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　　■解碼“瘋狂樓市”（五）

　　今年以來(lái)，房地產(chǎn)銷售市場(chǎng)普遍好于預(yù)期,。在此背景下,，三季度一二線熱點(diǎn)城市土拍競(jìng)爭(zhēng)更加激烈，高價(jià)地?cái)?shù)量持續(xù)激增,，上海,、深圳更是相繼誕生了新的全國(guó)最高單價(jià)、總價(jià)地塊,。

　　與此同時(shí),，房?jī)r(jià)、地價(jià)的快速上漲也給部分城市樓市可持續(xù)發(fā)展帶來(lái)隱患,，投資投機(jī)需求迅速增加,，地方政策基調(diào)也從“刺激”轉(zhuǎn)變?yōu)椤笆站o”，寬松類政策出臺(tái)頻次明顯下降,，收緊類政策升級(jí)蔓延,，熱點(diǎn)一二線城市都重啟“限貸、限購(gòu)”。業(yè)內(nèi)認(rèn)為,，各地希望在抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲和維護(hù)市場(chǎng)平穩(wěn)運(yùn)行之間保持相對(duì)平衡,。

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?趙乃育/繪

　　兇猛　一二線城市房?jī)r(jià)一路高漲

　　近幾個(gè)月以來(lái)，一二線城市樓市的火爆已成為常態(tài),，房?jī)r(jià)快速跳漲,，使得業(yè)主違約現(xiàn)象頻繁出現(xiàn)。但是高漲的房?jī)r(jià)讓買賣雙方都站在山脊的頂端,，未來(lái)無(wú)論漲跌與否,，似乎兩邊都是懸崖。

　　北京的一位張先生8月看中了望京一套總價(jià)500萬(wàn)的二手房,，為了鎖定這套房源,，張先生一次性支付給業(yè)主100萬(wàn)定金，來(lái)預(yù)防業(yè)主因房?jī)r(jià)上漲而違約,。但隨著近期房?jī)r(jià)上漲,，業(yè)主提出違約，并爽快答應(yīng)支付張先生雙倍違約金,，即業(yè)主除了退還給張先生100萬(wàn)定金外,，還要額外再賠償張先生100萬(wàn)違約金。

　　面對(duì)業(yè)主的違約,，張先生心底是接受的,，除了瞬間100萬(wàn)變成200萬(wàn)的資產(chǎn)增值外，對(duì)未來(lái)房?jī)r(jià)將要下跌的恐慌也使得張先生愿意接受業(yè)主的違約賠償,。

　　偉業(yè)我愛(ài)我家集團(tuán)副總裁胡景暉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，這僅僅是近期因房?jī)r(jià)上漲而引發(fā)的業(yè)主違約的一個(gè)縮影?？蛻艨只?，既擔(dān)心房?jī)r(jià)快速上漲，看好的房源將要買不起了,，又擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌,，讓自己站在了房?jī)r(jià)山頂上；業(yè)主恐慌,，既擔(dān)心自己的房子賣便宜了,，又擔(dān)心未來(lái)房?jī)r(jià)下跌，讓自己錯(cuò)過(guò)了這個(gè)千載難逢的套現(xiàn)良機(jī),。

　　胡景暉進(jìn)一步分析表示,，回望近三年來(lái)的樓市發(fā)展進(jìn)程，自2014年3月房?jī)r(jià)見(jiàn)頂之后,，國(guó)內(nèi)樓市進(jìn)入了長(zhǎng)達(dá)半年的疲弱期,，呈現(xiàn)量?jī)r(jià)齊跌的局面,，雖然非一線城市基本在此期間解除了限購(gòu)，但收效甚微,。自2014年9月30日起,，國(guó)家開始出臺(tái)各項(xiàng)政策刺激樓市，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)就此進(jìn)入這一輪增長(zhǎng)周期,。

　　克而瑞市場(chǎng)研究中心的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示,，在價(jià)格方面，當(dāng)前各線城市表現(xiàn)不一,。首先是,，一線城市房?jī)r(jià)走勢(shì)出現(xiàn)明顯分化，上海房?jī)r(jià)依舊快速上漲,，高單價(jià)產(chǎn)品成交占比持續(xù)快速上升,，三季度8萬(wàn)元/平方米以上住宅成交套數(shù)占比達(dá)到6%，市場(chǎng)份額較二季度翻番,；廣州市房?jī)r(jià)也在快速上行,，政策面的平穩(wěn)是今年廣州樓市升溫的最大保障,。但是,，深圳三季度商品住宅均價(jià)則出現(xiàn)了罕見(jiàn)的環(huán)比回落。

　　其次,，二線城市方面,，蘇州、廈門,、合肥,、南京四小龍三季度環(huán)比漲幅依舊高居前列，但受到地方性限貸,、限購(gòu)升級(jí)影響,，房?jī)r(jià)增速漸漸被福州、寧波,、鄭州等新興熱點(diǎn)城市趕上,。

　　高燒　土地市場(chǎng)持續(xù)火爆

　　房?jī)r(jià)和土地市場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)作用一直都密不可分。在大部分城市房?jī)r(jià)快速上漲的背后,，是土地市場(chǎng)的持續(xù)火爆,。今年以來(lái)，一二線城市土地市場(chǎng)接連出現(xiàn)高溢價(jià),、高總價(jià),、高單價(jià)的“三高”地塊，“面粉貴過(guò)面包”等現(xiàn)象成為常態(tài),。據(jù)統(tǒng)計(jì),，1-8月全國(guó)“高價(jià)地”數(shù)量已經(jīng)達(dá)到194宗,。

　　9月29日，北京國(guó)土局發(fā)布了5宗住宅用地出讓公告,，共涉及土地面積34.9公頃,，規(guī)劃建筑面積約71.1萬(wàn)平方米，起始價(jià)總額為166.1億元,，掛牌競(jìng)價(jià)起始時(shí)間為10月19日,。

　　這是繼2016年4月29日掛牌延慶新城居住用地后，北京市再一次掛出商品房住宅用地,。業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為,，北京土地市場(chǎng)“斷頓”5個(gè)月才出現(xiàn)商品房住宅土地供應(yīng)，將加劇土拍市場(chǎng)的競(jìng)爭(zhēng)局勢(shì),。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為,，北京出現(xiàn)了土地市場(chǎng)斷頓，導(dǎo)致樓市2016年供需比已經(jīng)達(dá)到了1:14,。因此,，目前多家企業(yè)期待土地市場(chǎng)開閘，未來(lái)出現(xiàn)高價(jià)地的可能性非常大,。

　　“從全國(guó)包括北京的市場(chǎng)情況看,，土地供應(yīng)減少將是未來(lái)趨勢(shì)，”張大偉告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，當(dāng)下全國(guó)范圍內(nèi),，不僅僅是一二線熱點(diǎn)城市，甚至三四線城市都出現(xiàn)了高價(jià)地,。尤其是一二線城市高價(jià)地普遍化,，影響了房企拿地判斷，房企恐慌,、購(gòu)房者更加恐慌,。

　　中原地產(chǎn)研究部的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，9月份全國(guó)主要城市土地市場(chǎng)繼續(xù)瘋狂,，截至目前,，全國(guó)50大城市合計(jì)土地成交金額高達(dá)1.77萬(wàn)億，刷新同期歷史紀(jì)錄,，同比漲幅高達(dá)48.8%,。

　　對(duì)策　各地政策密集發(fā)力

　　9月28日，緊鄰上海的昆山市發(fā)布加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)管理實(shí)施意見(jiàn),，此次政策也是此前8月蘇州出臺(tái)的限購(gòu)政策的延續(xù),。同日，濟(jì)南市出臺(tái)規(guī)范市場(chǎng)交易和秩序房地產(chǎn)相關(guān)指導(dǎo)政策,。28日,，近期房?jī)r(jià)上漲比較明顯的福州市也出臺(tái)了七條調(diào)控政策,。

　　業(yè)內(nèi)進(jìn)一步預(yù)測(cè)，后續(xù)有望重啟限購(gòu)的城市包括武漢,、鄭州,、天津、東莞,、無(wú)錫,、石家莊，加上已有的廈門,、南京,、杭州、蘇州,，本輪重啟限購(gòu)的二線熱點(diǎn)城市及環(huán)一線周邊城市將超過(guò)十個(gè),。

　　不僅如此，下半年以來(lái),，先后有國(guó)土部,、住建部、財(cái)政部,、國(guó)資委,、證監(jiān)會(huì)等多個(gè)主管部門針對(duì)土地市場(chǎng)、商品房銷售市場(chǎng),、中介市場(chǎng),、開發(fā)商融資渠道等環(huán)節(jié)釋放出從嚴(yán)監(jiān)管，政策收緊的信號(hào),。

　　克而瑞方面認(rèn)為，一二線城市接連落地限購(gòu),、限貸,、限價(jià)調(diào)控政策，短期內(nèi)難以扭轉(zhuǎn)企業(yè)高價(jià)拿地的市場(chǎng)預(yù)期,，熱點(diǎn)城市土地市場(chǎng)熱度還將維持一段時(shí)間,。預(yù)計(jì)四季度，熱點(diǎn)一二線城市土地供應(yīng)將明顯增多,，屆時(shí)土地高價(jià)成交仍是大概率事件,，高價(jià)地的數(shù)量也將維持在較高水平。

　　不過(guò),，胡景暉分析表示,，隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)在今年3月底達(dá)到歷史高點(diǎn)，全國(guó)樓市在二季度開始出現(xiàn)局部收緊調(diào)控政策趨勢(shì),，分城施策逐步落地,，交易量在連續(xù)升溫后開始出現(xiàn)回落跡象,，房?jī)r(jià)漲幅也逐步收窄?！暗袌?chǎng)的不確定性,，以及政策不明朗而導(dǎo)致的市場(chǎng)恐慌，使得三季度樓市再次出現(xiàn)二次爆發(fā),，加速趕頂”,。

　　在他看來(lái)，對(duì)于未來(lái)的樓市走向,，市場(chǎng)的加速趕頂已經(jīng)是“強(qiáng)弩之末”,，在購(gòu)房需求已經(jīng)被提前釋放且大量透支的情況下，近兩三個(gè)月以來(lái)市場(chǎng)的火爆,，是由于“恐慌”,，對(duì)未來(lái)購(gòu)房需求進(jìn)一步透支?！耙虼?，未來(lái)針對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的政策收緊已是大概率事件，中國(guó)樓市在經(jīng)歷了18個(gè)月的上漲周期后,，最快或?qū)⒃诮衲晁募径冗M(jìn)入新一輪的降溫周期”,。