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　　■樓市調(diào)控觀察（下篇）

　　房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀升，調(diào)控步步加碼,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，信貸寬松,、政策錯(cuò)配,、“地王”頻出,、需求集中爆發(fā)等是上一輪房?jī)r(jià)快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調(diào)控的精準(zhǔn)度,、導(dǎo)向性,，及房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿的力度,，迫切需要從政策層面總結(jié),、反思和防范。而一知名房企南京分公司負(fù)責(zé)人表示,，多年調(diào)控反彈后,，剩下的企業(yè)資金實(shí)力和抗壓能力更強(qiáng)，產(chǎn)生了“耐藥性”,，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,，扛過限購(gòu)，等待下一輪上漲,?！?/p>

　　業(yè)內(nèi)人士呼吁，在對(duì)樓市用限貸限購(gòu)政策“猛藥去急癥”的同時(shí)，也要“溫補(bǔ)拔病根”,，逐步深化調(diào)控改革,、穩(wěn)步去杠桿。否則,，新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴(yán)一年,，松兩年，屢調(diào)屢漲”的怪圈,。影響房?jī)r(jià)快速上漲的根本問題不解決,，可能削弱本輪政策調(diào)控的效果。

　　流動(dòng)性放大　刺激購(gòu)買力集中釋放

　　“信貸寬松被認(rèn)為是2015年以來這輪房?jī)r(jià)過快上漲的主要原因,?！币晃粯I(yè)內(nèi)專家直言不諱，此前,，政府為鼓勵(lì)樓市去庫(kù)存實(shí)行了寬松的信貸政策,，三四線城市去庫(kù)存效果尚待檢驗(yàn)，但一線城市和一些熱點(diǎn)二線城市的房?jī)r(jià)卻一路上揚(yáng),。

　　一家知名地產(chǎn)公司北京區(qū)域負(fù)責(zé)人也表示,，信貸寬松降低了資金成本，一些海外融資平臺(tái)的利率甚至在6％以下,。直接放大了流動(dòng)性,，刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資和個(gè)人的購(gòu)房需求。

　　“寬松的信貸政策讓房地產(chǎn)企業(yè)如魚得水,?！苯K一家房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人說，去年以來公司在熱點(diǎn)城市的開發(fā)項(xiàng)目,，可以輕松地從銀行獲得開發(fā)貸,，“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前,，公司60％以上的開發(fā)資金來自銀行,，杠桿率較前幾年大幅上升。

　　開發(fā)企業(yè)杠桿加劇的同時(shí),，居民信貸杠桿也在上升,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，7月房地產(chǎn)信貸占全國(guó)近100％信貸額度的基礎(chǔ)上,，8月人民幣貸款增加9487億元,，其中又有70％以上是住戶部門貸款。這表明,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，貨幣寬松有力推動(dòng)居民個(gè)人加杠桿,。

　　上一輪限購(gòu)放開帶來購(gòu)買力集中釋放。2014年以后在去庫(kù)存的政策導(dǎo)向下,，全國(guó)多數(shù)城市取消了限購(gòu),，導(dǎo)致購(gòu)房需求在資源相對(duì)集中的熱點(diǎn)城市反彈式爆發(fā)。以江蘇南京為例,，2015年商品住宅成交1104.41萬平方米,，同比上升58.48％，創(chuàng)下歷史新高,。

　　合肥學(xué)院房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)朱德開認(rèn)為,，合肥、南京等城市房?jī)r(jià)上一輪快速上漲,，正是需求集中釋放,、供給相對(duì)不足的結(jié)果。

　　安徽文一房地產(chǎn)集團(tuán)副總裁邱勝華也表示,，以安徽為例,，合肥是中心城市，人口流入多,、交通優(yōu)勢(shì)強(qiáng),，自然獲得購(gòu)房者的青睞。

　　“地王”頻出不斷助推熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)快漲預(yù)期,?！?0％的開發(fā)商集中到20％的城市，帶來的結(jié)果必然是搶地大戰(zhàn),、‘地王’迭出,，地價(jià)房?jī)r(jià)相互推漲?！鼻笆鼋K房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言,，三四線城市庫(kù)存居高不下無利可圖，讓開發(fā)企業(yè)回歸一二線城市“血拼”,。在這些土地供給不足的熱點(diǎn)城市,，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局,。

　　業(yè)內(nèi)人士普遍談到,，2015年以來,，“面粉貴過面包”在多地樓市屢見不鮮,。僅在南京，2015年就出現(xiàn)各類“地王”11個(gè),，將部分區(qū)域土地樓面價(jià)與當(dāng)?shù)厣唐贩夸N售價(jià)格拉平,。受此影響，至今年9月限購(gòu)前，南京房?jī)r(jià)已連續(xù)上漲18個(gè)月,，僅同比漲幅就已達(dá)到約40％,。不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“地王”頻出是因?yàn)榈胤秸┑夭蛔恪?/p>

　　宏觀政策錯(cuò)配也是房?jī)r(jià)上漲的推手,。安徽置地投資有限公司董事長(zhǎng)嚴(yán)張應(yīng)表示,，一些針對(duì)三四線城市的去庫(kù)存政策并不適用于合肥，對(duì)合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例,、放寬貸款限制,、降低契稅和營(yíng)業(yè)稅等政策，無異于樓市本來沒生病,，卻跟著一起吃藥了,，結(jié)果既刺激剛需族，又鼓勵(lì)投資客,，“高燒”是必然結(jié)果,。

　　鉚著勁兒熬限購(gòu)　等待下一輪上漲

　　在采訪中，業(yè)內(nèi)人士普遍建議相關(guān)部門應(yīng)直面房?jī)r(jià)快漲背后的深層次問題,。單純的限貸限購(gòu)難改預(yù)期,，政策調(diào)控已有“耐藥性”。

　　房?jī)r(jià)上漲成為貨幣現(xiàn)象,，加重房地產(chǎn)行業(yè)杠桿化,。中原集團(tuán)首席運(yùn)營(yíng)官李文杰認(rèn)為，寬松的信貸政策,，讓開發(fā)商和購(gòu)房者手中流動(dòng)性大量增加,，導(dǎo)致他們迫切需要尋找投資渠道。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成,，實(shí)體經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)乏力的情況下,，更多企業(yè)和個(gè)人資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ担罱K讓房?jī)r(jià)上漲變成一種貨幣現(xiàn)象,。

　　“這樣的結(jié)果是,，除非貨幣緊縮，否則房?jī)r(jià)很難下降,?！北本┮患一鸸静块T負(fù)責(zé)人表示，目前很難估計(jì)開發(fā)企業(yè),、個(gè)人的杠桿率有多高,，但房?jī)r(jià)已經(jīng)和貨幣政策深度捆綁，如果不能逐步有效去杠桿,，將不斷加劇房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風(fēng)險(xiǎn),。

　　限貸限購(gòu)難改預(yù)期,，政策調(diào)控已有“耐藥性”。當(dāng)前多個(gè)熱點(diǎn)城市陸續(xù)實(shí)施了嚴(yán)格的限貸限購(gòu)政策,，但從記者調(diào)研了解的情況來看,，市場(chǎng)各方尤其是開發(fā)企業(yè)似乎并不擔(dān)心本輪調(diào)控影響后市。

　　土拍網(wǎng)分析師徐菲以南京舉例認(rèn)為,，從2006年至2016年南京經(jīng)歷了四輪地王潮,，每次調(diào)控后地價(jià)和房?jī)r(jià)都反彈式暴漲60％以上。目前限購(gòu)后又進(jìn)入了三年一度周期,，但政府調(diào)控不可能長(zhǎng)期存在,，兩年調(diào)整后還可能有反彈。

　　某知名房企南京分公司負(fù)責(zé)人就表示,，多年調(diào)控反彈后,，剩下的企業(yè)資金實(shí)力和抗壓能力更強(qiáng)，產(chǎn)生了“耐藥性”,，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,，扛過限購(gòu)，等待下一輪上漲,?！?/p>

　　供給側(cè)調(diào)控缺失，土地,、資金市場(chǎng)供求長(zhǎng)期未能理順,。記者了解到，“地王潮”之下,，開發(fā)企業(yè)紛紛高價(jià)拿地,，不少企業(yè)地價(jià)已經(jīng)占其開發(fā)成本的60％以上，積累了很高的資本風(fēng)險(xiǎn),。部分開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人直陳當(dāng)前生存的困局：“拿地是找死,，不拿地是等死”，加入“地王”游戲也是無奈之舉,。

　　某國(guó)有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負(fù)責(zé)人坦言,，考核機(jī)制推動(dòng)了國(guó)企爭(zhēng)搶“地王”，“國(guó)資有保值增值的壓力,，現(xiàn)在只有房地產(chǎn)不會(huì)賠錢,，國(guó)企搶‘地王’也是生存發(fā)展的需要?！?/p>

　　李文杰表示,，供不應(yīng)求是上輪房?jī)r(jià)上漲一個(gè)根本的結(jié)構(gòu)性問題。很多城市調(diào)控樓市的時(shí)候沒有積極穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期,。

　　此外,，記者了解到，在避險(xiǎn)壓力下,，銀行資金流入熱點(diǎn)城市,，資源、資金錯(cuò)配也是需要解決的問題,。

　　“止血”只是應(yīng)急　須扭轉(zhuǎn)政策錯(cuò)配

　　總結(jié)上一輪房?jī)r(jià)過快上漲的教訓(xùn),，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，化解房地產(chǎn)市場(chǎng)劇烈波動(dòng)的頑疾,，除了下限購(gòu)之類的猛藥,，還要有深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿等舉措,。

　　調(diào)控宜從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè),。“限購(gòu)前的市場(chǎng)表面上看是房產(chǎn)荒,，其實(shí)本質(zhì)上是資產(chǎn)荒,。”中原集團(tuán)總裁施永青說,，投資渠道少導(dǎo)致資金涌入樓市,，加劇市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，應(yīng)該迅速采取措施來“止血”,。但限購(gòu)限貸只能應(yīng)急,，不是根治問題的方案。如果不能理順土地供應(yīng),、住房供應(yīng)的機(jī)制,，單純限購(gòu)只是在儲(chǔ)蓄購(gòu)買力，未來限購(gòu)解除之后又會(huì)迎來快速上漲,。

　　業(yè)內(nèi)人士建議,，應(yīng)當(dāng)穩(wěn)定土地供應(yīng)和住房供應(yīng)的預(yù)期，一是對(duì)開發(fā)商和購(gòu)房者的資金進(jìn)行規(guī)范和節(jié)制,，二是要對(duì)土地儲(chǔ)備和商品房上市的預(yù)期及時(shí)披露,，三是可以通過加大保障房建設(shè)平衡預(yù)期。

　　扭轉(zhuǎn)政策錯(cuò)配,，合理釋放需求,。專家認(rèn)為，寬松的貨幣政策原本是給三四線城市去庫(kù)存開的藥,，實(shí)際上卻讓一二線城市給吃了,，這樣的政策錯(cuò)配應(yīng)該扭轉(zhuǎn)，才能有效防范熱點(diǎn)城市的下一輪房?jī)r(jià)快速上漲,。

　　近期多地調(diào)控多是地方國(guó)土,、住建,、人行地方分行等聯(lián)合推動(dòng)，部分業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，這增強(qiáng)了地方調(diào)控的主動(dòng)性和力度,，建議推動(dòng)信貸等政策“因城施策”，并保持政策的連續(xù)性,、穩(wěn)定性,。

　　此外，業(yè)內(nèi)人士還認(rèn)為經(jīng)過上一輪快漲,，此輪調(diào)控對(duì)三四線樓市的溢出效應(yīng)有限,，需求會(huì)逐漸集中到熱點(diǎn)城市周邊。建議相關(guān)部門對(duì)熱點(diǎn)城市周邊地區(qū)購(gòu)房行為進(jìn)行合理釋放,。

　　跳出房?jī)r(jià)循環(huán)快漲怪圈還需下決心去杠桿,。南京大學(xué)教授劉志彪認(rèn)為，盡管當(dāng)前樓市去杠桿面臨著穩(wěn)增長(zhǎng)等多方面壓力,，但去杠桿的既定政策方向不能變,。當(dāng)前，政府杠桿,、非金融企業(yè)杠桿正穩(wěn)步轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域,，確切地說是轉(zhuǎn)移到居民個(gè)人頭上。需要在去杠桿的同時(shí),，抓住機(jī)遇加快經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)動(dòng)能轉(zhuǎn)換,，引導(dǎo)房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)，逐步推動(dòng)產(chǎn)業(yè)去虛就實(shí),，最終推動(dòng)房地產(chǎn)問題安全落地,。