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　　時(shí)評·經(jīng)濟(jì)工作會議前看形勢（二）

　　去庫存是2016年供給側(cè)改革五大任務(wù)之一，矛頭直指高庫存重壓下的房地產(chǎn)市場。一年下來,，房地產(chǎn)去庫存已取得不小成效,，帶動房地產(chǎn)行業(yè)景氣度上升。但同時(shí),，城市間冷熱不均的現(xiàn)象也相當(dāng)明顯,。在新的一年,，面對分化的房地產(chǎn)市場格局,，去庫存政策需要區(qū)別對待,，因地制宜。

　　今年年初以來,，去庫存政策已經(jīng)讓房地產(chǎn)行業(yè)銷量漲,、庫存落、投資穩(wěn),，初步實(shí)現(xiàn)了政策目標(biāo),。今年前10個(gè)月，全國商品住宅銷售面積同比增長27%,，遠(yuǎn)高于去年全年6%的增速,。受銷售回暖的帶動，全國商品房待售面積已經(jīng)從年初7.4億平方米的高點(diǎn)回落至7億平方米之下,，為近年來的首次下降,。而今年前10個(gè)月的房地產(chǎn)投資增速也從去年的1%回升至7%，令房地產(chǎn)行業(yè)成為今年經(jīng)濟(jì)增長保持穩(wěn)定的首要功臣,。

　　不過,，去庫存政策也造成了城市間冷熱不均的分化局面。今年前10個(gè)月,，全國70個(gè)大中城市中,，一二三線城市新房房價(jià)累計(jì)平均漲幅分別為22%，11%和5%,，差異明顯,。從另一個(gè)角度來看，今年前10個(gè)月,，70個(gè)城市中有4個(gè)城市新房價(jià)格累計(jì)漲幅超過30%,，但同時(shí)也有超過半數(shù)的城市累計(jì)漲幅不到5%。甚至還有5個(gè)城市房價(jià)在今年是負(fù)增長,。部分大城市房價(jià)的過快上漲吸引了大量眼球，引發(fā)了民眾的不滿,，而很多小城市卻仍未走出高庫存的陰影,，市場依然疲軟。

　　2017年,，去庫存政策需要優(yōu)化,，以更好地應(yīng)對房地產(chǎn)市場分化嚴(yán)重的格局。這首先需要準(zhǔn)確把握當(dāng)前地產(chǎn)市場運(yùn)行的邏輯,。

　　認(rèn)為房價(jià)上漲緣于貨幣超發(fā)是一種比較流行,，但也是極易造成誤導(dǎo)的觀點(diǎn),。的確，房價(jià)的走勢與貨幣增長率之間有很強(qiáng)相關(guān)性,，但貨幣是包括房價(jià)在內(nèi)的所有價(jià)格的計(jì)價(jià)物,。離開了貨幣的支撐，任何價(jià)格都漲不上去,。貨幣作為一種流動性很強(qiáng)的購買力,，沒有理由認(rèn)為它會只推升部分城市的房價(jià)，而繞過其他城市,。不能籠統(tǒng)地把此輪房價(jià)上漲歸因于貨幣超發(fā)惹的禍,，當(dāng)前城市間房價(jià)大幅度分化的現(xiàn)狀說明了貨幣并不是此輪房價(jià)上漲的主因。

　　促成房價(jià)上漲的原因有很多,，值得注意的是,，當(dāng)前部分城市房價(jià)過快上漲的一個(gè)重要原因在于城市間土地供給的不平衡。今年前11個(gè)月,，全國100個(gè)大中城市土地總供應(yīng)量同比下降8%,，跌幅相比去年溫和收窄。但同期,，北上廣深4個(gè)一線城市的土地供應(yīng)總量卻同比下降27%,，跌幅大大超過全國平均水平。很顯然,，在需求旺盛的一線及部分二線城市,，土地及房屋的供給并未跟上房地產(chǎn)需求改善的步伐，由此形成了地區(qū)性的供不應(yīng)求,，從而推高了這些地區(qū)的房價(jià),。

　　面對這種因土地供給不平衡而產(chǎn)生的地區(qū)分化，2017年的房地產(chǎn)調(diào)控政策需要因城設(shè)策,，不宜搞一刀切,。房地產(chǎn)去庫存政策應(yīng)該更加聚焦于庫存壓力仍大的三四線城市，用寬松態(tài)勢呵護(hù)這些城市尚不穩(wěn)固的房地產(chǎn)復(fù)蘇勢頭,。而對房價(jià)過快上漲的一線及部分二線城市,，其主要矛盾已經(jīng)從去庫存變成了補(bǔ)短板，需要通過加大土地供應(yīng)來放松房地產(chǎn)供給的瓶頸,，釜底抽薪地平抑房價(jià),。考慮到土地供給釋放有一個(gè)過程,，在這些城市采取一些臨時(shí)性的抑制房地產(chǎn)需求的政策也有必要,。貨幣政策作為總量性的調(diào)控工具，其基調(diào)不應(yīng)因?yàn)椴糠殖鞘蟹績r(jià)的上升而轉(zhuǎn)向,。