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在業(yè)內(nèi)呼吁和醞釀多年之后,，我國面向個人投資者的公募REITs產(chǎn)品的啟動已經(jīng)進入軌道,。《經(jīng)濟參考報》記者日前獲悉,，證監(jiān)會正在加緊研究制定相關(guān)的政策法規(guī),，而在國家鼓勵住房租賃市場發(fā)展和多地推進租賃新政加大金融支持的大背景下,，租賃運營類、公寓類以及公租房等相關(guān)企業(yè)的REITs將成為政策最先鼓勵的方向,。
從本質(zhì)上看,，REITs（不動產(chǎn)投資信托基金）屬于資產(chǎn)證券化的一種方式。一些房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)嘗試推出“類REITs”產(chǎn)品,。不過,，這些“類REITs”產(chǎn)品主要面向的機構(gòu)投資人，真正公募REITs產(chǎn)品至今還未推出,。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇此前在公開場合透露,，最近中國證監(jiān)會以中國證券行業(yè)基金業(yè)協(xié)會的名義組織了專門委員會，來推動不動產(chǎn)證券化,。而記者也了解到,，目前國內(nèi)多家長租公寓管理企業(yè)在積極與證監(jiān)會聯(lián)系發(fā)行住房租賃資產(chǎn)證券化項目，尤其是REITs項目,。
鼓勵住房租賃市場發(fā)展成為今年房地產(chǎn)業(yè)的政策重點之一,。在2016年國務(wù)院印發(fā)《關(guān)于加快培育和發(fā)展住房租賃市場的若干意見》、明確培育和發(fā)展住房租賃市場的基礎(chǔ)上,，2017年7月,，住建部、發(fā)改委,、財政部等九部委聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,，鼓勵多種方式和渠道拓寬租賃住房來源,，確立12個首批住房租賃試點城市。在相關(guān)政策的推動下,，業(yè)內(nèi)人士預(yù)計,，住房租賃的市場空間將非常廣闊。有研究預(yù)測,，2020年國內(nèi)住房租賃市場規(guī)?？蛇_1.6萬億元，2030年則可達4萬億元,。一線城市人口凈流入多,，尤其是北上深三大城市的住房租賃市場規(guī)模以年均15%的速度在增長。
值得注意的是,，長久以來,，融資渠道窄一直是住房租賃企業(yè)面臨的主要困境之一。評級機構(gòu)東方金誠結(jié)構(gòu)融資部總經(jīng)理郭永剛在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，目前我國長租公寓市場的參與者主要包括大型房地產(chǎn)商,、酒店行業(yè)、房屋中介機構(gòu)旗下的長租公寓運營商以及以互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司居多的其他運營商,?！俺笮蛡鹘y(tǒng)房地產(chǎn)開發(fā)商具備豐富融資渠道外，其他公寓運營商目前主要依托于三種融資渠道：銀行貸款或表外融資,；通過互聯(lián)網(wǎng)金融平臺發(fā)行理財產(chǎn)品,；股權(quán)融資或股東借款、私募融資,。上述融資途徑普遍存在規(guī)模有限,、成本較高的問題?！彼f,。記者了解到，住房租賃企業(yè)往往采取租入房源的輕資產(chǎn)運營模式,，這種運營模式有利于企業(yè)快速發(fā)展,，但也導(dǎo)致其沒有充分的抵押物來獲得銀行貸款等傳統(tǒng)融資，而部分持有房屋產(chǎn)權(quán)的公寓經(jīng)營企業(yè)則因為無法有效盤活資產(chǎn),，難以進行擴張發(fā)展,。
事實上，REITs的落地加速也有跡可循,。近期深圳,、杭州等地出臺的租賃新政中，均提出加大對住房租賃的金融支持。
不少業(yè)內(nèi)人士表示,，資產(chǎn)證券化（ABS）以及REITs的融資方式適用于國內(nèi)的住房租賃企業(yè),，未來有望成為這類企業(yè)融資的重要渠道。值得注意的是,，今年1月,，長租公寓運營商魔方公寓發(fā)行了我國首單公寓行業(yè)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品，而在今年8月,，鏈家旗下長租公寓運營商自如也發(fā)行了資產(chǎn)證券化產(chǎn)品,。
中信證券資產(chǎn)證券化業(yè)務(wù)線執(zhí)行總經(jīng)理俞強表示，不論是基于租金收益,，還是基于租賃物業(yè)本身,，資產(chǎn)證券化均可以為住房租賃企業(yè)提供存量盤活的金融工具，尤其是基于租賃物業(yè)本身開展REITs運作,，可以協(xié)助住房租賃企業(yè)開展輕資產(chǎn)化運作,，從長期持有資產(chǎn)轉(zhuǎn)變?yōu)閷Ｗ⒂谧赓U住房管理，從而一方面促進企業(yè)快速提高租賃住房投資規(guī)模,，進而推進住房租賃市場的快速發(fā)展,；另一方面有助于企業(yè)提高投資收益率，從而形成住房租賃市場的長效機制,。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會金融專業(yè)委員會副秘書長荊蘭竹在接受《經(jīng)濟參考報》記者采訪時表示,，REITs是中小投資者在投資房地產(chǎn)實體外，享受房地產(chǎn)紅利的有效渠道,，投資人所擁有的股權(quán)可以轉(zhuǎn)讓，具有較好的變現(xiàn)性,。荊蘭竹說,，REITs的收益全部來源于房產(chǎn)租金收入和房地產(chǎn)升值部分，其與股市,、債市的相關(guān)度較低,，收益的大部分都將用于發(fā)放分紅，長期回報率相對較高,。
不過,，也有業(yè)內(nèi)人士表示，我國REITs的推進仍然面臨一些稅收方面的難題,。郭永剛表示,，比如，美國REITs具有稅收優(yōu)惠,，在公司層面可免征企業(yè)所得稅,，同時美國REITs投資的房產(chǎn)也屬于免稅資產(chǎn)。然而，目前我國還沒有稅收支持政策,，在不動產(chǎn)轉(zhuǎn)讓,、REITs運行和投資人獲得收益等環(huán)節(jié)均存在較高稅負。
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