《經(jīng)濟參考報》記者多方采訪了解到,，2016年土地市場“量跌價漲”現(xiàn)象愈趨明顯,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，截至目前,，36個重點城市合計住宅土地面積成交2980宗,，面積30376萬平方米,，同比下調(diào)17.8%,，但成交金額已達(dá)13081.9億元,，同比2015年全年上漲52.3%,。
以東部某新區(qū)為例,，該區(qū)2016年全年計劃出讓土地2萬畝，目標(biāo)土地出讓金收入10億元,，但2016年前三季度,，該區(qū)共完成土地出讓3203畝，占比全年計劃16%,，實現(xiàn)土地出讓金收入6.84億元,，達(dá)到全年目標(biāo)68%，這意味著,，出讓面積僅完成預(yù)定不到2成的背景下,，出讓金卻已達(dá)目標(biāo)近7成。
再以某一線城市為例,，截至目前,，其共完成13宗地塊的出讓交易，總計出讓含住宅用地的建筑用地約84.56萬平方米,，規(guī)劃建筑面積約186.27萬平方米,。也與其此前計劃的850萬平方米差距巨大。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，土地作為稀缺資產(chǎn),，遭到了房企瘋搶。2016年以來,，已經(jīng)有蘇州,、南京,、上海,、杭州、天津等多個城市土地成交金額超過1000億元,，從溢價率,、樓面價,、土地成交額看，均超過了歷史水平,。
在此背景下,，地方財收有了明顯的支撐。數(shù)據(jù)顯示,，2016年前10月,，土地出讓金達(dá)26546億元，占比地方政府性基金本級收入高達(dá)88%,，顯著高于2015年的80.26%,。從增速來看，前10個月同比增速已經(jīng)達(dá)到15.2%,，顯著高于2015年－21.4%的同比增速,。
此外，稅收方面,，目前涉及房地產(chǎn)業(yè)的稅種有11個,，其中5個稅種為房地產(chǎn)行業(yè)所特有，包括契稅,、土地增值稅,、耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅和房產(chǎn)稅,。據(jù)《經(jīng)濟參考報》記者不完全統(tǒng)計,，今年前10個月，5個房地產(chǎn)特有稅種的稅收合計達(dá)到30448億元,，占到同期地方政府一般公共預(yù)算收入比重的41%,。而在2015年，上述五個稅種的合計收入為1.4萬億元,，2004年僅為1207億元,。
由此，記者初步計算,，今年前10個月,，土地出讓收入和涉房地五項主要稅收之和已經(jīng)達(dá)到近5.7萬億元的水平。和同期地方一般預(yù)算與政府性基金兩項收入總和相比,，比重達(dá)到約57%,。參照2015年地方財政收入比例，粗略計算,，今年以來,，地方財政收入依賴土地房地產(chǎn)市場的比重大約在40%左右。
但值得注意的是,，隨著各地政策出臺,，從資金,、需求、信貸等多方面加以約束,，市場的過熱成交將會明顯被抑制,。這意味著，地方財政主力土地收入將受到明顯影響,，地方財政恐再度陷入“歉收”,。
國家稅務(wù)總局收入規(guī)劃核算司巡視員王道樹日前在“中國宏觀經(jīng)濟論壇”上指出，當(dāng)前稅收總量低速增長成為常態(tài),，財政日子日益趨緊,。從結(jié)構(gòu)來看，傳統(tǒng)稅源縮減,，新生稅源尚未具備足夠的稅收帶動力,。煙、油,、金融,、房地產(chǎn)等傳統(tǒng)稅源持續(xù)萎縮，信息技術(shù),、商務(wù)服務(wù)等新領(lǐng)域稅收增長抵不過快速下降的部分,。
在頻繁的樓市調(diào)控下，土地市場已出現(xiàn)了明顯的降溫跡象,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，12月首周全國土地市場成交超過5億元的地塊合計29宗（含深圳上海各2宗商業(yè)地塊），溢價率超過100%的只有1宗,，超過50%的只有5宗,。
“包括北京成交的數(shù)宗全持有出租住宅用地，大部分城市為了避免地王都針對土地加大了限制條件,?！睆埓髠ケ硎荆恋爻鲎尩臈l件越來越多,，是導(dǎo)致土地市場數(shù)據(jù)降溫的主要原因,，此外，地方的主動暫停出讓,，也是影響因素,。例如，原掛牌截止時間定為12月8日的武漢漢正街126億元地塊,，在12月6日下午突然被宣布予以撤牌,。
《中國住房發(fā)展報告（2016-2017）》課題組成員陳多長表示，隨著后期調(diào)控的加深，預(yù)計土地市場也會隨著一二線城市供地節(jié)奏的加快而趨向平穩(wěn),，“地王”概率大幅降低,，持續(xù)高漲的土地收入難以維持,。
陳多長認(rèn)為,，地方政府可以因地制宜制定和實施短期與長期相結(jié)合的土地供應(yīng)計劃，調(diào)整土地供應(yīng)結(jié)構(gòu),。
中國社科院財政戰(zhàn)略研究院副研究員蔣震則認(rèn)為,，經(jīng)濟下行期間，地方財政收入因為資源稟賦,、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu),、經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的不同而呈現(xiàn)出不同的影響，地方要加速轉(zhuǎn)型的進(jìn)程,，努力擺脫經(jīng)濟增長對資源稟賦的過度依賴,。
|
