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　　“重返一線城市”,，“不能再去三、四線城市建房了,?！边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專(zhuān)家在論壇上的觀點(diǎn)，而是大部分有實(shí)力房企正在做的事情,。目前,，那些庫(kù)存高企、人口大面積流出的城市,，最讓開(kāi)發(fā)商頭疼,。

　　不過(guò)，前期投資擺在那里,，即使房企想要壯士斷腕,，從不賺錢(qián)的城市中抽身，真能一走了之嗎,？

　　遠(yuǎn)離易，退出難

　　部分一線城市房?jī)r(jià)暴漲,，仍沒(méi)有拉回房企整體增加投資的意愿：全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速已連續(xù)19個(gè)月下滑,，創(chuàng)2009年3月以來(lái)最低增速水平。中指院數(shù)據(jù)顯示,，1～9月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元，同比名義增長(zhǎng)2.6%,，增速比1～8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn),，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn)。9月,，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資累計(jì)完成9472億元,，同比下降3.1%，降幅較上月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn),。

　　拉低增速的主要原因,，是房企開(kāi)始遠(yuǎn)離部分高庫(kù)存的三、四線城市,。中指院報(bào)告曾指出,，三、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增速持續(xù)低于全國(guó)水平,，今年1～8月,，三、四線城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比增速僅為0.9%，遠(yuǎn)低于全國(guó)3.5%的平均增速,。

　　將目光放至具體城市,，分化尤為明顯。今年前三季度,，山東棗莊房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資同比下降13.7%,。同期，北京同比上漲10.4%,，深圳上漲29.4%,。

　　不進(jìn)去暫時(shí)可以做到，但是,，在前幾年一窩蜂涌向三,、四線城市后，現(xiàn)在又想迅速抽身,，房企能做到嗎,？

　　此前，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道,，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金,，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊。該房企割肉止損的背景是,，2014年,，蕪湖市人口自然增長(zhǎng)率為5%，高于常住人口0.58%的增速,，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài),，而且商業(yè)綜合體存庫(kù)量大。

　　不過(guò),，這次退出并不徹底,，上述房企保留了部分地塊，并在和當(dāng)?shù)卣?lián)合舉辦的發(fā)布會(huì)上表示,，未來(lái)將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,，降低地產(chǎn)投入，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局,。

　　借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型

　　針對(duì)高庫(kù)存,，目前政策層面多是從交易層面入手。一方面,，把控供應(yīng)源頭——土地,。3月25日，國(guó)土資源部,、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知：對(duì)住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣，或在建住宅用地規(guī)模過(guò)大的市、縣,，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng),；另一方面，增強(qiáng)需求端購(gòu)買(mǎi)力,，比如降息,、降準(zhǔn)、降低首付,。

　　在一定程度上,，這些政策解決了房企去化問(wèn)題。不過(guò),，高庫(kù)存始終是一個(gè)繞不過(guò)去的檻兒,。以中山市為例，去年底庫(kù)存曾高達(dá)7萬(wàn)套,，今年3月～7月,，在深中通道的規(guī)劃下，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況,，中山樓市銷(xiāo)售大熱,，庫(kù)存量一度降至6萬(wàn)多套，房?jī)r(jià)上漲迅速,。然而,，在深圳樓市漸冷之后，中山樓市也難言樂(lè)觀,，部分樓盤(pán)開(kāi)始變相降價(jià)，并打出首付1成的促銷(xiāo)手段,。

　　而且,，對(duì)于扎根三、四線的房企而言,，僅考慮去化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,。當(dāng)供不應(yīng)求變成供大于求，明年還有營(yíng)收任務(wù),，今年要

　　綜合開(kāi)發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱(chēng),，對(duì)于身陷三、四線高庫(kù)存城市的房企而言,，新型城鎮(zhèn)化是機(jī)會(huì)之一,，必須借此機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型。他認(rèn)為,，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮(zhèn)化效果不明顯,，導(dǎo)致有房企對(duì)此失去信心，但是此次十八屆五中全會(huì)再提該議案，要把握該機(jī)會(huì)的關(guān)鍵是“人”,。

　　在宋丁看來(lái),，房企需要進(jìn)行復(fù)合型開(kāi)發(fā)，比如進(jìn)行商業(yè),、產(chǎn)業(yè),、文化旅游等項(xiàng)目，解決市民養(yǎng)老,、教育,、公共服務(wù)需求，這樣才能聚集人口,，盤(pán)活樓盤(pán),。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解，目前政策層面已經(jīng)開(kāi)始支持轉(zhuǎn)換未開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)用地的用途,，將之用于國(guó)家支持的新興產(chǎn)業(yè),、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè),、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)建設(shè),。其根本目的也在于促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資，通過(guò)產(chǎn)業(yè)重新聚集人口,。

　　特色小鎮(zhèn)或是方向之一,。以浙江臺(tái)州為例，目前臺(tái)州市已確定9個(gè)特色小鎮(zhèn)培育名單,，在產(chǎn)業(yè)選擇上,，從旅游、健康,，到高端裝備制造業(yè)不等,。

　　不過(guò)，宋丁表示,，讓房企做城市服務(wù)商打造特色小鎮(zhèn),，難度很大，必須有一整套政策支持,。