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作為全國首批培育和發(fā)展住房租賃市場試點城市之一,，杭州30日發(fā)布《杭州市加快培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作方案》（以下簡稱《方案》），提出未來三年新增租賃住房要占到新增商品房三成,。
發(fā)展住房租賃市場已成為熱點大中城市的共識,，中國房地產市場正在迎來租賃時代。中原地產報告顯示,，近期已有超過30個省市出臺了有關租賃的政策內容,。
業(yè)內人士表示，房地產行業(yè)正在從重購輕租到租售并舉轉變,，市場供應格局有望被重構,，這不僅使住房真正回歸居住屬性，更可以減少非理性購房需求,。
減阻力 租賃方案密集落地
30日杭州發(fā)布住房租賃新政標志著除廣東肇慶外,，11個租賃試點城市已全部發(fā)布方案。
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杭州《方案》指出,，將加大公租房供應力度,，未來3年,，杭州將新增租賃住房總量占新增商品住房總量的30%。未來5年公租房保有總量不少于8萬套,。此外,，將增加租賃住房用地有效供應，將租賃住房用地供應納入年度土地供應計劃,，2017年9月底前,，推出人才專項租賃住房用地進行試點。盤活存量土地,、用房,，探索村集體10%留用地上建設租賃住房。
《方案》還提出,，扶持國有企業(yè)發(fā)展規(guī)?；赓U。充分發(fā)揮國有企業(yè)帶動引領示范作用,，支持國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務。市級層面發(fā)展2家國有企業(yè)開展規(guī)?；》孔赓U業(yè)務,，區(qū)級層面由各區(qū)政府（管委會）確定至少1家國有企業(yè)開展規(guī)模化住房租賃試點,。
同時，扶持發(fā)展專業(yè)化住房租賃企業(yè),。鼓勵民營住房租賃企業(yè)發(fā)展,，鼓勵房地產開發(fā)企業(yè)、中介企業(yè),、物業(yè)服務企業(yè)開展住房租賃業(yè)務,。支持房地產開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式，從單一的開發(fā)銷售向租售并舉模式轉變,。鼓勵有條件的房地產開發(fā)企業(yè),，在新建商品房項目中長期持有部分房源，用于市場租賃,。
此外,，提供金融支持。鼓勵金融機構按照依法合規(guī),、風險可控,、商業(yè)可持續(xù)的原則，對住房租賃企業(yè)提供金融支持,。支持符合條件的住房租賃企業(yè)發(fā)行債券,、不動產證券化產品。金融管理部門要積極支持住房租賃企業(yè)開展房地產投資信托基金（REITs）試點，吸引社會化投資,，多渠道籌集資金,。
中原地產首席分析師張大偉表示，如果說抑制投資投機,，以限購,、限貸為主要方式，降低一二線熱點城市樓市熱度,，是今年上半年樓市調控政策的主要特征,，那么，擴大租賃市場規(guī)模,，加大租賃供應,，則是下半年的主要動作。
張大偉說,，從政策內容看,，主要是加減法政策。其中,，加法是增加供應,，例如北京、上海等多地直接推出70年產權租賃用地,。減法,，則是減少選擇租賃居住的阻力，例如租購同權政策,。
增供給 增加集體建設用地
在九部委發(fā)文在廣州,、深圳、南京,、杭州,、廈門、武漢,、成都,、沈陽、合肥,、鄭州,、佛山、肇慶12個城市,，首批開展住房租賃試點后僅一個月,，近日，國土部,、住建部聯(lián)合發(fā)布《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》,，確定北京,、上海、南京,、杭州等13個城市進行集體建設用地建設租賃住房試點,。
具體來看，試點方案提出,，試點城市應當梳理項目報批（包括預審,、立項、規(guī)劃,、占地,、施工）、項目竣工驗收,、項目運營管理等規(guī)范性程序,，建立快速審批通道。健全集體建設用地規(guī)劃許可制度,，推進統(tǒng)一規(guī)劃,、統(tǒng)籌布局、統(tǒng)一管理,，統(tǒng)一相關建設標準,。試點項目區(qū)域基礎設施完備，醫(yī)療,、教育等公共設施配套齊全,，符合城鎮(zhèn)住房規(guī)劃設計有關規(guī)范。
同時,，完善集體租賃住房建設和運營機制,。村鎮(zhèn)集體經(jīng)濟組織可以自行開發(fā)運營，也可以通過聯(lián)營,、入股等方式建設運營集體租賃住房,。探索建立租金形成,、監(jiān)測,、指導、監(jiān)督機制,，防止租金異常波動,，維護市場平穩(wěn)運行。
此外,，探索保障承租人獲得基本公共服務的權利,。承租人可按照國家有關規(guī)定憑登記備案的住房租賃合同依法申領居住證，享受規(guī)定的基本公共服務,。有條件的城市,，要進一步建立健全對非本地戶籍承租人的社會保障機制,。
需要注意的是，集體建設用地租賃住房,，不得以租代售,，承租者也不得轉租。
國土部相關負責人表示,，對于商品住房價格較高,、建設用地緊缺的直轄市和少數(shù)省會城市，該政策一方面增加住宅用地來源和租賃住房供給,；另一方面,，則是擴展了集體經(jīng)營性建設用地的居住和產業(yè)發(fā)展功能，對盤活低效集體建設用地,、解決城市周邊外來務工人員居住問題,、改善城郊經(jīng)濟社會環(huán)境等方面，發(fā)揮了積極作用,。此外,，還拓寬了集體經(jīng)濟組織和農民增收渠道，農民獲得長遠穩(wěn)定收益,。
有業(yè)內人士表示,，此前雖然我國提出“增加租賃住房有效供應”，但屬于存量調整,，有出現(xiàn)租賃市場供應增加而銷售市場供應減少的可能性,，反而可能成為推高房價的因素。而利用集體建設用地建設租賃住房,，則是規(guī)?？捎^的增量供應。
“集體土地上建設租賃住房,，主要是為滿足新市民過渡性的居住需求,。國家層面上，這個試點政策主要是面向供給側的,，要解決三個一億人的需求,。”南京市住房保障和房產管理局局長郭宏定說,。
據(jù)住建部統(tǒng)計,，目前我國約有1.6億人在城鎮(zhèn)租房居住，占城鎮(zhèn)常住人口的21%,，其中以新就業(yè)大學生和外來務工人員為主,。在高房價時代，與新市民旺盛的住房租賃需求相比,，我國大中城市租賃市場存在房源總量嚴重不足,、租價高,、供應結構不合理、租住環(huán)境一般等問題,。
迎拐點 重構房地產調控機制
張大偉表示,，相比房屋售價的大幅波動，房租體現(xiàn)的是房屋的居住價值,，因此,，在租售比懸殊的情況下，中國的消費者大多選擇購買住房,，長期以來形成重購輕租,。
海通證券數(shù)據(jù)顯示，從目前看,，中國主要城市的房價租金比大約為38.5倍,，上海、北京,、深圳,、廈門、南京則均超過50倍,，但按照國際標準,，房價租金比在16.7倍-25倍之間為健康區(qū)間，也就是說超過25倍即存在泡沫可能,。海通證券副總裁李迅雷曾表示,，中國大部分地區(qū)的房價都已經(jīng)步入泡沫區(qū)域。
中銀國際報告指出,，在房地產市場泡沫化程度依然較高的背景下,，國家推動住房租賃市場發(fā)展，根本出發(fā)點在于激活住房租賃的市場需求,，以平衡房地產市場供需矛盾,，平抑房價，推動住房向居住屬性回歸,。
以售為主時代迎來拐點,。在政策力挺下，租房時代已經(jīng)越來越近,。鏈家研究院數(shù)據(jù)顯示,，到2020年,，中國租房市場租金總收入價值將達1.6萬億元,。2030年，這一數(shù)據(jù)將達4.6萬億元,。
去年11月,，優(yōu)客工場,、共享際創(chuàng)始人毛大慶也預測，未來十年之內,，中國的整個租房總額會超過3萬億元,，使用人口會達到2.3億人；二十年以后,，這個數(shù)字會達到4.6萬億元,，參與租賃的人口會達到3億人。
國土部相關負責人透露,，希望通過此次改革試點,，到2021年底，在相關地區(qū)成功運營一批集體租賃住房項目,，完善利用集體建設用地建設租賃住房規(guī)則,，形成一批可復制、可推廣的改革成果,，為構建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場提供支撐,。
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