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　　3日,，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱更好發(fā)揮投資對經(jīng)濟(jì)增長的作用,，建議未來因城施策加大調(diào)控力度,，進(jìn)一步去庫存,；鼓勵先租后售,、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房,，鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示,，上半年庫存削減態(tài)勢明顯,，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢。但值得注意的是,，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時,，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。專家稱,，在持續(xù)“去庫存”的同時,，應(yīng)警惕高杠桿帶來的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險。

　　降溫　房地產(chǎn)銷售投資現(xiàn)回調(diào)

　　進(jìn)入7月,，“地王”的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退,，加上淡季效應(yīng)，此前領(lǐng)漲的深圳,，也再次走在一線城市之前,，率先進(jìn)行下調(diào)。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示,，7月深圳新房成交均價56720元/平方米,，環(huán)比下跌8.2%，創(chuàng)下2012年以來環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄,。

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?趙乃育/繪

　　事實(shí)上,，回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場的主旋律。長江證券報告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落,。2016年7月，75城成交面積同比增長11.47%,，相比6月回落7.58個百分點(diǎn),，回落幅度比上月再度加快。

　　對此,，長江證券分析師蒲東君表示,，樓市成交整體降溫的趨勢繼續(xù)得到驗(yàn)證，在寬松政策邊際效應(yīng)遞減,、部分城市政策收緊,、房價上漲、基數(shù)抬升等四重因素影響下,，下半年銷售增速將繼續(xù)降溫,。

　　房地產(chǎn)投資也同步放緩。日前,，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2016年1月至6月，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資46631億元,，同比名義增長6.1%（扣除價格因素實(shí)際增長8.0%）,，增速比1月至5月回落0.9個百分點(diǎn)，其中6月單月同比增3.5%,，比5月份回落3個百分點(diǎn),。這是2016年以來，房地產(chǎn)投資在連續(xù)3個月增速上漲后,，第二月處于回落態(tài)勢,。同時，6月份國房景氣指數(shù)為94.40,，比5月份回落0.08點(diǎn),，為年內(nèi)首次回落。

　　蒲東君認(rèn)為,，隨著今年前期需求的加速提前釋放,，加之去年同期基數(shù)的不斷走高，房地產(chǎn)銷售加速回落,，投資增速回調(diào)明顯,。

　　因此，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,，目前來看,，房地產(chǎn)市場已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象，而這也給處于“去庫存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場再度增壓。因此,，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來看,，仍需穩(wěn)定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟(jì)增長，而這也正是發(fā)改委此次喊話的主因,。

　　的確,，發(fā)改委文中透露，今年以來,，民間投資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降,，市場內(nèi)生的投資增長動力疲弱，投資下行壓力不容忽視,；個別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大,，投資波動風(fēng)險增加。

　　差異　不同城市庫存兩級分化

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報告顯示,，截至2016年6月底,，易居研究院智庫中心監(jiān)測的70個城市新建商品住宅庫存總量為43183萬平方米，環(huán)比減少0.3%,，同比減少4.7%,。相比年初45425萬平方米的規(guī)模，上半年庫存削減態(tài)勢明顯,，保持了連續(xù)10個月庫存同比下滑的態(tài)勢,。

　　其中，重點(diǎn)監(jiān)測的70個城市中,，有44城庫存出現(xiàn)同比下跌,。具體來看，昆山,、蘇州,、大廠、南京庫存面積同比分別下調(diào)41.8%,、47.4%,、49.2%和56.2%，合肥庫存面積同比下調(diào)更是高達(dá)66.5%,。

　　在此背景下,，去庫存周期大幅縮短。唐山,、蚌埠,、滁州、茂名和無錫在年初去庫存周期分別為59,、40,、18,、24和18個月，而到了上半年末,，去庫存周期分別調(diào)整為30,、28、9,、15和9個月,，分別減少了30、12,、9、9和9個月,。同時,，蘇州庫存僅存5個月，燕郊,、惠州的庫存周期分別為4個月和3個月,，而南京與合肥的庫存消化周期僅為2個月左右。

　　但值得注意的是,，在大多數(shù)城市庫存下調(diào)的同時,，26個城市的庫存規(guī)模則不降反升。具體來看,，濟(jì)南房地產(chǎn)庫存規(guī)模同比上漲34.6%,，大連同比上漲35.1%，荊門同比上漲35.6%,，蚌埠,、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%，?？?、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%，太原同比上漲56.2%,，濟(jì)寧同比上漲67.0%,，茂名庫存同比漲幅更是高達(dá)69.2%。

　　從去化期來看,，在合肥,、南京等地面臨“庫存荒”的同時，沈陽,、晉江等8個城市去化周期仍高達(dá)20個月以上,，其中，丹東,、唐山去化周期高達(dá)30個月,。

　　上海易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,，在經(jīng)歷一段較長時間的去化下，房地產(chǎn)庫存已得到不同程度的釋放,。但對于庫存壓力較大的三四線城市來說,，積極去庫存依然是其未來的主要任務(wù)。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅分析表示,，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已由放松趨向于刺激,，且天量貨幣“大水漫灌”，但在部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱,、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線城市,，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動，長期來看,，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會,、人口吸附力不足的背景下，庫存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn),，仍將會對樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力,。

　　警惕　要去庫存也要防“泡沫”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入,，在仍未找到替代行業(yè)的背景下,，地方財(cái)政仍將繼續(xù)對房地產(chǎn)的依賴，而這也決定了房地產(chǎn)穩(wěn)投資的方向不能改變,。此外,，針對冷熱不均的市場，下半年因城施策將成為主流,。對于庫存仍較大的城市,，千方百計(jì)去庫存仍是王道。

　　也正因如此,，發(fā)改委提出,，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展，因城施策加大調(diào)控力度,。對于高庫存城市,，鼓勵進(jìn)一步加大去庫存力度，可采取先租后售,、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購房,。同時，鼓勵品牌房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)收購現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目,，通過品牌注入,、提高住房品質(zhì)的方式消化庫存；完善教育,、醫(yī)療,、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施,，提高住房吸引力。

　　而在一二線等住房供應(yīng)緊張的城市,，發(fā)改委認(rèn)為,，要采取擴(kuò)大新增供地、盤活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給,，防范土地價格快速上漲,。根據(jù)市場狀況，適時調(diào)整住房,、辦公樓和商業(yè)營業(yè)用房土地供應(yīng)比例,，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

　　對此,，中銀國際證券分析師袁豪表示,，上周中央政治局會議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”引起市場關(guān)注，雖然目前一二線城市樓市和地市面臨過熱困局,，但包括三四線城市在內(nèi)的行業(yè)整體仍在漫長的去庫存進(jìn)程中，而國內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢動蕩加劇,，國內(nèi)貨幣政策不會做出激進(jìn)調(diào)整,。

　　但值得注意的是，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬瑞慶認(rèn)為,，當(dāng)前形勢下,，房地產(chǎn)泡沫仍然存在，不能因?yàn)楦邘齑婧筒糠殖鞘蟹績r呈現(xiàn)下降趨勢而無視房價整體的上漲勢頭,。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化,、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及完成“去庫存”和“降成本”的迫切任務(wù)中，地方政府不能忘記“資產(chǎn)泡沫”的危險,。

　　對此,，國務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長李佐軍日前在接受采訪時也表示，供給側(cè)改革取得了較為明顯的進(jìn)展,，但一些地方,、某些領(lǐng)域在推進(jìn)供給側(cè)改革過程中依然存在問題。比如房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革應(yīng)該是去房產(chǎn)泡沫,、降房價,，然而一些地方房價卻出現(xiàn)了明顯上漲，地方對這方面的認(rèn)識還不足,，需要探索調(diào)整,。