■樓市走勢觀察（三）
2016年樓市的爆發(fā)性開局超出了所有人的預(yù)想，同時,，在房企非理性的推動下,，土地市場再度創(chuàng)造了歷史。究其原因,，便是利好政策下帶來的預(yù)期影響,，以及貨幣流動性持續(xù)寬松影響下帶來的低廉融資成本給予了支持空間。
對此,，業(yè)內(nèi)人士指出,，上半年貨幣流動性持續(xù)寬松，但整體市場缺乏可投優(yōu)質(zhì)資產(chǎn),，以至大規(guī)模的資金借道進入房地產(chǎn)市場,，地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。在此背景下,，房企獲得了大量資金,，負債率大幅提高。而在去資產(chǎn)泡沫的宏觀導(dǎo)向下,，房企融資渠道或?qū)⒋蠓照?，房企資金鏈面臨緊縮,，高杠桿下的資金風(fēng)險將顯現(xiàn)。
熱潮 資金追捧 房企融資規(guī)模飆升
2016年寬松的貨幣政策,，給房地產(chǎn)市場帶來了一片生機,，成交市場持續(xù)活躍，庫存明顯下行,。在此背景下，重點房企補庫存意愿增強,，催生大量融資訴求,，在供需兩旺中，多方資金進入房地產(chǎn)市場,。
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| 趙乃育/繪? |
WIND資訊數(shù)據(jù)顯示,，截至8月1日，2016年房地產(chǎn)業(yè)發(fā)債816只,，發(fā)債總額7588.12億元,，是除金融業(yè)外發(fā)債最多的行業(yè)，較上年同期發(fā)債總額1934.73億元同比上漲292%,。其中,，僅7月發(fā)債只數(shù)就達125只。
在發(fā)債規(guī)模飆升的同時,，銀行貸款規(guī)模也大幅增加,。2016年上半年，上市房企銀行貸款規(guī)模較去年同期大幅增長158%,，除一月份小幅低于去年同期外,，其余月份較去年均有較大增幅。其中,，房地產(chǎn)開發(fā)資金來源中,，個人按揭貸款迅猛攀升，2016年2月至5月,，同比增速分別達30.40%,、46.20%、54.70%和58.50%,，而2014年4月至12月連續(xù)同比增幅為負,。
在信托業(yè)務(wù)方面，數(shù)據(jù)顯示,，2016年上半年,，房地產(chǎn)信托成立342只，信托規(guī)模731億元,，相比2015年同期,，成立數(shù)量下降15.78%，但規(guī)模小幅上升5.39%。
對此,，廣發(fā)證券房地產(chǎn)行業(yè)研究小組首席分析師樂加棟表示,，商品房成交市場持續(xù)活躍，開發(fā)商在重點區(qū)域補庫存意愿較強,，配合資金成本端處于歷史低位的狀況,，房企對于融資需求逐步走強。同時,，上半年貨幣政策持續(xù)寬松,，而整個市場缺乏可投的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，導(dǎo)致大規(guī)模的低成本資金借道資產(chǎn)管理公司,、基金公司等進入房地產(chǎn)市場,，使房地產(chǎn)行業(yè)成為吸收流動性的重要載體。
在活躍的融資活動下,，房企再度擴大自己的融資形式,。據(jù)樂加棟介紹，僅2016年單月,，其他債權(quán)融資規(guī)模達307.06億元,，同比大幅增長512%，創(chuàng)下2014年以來單月債權(quán)融資規(guī)模新高,。其中,，碧桂園向境內(nèi)合格投資者發(fā)行本金額為48億元和14.11億元的購房尾款應(yīng)收賬款資產(chǎn)支持證券，募集資金主要用于集團日常營運,。此外,，首開股份董事會通過注冊發(fā)行資產(chǎn)支持票據(jù)的議案，擬非公開發(fā)行金額不超過12億元,、期限不超過10年的資產(chǎn)支持票據(jù),。
擴張 負債豪賭 土地市場成交活躍
值得一提的是，本輪拿到“地王”的房企,，幾乎都是不惜負債累累去豪賭房地產(chǎn)的明天,。如日前拍下蘇州最高溢價率318.86%地塊的景瑞地產(chǎn)，近日再度拍下杭州一幅土地,。這意味著,，在短短一個月內(nèi)，景瑞在土地的并購擴張上投資近40億元,，幾近其2015年總營業(yè)收入57.66億元的69%,。然而，景瑞地產(chǎn)的營業(yè)利潤在2015年已進入虧損狀態(tài),，負債率高達83.59%,。
數(shù)據(jù)顯示,，房企負債額大幅增加。2015年,，65家重點房企有息負債總額為32300.85億元,，平均有息負債為496.94億元。其中,，恒大,、綠地融資分別為2969.06億元和2398.75億元，萬達,、中國中鐵,、中國鐵建、保利有息負債也超千億元,。
在此背景下，房企負債率也大幅增加,。CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示,，2015年，云南城投凈負債率為434%,，同比上升89個百分點,；綠地集團凈負債率達384%，同比上漲51%,；恒大凈負債率達261%,，同比上漲72%，考慮到永久債券凈負債率則更是高達409%,。
在資金的追捧下,，2016年的土地市場再度爆發(fā)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至7月28日,，全國住宅土地合計超過10億元的地塊多達257宗；其中,，溢價率超過100%的“地王”合計128宗,，溢價率超過50%的更是多達189宗。而在2015年同期,，單宗土地成交額超過10億元的只有150宗,，其中溢價率超過100%的僅5宗，超過50%的也只有29宗,。這意味著,，同比溢價率超過100%的土地總數(shù)大幅上漲了24倍。
“哪怕再貴也要搶,?！痹谌?lián)房地產(chǎn)商會秘書長寧高偉看來,，房企這種“先占坑”的行為可謂用時間換空間，而解套的機會就在于房價繼續(xù)上漲,，間接造成企業(yè)負債率居高不下,。
而促使房企不惜代價拿地的主要動力則是房地產(chǎn)市場的回暖。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，已有76家房企公布上半年業(yè)績預(yù)告，除22家業(yè)績指標有所下調(diào)外,，其余全部上漲或平穩(wěn),。其中，利潤預(yù)增企業(yè)27家（含不確定4家）,，扭虧企業(yè)16家,，續(xù)虧企業(yè)11家。
風(fēng)險 政策收緊 房企資金成本增加
在房企融資規(guī)模和負債率大幅上漲的背景下,，近來多方開始加碼對房企的融資和拿地限制,，房企的銀根或?qū)⒈皇站o，房企通過融資募集資金的難度加大,，所得資金的用途范圍變窄,，融資成本也在上升。
證監(jiān)會日前召開會議要求,，企業(yè)再融資募集所得資金不鼓勵用于補充流動資金和償還銀行貸款,，并需詳細披露募集資金的實際投向；不允許房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資對流動資金進行補充,，募集資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè)而不能用于拿地和償還銀行貸款,。同時，證監(jiān)會發(fā)行部要求企業(yè)再融資所得不能用于非資本性支出,，如購買原材料和員工支出,，用于鋪底流動資金、預(yù)備費,、其他費用的視同補充流動資金,。
也有消息稱，某股份商業(yè)銀行近期明確對于2015年三季度后拿地且成本過高的項目原則上不介入,。此外,，對于全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%,，其他房企則不超過50%,。
除渠道收緊外，資金成本也在上升,。2016年5月份,，A股市場上市房企公司債的票面利率為6.16%,。相比4月增加了0.9個百分點，增幅為17%,。觀察今年1月至5月公司債的票面利率,，除2月份略偏低外，其余月份總體上呈現(xiàn)出利率上升的態(tài)勢,。這也意味著,，目前上市房企的直接融資成本正在加大。
同時,，房地產(chǎn)信托集中到期,。根據(jù)用益信托網(wǎng)統(tǒng)計，2016年將繼續(xù)處于房地產(chǎn)行業(yè)信托到期兌付高峰,，兌付規(guī)模高達2248.05億元,，其中，6月份有101只房地產(chǎn)信托到期,，到期規(guī)模187.59億元,，單月兌付規(guī)模環(huán)比5月上升15.03%。根據(jù)統(tǒng)計,，預(yù)計7月份共有94只房地產(chǎn)信托到期，到期規(guī)模為191.12億元,。
此外,，現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場沖高回落現(xiàn)象明顯，房企資金風(fēng)險陡增,。中金研究中心表示,，預(yù)計2016年下半年中國房地產(chǎn)市場周期將步入拐點，提前進入下行階段,，四季度更是會隨著新房供應(yīng)的增加,，迎來供過于求狀態(tài)，同時警惕因宏觀經(jīng)濟超預(yù)期下行,，流動性回收超預(yù)期風(fēng)險,。
外企在華投資升級換擋
隨著中國經(jīng)濟日益成熟,，在反壟斷,、反商業(yè)賄賂不斷加碼的同時，針對外商的“優(yōu)惠政策”不斷減碼,，容易給部分外企經(jīng)營不易的錯覺,。
“員工持股”成混改國企上市新難題
