■樓市調(diào)控觀察（下篇）
房價節(jié)節(jié)攀升,，調(diào)控步步加碼,。業(yè)內(nèi)普遍認為,，信貸寬松、政策錯配,、“地王”頻出,、需求集中爆發(fā)等是上一輪房價快速上漲的重要原因。這些原因指向政府調(diào)控的精準度,、導向性,，及房地產(chǎn)領(lǐng)域去杠桿的力度，迫切需要從政策層面總結(jié),、反思和防范,。而一知名房企南京分公司負責人表示，多年調(diào)控反彈后,，剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強,，產(chǎn)生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,，扛過限購，等待下一輪上漲,?！?/p>
業(yè)內(nèi)人士呼吁，在對樓市用限貸限購政策“猛藥去急癥”的同時,，也要“溫補拔病根”,，逐步深化調(diào)控改革、穩(wěn)步去杠桿,。否則,，新一輪調(diào)控也可能陷入“嚴一年，松兩年,，屢調(diào)屢漲”的怪圈,。影響房價快速上漲的根本問題不解決，可能削弱本輪政策調(diào)控的效果,。
流動性放大 刺激購買力集中釋放
“信貸寬松被認為是2015年以來這輪房價過快上漲的主要原因,。”一位業(yè)內(nèi)專家直言不諱,，此前,，政府為鼓勵樓市去庫存實行了寬松的信貸政策，三四線城市去庫存效果尚待檢驗,，但一線城市和一些熱點二線城市的房價卻一路上揚,。
一家知名地產(chǎn)公司北京區(qū)域負責人也表示,，信貸寬松降低了資金成本，一些海外融資平臺的利率甚至在6％以下,。直接放大了流動性,，刺激房地產(chǎn)企業(yè)投資和個人的購房需求。
“寬松的信貸政策讓房地產(chǎn)企業(yè)如魚得水,?！苯K一家房地產(chǎn)企業(yè)負責人說，去年以來公司在熱點城市的開發(fā)項目,，可以輕松地從銀行獲得開發(fā)貸,，“甚至不需要貸款還有銀行追著要貸給你”。目前,，公司60％以上的開發(fā)資金來自銀行,，杠桿率較前幾年大幅上升。
開發(fā)企業(yè)杠桿加劇的同時,，居民信貸杠桿也在上升,。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，7月房地產(chǎn)信貸占全國近100％信貸額度的基礎(chǔ)上,，8月人民幣貸款增加9487億元,，其中又有70％以上是住戶部門貸款。這表明,，在房地產(chǎn)領(lǐng)域,，貨幣寬松有力推動居民個人加杠桿。
上一輪限購放開帶來購買力集中釋放,。2014年以后在去庫存的政策導向下,，全國多數(shù)城市取消了限購，導致購房需求在資源相對集中的熱點城市反彈式爆發(fā),。以江蘇南京為例,，2015年商品住宅成交1104.41萬平方米，同比上升58.48％,，創(chuàng)下歷史新高,。
合肥學院房地產(chǎn)研究所所長朱德開認為，合肥,、南京等城市房價上一輪快速上漲,，正是需求集中釋放、供給相對不足的結(jié)果,。
安徽文一房地產(chǎn)集團副總裁邱勝華也表示,，以安徽為例，合肥是中心城市,，人口流入多,、交通優(yōu)勢強,，自然獲得購房者的青睞。
“地王”頻出不斷助推熱點城市房價快漲預(yù)期,?！?0％的開發(fā)商集中到20％的城市，帶來的結(jié)果必然是搶地大戰(zhàn),、‘地王’迭出,，地價房價相互推漲?！鼻笆鼋K房地產(chǎn)企業(yè)負責人坦言,，三四線城市庫存居高不下無利可圖，讓開發(fā)企業(yè)回歸一二線城市“血拼”,。在這些土地供給不足的熱點城市,，企業(yè)只能加杠桿硬著頭皮拿地，否則就有可能被洗牌出局,。
業(yè)內(nèi)人士普遍談到,，2015年以來，“面粉貴過面包”在多地樓市屢見不鮮,。僅在南京,，2015年就出現(xiàn)各類“地王”11個，將部分區(qū)域土地樓面價與當?shù)厣唐贩夸N售價格拉平,。受此影響,，至今年9月限購前，南京房價已連續(xù)上漲18個月,，僅同比漲幅就已達到約40％。不少業(yè)內(nèi)人士認為,，“地王”頻出是因為地方政府供地不足,。
宏觀政策錯配也是房價上漲的推手。安徽置地投資有限公司董事長嚴張應(yīng)表示,，一些針對三四線城市的去庫存政策并不適用于合肥,，對合肥這樣的城市同樣施以降低首付比例、放寬貸款限制,、降低契稅和營業(yè)稅等政策,，無異于樓市本來沒生病，卻跟著一起吃藥了,，結(jié)果既刺激剛需族,，又鼓勵投資客，“高燒”是必然結(jié)果,。
鉚著勁兒熬限購 等待下一輪上漲
在采訪中,，業(yè)內(nèi)人士普遍建議相關(guān)部門應(yīng)直面房價快漲背后的深層次問題,。單純的限貸限購難改預(yù)期，政策調(diào)控已有“耐藥性”,。
房價上漲成為貨幣現(xiàn)象,，加重房地產(chǎn)行業(yè)杠桿化。中原集團首席運營官李文杰認為,，寬松的信貸政策,，讓開發(fā)商和購房者手中流動性大量增加，導致他們迫切需要尋找投資渠道,。在產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型未完成,，實體經(jīng)濟增長乏力的情況下，更多企業(yè)和個人資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域?qū)で蟊Ｖ?，最終讓房價上漲變成一種貨幣現(xiàn)象,。
“這樣的結(jié)果是，除非貨幣緊縮,，否則房價很難下降,。”北京一家基金公司部門負責人表示,，目前很難估計開發(fā)企業(yè),、個人的杠桿率有多高，但房價已經(jīng)和貨幣政策深度捆綁,，如果不能逐步有效去杠桿,，將不斷加劇房地產(chǎn)領(lǐng)域的金融風險。
限貸限購難改預(yù)期,，政策調(diào)控已有“耐藥性”,。當前多個熱點城市陸續(xù)實施了嚴格的限貸限購政策，但從記者調(diào)研了解的情況來看,，市場各方尤其是開發(fā)企業(yè)似乎并不擔心本輪調(diào)控影響后市,。
土拍網(wǎng)分析師徐菲以南京舉例認為，從2006年至2016年南京經(jīng)歷了四輪地王潮,，每次調(diào)控后地價和房價都反彈式暴漲60％以上,。目前限購后又進入了三年一度周期，但政府調(diào)控不可能長期存在,，兩年調(diào)整后還可能有反彈,。
某知名房企南京分公司負責人就表示，多年調(diào)控反彈后,，剩下的企業(yè)資金實力和抗壓能力更強,，產(chǎn)生了“耐藥性”，“企業(yè)現(xiàn)在都鉚著勁兒,，扛過限購,，等待下一輪上漲,。”
供給側(cè)調(diào)控缺失,，土地,、資金市場供求長期未能理順。記者了解到,，“地王潮”之下,，開發(fā)企業(yè)紛紛高價拿地，不少企業(yè)地價已經(jīng)占其開發(fā)成本的60％以上,，積累了很高的資本風險,。部分開發(fā)企業(yè)負責人直陳當前生存的困局：“拿地是找死，不拿地是等死”,，加入“地王”游戲也是無奈之舉,。
某國有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)負責人坦言，考核機制推動了國企爭搶“地王”,，“國資有保值增值的壓力,，現(xiàn)在只有房地產(chǎn)不會賠錢，國企搶‘地王’也是生存發(fā)展的需要,?！?/p>
李文杰表示，供不應(yīng)求是上輪房價上漲一個根本的結(jié)構(gòu)性問題,。很多城市調(diào)控樓市的時候沒有積極穩(wěn)定土地供應(yīng)預(yù)期,。
此外，記者了解到,，在避險壓力下,，銀行資金流入熱點城市，資源,、資金錯配也是需要解決的問題,。
“止血”只是應(yīng)急 須扭轉(zhuǎn)政策錯配
總結(jié)上一輪房價過快上漲的教訓，業(yè)內(nèi)人士認為,，化解房地產(chǎn)市場劇烈波動的頑疾，除了下限購之類的猛藥,，還要有深化調(diào)控改革,、穩(wěn)步去杠桿等舉措。
調(diào)控宜從需求側(cè)轉(zhuǎn)向供給側(cè),?！跋拶徢暗氖袌霰砻嫔峡词欠慨a(chǎn)荒，其實本質(zhì)上是資產(chǎn)荒,?！敝性瘓F總裁施永青說,，投資渠道少導致資金涌入樓市，加劇市場風險,，應(yīng)該迅速采取措施來“止血”,。但限購限貸只能應(yīng)急，不是根治問題的方案,。如果不能理順土地供應(yīng),、住房供應(yīng)的機制，單純限購只是在儲蓄購買力,，未來限購解除之后又會迎來快速上漲,。
業(yè)內(nèi)人士建議，應(yīng)當穩(wěn)定土地供應(yīng)和住房供應(yīng)的預(yù)期,，一是對開發(fā)商和購房者的資金進行規(guī)范和節(jié)制,，二是要對土地儲備和商品房上市的預(yù)期及時披露，三是可以通過加大保障房建設(shè)平衡預(yù)期,。
扭轉(zhuǎn)政策錯配,，合理釋放需求。專家認為,，寬松的貨幣政策原本是給三四線城市去庫存開的藥,，實際上卻讓一二線城市給吃了，這樣的政策錯配應(yīng)該扭轉(zhuǎn),，才能有效防范熱點城市的下一輪房價快速上漲,。
近期多地調(diào)控多是地方國土、住建,、人行地方分行等聯(lián)合推動,，部分業(yè)內(nèi)人士認為，這增強了地方調(diào)控的主動性和力度,，建議推動信貸等政策“因城施策”,，并保持政策的連續(xù)性、穩(wěn)定性,。
此外,，業(yè)內(nèi)人士還認為經(jīng)過上一輪快漲，此輪調(diào)控對三四線樓市的溢出效應(yīng)有限,，需求會逐漸集中到熱點城市周邊,。建議相關(guān)部門對熱點城市周邊地區(qū)購房行為進行合理釋放。
跳出房價循環(huán)快漲怪圈還需下決心去杠桿,。南京大學教授劉志彪認為,，盡管當前樓市去杠桿面臨著穩(wěn)增長等多方面壓力，但去杠桿的既定政策方向不能變。當前,，政府杠桿,、非金融企業(yè)杠桿正穩(wěn)步轉(zhuǎn)移到房地產(chǎn)領(lǐng)域，確切地說是轉(zhuǎn)移到居民個人頭上,。需要在去杠桿的同時,，抓住機遇加快經(jīng)濟增長動能轉(zhuǎn)換，引導房地產(chǎn)行業(yè)轉(zhuǎn)型升級,，逐步推動產(chǎn)業(yè)去虛就實,，最終推動房地產(chǎn)問題安全落地。
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