今年以來，部分一二線城市土地市場高價地頻出，“面粉貴過面包”現(xiàn)象成為常態(tài),，7月份甚至被稱為“地王月”,。有鑒于此，近期證監(jiān)會,、國土部等部門分別傳出針對土地市場的政策收緊信號,，上海、南京,、合肥等地也陸續(xù)出臺了相關(guān)收緊政策,。業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，綜合多種因素來看,，一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落,，地價漲幅略有放緩。
現(xiàn)象 多個城市“地王”頻出
上半年,，多個城市土地市場高價地頻出,，進(jìn)入下半年以后，這種行情仍在延續(xù),。據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者不完全統(tǒng)計,，僅僅7月份下旬，上海,、合肥等城市土地市場已經(jīng)連續(xù)出現(xiàn)多個“地王”,。
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| ?趙乃育/繪 |
7月29日，合肥市針對6幅地塊進(jìn)行拍賣,，吸引了數(shù)十家房地產(chǎn)企業(yè)參與,，當(dāng)日土地出讓金收入達(dá)到63億元。其中合肥高新區(qū),、廬陽區(qū)和新站區(qū)陸續(xù)誕生三個“地王”,，最高溢價率達(dá)到330%。
同日,，上海市楊浦區(qū)新江灣城一宗地塊以總價31.55億元成功出讓,。經(jīng)業(yè)內(nèi)測算，該地塊成交樓板價52840元/平方米,，溢價率51%,。剔除公共設(shè)施、保障房和自持部分，可售部分實際樓板價達(dá)到92506元/平方米,，被業(yè)內(nèi)稱為上海新晉單價“地王”,。另在此兩日前的27日，上海市出讓浦東新區(qū)一宗地塊,，最終被金地集團(tuán)以88億元總價競得,，溢價率高達(dá)286%，樓板價33023元/平方米,，成為今年以來上海土地拍賣的單幅土地總價“地王”,。
此外，7月28日,，武漢出讓8宗土地,，最終除一宗地塊遭遇流拍外，另外7宗地全部成功出讓,，總出讓價款77.15億元,。其中，064號地塊被碧桂園以25.31億元總價,、溢價289%的代價競得,，超過2萬元/平方米的樓面地價也讓該地塊成為武漢新的單價“地王”。
因此,，7月份被業(yè)內(nèi)稱為土地市場的“地王月”,。據(jù)市場統(tǒng)計數(shù)據(jù)，7月后半個月,，不僅僅是南京,、杭州、蘇州,、合肥等重點二線城市“地王”頻出,，還有武漢、鄭州,、嘉興,、溫州、南昌,、青島,、南寧、昆山,、珠海、長春等十余個城市先后誕生12個單價或總價“地王”,。
土地市場競爭激烈,，房地產(chǎn)企業(yè)拿地金額也相應(yīng)大幅上漲。來自中原地產(chǎn)研究中心最新統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，包括保利地產(chǎn),、萬科,、華潤置地、碧桂園,、恒大集團(tuán)等30大標(biāo)桿房企今年前7個月合計拿地金額高達(dá)3967.77億元,，相比2015年同期的2441億元上漲幅度達(dá)到了62.5%。
政策 多方加碼土地出讓限制
8月1日,，市場消息傳出,，某股份制商業(yè)銀行近期下發(fā)的2016年房地產(chǎn)行業(yè)授信政策中明確：對于2015年三季度以后拿地且土地成本過高的項目，原則上不介入,；該行還要求加強(qiáng)前端融資管理,，對全國前20名的房企，融資比例不超過土地成本的60%,，其他房企則不超過50%,；此外，原則上不介入2015年三季度以后拿地成本過高的項目,。
對此,，易居研究院副院長楊紅旭分析認(rèn)為，“房地產(chǎn)去庫存,，重點在三四線城市,；房地產(chǎn)去杠桿，重點在熱點城市的個人投資者與‘地王’制造者,?！彼J(rèn)為，應(yīng)該密切關(guān)注房地產(chǎn)金融鏈條的漸緊,。
事實上,，從資金源頭限制“地王制造者”已經(jīng)初現(xiàn)端倪。近日,，證監(jiān)會在一次內(nèi)部會議上表示,，房地產(chǎn)企業(yè)通過再融資補充流動資金將受到嚴(yán)格限制，再融資所募資金只能用于房地產(chǎn)建設(shè),，而不能用于拍地和償還銀行貸款,。
另一方面，多個地方政府也正在有針對性的調(diào)整土地政策,，尤其“地王”頻出的熱點城市,，調(diào)整政策以收緊為主。上海市發(fā)改委主任沈曉初近日表示,，下半年,，上海將在嚴(yán)格執(zhí)行限購和差別化信貸稅收政策,、堅決抑制投資投機(jī)性需求的同時，加快調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),，提高住宅供地比例,，加快商品住房土地供應(yīng)節(jié)奏。
在此之前,，南京市針對土地市場推出了“熔斷機(jī)制”：土地現(xiàn)場競價一旦超過最高限價,，地塊將被流拍。業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，南京此舉同樣是希望房地產(chǎn)企業(yè)理性拿地,，最終達(dá)到抑制地價的作用。
“地王”頻出的合肥市近日也推出了規(guī)范國有經(jīng)營性建設(shè)用地出讓行為的政策,，具體內(nèi)容包括：單宗土地出讓價款首次繳納比例不得低于50%,，閑置土地滿兩年無償收回，欠繳土地出讓價款,、閑置土地等未處置前不能再拿新地等,。
不僅如此，由于一二線土地市場高價地頻出,，國土部土地利用管理司在6月中旬重申了“異常交易地塊”的上報備案制度,，要求地方國土部門明確異常交易地塊的上報范圍、方式,、條件,、期限等，省級國土資源部門應(yīng)對出現(xiàn)異常高價地塊的市縣進(jìn)行督促和約談,。
趨勢 土地市場熱度或?qū)⒒芈?/strong>
國土部相關(guān)負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，近期，南京,、合肥等部分二線熱點城市出現(xiàn)房屋銷售火爆現(xiàn)象,，土地市場進(jìn)而出現(xiàn)連續(xù)高價成交的情況，究其原因,，一方面是在貨幣寬松政策影響下,，房企的融資成本下降，資金充裕,；另一方面,，在整體經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)型過程中，新產(chǎn)業(yè)發(fā)展不可能一蹴而就,，各級政府面臨較大的財政壓力,，土地出讓收入成為政府階段性創(chuàng)收的主要來源。此外,，部分國企迫于行業(yè)整合壓力,，也促成了過度競爭拿地的局面,。
該負(fù)責(zé)人表示，今年以來,，在房地產(chǎn)銷售市場回暖和基建投資拉動下，全國土地市場總體呈現(xiàn)“總量穩(wěn)定,、區(qū)域調(diào)整,、價格上行”的運行態(tài)勢，保持“逐步回穩(wěn)”的運行方向,。全國房地產(chǎn)用地市場仍處于大周期持續(xù)低迷后的“修復(fù)期”,，當(dāng)前供求整體上仍處于“弱平衡”階段，但不同層級城市表現(xiàn)各異,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，由于房地產(chǎn)企業(yè)之間競爭激烈，“不僅僅企業(yè)的拿地金額明顯上漲,，土地價格也創(chuàng)了歷史最高紀(jì)錄,，平均拿地價格上漲幅度達(dá)到了31%。而且因為一線城市供應(yīng)減少,，實際拿地成本漲幅更高”,。他認(rèn)為，對于未來市場而言,，這些標(biāo)桿房企因為拿地成本普遍增加,，未來房價一旦進(jìn)入調(diào)整周期，很可能面臨巨大的銷售難題,。
張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者,，“從2015年開始房企出現(xiàn)了增收不增利潤的普遍現(xiàn)象，而當(dāng)前的高地價正在進(jìn)一步透支房企的利潤,。雖然今年以來全國一二線房地產(chǎn)市場銷售回暖,，但更多三四線城市依然處于調(diào)整過程中，以價換量的行情還在持續(xù)”,。所以,，土地儲備充足的企業(yè)，下半年拿地動作將趨于謹(jǐn)慎,。事實上,，據(jù)《經(jīng)濟(jì)參考報》記者了解到，目前金地集團(tuán),、融創(chuàng)中國等企業(yè)已經(jīng)開始減少拿地規(guī)模,。
中國土地勘測規(guī)劃院地價所所長趙松告訴《經(jīng)濟(jì)參考報》記者，地價走勢的變化與當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)背景及不動產(chǎn)市場狀況基本吻合,。趙松分析預(yù)測,，綜合多種因素,，三季度全國地價整體保持溫和上升的態(tài)勢，房地產(chǎn)市場持續(xù)分化,，升溫或回暖的城市范圍向三線熱點城市擴(kuò)大,；一二線前期熱點城市的土地市場熱度將有所回落，地價漲幅略有放緩,。
外企在華投資升級換擋
隨著中國經(jīng)濟(jì)日益成熟,，在反壟斷,、反商業(yè)賄賂不斷加碼的同時，針對外商的“優(yōu)惠政策”不斷減碼,，容易給部分外企經(jīng)營不易的錯覺,。
“員工持股”成混改國企上市新難題
