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　　近日有消息稱,，恒豐銀行信用評(píng)審部發(fā)出內(nèi)部通知,，于1月29日起暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)。雖然恒豐銀行相關(guān)人士回應(yīng)稱,，此舉是該行基于貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整作出的正常經(jīng)營(yíng)決策,，不涉及其他,，但此事仍引起社會(huì)廣泛關(guān)注。有專家稱,，未來房企融資將越來越難,。

　　1融資渠道收窄

　　據(jù)了解，在銀監(jiān)會(huì)下發(fā)《關(guān)于開展銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)專項(xiàng)檢查的緊急通知》,，進(jìn)行“三三四”監(jiān)管,，發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的通知》、《進(jìn)一步深化整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象的意見》和《2018年整治銀行業(yè)市場(chǎng)亂象工作要點(diǎn)》期間,，陸續(xù)有銀行停止了與房地產(chǎn)行業(yè)有關(guān)的貸款業(yè)務(wù),。

　　1月24日，上海(樓盤)銀監(jiān)局向滬上各商業(yè)銀行,、財(cái)務(wù)公司發(fā)布《關(guān)于規(guī)范開展并購貸款業(yè)務(wù)的通知》，意在重申銀監(jiān)會(huì)發(fā)布的《商業(yè)銀行并購貸款風(fēng)險(xiǎn)管理指引》(下稱指引)的政策導(dǎo)向,。該文件強(qiáng)調(diào),，并購貸款投向房地產(chǎn)開發(fā)土地并購,，或房地產(chǎn)開發(fā)土地項(xiàng)目公司股權(quán)并購的,，應(yīng)按照穿透原則管理,，防范關(guān)聯(lián)企業(yè)借助虛假并購套取貸款資金,，確保貸款資金不被挪用,。

　　同策研究院首席分析師張宏偉表示,，自從新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策和配套監(jiān)管政策實(shí)施以來,，房企融資渠道越來越窄,，生存空間受到影響,?！皳?jù)我了解，房企融資額已出現(xiàn)趨勢(shì)性下降,。這種情況下，一些房企向民間資本伸手,，一些房企開始發(fā)境外美元債,，但兩種方式成本都相當(dāng)高。還有一些房企做股權(quán)質(zhì)押,，以此獲得融資,?！?/p>

　　房掌柜(上海)二手房總經(jīng)理宋會(huì)雍表示,，房企資金來源緊張后，一般會(huì)加快銷售,，并收縮拿地節(jié)奏,，這會(huì)帶來房?jī)r(jià)下調(diào)和土地溢價(jià)空間的減弱,。同時(shí),，房企會(huì)加快轉(zhuǎn)型步伐,，如商轉(zhuǎn)住,、租賃住宅,、跨界經(jīng)營(yíng)等方面,，增加物業(yè)持有量,。由此,，資金周轉(zhuǎn)速度會(huì)放慢，從項(xiàng)目開發(fā)及買賣的收益,，轉(zhuǎn)向運(yùn)營(yíng)收益,?！澳壳暗娜谫Y渠道，上市房企就發(fā)一些資產(chǎn)證券化項(xiàng)目,，而中小型房企估計(jì)要賣項(xiàng)目了。對(duì)大企業(yè)來說,，這是拿項(xiàng)目的機(jī)會(huì)。此外,，政策層面會(huì)有一些差別,，一線城市對(duì)房地產(chǎn)融資的控制可能更緊一些,，二三線城市相對(duì)沒那么緊,?！?/p>

　　中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)首席研究員李戰(zhàn)軍指出，此次由恒豐銀行引發(fā)關(guān)于暫停房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù)的關(guān)注可能有誤解,，“暫停的只是新增授信業(yè)務(wù)，不是停止所有相關(guān)業(yè)務(wù),，應(yīng)該理解成貸款不增加了,，而不是信貸從此不貸了,，如果真這樣，就走向另一個(gè)極端了,?！?/p>

　　2監(jiān)管劍指何處?

　　根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心1月31日發(fā)布的報(bào)告顯示，截至1月30日,，公布2017年年報(bào)預(yù)告的房地產(chǎn)上市企業(yè)合計(jì)82家,，其中多達(dá)60家企業(yè)的業(yè)績(jī)預(yù)告預(yù)盈與預(yù)增，占比達(dá)73%,。雖然2017年房地產(chǎn)持續(xù)調(diào)控,，但房企在2017年基本實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)的全線爆發(fā)，虧損企業(yè)不足10%,。具體來看,，截至目前，公布利潤(rùn)預(yù)告的82家房企中,，去年虧損的12家房企全部由虧轉(zhuǎn)盈,。此外，根據(jù)中原地產(chǎn)計(jì)算,，多達(dá)29家房企利潤(rùn)增幅超100%,。

　　李戰(zhàn)軍對(duì)記者表示，無論是過去一年房地產(chǎn)調(diào)控政策趨嚴(yán),，還是最近多家銀行暫停受理房地產(chǎn)行業(yè)新增授信業(yè)務(wù),，這些措施對(duì)于房企融資影響并不大?！鞍凑找酝?jīng)驗(yàn)看,，每100元房地產(chǎn)開發(fā)資金中，只有十幾元來自銀行,，80%以上的資金來源并不是銀行,，而是企業(yè)自籌和銷售回款。雖然銀行信貸對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)起重要作用,，但不起決定性作用,。此外，房地產(chǎn)并非傳統(tǒng)行業(yè),，有來自各行各業(yè)的資金支持，包括紡織業(yè)、造船業(yè),、冶金業(yè),、鐵路等。因此,，在資金問題上,，2018年國(guó)內(nèi)房企仍會(huì)找到自己的出路。目前監(jiān)管部門采取的一系列措施,，更多應(yīng)看作是對(duì)金融機(jī)構(gòu),，而不是對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的整頓?！?/p>

　　不久前舉行的中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出“三個(gè)良性循環(huán)”,，其中之一是實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)。銀行是金融業(yè)的主體,，實(shí)現(xiàn)金融與房地產(chǎn)的良性循環(huán)重點(diǎn)在銀行,，這也是銀行業(yè)亂象整治的重要內(nèi)容。

　　中國(guó)人民大學(xué)重陽金融研究院高級(jí)研究員董希淼指出,，銀行應(yīng)嚴(yán)把風(fēng)險(xiǎn)關(guān)口,，全面落實(shí)房地產(chǎn)行業(yè)政策。要審查貸款資金流向,，防止資金違規(guī)流入房地產(chǎn)市場(chǎng),。對(duì)房企加大審查力度，不向存在“四證”不齊全,、資本金未到位等情況的資質(zhì)不合格房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目提供融資支持;不為違反房地產(chǎn)行業(yè)政策的項(xiàng)目提供通道或信用擔(dān)保,。對(duì)于居民用戶，發(fā)放的消費(fèi)貸款需要客戶提供發(fā)票等購物憑證,，嚴(yán)防通過“首付貸”,、消費(fèi)貸款、信用卡透支等方式將資金轉(zhuǎn)移至房地產(chǎn)市場(chǎng),。此外,，銀行還應(yīng)堅(jiān)持差別化的住房信貸政策，在堅(jiān)決遏制投機(jī)性,、投資性購房需求的同時(shí),，在額度、利率等方面采取措施,，合理滿足居民購買首套住房需求,，適度支持改善性購房需求，積極穩(wěn)妥助推三四線城市房地產(chǎn)去庫存,。

　　3發(fā)展租賃住房或是出路

　　董希淼表示,，近年來,，隨著城鎮(zhèn)化進(jìn)程不斷推進(jìn)，大量人口向一二線城市流動(dòng),，伴隨著房?jī)r(jià)高企,、限購限貸等因素，一部分住房需求由購房市場(chǎng)向房屋租賃市場(chǎng)轉(zhuǎn)移,。在一二線等熱點(diǎn)城市,，亟需建立起租購并舉的住房制度，目前還存在租賃房源供給不足等問題;三四線城市去庫存壓力依然較大,。同時(shí),，在房地產(chǎn)市場(chǎng)融資領(lǐng)域，存在違反宏觀調(diào)控政策為房地產(chǎn)企業(yè)提供融資擔(dān)保,、個(gè)人消費(fèi)貸款變相流入樓市等亂象,。

　　由此，銀行要加大對(duì)住房租賃市場(chǎng)的支持和服務(wù)力度,。一是可與房地產(chǎn)企業(yè)合作,，通過簽訂租賃權(quán)轉(zhuǎn)讓協(xié)議的方式，將待售房源變成長(zhǎng)租房源,，向符合相應(yīng)條件的租戶發(fā)放租房貸款,。二是可與地方政府合作，在住房租賃平臺(tái)交易撮合,、信用評(píng)價(jià)等各個(gè)環(huán)節(jié),，提供相應(yīng)的金融創(chuàng)新產(chǎn)品和服務(wù)。三是可通過信用卡分期為客戶提供融資支持,，手續(xù)費(fèi)低于第三方租房平臺(tái)所收取的服務(wù)費(fèi),，且提前還款無需支付違約金。銀行進(jìn)入住房租賃市場(chǎng),，既可促進(jìn)住房租賃金融朝著規(guī)?；I(yè)化方向發(fā)展,，也有利于房地產(chǎn)市場(chǎng)長(zhǎng)效機(jī)制加快形成,。

　　建銀國(guó)際董事總經(jīng)理兼宏觀研究主管崔歷表示，發(fā)展住房租賃市場(chǎng)需要建設(shè)制度性機(jī)制,，包括稅收優(yōu)惠,、法律環(huán)境和融資渠道等安排。在整體流動(dòng)性環(huán)境較差的情況下,，資產(chǎn)證券化是為房地產(chǎn)投資提供流動(dòng)性的主要方式之一,。2008年全球金融危機(jī)后，租賃房產(chǎn)的證券化和房地產(chǎn)信托基金(REITs)在美國(guó)興起,。在大量買進(jìn)銀行止贖房屋并將其作為租賃房產(chǎn)經(jīng)營(yíng)后,，投資商將現(xiàn)金流證券化或建立REITs,。這些投資在利率下降的環(huán)境下取得了較高收益:在美國(guó)房地產(chǎn)周期中，除股息收益(與租金收益相關(guān))外,，REITs的資本收益也隨房地產(chǎn)周期的上行而上漲,。因此，發(fā)展租賃住房的資產(chǎn)證券化或是部分房企未來的方向,。

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