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　　18日,，杭州市發(fā)布房地產(chǎn)限購(gòu)政策，將于9月19日起暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房,。杭州是繼蘇州和廈門(mén)之后第三個(gè)重啟限購(gòu)的城市。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，部分樓市的異?；鸨罘康禺a(chǎn)調(diào)控政策重新收緊,，針對(duì)房地產(chǎn)領(lǐng)域的降低杠桿政策正在密集出現(xiàn),，不排除有更多的城市加入限購(gòu)和限貸的行列。

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　　火爆　小長(zhǎng)假的瘋狂投資者

　　本應(yīng)輕松休息的小長(zhǎng)假,，迎來(lái)了風(fēng)風(fēng)火火的房地產(chǎn)投資客,。鄭州白領(lǐng)張超便是其中一位。

　　“覺(jué)得假期比上班更累,?！睆埑f(shuō)，第一天家人看房選房,，第二天排號(hào)搖號(hào),，第三天辦手續(xù)，在三天小長(zhǎng)假期間,，他幾乎所有時(shí)間都泡在了房上,。

　　張超說(shuō)，“我看中了一套位于鄭州航空港區(qū)的一個(gè)歐式洋房項(xiàng)目,，臨近自貿(mào)區(qū),，且位于地鐵沿線。與一周前相比,，該項(xiàng)目已經(jīng)漲了近600元,，若與6月底開(kāi)盤(pán)價(jià)相比漲了近3000元,?！?/p>

　　“聽(tīng)說(shuō)上次開(kāi)盤(pán)200多套房，有八,、九百人排隊(duì)搖號(hào),。迫不得已,，我在17號(hào)開(kāi)盤(pán)前一天帶家人看好后，當(dāng)晚就到售樓處排隊(duì),，以免買(mǎi)不到,。”張超說(shuō),。

　　在本輪近乎瘋狂的房市當(dāng)中，張超的做法并不鮮見(jiàn)。劉蹙是張超的置業(yè)顧問(wèn),，作為賣(mài)房人,，他自己也被現(xiàn)在購(gòu)房人的熱情嚇怕了?！吧洗伍_(kāi)盤(pán)時(shí)，一位上海老太太買(mǎi)了3套房,，這兩天我告知她要加推，她直接打電話說(shuō)留三套,。我連忙說(shuō)‘這次房子不一定能拿上’,，這老太太直接來(lái)了句,，‘我現(xiàn)在就買(mǎi)機(jī)票從上海飛過(guò)去，給我個(gè)賬戶,，錢(qián)我先打給你’,。真是攔都攔不住?！眲Ⅴ菊f(shuō),。

　　中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉表示，現(xiàn)階段購(gòu)房者投資需求之所以旺盛,，或者是因?yàn)榭粗形磥?lái)上漲預(yù)期,，期待投資獲利，或者是因?yàn)楹ε聦?lái)再漲,，早買(mǎi)早安心,。

　　稀缺　資金潮下的恐慌

　　中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，在剛過(guò)去的中秋小長(zhǎng)假，北京新建住宅簽約422套,，二手房住宅簽約280套,，整體來(lái)看，成交量是最近幾年小長(zhǎng)假的最高點(diǎn),。

　　今年端午小長(zhǎng)假期間,，北京新房住宅成交213套，二手住宅成交僅70套,。這意味著,，雖然因?yàn)榧倨诤灱s的特殊性，整體簽約并不完全真實(shí)反映市場(chǎng)情況,，但從單純都是假期因素來(lái)看,，成交量翻了幾番。

　　“出現(xiàn)投資需求的主要原因是過(guò)多的貨幣供應(yīng),。在貨幣過(guò)多供應(yīng)的影響下,，投資需求被無(wú)限大地釋放在房地產(chǎn)市場(chǎng)?！睆埓髠フJ(rèn)為,，現(xiàn)階段房?jī)r(jià)爆發(fā)的原因是資金潮下的資產(chǎn)荒導(dǎo)致購(gòu)房者出現(xiàn)了恐慌。

　　央行日前發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示,，8月新增貸款9487億元中，住戶部門(mén)貸款新增額度高達(dá)6755億元,，該貸款額較7月的4575億元,，環(huán)比增加47.65%。

　　張大偉說(shuō),，信貸的強(qiáng)勁支持,，加之去庫(kù)存政策的大力刺激，引發(fā)了今年房地產(chǎn)銷(xiāo)售市場(chǎng)的火爆行情,。而過(guò)度的加杠桿事實(shí)上帶來(lái)了越來(lái)越大的房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn),。

　　的確，在高成交的帶動(dòng)下,，重點(diǎn)城市庫(kù)存均快速去化,，多個(gè)城市或面臨“無(wú)房可賣(mài)”。上海易居房地產(chǎn)研究院數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年8月底,，其監(jiān)測(cè)的35個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為24256萬(wàn)平方米，環(huán)比減少0.9%,，同比減少5.7%,，庫(kù)存已連續(xù)13個(gè)月同比下跌,，回到了5年前的水平。

　　造成庫(kù)存下降的主要原因便是新增供應(yīng)趕不上去庫(kù)存的速度,。易居數(shù)據(jù)顯示,，雖然8月份推盤(pán)節(jié)奏相比7月份有所加快，但8月35城新增供應(yīng)2336萬(wàn)平方米,，依然低于其新增成交量2558萬(wàn)平方米,。

　　上海易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，部分地區(qū)去化周期快速下降,。以杭州為例,，2014年6月杭州存銷(xiāo)比為26.0個(gè)月，屬于本輪樓市調(diào)整周期中的偏高水平,。隨后該曲線持續(xù)下滑,。到了今年7月份存銷(xiāo)比跌至6.0個(gè)月，而到了8月份繼續(xù)下跌至5.2個(gè)月,。

　　“同時(shí),，南昌、南京,、合肥去化周期甚至已分別降至4個(gè)月,、3個(gè)月、1個(gè)月,，當(dāng)?shù)貥鞘行栝_(kāi)啟‘補(bǔ)庫(kù)存’階段,。”嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),。

　　從緊　“去杠桿”勢(shì)在必行

　　房市熱度的不斷升溫,，促使地方開(kāi)啟收緊政策的大幕。繼蘇州,、南京,、廈門(mén)、武漢之后,，最近大熱的鄭州,、杭州也加入收緊行列。

　　鄭州方面指出,，鄭東新區(qū),、鄭州經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)土地出讓時(shí)，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止,，采取“限地價(jià)，競(jìng)房?jī)r(jià)”，即地價(jià)確定,，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人現(xiàn)場(chǎng)競(jìng)綜合房?jī)r(jià),，綜合房?jī)r(jià)報(bào)價(jià)低者為競(jìng)得人。市內(nèi)五區(qū)及鄭州高新區(qū)土地出讓時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)超過(guò)50%溢價(jià)率時(shí),，網(wǎng)掛報(bào)價(jià)中止，參與網(wǎng)掛的競(jìng)買(mǎi)人進(jìn)行最后一次現(xiàn)場(chǎng)報(bào)價(jià),，依據(jù)掛牌須知等相關(guān)規(guī)定,，確定競(jìng)得人。

　　此外,，除大棚戶區(qū)改造用地外,，居住用地及兼容居住用地的其他用地，土地出讓競(jìng)買(mǎi)保證金繳納比例提高到100%,，溢價(jià)部分土地出讓金在土地出讓合同簽訂后10個(gè)工作日內(nèi)繳清,。

　　同時(shí)，還加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)購(gòu)地資金來(lái)源的審查,。加大對(duì)銀行機(jī)構(gòu)個(gè)人住房信貸政策落實(shí)情況的督查力度,。對(duì)首付款來(lái)源、借款人家庭已有住房數(shù)量,、借款人信用資質(zhì)和購(gòu)房合同真實(shí)性等情況加強(qiáng)實(shí)質(zhì)性審核,。嚴(yán)肅查處各類(lèi)違法違規(guī)行為。

　　杭州方面則表示,，在市區(qū)限購(gòu)范圍內(nèi)暫停向擁有1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭出售住房,，包括新建商品住房和二手住房。

　　明確限購(gòu)范圍為,，上城區(qū),、下城區(qū)、江干區(qū),、拱墅區(qū)、西湖區(qū),、杭州高新開(kāi)發(fā)區(qū)（濱江）,、杭州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)、杭州之江國(guó)家旅游度假區(qū),、蕭山區(qū),、余杭區(qū)，不包含富陽(yáng)區(qū),、大江東以及臨安,、桐廬、建德、淳安四縣（市）,。

　　浙江工業(yè)大學(xué)房地產(chǎn)研究所教授虞曉芬認(rèn)為,，今年杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量明顯放大，價(jià)格也出現(xiàn)上漲,。杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)已出現(xiàn)了過(guò)度投資,、投機(jī)的“苗頭”。

　　CRIC研究中心執(zhí)行總裁丁祖昱也指出,，政策的出臺(tái)離不開(kāi)市場(chǎng)超出預(yù)期的“過(guò)熱”,。8月杭州商品住宅成交均價(jià)1.8萬(wàn)元/平方米，環(huán)比上漲11%,，漲幅超過(guò)近期市場(chǎng)大熱的南京,、合肥、武漢等市,，在研究中心監(jiān)測(cè)的71座重點(diǎn)城市中排在第二,，僅次于上海的14%。

　　丁祖昱認(rèn)為,，一二線樓市全面收緊在即,，限購(gòu)政策收緊范圍或會(huì)進(jìn)一步擴(kuò)容，市場(chǎng)沒(méi)有明顯降溫的南京,、合肥,、武漢等市均有出臺(tái)類(lèi)似政策的可能；力度上也可能進(jìn)一步加強(qiáng),，如果熱點(diǎn)城市市場(chǎng)還是“越控越漲”,，出臺(tái)更為嚴(yán)厲的首套房限購(gòu)等政策也不無(wú)可能。

　　但張大偉表示,，政策力度有限,，對(duì)實(shí)際影響微弱，如果信貸不收緊,，這一政策很快將被市場(chǎng)消化,。

　　但值得注意的是，丁祖昱強(qiáng)調(diào),，雖然現(xiàn)階段除蘇州外政策未有力度,，但未來(lái)如果調(diào)控政策不斷加碼、不斷升級(jí),，超過(guò)一定的“臨界點(diǎn)”后,，將有可能成為“壓垮駱駝的最后一根稻草”。

　　“政策是有疊加效應(yīng)的,。隨著購(gòu)買(mǎi)力透支,、需求透支,，最后幾個(gè)月的成交量或?qū)⒒芈洹,！倍∽骊耪f(shuō),。