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《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》日前向社會公開征求意見,。作為對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整,、優(yōu)化、升級,、規(guī)范,，共有產(chǎn)權(quán)住房將從建設(shè)品質(zhì),、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上進(jìn)一步提高,。在業(yè)內(nèi)專家看來,，共有產(chǎn)權(quán)住房政策是北京房地產(chǎn)市場調(diào)控從供給側(cè)發(fā)力的重要舉措,。
實(shí)際上，自3月17日北京開啟新一輪房地產(chǎn)調(diào)控以來,，市場逐漸回歸理性,，市場秩序不斷規(guī)范。北京市提出5年內(nèi)提供150萬套住房,，用4個“三七開”的措施,，兼顧剛需購房人群和“新北京人”住房需求。業(yè)內(nèi)專家表示,，北京用供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革思路進(jìn)行樓市調(diào)控,，在需求側(cè)抑制投機(jī)，在供給側(cè)保障剛需,，“雙管齊下”推動市場平穩(wěn)運(yùn)行,，體現(xiàn)出“房子是用來住的，不是用來炒的”調(diào)控理念,。
“共有產(chǎn)權(quán)房”瞄準(zhǔn)夾心層剛需
北京市住建委近日會同北京市發(fā)展改革委,、北京市財(cái)政局、北京市規(guī)劃國土委聯(lián)合起草的《北京市共有產(chǎn)權(quán)住房管理暫行辦法》,，對共有產(chǎn)權(quán)住房的審核,、分配、管理等方面進(jìn)行了明確規(guī)定,。
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| ?趙乃育/繪 |
共有產(chǎn)權(quán)住房政策通過實(shí)行政府與購房人按份共有產(chǎn)權(quán)方式,，政府將其持有的部分產(chǎn)權(quán)的“使用權(quán)”讓渡給首次購房人，進(jìn)一步降低了房屋出售價格,，充分減輕購房負(fù)擔(dān),，最大限度支持夾心層首次購房需求，滿足無房家庭住房剛需,。
該辦法明確,，共有產(chǎn)權(quán)住房的供應(yīng)對象為符合北京市住房限購條件且家庭成員名下均無住房家庭。其中,，單身家庭申請購買的,，申請人應(yīng)當(dāng)年滿30周歲。一個家庭只能購買一套共有產(chǎn)權(quán)住房,。已簽訂住房購買合同,、征收（拆遷）安置房補(bǔ)償協(xié)議、有住房轉(zhuǎn)出記錄等情況的申請家庭不得購買共有產(chǎn)權(quán)住房,。
為促進(jìn)職住平衡,、精準(zhǔn)分配，房源優(yōu)先配售給項(xiàng)目所在區(qū)戶籍和在項(xiàng)目所在區(qū)工作的北京市其他區(qū)戶籍無房家庭,，以及符合北京市住房限購條件的,、在項(xiàng)目所在區(qū)穩(wěn)定工作的非本市戶籍無房家庭,。
2013年以來， 北京市已在自住型商品房工作中探索出一些行之有效的經(jīng)驗(yàn)做法,，如供應(yīng)對象限定為無房家庭、實(shí)行按區(qū)域分配,、引入專家審查提升規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)等,，受到了群眾和社會的一致認(rèn)可。共有產(chǎn)權(quán)住房是對原自住型商品房政策的進(jìn)一步調(diào)整,、優(yōu)化,、升級、規(guī)范,，今后不論從建設(shè)品質(zhì),、管理水平、供應(yīng)規(guī)模上均會進(jìn)一步提高,。
北京市住建委相關(guān)負(fù)責(zé)人表示,，共有產(chǎn)權(quán)住房政策有利于抑制住房投資投機(jī)性需求，讓住房制度更加公平合理,，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展,，加快形成符合首都特點(diǎn)的房地產(chǎn)市場基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制，幫助更多的人實(shí)現(xiàn)住有所居,。專家表示,，共有產(chǎn)權(quán)住房政策推出，通過合理定價,，分配更加公平合理,，堅(jiān)決抑制投資投機(jī)性購房需求，將對北京市房價平穩(wěn)運(yùn)行起到有效推動作用,。
4個“三七開”抑制“炒”保障“住”
共有產(chǎn)權(quán)住房政策作為北京市在供給端進(jìn)行房地產(chǎn)市場調(diào)控重要舉措之一,，正有序開展。著眼于探索長效調(diào)控機(jī)制,，北京市正用4個“三七開”進(jìn)行房地產(chǎn)市場的供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革,。
近日，朝陽區(qū)錦都家園自住房項(xiàng)目啟動網(wǎng)上申購,，與以往不同的是,，這個項(xiàng)目70%的房源面向朝陽區(qū)戶籍和在朝陽區(qū)工作的北京市戶籍家庭，30%的房源面向在朝陽區(qū)工作且符合北京市限購政策的非京籍無房家庭,。
北京市住建委副主任鄒勁松表示,，對長期穩(wěn)定就業(yè)的新北京人實(shí)行自住房和公租房的專項(xiàng)配租配售，把他們納入住房保障范圍體現(xiàn)了北京應(yīng)有的包容度和溫度,?！靶卤本┤恕焙屠媳本┤藢⒐蚕砀母镩_放和首都發(fā)展的成果,。
新北京人和北京戶籍家庭的自住房、公租房等保障性住房分配“三七開”的方案,，是北京樓市在供給側(cè)調(diào)控提出的4個“三七開”之一,。其他3個“三七開”包括：在北京市未來5年供應(yīng)的150萬套住房中，產(chǎn)權(quán)類占70%,，租賃類占30%,；在產(chǎn)權(quán)類的住房中，面向市場銷售的商品房占70%,，定向安置等保障性質(zhì)的住房占30%,；在商品房中，中小套型和中低價位的住房占70%,，改善型的住房占30%,。
“北京市這次提出未來5年供應(yīng)150萬套住宅，既是提前公布供應(yīng)數(shù)量穩(wěn)定預(yù)期,，更是要通過結(jié)構(gòu)性調(diào)整優(yōu)化市場供給,。”北京市住建委主任徐賤云介紹,，例如,，以當(dāng)前為節(jié)點(diǎn)，此前供應(yīng)的150萬套住宅中,，租賃住房占比不到10%,，對于暫時無力購房的人群保障力度就沒那么大。這4個“三七開”就是提供不同類型的住房滿足不同層次人們的需求,。
“僅僅從需求側(cè)進(jìn)行抑制的調(diào)控手段難以持續(xù),，不僅供需矛盾沒有解決，反而會積累更多風(fēng)險,。需求方也會研究對策削減政策效應(yīng),。”首都經(jīng)貿(mào)大學(xué)教授,、北京市房地產(chǎn)法學(xué)會副會長趙秀池說,，在需求側(cè)抑投機(jī)，在供給側(cè)保剛需——北京“雙管齊下”的樓市調(diào)控做法會打消百姓對于“越調(diào)越漲”的疑慮,。
在業(yè)內(nèi)專家看來,，北京提出的住房供給4個“三七開”是樓市調(diào)控供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的充分體現(xiàn)。北京市從供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的思路進(jìn)行樓市調(diào)控,，強(qiáng)化了住房的居住屬性,，不僅抑制“炒”，還是在保障“住”。
儲備更多樓市調(diào)控工具
在位于北京朝陽北苑地區(qū)的一家知名中介門店,，經(jīng)紀(jì)人小馬最近經(jīng)常給客戶推薦下調(diào)報價的房源,。“一套103平方米的兩居室報價剛剛下降到510萬,?！毙●R說，這套房源在“317”調(diào)控前能賣到600多萬,。
在不少“商改住”項(xiàng)目小區(qū)周邊,，不少知名房產(chǎn)中介門店早已關(guān)閉?！坝捎诒本┦薪型！谈淖 马?xiàng)目對個人出售,，個人購買該類項(xiàng)目的二手房需無房并繳納5年社保,，‘商改住’房源已經(jīng)無生意可做?！辨溂业禺a(chǎn)表示,，目前已經(jīng)關(guān)閉“商改住”小區(qū)附近的中介門店40多家。
在位于北京市西城區(qū)宣武門附近的多家中介門店,，當(dāng)詢問是否有“學(xué)區(qū)房”時,，中介人員已經(jīng)不復(fù)往日熱情，得到的回答是“北京市實(shí)施‘多校劃片’的范圍越來越大,，以前的學(xué)區(qū)房以后未必是,。”
上述三個場景是記者近日走訪北京多個區(qū)域的二手房市場了解的情況,。日前公布的《北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)發(fā)展白皮書（2017）》顯示,， 二手住房與新建商品住房銷售套數(shù)之比由2015年的2.2：1提高至2016年的4.6：1。北京樓市已經(jīng)進(jìn)入“存量時代”,，因此,，二手房市場最能反映市場整體情況。
如今,，買賣雙方已日趨理性,，市場秩序正不斷規(guī)范。據(jù)偉業(yè)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì),，2017年7月,，北京全市二手住宅共網(wǎng)簽7158套，同比2016年7月下滑68%,，環(huán)比今年6月同期下滑19.7%,，自“317”新政出臺后，北京二手房網(wǎng)簽量已經(jīng)連續(xù)第4個月回落。7月北京二手住宅成交均價環(huán)比6月再度下降1%,，自5月以來連續(xù)第3個月回落,。
“北京樓市的積極變化源于一系列樓市調(diào)控的‘打補(bǔ)丁’政策?！北本┦凶〗ㄎ魅涡熨v云說,，在樓市瘋狂上漲的階段，及時在需求側(cè)“踩剎車”是尤為必要的,。這既是為了穩(wěn)定市場,，更是為了穩(wěn)定民心。從差別化信貸,，到離婚申請貸款算二套,，再到規(guī)范“商改住”項(xiàng)目，北京已連續(xù)出臺18項(xiàng)政策調(diào)控樓市,，抑制投資投機(jī)行為,。
“政策出臺后，更重要的是堅(jiān)持到底,，嚴(yán)厲執(zhí)行,。北京市除了‘打補(bǔ)丁’，還發(fā)揚(yáng)‘釘釘子’的精神,?！毙熨v云表示，北京樓市調(diào)控的原則就是保持市場長期穩(wěn)定,，如果市場再有波動,，還會有更多儲備政策對外發(fā)布?！胺€(wěn)定房價的決心不會變,。”
“補(bǔ)磚頭”變“補(bǔ)人頭”構(gòu)成“購租并舉”體系
“去年女兒成為了首師大附中大興北校區(qū)小學(xué)部一年級新生,，上學(xué)期又戴上了紅領(lǐng)巾,。”采訪中,，承租了高米店家園公租房項(xiàng)目魯女士難言喜悅之情,，“孩子上學(xué)是件大事，公租房住戶也能享受就近入學(xué)政策,，給我們解決了一個大難題,。否則孩子就要回到戶籍所在地青云店鎮(zhèn)去讀小學(xué)了，實(shí)在距離太遠(yuǎn)了,?！?/p>
在未來5年的供應(yīng)計(jì)劃中,，租賃住房占比較高，為了保證租賃住房的承租人能夠享受均等的公共服務(wù),，北京市正研究擴(kuò)大租賃住房賦權(quán),，讓承租人享受均等的公共服務(wù)。居住在高米店家園公租房小區(qū)的魯女士就率先享受到了子女就近入學(xué)的政策利好,。
2016年市保障房中心持有的16個公租房項(xiàng)目中,，有199名承租家庭適齡子女實(shí)現(xiàn)了就近入學(xué)。記者了解到,，北京市有關(guān)部門正聯(lián)合研究制定住房租賃管理辦法,，住房租賃市場的不斷規(guī)范，對穩(wěn)定市場預(yù)期,，穩(wěn)住房價意義重大,。
未來5年，北京市提供的租賃住房比例較高,。北京市土地市場當(dāng)前實(shí)行的“限房價,、競地價”，最終進(jìn)入競自持面積的做法將會提供一部分租賃住房,。鄒勁松介紹，北京市將在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃房,，并吸引社會資本進(jìn)入,，解決土地成本過高的問題。
實(shí)際上,，從2011年起,，北京市在海淀唐家?guī)X、朝陽平房村等5個地方陸續(xù)開展集體土地建設(shè)租賃房試點(diǎn)項(xiàng)目,，面向周邊產(chǎn)業(yè)園區(qū)職工出租,，或者由區(qū)縣政府整體躉租作為公租房，面向城鎮(zhèn)中低收入家庭出租,。由于解決了土地問題,，也就直接降低了建設(shè)成本，這些試點(diǎn)項(xiàng)目平均成本為每平方米5300元,，租金每月每平方米30元,，低于周邊市場租金30%左右。
“由集體經(jīng)濟(jì)組織持有房屋,，住房保障部門可以躉租過來,，并按照公租房的一整套規(guī)則實(shí)現(xiàn)規(guī)范的出租運(yùn)營管理?！编u勁松說,，北京試點(diǎn)中,，由市或區(qū)縣政府整體躉租，支付5至10年的租金作為建設(shè)資金,，房屋用作公租房,，面向城鎮(zhèn)住房保障對象，變“補(bǔ)磚頭”為“補(bǔ)人頭”,。
保障4個“三七開”落地首先要保障土地供應(yīng),。記者了解到，除了在集體建設(shè)用地上建設(shè)租賃住房,，北京市今年將確保供應(yīng)1000公頃的國有建設(shè)用地用于建設(shè)住宅,。北京市規(guī)劃國土委總工程師丁曉表示，北京不僅首次對外公布周期為5年的供應(yīng)計(jì)劃,，還將供地計(jì)劃由指導(dǎo)性改為指令性,，今年的計(jì)劃是必須完成的。
此外,，北京市梳理出了拿地未開工項(xiàng)目161項(xiàng)1312萬平方米,，開工未入市項(xiàng)目228項(xiàng)965萬平方米。在市區(qū)兩級有關(guān)部門的協(xié)調(diào)推動下,，截至5月底,，拿地未開工項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)新開工295萬平方米，開工未入市項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目入市216萬平方米,。北京市住建部門正采取多項(xiàng)措施推動這些項(xiàng)目盡早入市,。
“北京市為控制地價，采取的限房價,、競地價土地出讓方式將會影響土地財(cái)政的收入,；一系列嚴(yán)格的房地產(chǎn)調(diào)控措施也將影響房屋交易，導(dǎo)致稅收大幅下降,?！壁w秀池說，從目前來看,，北京并沒有因?yàn)楦鞣矫媸杖氲慕档投潘煞康禺a(chǎn)市場的調(diào)控,，保持了應(yīng)有的定力。
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“海外有點(diǎn)”成中國制造業(yè)新動向
從近兩屆廣交會看,，“設(shè)立海外工廠、開展海外并購”已經(jīng)不再是海爾,、格力等大企業(yè)的專利,，而是成為囊括多數(shù)工業(yè)門類、覆蓋大批中小型企業(yè)的普遍選擇,。
·各路房企“餓著肚子搶地”賭明天
