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　　開發(fā)商對資金杠桿的運(yùn)用可以說已經(jīng)到了極致。

　　本周二,，新華社“新華視點(diǎn)”欄目的記者在調(diào)查中揭示：“(開發(fā)商)基本只需準(zhǔn)備10%的土地款,，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取?！边@也表明,，甚至連買地的保證金都可以通過融資方式進(jìn)行支付。

　　盡管監(jiān)管層開始憂慮,，社會各界開始擔(dān)心,，但開發(fā)商好像一丁點(diǎn)懼怕心理都沒有，并且還較樂觀,，他們認(rèn)為銷售回款足以支撐融資成本,，資金壓力尚未體現(xiàn)。按照這個邏輯分析,，銷售回款能夠支撐融資成本的前提是,，房價一直上漲，住房需求一直旺盛,。

　　在筆者看來,，這與美國次貸危機(jī)前后的狀況驚人相似。就在2005年,、2006年時,，美國房價單邊上漲多年，當(dāng)時,，要是誰說房價會跌肯定會被人恥笑,。這種單邊上漲的房價，驅(qū)使住房杠桿率達(dá)到100%,，瘋狂到即使低收入甚至?xí)簳r失業(yè)的人員,，銀行也敢于零首付給其全部購房貸款。前提是,，只要房價一直上漲,，就可以覆蓋銀行貸款本息，到期后將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣,，銀行也可以大賺一筆,。

　　然而，到了2007年初美國房價在毫無征兆的情況下突然下跌,，這個現(xiàn)象幾個月后愈演愈烈,。隨后手握巨額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破產(chǎn)倒閉，次貸危機(jī)爆發(fā)，接著金融危機(jī)在全球爆發(fā),。

　　權(quán)威人士5月9日在《人民日報》所做的訪談中表示,，“高杠桿是一切經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險的源頭與原罪?！眹H上無數(shù)事實(shí)已經(jīng)證明,。同時，必須注意到房地產(chǎn)高杠桿泡沫的危害性似乎更大,。全球歷次金融危機(jī)與高杠桿,、泡沫嚴(yán)重的房地產(chǎn)都脫不了干系。

　　中國房地產(chǎn)泡沫一直以來都客觀存在著,，一個重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫,，一直吹大泡沫，甚至地方政府,、房企、投機(jī)者形成利益聯(lián)盟共同吹泡泡,，其背后是巨大的利益在驅(qū)使和支撐,。

　　地方政府在土地出讓、房地產(chǎn)稅收上有著巨大利益,，一旦房價下跌,，土地出讓收入就會減少?；诖?，有的地方政府比開發(fā)商還更擔(dān)心房價走低。開發(fā)商自不必說,，是房地產(chǎn)利益的直接受益者,。甚至擁有住房特別是擁有多套房產(chǎn)的投資者更不愿意看到房價走低。一個利益鏈條上系著這么多受益者,，足以看出房價下降的阻力,，但要看到，這種阻力不是真正來自市場規(guī)律,。

　　房企10倍杠桿率拿地開發(fā),，再次佐證了“空手套白狼”的游戲。這種游戲風(fēng)險之大,，早在100多年前的美國就已經(jīng)被論證過,。經(jīng)濟(jì)學(xué)家、投資家,、價值投資理論的創(chuàng)立者本杰明·格雷厄姆說過：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付,，開發(fā)商可以一分不投而獲得整個資產(chǎn)，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進(jìn)賬。當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)的情況很大程度上也可以對號入座,。這暴露出房地產(chǎn)行業(yè)近幾年來惡性,、無序發(fā)展的硬傷。

　　目前房企杠桿率最高已達(dá)10倍,，其風(fēng)險在于：一旦房價下跌或者銷售回款速度下降,，其資金鏈條很快就會斷裂，風(fēng)險隨之爆發(fā),，融資風(fēng)險將立刻顯現(xiàn),。由于金融風(fēng)險的一個最大特性是傳染性、連鎖性,，因此,，最終不排除引爆系統(tǒng)性金融風(fēng)險的可能性。

　　房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率,，背后風(fēng)險之大,，不光可能害己，而且也會害人,。對此,，監(jiān)管部門務(wù)必引起高度重視。