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　　自2004年8月31日,，經(jīng)營(yíng)性用地供應(yīng)開(kāi)啟“招拍掛”,，以“價(jià)高者得”的核心原則，讓開(kāi)發(fā)商們“搶地”至今,，國(guó)內(nèi)土地市場(chǎng)經(jīng)歷了四輪驚心動(dòng)魄的“地王潮”：即全國(guó)樓市第一輪普漲的2007年,、金融危機(jī)后擴(kuò)大內(nèi)需的2009年,、樓市經(jīng)歷2年回調(diào)(2011-2012年)后的2013年，以及2016年,。

　　“地王”頻現(xiàn),，直接推動(dòng)周邊房?jī)r(jià)上漲及市場(chǎng)對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期。同時(shí),，從2010和2013年兩輪“地王”看,，地價(jià)和房?jī)r(jià)相互攀升，加劇樓市泡沫擔(dān)憂,，倒逼緊縮政策出爐,，從而導(dǎo)致樓市大起大落。此輪“地王潮”,，資金炒作,、避險(xiǎn)投資、資產(chǎn)配置等特性非常突出,。據(jù)悉,，近期國(guó)資委已約談央企，住建部和國(guó)土部也在醞釀應(yīng)對(duì)政策,，南京,、蘇州,、合肥等熱點(diǎn)城市也推出了“熔斷”、配建保障房,、嚴(yán)格出讓金繳交時(shí)間等,，或意味著二線樓市政策將會(huì)收緊，企業(yè)也將面臨財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn),。同時(shí),，2013-2015年誕生的“地王”項(xiàng)目，平均開(kāi)發(fā)周期21個(gè)月,，遠(yuǎn)慢于非地王項(xiàng)目,。近三年總價(jià)地王的前20位，4塊未動(dòng)遷,，9塊未開(kāi)工,。由此，此輪“地王潮”也無(wú)法緩解樓市供求矛盾,。

　　筆者認(rèn)為,，應(yīng)對(duì)“地王”風(fēng)險(xiǎn)，短期內(nèi)有效的選擇就是完善土地“招拍掛”出讓模式,，“定配建,、競(jìng)地價(jià)”是一個(gè)可行的探索。在該模式下,，每一宗土地出讓前,，按照建筑面積，政府可以規(guī)定一定比例的保障房(公租房或安居房)配建規(guī)模,，并交由政府分配,，然后再將地塊投入“招拍掛”市場(chǎng)。一方面,，根據(jù)供求情況適當(dāng)調(diào)整配建比例,，緩減住宅市場(chǎng)供求關(guān)系;另一方面，定配建導(dǎo)致開(kāi)發(fā)成本上升,，降低開(kāi)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)前景過(guò)分樂(lè)觀的預(yù)期,，拍地時(shí)不會(huì)肆無(wú)忌憚地舉牌。

　　同時(shí),，開(kāi)發(fā)商之所賭性十足,，就在于產(chǎn)品設(shè)計(jì)上能夠“拉高拍低”，即用少量空間提高普通住房的容積率,，并擠壓普通住房的公共配套,，騰出更多的空間來(lái)做高溢價(jià)豪宅、別墅,，借助豪宅投資熱潮來(lái)實(shí)現(xiàn)增值收入,。因此,，筆者建議在土地出讓規(guī)劃條件中，明確單體建筑限高和限低,，在源頭上壓縮樓市投機(jī)炒作的空間,，并明確中小戶型普通住房在總套數(shù)供應(yīng)中的比例。同時(shí),，提高出讓金交付的時(shí)間門檻,，如開(kāi)發(fā)商必須在一個(gè)月之內(nèi)付清出讓金。

　　對(duì)國(guó)企和央企頻繁制造“地王”,，一方面,，在長(zhǎng)期預(yù)算約束不夠硬化，追求規(guī)模業(yè)績(jī)的激勵(lì)下,，特別是當(dāng)前國(guó)企承擔(dān)“穩(wěn)增長(zhǎng)”先遣部隊(duì)角色的情況下，再考慮到當(dāng)前的宏觀經(jīng)濟(jì)金融形勢(shì),，要客觀看待國(guó)企和央企制造“地王”的必然性;另一方面,，正如媒體近期“三評(píng)樓市變局”中指出的，央企國(guó)企搶“地王”,，與國(guó)有企業(yè)改革重組過(guò)程中爭(zhēng)取賬面好看,、掌握主導(dǎo)權(quán)密切相關(guān)，這也是客觀現(xiàn)實(shí),。因此,，不管是單方面禁止，還是約談,，效果都是暫時(shí)的,。

　　從長(zhǎng)期看，抑制國(guó)企央企搶“地王”,，一方面要以發(fā)展實(shí)體經(jīng)濟(jì),，挖掘創(chuàng)新增長(zhǎng)動(dòng)力，專注國(guó)計(jì)民生為導(dǎo)向,，加快推進(jìn)國(guó)企和央企改革,。在房地產(chǎn)領(lǐng)域，國(guó)企和央企要逐漸退出競(jìng)爭(zhēng)市場(chǎng),，業(yè)務(wù)要向城市一級(jí)土地開(kāi)發(fā),、舊城改造、城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)集中;另一方面,，貫徹2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的加快推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)兼并重組,。非房地產(chǎn)主業(yè)的央企要清理整頓房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，限期完成退出,。此外,，要淡化對(duì)于央企和國(guó)企經(jīng)濟(jì)績(jī)效考核,，強(qiáng)化社會(huì)和民生考核。

　　此外,，還要控制地方政府“炒地”行為,。“去產(chǎn)能”和“去杠桿”背景下,，地方政府過(guò)去仰仗的制造業(yè),、平臺(tái)投融資受到很大影響，去年很多熱點(diǎn)二線城市工業(yè)增加值近乎零增長(zhǎng)或負(fù)增長(zhǎng),。樓市“穩(wěn)投資,、穩(wěn)財(cái)政”的貢獻(xiàn)空前放大，地方政府土地依賴也在放大,，有意無(wú)意放縱地市火熱,。因此，要加速推進(jìn)中央轉(zhuǎn)移支付和債務(wù)置換,，補(bǔ)充地方財(cái)政實(shí)力,，并夯實(shí)公共財(cái)政投融資機(jī)制，讓地方政府在“短板”公共服務(wù)建設(shè)上激勵(lì)相容,。在此基礎(chǔ)上,，加快推進(jìn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化和公共服務(wù)全覆蓋，讓外來(lái)人口扎根下來(lái),，建立內(nèi)需驅(qū)動(dòng)增長(zhǎng)的長(zhǎng)效機(jī)制,，逐步實(shí)現(xiàn)公共財(cái)政對(duì)土地財(cái)政和樓市稅收的替代。