從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看,,無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限,,其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融杠桿作用,,擠出樓市泡沫,防范金融風(fēng)險(xiǎn),。在保持調(diào)控大方向的前提下,,既要防止力度不夠造成效果不盡理想,也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛,,防止傷及剛需和改善性需求
近日,,北京等多個(gè)城市收緊房貸的消息引發(fā)各界普遍關(guān)注。據(jù)報(bào)道,,北京市銀行業(yè)自律協(xié)會(huì)制定相關(guān)公約,,要求各行執(zhí)行個(gè)人住房貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的0.9倍,二套房貸款期限最長(zhǎng)不得超過25年,。在北京被曝出收緊房貸利率之后,,天津、廣州,、青島等城市也相繼出臺(tái)了房貸收緊措施,。
筆者認(rèn)為,考慮到中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的差異性,、不平衡性和多年來的起伏跌宕,,并著眼于一段時(shí)間以來各地因城施策的現(xiàn)狀,特別是自去年“9·30”重點(diǎn)城市啟動(dòng)樓市調(diào)控之后的不同變化,,目前很難用一個(gè)統(tǒng)一的周期或拐點(diǎn)來判斷樓市及房?jī)r(jià)的走向,。盡管如此,也要看到這幾個(gè)月來各地樓市調(diào)控的方向是一致且保持延續(xù)性的,。由于自去年9月底以來,,20余個(gè)城市陸續(xù)啟動(dòng)乃至追加了以限貸、限購(gòu),、增加土地供應(yīng)為主要手段的調(diào)控措施,,使四季度各城市房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭得到不同程度的放緩或改變。去年12月召開的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議和政治局會(huì)議,,釋放出了堅(jiān)持“房子是給人住的”定位和建立房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展長(zhǎng)效機(jī)制的明確信號(hào),。
若干重點(diǎn)城市在2017年初收緊房貸,進(jìn)一步釋放出要把已經(jīng)在進(jìn)行中的調(diào)控進(jìn)行到底的明確信號(hào),。去年底,,北京市政府主要領(lǐng)導(dǎo)就曾明確表示,2017年要實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)環(huán)比不上漲,。按照指標(biāo)數(shù)據(jù)的規(guī)律和邏輯,,如果一年內(nèi)的12個(gè)月連續(xù)環(huán)比不漲,全年實(shí)現(xiàn)同比回落也應(yīng)該是一個(gè)必然事件,。北京市敢于做出這樣的承諾,,顯然是對(duì)已經(jīng)采取和還將采取的調(diào)控措施及其效果有所研究的,。
從相關(guān)城市的銀行業(yè)收緊房貸的措施看,無論是降低折扣幅度還是縮短還貸期限(也就是增加月供),,其主要效應(yīng)就是繼續(xù)弱化,、降低房地產(chǎn)市場(chǎng)上的金融杠桿作用,擠出樓市泡沫,,防范金融風(fēng)險(xiǎn),。盡管就單項(xiàng)政策的效應(yīng)評(píng)估,當(dāng)下的各項(xiàng)措施力度未必超過去年四季度的調(diào)控措施,,但政策累積疊加必將產(chǎn)生“一加一大于二”的效果,,有利于更加突出房屋的居住屬性,進(jìn)一步遏制投資投機(jī)性需求,,促使房?jī)r(jià)向符合價(jià)值的方向合理回歸,。不過,提高首套房貸利率,,會(huì)對(duì)滿足剛需有一定抑制作用,。對(duì)此,應(yīng)該認(rèn)真觀察和評(píng)估,。
需要指出的是,,調(diào)控政策產(chǎn)生效應(yīng)有一定的滯后期。始自2012年的那一次樓市調(diào)控,,其效應(yīng)是在第二年才逐步顯現(xiàn),,至2014年下半年至2015年初達(dá)到最大效應(yīng)的。只不過隨著之后的逐步放松甚至取消相關(guān)政策,,造成2016年各主要城市房?jī)r(jià)大漲,。而今,有關(guān)方面必須牢記經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn),,牢牢堅(jiān)持“房子是給人住的”定位不動(dòng)搖,,堅(jiān)持住房的居住屬性不動(dòng)搖,有效遏制住投資投機(jī)性需求,,讓市場(chǎng)真正與有支付能力的剛需對(duì)接,,房市高燒退卻、房?jī)r(jià)合理回歸,、泡沫逐步被擠出就是一個(gè)大概率乃至必然事件,。
當(dāng)前各重點(diǎn)城市要做的,就是及時(shí)認(rèn)真地觀察,、調(diào)研和評(píng)估各項(xiàng)調(diào)控政策的后續(xù)效應(yīng),,既要觀察宏觀數(shù)據(jù),也要深入市場(chǎng)調(diào)研,,掌握第一手情況,。在保持調(diào)控大方向的前提下,,既要防止力度不夠造成效果不盡理想,,也要防止等不及滯后效應(yīng)顯現(xiàn)而持續(xù)用力過猛,,防止傷及剛需和改善性需求。此外,,還要積極發(fā)展住房租賃市場(chǎng),,形成購(gòu)租并舉的市場(chǎng)格局。同時(shí),,各地應(yīng)繼續(xù)推進(jìn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,,深入淘汰落后產(chǎn)能,繼續(xù)調(diào)整優(yōu)化經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu),,努力實(shí)現(xiàn)提質(zhì)增效,,促進(jìn)地區(qū)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
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