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　　中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，2016年7月,，全國百城新建住宅平均價格環(huán)比上漲1.63%，漲幅較上月擴大0.31個百分點,。雖然熱點城市樓市“高溫”似難消退,，但政策環(huán)境約束已經(jīng)增強,。近日，中央政治局會議提出“要抑制資產(chǎn)泡沫”,，部分熱點城市出臺調(diào)控措施降溫土地市場,，金融機構(gòu)也正逐步改變對房地產(chǎn)項目的風險評估，房地產(chǎn)市場終將回歸于理性,。預期未來一段時間,，房價持續(xù)高位上漲的可能性將會顯著下降。在這個過程中，需要高度關(guān)注房價高位大幅上漲期間購房人加杠桿可能引發(fā)的風險,。

　　本輪熱點城市房價的大幅上漲,，應該說在相當程度上受到投資投機性資金的驅(qū)動，購房人在房價高位加杠桿的特征較為明顯,。據(jù)中國人民銀行金融機構(gòu)貸款投向數(shù)據(jù)報告顯示,，2016年6月末，全國個人購房貸款余額16.55萬億元,，同比增長30.9%,，增速比上季末提高5.4個百分點，比各項貸款增速高16.6個百分點,。今年上半年,，全國個人購房貸款余額新增2.36萬億元，約為6月末存量個人購房貸款余額的14%,，同比多增1.25萬億元,。考慮到存量個人購房貸款因還本付息自然減少的因素,，今年上半年實際新發(fā)放個人購房貸款規(guī)模要超過2.36萬億元,。而此前市場上廣泛流行的“過橋貸”、“首付貸”,、“贖樓貸”,、“眾籌買房”，以及“轉(zhuǎn)按揭”等不合規(guī)住房融資,，雖然便利了住房交易,，但實際上加重了購房人的財務負擔，變相降低了住房按揭貸款的首付款比例,。特別值得注意的是,，金融機構(gòu)在住房抵押貸款發(fā)放過程中，往往會過度依賴住房抵押給予貸款的安全邊際,，忽視了對借款人收入真實性的核實和可持續(xù)性的分析,。在對借款人收入狀況核實的實務操作中，受銀行委托的第三方機構(gòu)大多通過電話完成形式上的核查,。

　　目前,，我國個人住房貸款不良率遠低于其他類型信貸資產(chǎn)，是金融機構(gòu)持有的優(yōu)質(zhì)金融資產(chǎn),。但隨著住宅市場理性回歸,，需要高度警惕房價高位大幅上漲時期購房人加杠桿可能觸發(fā)的“負資產(chǎn)”風險。事實上,，1998年住房制度改革以來,，我國房地產(chǎn)市場并非沒有“負資產(chǎn)”的先例,。2013年，由于房價在前期過度炒作后持續(xù)下跌,，溫州就曾出現(xiàn)不少“負資產(chǎn)”案例,。據(jù)香港金管局發(fā)布數(shù)據(jù)，2016年二季度香港“負資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)為1307宗,。在2008年國際金融危機期間和2003年二季度“SARS”經(jīng)濟低迷時,，香港“負資產(chǎn)”住宅按揭貸款宗數(shù)分別達到10949宗和105697宗。當前我國個人住房按揭貸款的大幅增長,，不排除來自部分不符合貸款收入條件購房人群的貢獻。收入狀況的不穩(wěn)定性,，巨大的還本付息負擔,，都將構(gòu)成個人購房貸款的潛在風險因素。特別在住房過快上漲后的理性回歸,，很有可能會觸發(fā)個人購房貸款的風險,，值得高度警惕。

　　綜合來看,，首付款比例所能給予銀行的安全邊際,，是以借款人收入狀況及持續(xù)性符合個人購房貸款條件為前提的。如果完全依靠抵押資產(chǎn)維持個人購房貸款質(zhì)量,，那么不僅在法律上存在障礙（如高法不允許法院對被執(zhí)行人及其所撫養(yǎng)家屬生活所必需的居住房屋進行拍賣,、變賣或者抵債），而且在市場上處置也存在變現(xiàn)難題,。因此,，堅守審慎合規(guī)，不為房地產(chǎn)市場非理性行為推波助瀾,，理應成為金融機構(gòu)的風險經(jīng)營底線,。