開發(fā)商對資金杠桿的運用可以說已經到了極致,。
本周二,，新華社“新華視點”欄目的記者在調查中揭示：“(開發(fā)商)基本只需準備10%的土地款，剩下的資金可以以夾層融資的方式獲取,?！边@也表明,，甚至連買地的保證金都可以通過融資方式進行支付,。
盡管監(jiān)管層開始憂慮,，社會各界開始擔心，但開發(fā)商好像一丁點懼怕心理都沒有,，并且還較樂觀,，他們認為銷售回款足以支撐融資成本，資金壓力尚未體現(xiàn),。按照這個邏輯分析,，銷售回款能夠支撐融資成本的前提是,，房價一直上漲,，住房需求一直旺盛,。
在筆者看來，這與美國次貸危機前后的狀況驚人相似,。就在2005年,、2006年時，美國房價單邊上漲多年,，當時,，要是誰說房價會跌肯定會被人恥笑。這種單邊上漲的房價,，驅使住房杠桿率達到100%,，瘋狂到即使低收入甚至暫時失業(yè)的人員，銀行也敢于零首付給其全部購房貸款,。前提是,，只要房價一直上漲，就可以覆蓋銀行貸款本息,，到期后將貸款人趕到馬路上收回住房拍賣,，銀行也可以大賺一筆。
然而,，到了2007年初美國房價在毫無征兆的情況下突然下跌,，這個現(xiàn)象幾個月后愈演愈烈。隨后手握巨額高杠桿次級貸款證券的雷曼兄弟破產倒閉,，次貸危機爆發(fā),，接著金融危機在全球爆發(fā)。
權威人士5月9日在《人民日報》所做的訪談中表示,，“高杠桿是一切經濟金融風險的源頭與原罪,。”國際上無數(shù)事實已經證明,。同時,，必須注意到房地產高杠桿泡沫的危害性似乎更大。全球歷次金融危機與高杠桿,、泡沫嚴重的房地產都脫不了干系,。
中國房地產泡沫一直以來都客觀存在著，一個重要原因就是用新泡沫覆蓋舊泡沫,，一直吹大泡沫,，甚至地方政府、房企,、投機者形成利益聯(lián)盟共同吹泡泡,，其背后是巨大的利益在驅使和支撐。
地方政府在土地出讓,、房地產稅收上有著巨大利益,，一旦房價下跌,，土地出讓收入就會減少?；诖?，有的地方政府比開發(fā)商還更擔心房價走低。開發(fā)商自不必說,，是房地產利益的直接受益者,。甚至擁有住房特別是擁有多套房產的投資者更不愿意看到房價走低。一個利益鏈條上系著這么多受益者,，足以看出房價下降的阻力,，但要看到，這種阻力不是真正來自市場規(guī)律,。
房企10倍杠桿率拿地開發(fā),，再次佐證了“空手套白狼”的游戲。這種游戲風險之大,，早在100多年前的美國就已經被論證過,。經濟學家、投資家,、價值投資理論的創(chuàng)立者本杰明·格雷厄姆說過：所有成本都可以通過發(fā)行債券支付,，開發(fā)商可以一分不投而獲得整個資產，在許多情況下還有大量現(xiàn)金進賬,。當前中國房地產行業(yè)的情況很大程度上也可以對號入座,。這暴露出房地產行業(yè)近幾年來惡性、無序發(fā)展的硬傷,。
目前房企杠桿率最高已達10倍,，其風險在于：一旦房價下跌或者銷售回款速度下降，其資金鏈條很快就會斷裂,，風險隨之爆發(fā),，融資風險將立刻顯現(xiàn)。由于金融風險的一個最大特性是傳染性,、連鎖性,，因此，最終不排除引爆系統(tǒng)性金融風險的可能性,。
房企近乎瘋狂的10倍高杠桿率,，背后風險之大，不光可能害己,，而且也會害人,。對此，監(jiān)管部門務必引起高度重視。
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