如何看待這一輪的政府調(diào)控,？“房子是用來住的不是用來炒的”如何實現(xiàn),？中國未來房地產(chǎn)走向何方？剛剛從王石手中接棒的萬科董事會主席,、首席執(zhí)行官郁亮,，接受“新華視點”記者獨家專訪，對房地產(chǎn)市場的焦點問題坦陳看法,。
談宏觀調(diào)控：需要功能回歸
記者：上半年,，中國房地產(chǎn)的關鍵詞就是調(diào)控,你如何評價這一輪的房地產(chǎn)調(diào)控？
郁亮：我覺得這次房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控,，有點像回到１９９８年左右,。那時候住房改革剛剛開始，啟動了房地產(chǎn)的市場化,，建立了不同類型的住房保障體系,，包括保障房、經(jīng)濟適用房,、商品房等,。那一輪改革對中國實體經(jīng)濟發(fā)展帶來巨大作用，釋放老百姓的居住需求,，拉動內(nèi)需增長,。
今天行業(yè)站在一個新的起點上,。近期，上海表示“十三五”期間擬推出租賃住房７０萬套,，其他部分城市也公布了類似計劃,，標志著一線城市正為解決居住問題做努力。
記者：住房租賃市場一直都有,，現(xiàn)在重提租售并舉有何深意,？
郁亮：租售并舉是建立房地產(chǎn)調(diào)控長效機制的重要舉措之一，現(xiàn)在發(fā)展租賃市場更多的是在“補課”,。２０１５年數(shù)據(jù),，居住消費占ＧＤＰ比重，美國是１２．５％,，英國１５．７％,，德國１２．１％，日本１４．１％,，中國６．７％,，居住消費包括租金、物管,、裝修等,。從國際看,，我們租賃市場的發(fā)展空間很大,。
從現(xiàn)實看，北上廣深等城市,，住房租賃市場需求很大,，但現(xiàn)在主要是業(yè)主個人放租，服務商太少,。萬科是少數(shù)幾個試水者之一,，目前已經(jīng)開辦長租公寓１．２—１．８萬間，計劃今年做到１０萬間,。
從政策看,，目前的租金回報率１%－２％左右，這導致大家“賠本賺吆喝”,；再者,，長租房如何解決住戶子女的教育也是重要問題，如果長租不能解決小孩上學,，那吸引力就會大打折扣,。這些都需要進行“制度性的”探索和破解，否則租售并舉解決居住問題就會成為空話,。
談未來：中國城市化進入第二階段,，房地產(chǎn)業(yè)洗牌
記者：目前一線城市樓市出現(xiàn)“僵局”,，而三四線城市房地產(chǎn)比較火熱。你認為中國房地產(chǎn)市場的未來會怎樣,？
郁亮：我認為高房價很大程度上是一種貨幣現(xiàn)象,，但現(xiàn)在有兩個轉(zhuǎn)折點。一個是貨幣政策穩(wěn)健中性,，“緊平衡”在較長時間內(nèi)是流動性總基調(diào),，如一些銀行的按揭十分緊張，另一個是“只住不炒”現(xiàn)在十分明確,。這兩個因素是行業(yè)加速轉(zhuǎn)型的關鍵,。
同時，我們認為,，中國城市化已經(jīng)進入第二階段,。之前中國的大城市是不斷擴張“攤大餅”，近年來,，特大城市的承載能力到了極限,，要素價格上升，企業(yè),、勞動力外溢,，加上軌道交通快速發(fā)展等因素，形成了城市圈,、城市帶的發(fā)展,。目前，房地產(chǎn)行業(yè)簡單地將城市劃分為一二三四線已經(jīng)不夠,，甚至已經(jīng)失去意義,，圍繞一線城市、強二線城市的周邊區(qū)域,，伴隨著城市圈帶的擴張,，都有很大發(fā)展空間。
軌道交通將極大加速第二階段城市化的到來,，結合我們回到“只住不炒”的原點,、初心，再加上金融縮表等背景,，我認為我們中國的房地產(chǎn)行業(yè)真正到了一個新階段,。在這個新階段，住宅消費大有可為,，租賃市場,、軌道物業(yè)、養(yǎng)老地產(chǎn)和教育地產(chǎn)等前景廣闊,，房地產(chǎn)行業(yè)面臨重新洗牌,。未來,，萬科的布局也將出現(xiàn)變化，會更強調(diào)特大城市和周邊的協(xié)同,，投資的概念,、方向會有調(diào)整。
記者：有人說北上廣深等一線城市核心區(qū)域還會繼續(xù)上漲,，你怎么看,？
郁亮：現(xiàn)在對于房價的看法很多，關注的重點不應該放在漲跌上,，而是如何解決這類大城市的居住問題,，我認為方案也是有的。這些城市房價未來的走勢,，取決于土地供應,，取決于第二階段的城市化有沒有過渡到軌道交通下的城市圈發(fā)展模式。例如東京都市圈,，總面積１萬平方公里,，建成區(qū)面積達到８０００多平方公里，其中７０％是住宅,。如此巨量的人口和住宅區(qū),，還能夠保證多數(shù)市民通勤時間在１小時之內(nèi)，靠的就是“軌道＋物業(yè)”,，這一模式擴張了城市邊界,，大大增加了可支付住宅數(shù)量。在這一過程中,，有一些區(qū)域行政壁壘障礙和制度障礙,，需要逐步解決。
談供給側(cè)改革：大城市房價很高年輕人買房怎么辦,？
記者：現(xiàn)在大城市房價很高，年輕人很難買房,，租售并舉能解決這個問題嗎,？
郁亮：租售并舉意味著一方面加大租賃住宅供應，完善相關體制機制建設,，另一方面要提供更多可支付住宅,。
我有一種“１１５３供給模式”設想，即：將房地產(chǎn)供應分為四個層次,，第一個層次的１０％是針對最低收入保障人群,，通過貨幣化補貼租金的方式解決居住問題。
第二個層次的１０％,，則是對科技人才,、醫(yī)生,、老師等人群，以低租金的租賃房,、共有產(chǎn)權房等形式解決居住問題,。還有一個群體是年輕公務員，他們也是社會的寶貴人才,，是社會穩(wěn)定的重要力量,，他們也應該納入這個范疇。這些群體能夠安居樂業(yè),，對國家和社會發(fā)展特別重要,。但是這部分用房不能參與市場流通，否則就會出現(xiàn)經(jīng)濟適用房分配中的亂象,。
第三個層次的５０％,，是要提供可支付住宅?？芍Ц蹲≌轻槍κ状沃脴I(yè)的年輕人,，政府和開發(fā)商應當為他們提供買得起的房子。每個城市都應根據(jù)具體的物價水平,、發(fā)展階段推出足夠的可支付住宅并制定穩(wěn)定的指導價,。政府要公開向社會承諾，每年的可支付住宅規(guī)劃是什么,，讓大家做到“未來有房,，心中不慌”；同時提供長期穩(wěn)定的首套房金融支持方案,，為他們置業(yè)提供實惠,。
第四個層次的３０％，是完全市場化,、較為高端的商品房,，這部分需求現(xiàn)實存在，不必過度干預,。
記者：有人說,，房地產(chǎn)的畸形發(fā)展會導致經(jīng)濟脫實向虛。你認為房地產(chǎn)業(yè)的供給側(cè)改革應該如何推進,？
郁亮：房地產(chǎn)行業(yè)是實體經(jīng)濟的重要力量,，但確實也存在脫實向虛的現(xiàn)象，主要表現(xiàn)在過多地利用投資工具和成為投資工具,。當然,。房地產(chǎn)行業(yè)天然具有投資屬性，如何實現(xiàn)“恰當?shù)钠胶狻保课矣X得還是需要通過供給側(cè)改革,，增加供給來解決這一問題,。
現(xiàn)在來看，高房價問題突出的城市就幾十個,，都存在供給不足的原因,。我認為一些特大城市的周邊城市，是否應該限價,、限購值得商榷,，因為這些城市本身即是可以疏解核心城市購房需求的。
談萬科戰(zhàn)略：“當好農(nóng)民種好地”
記者：萬科董事會近期換屆,，你希望萬科未來的發(fā)展打上什么樣的標簽,？
郁亮：一個成熟企業(yè)，領導的色彩會越來越淡,，我覺得不是給萬科貼上什么標簽的問題,，而是根據(jù)時代的變化，適應時代的要求,，做時代企業(yè),。如果一定要給出一個定位，我希望萬科成為一支以“真實價值創(chuàng)造”為企業(yè)價值觀的社會建設的有生力量,，堅持艱苦奮斗,，通過誠實勞動創(chuàng)造真實業(yè)績。
記者：作為房地產(chǎn)商必須與政府打交道,，現(xiàn)在很多落馬貪官都是在房地產(chǎn)上出事的,。你認為如何建立新型健康的政商關系？
郁亮：我們要做的就是“當好農(nóng)民種好地”,。政商之間不可能沒有關系,，這么多手續(xù)要在政府辦，但是我們這么多年的事實證明,，“親,、清”政商關系是存在的，這條路是可以走通的,，所以說我們會一直堅持這種陽光下的體制,。國家大力反腐，也是為了建立一個陽光透明的政商關系,。如果大家希望去找關系去做事，那就是跟這個時代脫節(jié)了,，過去行不通,、未來更行不通。
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經(jīng)濟動能轉(zhuǎn)換獲三大支撐
傳統(tǒng)產(chǎn)能升級,、技術創(chuàng)新刺激及區(qū)域“騰籠換鳥”已經(jīng)成為新時期新舊動能轉(zhuǎn)換的三大原生動力，企業(yè)作為市場主體加快“二次創(chuàng)業(yè)”步伐,。
