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　　■樓市走勢(shì)觀察（一）

　　31日，中國(guó)指數(shù)研究院發(fā)布7月份百城住宅價(jià)格指數(shù),。當(dāng)月,，百城住宅均價(jià)連續(xù)第12個(gè)月出現(xiàn)“雙漲”，且漲幅雙雙擴(kuò)大,。與此同時(shí),，易居研究院發(fā)布的最新庫(kù)存數(shù)據(jù)顯示，受監(jiān)測(cè)的70城市住宅庫(kù)存整體規(guī)模繼續(xù)下滑,，其中20城市下半年面臨“庫(kù)存荒”,。綜合上半年庫(kù)存及房?jī)r(jià)變動(dòng)情況，業(yè)內(nèi)分析認(rèn)為,，下半年不同城市房?jī)r(jià)將出現(xiàn)明顯分化,，基于此，地方調(diào)控政策將更加注重差異化,，部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控,，房?jī)r(jià)漲幅也面臨回調(diào)可能。

　　升溫　百城房?jī)r(jià)連續(xù)12個(gè)月“雙漲”

　　根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù),，2016年7月,，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅平均價(jià)格為12009元/平方米，環(huán)比上漲1.63%,，漲幅較上月擴(kuò)大0.31個(gè)百分點(diǎn),。

　　從漲跌城市個(gè)數(shù)看，66個(gè)城市環(huán)比上漲,，30個(gè)城市環(huán)比下跌,，4個(gè)城市持平。與上月相比,，本月價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量減少7個(gè),，其中漲幅在1%以上的城市有29個(gè)，較上月減少1個(gè),；本月價(jià)格環(huán)比下跌的城市數(shù)量增加8個(gè),，其中跌幅在1%以上的城市有2個(gè)，較上月減少1個(gè),。

　　同比來(lái)看,，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅均價(jià)較去年同期上漲12.39%，漲幅較上月擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn),。按中位數(shù)計(jì)算,，全國(guó)100個(gè)城市（新建）住宅價(jià)格中位數(shù)為7121元/平方米,，環(huán)比下跌0.27%，同比上漲1.83%,。

　　另外,，北京、上海等十大城市7月份（新建）住宅均價(jià)為22945元/平方米,，環(huán)比上漲2.20%,，漲幅較上月擴(kuò)大0.68個(gè)百分點(diǎn)。十大城市中,，重慶（主城區(qū)）和廣州分別環(huán)比下跌0.35%和0.16%,，其余8個(gè)城市上漲，其中上海上漲2.93%,，居首位,。

　　值得一提的是，與去年7月相比,，十大城市住宅價(jià)格同比上漲17.19%,，漲幅擴(kuò)大1.21個(gè)百分點(diǎn)。十大城市除成都以外,，其余9個(gè)城市同比均呈上漲之勢(shì),。其中深圳上漲41.15%，居首位,；南京,、上海、武漢漲幅超過(guò)20%,；北京,、天津、杭州漲幅在10%至20%之間,；廣州,、重慶（主城區(qū)）漲幅在10%以內(nèi)。

　　整體來(lái)看,，7月百城住宅均價(jià)環(huán)比,、同比漲幅均有所擴(kuò)大，環(huán)比連續(xù)15個(gè)月上漲,，同比連續(xù)12個(gè)月上漲,。

　　壓力　下半年20城迎來(lái)“庫(kù)存荒”

　　2016年上半年全國(guó)各大城市積極去庫(kù)存，效果逐漸明顯,。31日,，易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的全國(guó)70大城市住宅庫(kù)存報(bào)告指出，當(dāng)前70城市庫(kù)存規(guī)模繼續(xù)下滑,、去庫(kù)存周期繼續(xù)加快,。部分城市存銷比數(shù)值遠(yuǎn)遠(yuǎn)小于8個(gè)月水平,，體現(xiàn)出庫(kù)存嚴(yán)重不足的事實(shí)。

　　截至2016年6月底,，易居研究院智庫(kù)中心監(jiān)測(cè)的70個(gè)城市新建商品住宅庫(kù)存總量為43183萬(wàn)平方米,，環(huán)比減少0.3%，同比減少4.7%,。相比年初45425萬(wàn)平方米的規(guī)模,，上半年庫(kù)存削減態(tài)勢(shì)明顯。

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“平均來(lái)看，每個(gè)城市在半年時(shí)間削減了32萬(wàn)平方米的庫(kù)存,。另外從同比數(shù)據(jù)看,，這70個(gè)城市保持了連續(xù)10個(gè)月庫(kù)存同比下滑的態(tài)勢(shì)，體現(xiàn)出較好的去庫(kù)存導(dǎo)向,。部分城市在今年第二季度快速?gòu)摹?kù)存’切換到‘補(bǔ)庫(kù)存’戰(zhàn)略上來(lái),，土地市場(chǎng)交易亢奮”。

　　具體來(lái)看,，上半年,，70個(gè)城市中有44個(gè)城市庫(kù)存出現(xiàn)了同比下跌現(xiàn)象。其中,，庫(kù)存去化力度最大的5個(gè)城市為合肥,、南京、大廠,、蘇州和昆山,，其庫(kù)存面積同比跌幅分別為66.5%、56.2%,、49.2%,、47.4%和41.8%。另外,，有26個(gè)城市的庫(kù)存規(guī)模不降反升,。其中同比增幅最大的五個(gè)城市分別為茂名、濟(jì)寧,、太原,、淮南和海口,，同比增幅分別達(dá)到69.2%,、67.0%、56.2%,、48.9%,、40.0%,。

　　從未來(lái)的庫(kù)存去化周期來(lái)看，截至6月底,，70個(gè)城市新建商品住宅存銷比為11.0,，這也意味著市場(chǎng)需要用11個(gè)月的時(shí)間消化這些庫(kù)存。嚴(yán)躍進(jìn)說(shuō),，通常而言,，14個(gè)月為存銷比的均衡值或合理值，因此存銷比小于14個(gè)月基本上就可以認(rèn)為去庫(kù)存壓力是不大的,，房?jī)r(jià)上漲與其有密切關(guān)聯(lián),。他預(yù)計(jì)，2016年下半年該曲線依然會(huì)在12個(gè)月左右徘徊,，意味著這些城市未來(lái)房?jī)r(jià)上漲動(dòng)力依然較大,。

　　在嚴(yán)躍進(jìn)看來(lái)，2016年下半年去庫(kù)存思路將有所轉(zhuǎn)變,。部分城市繼續(xù)落實(shí)去庫(kù)存政策,，而部分城市則需要積極補(bǔ)庫(kù)存。其中,，對(duì)去庫(kù)存周期較大的城市而言,，積極去庫(kù)存依然是主要任務(wù)。而去庫(kù)存周期偏小的城市,，后續(xù)補(bǔ)庫(kù)存或追加土地開(kāi)發(fā)投資將是重點(diǎn),。

　　嚴(yán)躍進(jìn)告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者，從區(qū)域結(jié)構(gòu)看,，有20個(gè)城市存銷比小于或等于8個(gè)月,，包括合肥、南京,、燕郊,、昆山、固安,、大廠,、武漢和香河等。此類城市存銷比偏小,，已面臨“庫(kù)存荒”的問(wèn)題,，其補(bǔ)庫(kù)存迫切程度絲毫不遜于一二線重點(diǎn)城市。

　　差異　不同城市房?jī)r(jià)走勢(shì)趨于分化

　　事實(shí)上,，在近幾個(gè)月房?jī)r(jià)和地價(jià)大幅上漲后,，7月份多個(gè)城市調(diào)控政策已經(jīng)陸續(xù)收緊。月內(nèi)，天津,、武漢等城市下調(diào)公積金貸款上限,，上海提出做好房地產(chǎn)信貸防控，廈門(mén)從居住用地供應(yīng),、住房貸款政策等七個(gè)方面出臺(tái)一系列措施,，從多方面釋放收緊信號(hào)，對(duì)市場(chǎng)預(yù)期產(chǎn)生一定影響,。

　　中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，2016年上半年，全國(guó)整體房?jī)r(jià)漲幅進(jìn)一步擴(kuò)大,，漲價(jià)趨勢(shì)逐級(jí)傳導(dǎo),。自從2015年寬松政策刺激作用顯效以來(lái)，一線城市已率先掀起了漲價(jià)潮,，2016年房?jī)r(jià)上漲態(tài)勢(shì)逐漸傳導(dǎo)至南京,、蘇州等核心二線城市及東莞、中山,、廊坊等一線周邊城市。

　　該負(fù)責(zé)人告訴《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者,，“持續(xù)寬松的貨幣,、信貸政策是推動(dòng)本輪房?jī)r(jià)上漲的主要原因。針對(duì)未來(lái)市場(chǎng)走勢(shì),，因不同城市特點(diǎn)不同,，各個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲情況將明顯分化?！?/p>

　　首先,，對(duì)深圳、上海,、南京,、蘇州、合肥等一二線熱點(diǎn)城市而言,，在政策調(diào)控不斷收緊的趨勢(shì)下,，部分城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄。為穩(wěn)定樓市發(fā)展,，深圳,、上海、南京等城市已先后出臺(tái)了收緊政策嚴(yán)控房?jī)r(jià)過(guò)快上漲,。短期內(nèi)來(lái)看,，收緊政策取得一定成效，這些城市房?jī)r(jià)漲幅已經(jīng)開(kāi)始收窄。中指院的數(shù)據(jù)顯示,，近期深圳新房及二手房成交量均明顯下滑,，供不應(yīng)求矛盾逐漸緩解，而且近兩個(gè)月二手房?jī)r(jià)格已經(jīng)轉(zhuǎn)為下跌,，或?qū)⑦M(jìn)一步影響到新房的市場(chǎng)預(yù)期,。

　　其次，武漢,、天津等城市今年以來(lái)需求量大幅釋放,，供應(yīng)相對(duì)不足，庫(kù)存明顯下降,，土地及住房市場(chǎng)相對(duì)健康,，購(gòu)房者和企業(yè)比較理性。這些城市房?jī)r(jià)保持了一段時(shí)間的上漲態(tài)勢(shì),，市場(chǎng)參與者對(duì)這類城市市場(chǎng)走勢(shì)預(yù)期樂(lè)觀,，未來(lái)市場(chǎng)仍有發(fā)展空間。

　　再次,，一線周邊熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)脫離城市基本面支撐,，漲幅已經(jīng)逐漸趨緩。例如,，東莞,、惠州、廊坊,、昆山等城市早期房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯上漲,，此輪上漲勢(shì)頭得益于一線城市外溢效應(yīng)。上半年這些城市樓市進(jìn)入快速發(fā)展通道,，房?jī)r(jià)漲幅居全國(guó)前列,；同時(shí)，由于房?jī)r(jià)上漲過(guò)快,，逐漸脫離了城市基本面的支撐,，5、6月份房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始收窄,，未來(lái)存在進(jìn)一步回落可能,。

　　綜合來(lái)看，中指院相關(guān)負(fù)責(zé)人分析認(rèn)為,，未來(lái)各地圍繞房地產(chǎn)信貸等方面的政策可能陸續(xù)有所調(diào)整,。針對(duì)市場(chǎng)的分化趨勢(shì)，地方調(diào)控政策將更加注重差異化,，部分熱點(diǎn)城市將進(jìn)一步從嚴(yán)從緊管控,，三四線城市則繼續(xù)聚焦去庫(kù)存。從土地市場(chǎng)來(lái)看，隨著熱點(diǎn)城市對(duì)“地王”現(xiàn)象監(jiān)管力度的加強(qiáng),，土地市場(chǎng)將有所降溫,。