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　　3日,，發(fā)改委官網(wǎng)刊文稱(chēng)更好發(fā)揮投資對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的作用，建議未來(lái)因城施策加大調(diào)控力度,，進(jìn)一步去庫(kù)存,；鼓勵(lì)先租后售,、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房,，鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目,。

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯,，保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì),。但值得注意的是,，在大多數(shù)城市庫(kù)存下調(diào)的同時(shí),，26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模則不降反升。專(zhuān)家稱(chēng),，在持續(xù)“去庫(kù)存”的同時(shí),，應(yīng)警惕高杠桿帶來(lái)的資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)。

　　降溫　房地產(chǎn)銷(xiāo)售投資現(xiàn)回調(diào)

　　進(jìn)入7月,，“地王”的短期刺激效應(yīng)正逐漸消退,，加上淡季效應(yīng)，此前領(lǐng)漲的深圳,，也再次走在一線(xiàn)城市之前,，率先進(jìn)行下調(diào),。深圳規(guī)土委成交數(shù)據(jù)顯示，7月深圳新房成交均價(jià)56720元/平方米,，環(huán)比下跌8.2%,，創(chuàng)下2012年以來(lái)環(huán)比最高跌幅的紀(jì)錄。

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?趙乃育/繪

　　事實(shí)上,，回調(diào)已成為7月的房地產(chǎn)市場(chǎng)的主旋律,。長(zhǎng)江證券報(bào)告顯示，75城成交數(shù)據(jù)同比增速持續(xù)回落,。2016年7月,，75城成交面積同比增長(zhǎng)11.47%，相比6月回落7.58個(gè)百分點(diǎn),，回落幅度比上月再度加快,。

　　對(duì)此，長(zhǎng)江證券分析師蒲東君表示,，樓市成交整體降溫的趨勢(shì)繼續(xù)得到驗(yàn)證,，在寬松政策邊際效應(yīng)遞減、部分城市政策收緊,、房?jī)r(jià)上漲,、基數(shù)抬升等四重因素影響下，下半年銷(xiāo)售增速將繼續(xù)降溫,。

　　房地產(chǎn)投資也同步放緩,。日前，統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示,，2016年1月至6月,，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資46631億元，同比名義增長(zhǎng)6.1%（扣除價(jià)格因素實(shí)際增長(zhǎng)8.0%）,，增速比1月至5月回落0.9個(gè)百分點(diǎn),，其中6月單月同比增3.5%，比5月份回落3個(gè)百分點(diǎn),。這是2016年以來(lái),，房地產(chǎn)投資在連續(xù)3個(gè)月增速上漲后，第二月處于回落態(tài)勢(shì),。同時(shí),，6月份國(guó)房景氣指數(shù)為94.40，比5月份回落0.08點(diǎn),，為年內(nèi)首次回落,。

　　蒲東君認(rèn)為，隨著今年前期需求的加速提前釋放,，加之去年同期基數(shù)的不斷走高,，房地產(chǎn)銷(xiāo)售加速回落,，投資增速回調(diào)明顯。

　　因此,，中原地產(chǎn)張大偉認(rèn)為,，目前來(lái)看，房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)出現(xiàn)了高位下調(diào)跡象,，而這也給處于“去庫(kù)存”狀態(tài)的房地產(chǎn)市場(chǎng)再度增壓,。因此，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展角度來(lái)看,，仍需穩(wěn)定房地產(chǎn)投資以支持經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng),，而這也正是發(fā)改委此次喊話(huà)的主因。

　　的確,，發(fā)改委文中透露,，今年以來(lái)，民間投資和制造業(yè)投資增速持續(xù)下降,，市場(chǎng)內(nèi)生的投資增長(zhǎng)動(dòng)力疲弱,，投資下行壓力不容忽視；個(gè)別投資總量較大省份降幅進(jìn)一步擴(kuò)大,，投資波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)增加,。

　　差異　不同城市庫(kù)存兩級(jí)分化

　　上海易居房地產(chǎn)研究院最新報(bào)告顯示，截至2016年6月底,，易居研究院智庫(kù)中心監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%,。相比年初45425萬(wàn)平方米的規(guī)模,，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯，保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì),。

　　其中,，重點(diǎn)監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市中，有44城庫(kù)存出現(xiàn)同比下跌,。具體來(lái)看,，昆山、蘇州,、大廠,、南京庫(kù)存面積同比分別下調(diào)41.8%,、47.4%,、49.2%和56.2%，合肥庫(kù)存面積同比下調(diào)更是高達(dá)66.5%,。

　　在此背景下,，去庫(kù)存周期大幅縮短,。唐山、蚌埠,、滁州,、茂名和無(wú)錫在年初去庫(kù)存周期分別為59、40,、18,、24和18個(gè)月，而到了上半年末,，去庫(kù)存周期分別調(diào)整為30,、28、9,、15和9個(gè)月,，分別減少了30、12,、9,、9和9個(gè)月。同時(shí),，蘇州庫(kù)存僅存5個(gè)月,，燕郊、惠州的庫(kù)存周期分別為4個(gè)月和3個(gè)月,，而南京與合肥的庫(kù)存消化周期僅為2個(gè)月左右,。

　　但值得注意的是，在大多數(shù)城市庫(kù)存下調(diào)的同時(shí),，26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模則不降反升,。具體來(lái)看，濟(jì)南房地產(chǎn)庫(kù)存規(guī)模同比上漲34.6%,，大連同比上漲35.1%,，荊門(mén)同比上漲35.6%，蚌埠,、三亞同比分別上漲37.0%和37.5%,，海口,、淮南同比分別上漲40.0%和48.9%,，太原同比上漲56.2%，濟(jì)寧同比上漲67.0%,，茂名庫(kù)存同比漲幅更是高達(dá)69.2%,。

　　從去化期來(lái)看，在合肥、南京等地面臨“庫(kù)存荒”的同時(shí),，沈陽(yáng),、晉江等8個(gè)城市去化周期仍高達(dá)20個(gè)月以上，其中,，丹東,、唐山去化周期高達(dá)30個(gè)月。

　　上海易居研究院分析師嚴(yán)躍進(jìn)表示,，在經(jīng)歷一段較長(zhǎng)時(shí)間的去化下,，房地產(chǎn)庫(kù)存已得到不同程度的釋放。但對(duì)于庫(kù)存壓力較大的三四線(xiàn)城市來(lái)說(shuō),，積極去庫(kù)存依然是其未來(lái)的主要任務(wù),。

　　亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅分析表示，雖然房地產(chǎn)調(diào)控政策已由放松趨向于刺激,，且天量貨幣“大水漫灌”,，但在部分經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)薄弱、產(chǎn)業(yè)提振不利的三四線(xiàn)城市,，地產(chǎn)調(diào)控政策的刺激只能對(duì)區(qū)域樓市產(chǎn)生短期的利好拉動(dòng),，長(zhǎng)期來(lái)看，區(qū)域樓市在缺乏就業(yè)機(jī)會(huì),、人口吸附力不足的背景下,，庫(kù)存壓力難以得到根本性扭轉(zhuǎn)，仍將會(huì)對(duì)樓市的持續(xù)向好形成巨大阻力,。

　　警惕　要去庫(kù)存也要防“泡沫”

　　有業(yè)內(nèi)人士表示,，投資下行壓力正不斷侵襲著地方經(jīng)濟(jì)及財(cái)政收入，在仍未找到替代行業(yè)的背景下,，地方財(cái)政仍將繼續(xù)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài),，而這也決定了房地產(chǎn)穩(wěn)投資的方向不能改變。此外,，針對(duì)冷熱不均的市場(chǎng),，下半年因城施策將成為主流。對(duì)于庫(kù)存仍較大的城市,，千方百計(jì)去庫(kù)存仍是王道,。

　　也正因如此，發(fā)改委提出,，將進(jìn)一步促進(jìn)房地產(chǎn)投資健康發(fā)展,，因城施策加大調(diào)控力度。對(duì)于高庫(kù)存城市,，鼓勵(lì)進(jìn)一步加大去庫(kù)存力度,，可采取先租后售、與政府共有產(chǎn)權(quán)等方式促進(jìn)居民購(gòu)房。同時(shí),，鼓勵(lì)品牌房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)收購(gòu)現(xiàn)有地產(chǎn)項(xiàng)目，通過(guò)品牌注入,、提高住房品質(zhì)的方式消化庫(kù)存,；完善教育、醫(yī)療,、商業(yè)等配套服務(wù)設(shè)施,，提高住房吸引力。

　　而在一二線(xiàn)等住房供應(yīng)緊張的城市,，發(fā)改委認(rèn)為,，要采取擴(kuò)大新增供地、盤(pán)活存量土地等方式擴(kuò)大土地供給,，防范土地價(jià)格快速上漲,。根據(jù)市場(chǎng)狀況，適時(shí)調(diào)整住房,、辦公樓和商業(yè)營(yíng)業(yè)用房土地供應(yīng)比例,，合理規(guī)劃住宅配建的商業(yè)設(shè)施面積。

　　對(duì)此,，中銀國(guó)際證券分析師袁豪表示,，上周中央政治局會(huì)議首提“抑制資產(chǎn)泡沫”引起市場(chǎng)關(guān)注，雖然目前一二線(xiàn)城市樓市和地市面臨過(guò)熱困局,，但包括三四線(xiàn)城市在內(nèi)的行業(yè)整體仍在漫長(zhǎng)的去庫(kù)存進(jìn)程中,，而國(guó)內(nèi)外政治經(jīng)濟(jì)形勢(shì)動(dòng)蕩加劇，國(guó)內(nèi)貨幣政策不會(huì)做出激進(jìn)調(diào)整,。

　　但值得注意的是,，獨(dú)立經(jīng)濟(jì)學(xué)家喬瑞慶認(rèn)為，當(dāng)前形勢(shì)下,，房地產(chǎn)泡沫仍然存在,，不能因?yàn)楦邘?kù)存和部分城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)而無(wú)視房?jī)r(jià)整體的上漲勢(shì)頭。在推進(jìn)城鎮(zhèn)化,、調(diào)整優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)以及完成“去庫(kù)存”和“降成本”的迫切任務(wù)中,，地方政府不能忘記“資產(chǎn)泡沫”的危險(xiǎn)。

　　對(duì)此,，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心資源與環(huán)境政策研究所副所長(zhǎng)李佐軍日前在接受采訪時(shí)也表示,，供給側(cè)改革取得了較為明顯的進(jìn)展，但一些地方,、某些領(lǐng)域在推進(jìn)供給側(cè)改革過(guò)程中依然存在問(wèn)題,。比如房地產(chǎn)領(lǐng)域的供給側(cè)改革應(yīng)該是去房產(chǎn)泡沫、降房?jī)r(jià)，然而一些地方房?jī)r(jià)卻出現(xiàn)了明顯上漲,，地方對(duì)這方面的認(rèn)識(shí)還不足,，需要探索調(diào)整。