市商品房價(jià)格漲幅大于一二線城市,，但也出現(xiàn)了環(huán)比回落態(tài)勢，三線代表城市新建住宅價(jià)格9月環(huán)比增幅僅為0.20%,，逐步趨穩(wěn),。
從土地成交情況來看，2017年主力房企銷售情況良好,，資金較為充裕,，補(bǔ)庫存意愿較強(qiáng)，同時(shí)各線城市土地供應(yīng)同比均有所增加,，土地市場量價(jià)齊升,。2017年1月到9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積1.67億平方米,，同比增長12.2%;土地成交價(jià)款8149億元,，同比增長46.3%;300個(gè)城市成交樓面均價(jià)為2384元/平方米，同比上漲28%,。一線城市響應(yīng)土地供應(yīng)新規(guī),，土地供應(yīng)顯著增加,，但其中自住房土地供應(yīng)增加，對銷售條件和價(jià)格以及自持比例等限制也較多,，溢價(jià)率相對其他城市較低,，為18%。二線城市土地供應(yīng)與去年基本持平,，土地價(jià)格仍在上漲,，平均溢價(jià)率為33%，漲幅則有所收窄,。三四線城市上半年的良好銷售情況和熱點(diǎn)城市的需求外溢,，帶動(dòng)了土地市場升溫，土地供應(yīng)和成交面積均有較大幅度的增長,，根據(jù)中指院的統(tǒng)計(jì),，成交樓面均價(jià)較2016年同期增長19%，平均溢價(jià)率高達(dá)45%,。
房地產(chǎn)開工情況則與土地市場的火熱有所差異,，與地產(chǎn)銷售相關(guān)性加強(qiáng)。2017年前三季度,，房屋新開工面積13.1億平方米,，增長6.8%，其中住宅同比增長7.8%,，商營房和辦公樓則同比分別下降9.5%和8%;新開工面積累計(jì)同比增速呈回落的趨勢,，由年初的10.4%下降到9月的6.8%，但新開工同比增速的下降幅度沒有銷售明顯,。2017年1月到9月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資8萬億元，同比名義增長8.1%,，而7月和8月均為7.9%,，地產(chǎn)投資同比增速呈企穩(wěn)態(tài)勢，這主要來源于前面提到的主力房企補(bǔ)庫存意愿較強(qiáng)和土地成交的支撐,。
從地產(chǎn)開發(fā)資金到位情況來看,，2017年1月到9月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)資金11.3萬億元,，同比增長8%,，來源中國內(nèi)貸款、定金及預(yù)收金和各項(xiàng)應(yīng)付款占比有所上升,，分別占房地產(chǎn)開發(fā)資金來源的16.8%,、30.60%和23.3%，個(gè)人按揭貸款和企業(yè)自籌資金占比有所下降，分別占15.68%和32.23%,。2017年上半年,，證券投資基金業(yè)協(xié)會、證監(jiān)會,、保監(jiān)會對房地產(chǎn)企業(yè)融資政策收緊,。在債市方面，2017年在交易所和銀行間成功發(fā)行債券的也基本都是龍頭房企,，地產(chǎn)債券利差持續(xù)走擴(kuò);各線城市限購、限貸也將限制個(gè)人按揭貸款的增加,，下半年來地產(chǎn)開發(fā)到位資金漲幅開始收窄,。隨著前期融資資金的大量使用、債務(wù)逐步進(jìn)入償還期,，銷售回款節(jié)奏的放緩,，加之當(dāng)前去杠桿政策基調(diào)不變，后續(xù)房企的資金鏈整體趨向緊張,。
專家預(yù)計(jì),，未來一段時(shí)間，房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈承壓,，儲備項(xiàng)目獲取難度也將加大,，由于房企之間合作項(xiàng)目逐漸增多，這類項(xiàng)目在法律,、財(cái)務(wù)管控,、運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)的控制上難度更大，部分房企合作項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)也在逐漸暴露中,?？傮w看，在流動(dòng)性收縮,、土地稀缺及政策調(diào)控的大背景下,，房地產(chǎn)發(fā)債企業(yè)的信用資質(zhì)分化程度有所加劇，高信用等級的房企在資金實(shí)力及項(xiàng)目儲備方面的優(yōu)勢愈加凸顯,。
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開發(fā)商借主題公園之名大搞房地產(chǎn)
記者發(fā)現(xiàn),，不少開發(fā)商在建設(shè)主題公園的同時(shí),，以主題公園之名行地產(chǎn)之實(shí)，比如依靠開發(fā)高端度假別墅和豪宅及高端公寓等獲利,。
·本土主題公園崛起難掩同質(zhì)化積弊
