如何準(zhǔn)確地觸摸房地產(chǎn)市場的“脈搏”,,是已經(jīng)舉辦了17年的博鰲房地產(chǎn)論壇的主旨之一,。在海南舉行的2017博鰲房地產(chǎn)論壇上,,與會嘉賓表示,,租賃市場、特色小鎮(zhèn)以及共有產(chǎn)權(quán)將在未來一段時間內(nèi)站上“風(fēng)口”,,并且會對整個房地產(chǎn)市場產(chǎn)生重大影響,。
租賃市場或帶來新格局
住建部同國家發(fā)改委、公安部,、財政部等八部門近期聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于在人口凈流入的大中城市加快發(fā)展住房租賃市場的通知》,,要求在人口凈流入的大中城市,加快發(fā)展住房租賃市場,。目前,,住建部已同有關(guān)部門選取了廣州、深圳,、南京等12個城市作為首批開展住房租賃試點的單位。這一新政,,迅速將租賃市場推向“風(fēng)口”,。
中國社會科學(xué)院研究生院城鄉(xiāng)建設(shè)經(jīng)濟系主任陳淮認為應(yīng)當(dāng)加快租賃市場的發(fā)展?!白赓U市場是讓物和人,、資源和需求更有效結(jié)合起來的一個非常重要的組成部分?!?/p>
但遠洋集團董事局主席李明表示,,無論是從供給側(cè)還是從需求側(cè)出發(fā),政策顯現(xiàn)的效果都還沒那么快,,滿足租賃住房的需求以及提供有效的供給都需要時間,。
鏈家研究院院長楊現(xiàn)領(lǐng)認為,租賃市場火爆背后,,租賃紅利并非雨露均沾,。“國內(nèi)具有代表性的開發(fā)企業(yè)幾乎都已經(jīng)全部涌入租賃市場,,但不是所有城市都有租賃機會,,事實上它只屬于重點城市?!辈⑶疫@些城市需要滿足有持續(xù)人口凈流入,、服務(wù)業(yè)占比超過50%且持續(xù)上升、房價收入比偏高以及租金有上漲空間四個條件,。
“租賃運營是非???,很難賺錢的生意,毛利到15%就已經(jīng)很厲害了,?!睏瞵F(xiàn)領(lǐng)說,“如果沒虧錢,,那就千萬不要因為政策鼓勵了就一擁而進,,實際上運營企業(yè)怎么樣,目前總體仍處于探索階段,?!?/p>
新城控股集團股份有限公司高級副總裁歐陽捷認為,企業(yè)自持租賃住房可以改變租賃市場格局,。他建議,,企業(yè)自持租賃住房推出后,一要精裝修,,二要統(tǒng)一管理,。不但管理、維修人員做到24小時服務(wù),,而且物業(yè)費以前由業(yè)主承擔(dān),,現(xiàn)在由企業(yè)承擔(dān)。除此之外,,還要建立數(shù)據(jù)系統(tǒng),、管理人員監(jiān)督考核系統(tǒng)等一系列標(biāo)準(zhǔn)體系。雖然成本會提高,,租金會上漲,,但可以帶動整個市場的規(guī)范性。再加上合同的備案管理制度,,未來會有越來越多的人選擇租房,。如果形成主流,就會影響其他二手房業(yè)主定價管理和租賃模式的管理,。
特色小鎮(zhèn)成為“香餑餑”
作為房地產(chǎn)行業(yè)的突圍路徑,,特色小鎮(zhèn)成為房地產(chǎn)行業(yè)的新“風(fēng)口”之一。目前,,特色小鎮(zhèn)的發(fā)展超出想象,,國內(nèi)相關(guān)項目達到上萬個。
針對目前特色小鎮(zhèn)的發(fā)展,,陳淮表示,,特色小鎮(zhèn)不是主題公園,也不是簡單開發(fā)一些旅游項目,。特色小鎮(zhèn)要滿足“惠及當(dāng)?shù)乩习傩铡边@個先決條件,。除此之外,,充分開掘當(dāng)?shù)靥厣Y源也應(yīng)是特色小鎮(zhèn)的特征之一。陳淮建議,,特色小鎮(zhèn)要和人口的適度聚集,、農(nóng)民的就地市民化以及人口的交流、高端人口的聚集結(jié)合起來,。
全聯(lián)房地產(chǎn)商會創(chuàng)會會長,、清華校友房地產(chǎn)協(xié)會會長聶梅生認為,房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)成為推動特色小鎮(zhèn)發(fā)展的重要力量,。房地產(chǎn)企業(yè)進入特色小鎮(zhèn)有非常多的優(yōu)勢,,但做特色小鎮(zhèn)首先要考慮定位、商業(yè)模式,、金融模式和建設(shè)運營,,這都是必須解決的問題?!艾F(xiàn)在的特色小鎮(zhèn),,融合發(fā)展、抱團發(fā)展,,這是大勢所趨,,不是一個開發(fā)商就能夠把一個鎮(zhèn)打造好的?!甭櫭飞f,。
在中新城鎮(zhèn)化研究院院長袁開紅看來,,在特色小鎮(zhèn)的打造中,,以人為本是根本,文化基因是核心,,產(chǎn)城融合是關(guān)鍵,。
袁開紅表示,首先特色小鎮(zhèn)不可能全面開花,,要看區(qū)位,、資源和產(chǎn)業(yè)能力。大城市周邊地區(qū),、資源稀缺地區(qū),,有條件的上,沒條件的不能硬上,。其次,,特色小鎮(zhèn)的打造,內(nèi)容重于形式,,一定要有本土化的東西,。再次,,特色小鎮(zhèn)有共性,但更需要個性,,大量復(fù)制不可取,。最后,中國的特色小鎮(zhèn),,可以“造”,,但是不能“作”。在特色小鎮(zhèn)打造的持續(xù)熱潮中,,需要所有當(dāng)事方理清思路,,腳踏實地,以促進地方發(fā)展為出發(fā)點,,做出精品,。
共有產(chǎn)權(quán)房成市場新亮點
北京市住建委日前會同北京市發(fā)改委等有關(guān)單位聯(lián)合起草《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,并向社會公開征求意見,?!肮灿挟a(chǎn)權(quán)住房”迅速成為一個高頻詞匯,受到社會的高度關(guān)注,。
中國房地產(chǎn)開發(fā)集團理事長孟曉蘇認為,,這是一項社會意義重大的革命性舉措,一方面可以讓“夾心層”的百姓用相對低的價格住上房子,,同時還不影響商品房價格,;另一方面它可以把原來一些家庭住房的問題統(tǒng)一起來,慢慢走上共有產(chǎn)權(quán)房的道路,。
財政部中國財政科學(xué)研究院應(yīng)用經(jīng)濟學(xué)博士后盤和林認為,,共有產(chǎn)權(quán)住房最大的亮點就在于完全遵循市場化機制,不干擾市場價格等,,而是通過產(chǎn)權(quán)制度來抑制投機,、支持中端購房。它從購買到出租,、產(chǎn)權(quán)退出,,完全基于契約精神,按照市場價格,、方式進行,,避免了直接干擾價格帶來的種種弊端,這在房地產(chǎn)市場調(diào)控長效機制的探路方面又邁出了一大步,。
部分專家學(xué)者認為共有產(chǎn)權(quán)房一定程度上可以起到抑制高房價的作用,。國務(wù)院發(fā)展研究中心研究員任興洲表示,因為共有產(chǎn)權(quán)房的價格明顯要比周邊房價低,有的甚至低30%左右,,所以對這部分住房的房價是有抑制作用的,。不過,共有產(chǎn)權(quán)住房數(shù)量有限,,僅從房價的角度,,只靠這一項政策難以抑制。
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“少小離家老大回,鄉(xiāng)音無改鬢毛衰”,。對高齡農(nóng)民工群體而言,,年邁后如何落葉歸根是他們?nèi)松南乱粋€“路口”。