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　　“重返一線城市”,，“不能再去三,、四線城市建房了,?！边@些已經(jīng)不是業(yè)內(nèi)專家在論壇上的觀點(diǎn),，而是大部分有實(shí)力房企正在做的事情,。目前,，那些庫存高企,、人口大面積流出的城市,，最讓開發(fā)商頭疼,。

　　不過，前期投資擺在那里,，即使房企想要壯士斷腕,，從不賺錢的城市中抽身,，真能一走了之嗎？

　　遠(yuǎn)離易,，退出難

　　部分一線城市房價(jià)暴漲,，仍沒有拉回房企整體增加投資的意愿：全國房地產(chǎn)開發(fā)投資增速已連續(xù)19個(gè)月下滑，創(chuàng)2009年3月以來最低增速水平,。中指院數(shù)據(jù)顯示,，1～9月，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成額70535億元,，同比名義增長2.6%,，增速比1～8月回落0.9個(gè)百分點(diǎn)，比去年同期下降9.9個(gè)百分點(diǎn),。9月,，房地產(chǎn)開發(fā)投資累計(jì)完成9472億元，同比下降3.1%,，降幅較上月擴(kuò)大2.0個(gè)百分點(diǎn),。

　　拉低增速的主要原因，是房企開始遠(yuǎn)離部分高庫存的三,、四線城市,。中指院報(bào)告曾指出，三,、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資增速持續(xù)低于全國水平,，今年1～8月，三,、四線城市房地產(chǎn)開發(fā)投資同比增速僅為0.9%,，遠(yuǎn)低于全國3.5%的平均增速。

　　將目光放至具體城市,，分化尤為明顯,。今年前三季度，山東棗莊房地產(chǎn)開發(fā)投資同比下降13.7%,。同期,，北京同比上漲10.4%，深圳上漲29.4%,。

　　不進(jìn)去暫時(shí)可以做到，但是,，在前幾年一窩蜂涌向三,、四線城市后，現(xiàn)在又想迅速抽身,，房企能做到嗎,？

　　此前,，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》曾報(bào)道，某房企寧可在安徽蕪湖市損失1.3億元定金,，也要放棄6.6億元的商業(yè)住宅地塊,。該房企割肉止損的背景是，2014年,，蕪湖市人口自然增長率為5%,，高于常住人口0.58%的增速，人口呈現(xiàn)流失狀態(tài),，而且商業(yè)綜合體存庫量大,。

　　不過，這次退出并不徹底,，上述房企保留了部分地塊,，并在和當(dāng)?shù)卣?lián)合舉辦的發(fā)布會(huì)上表示，未來將根據(jù)江北產(chǎn)業(yè)集中區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀,，降低地產(chǎn)投入,，發(fā)力產(chǎn)業(yè)布局。

　　借新型城鎮(zhèn)化轉(zhuǎn)型

　　針對高庫存,，目前政策層面多是從交易層面入手,。一方面，把控供應(yīng)源頭——土地,。3月25日,，國土資源部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部聯(lián)合發(fā)出通知：對住房供應(yīng)明顯偏多的市,、縣,，或在建住宅用地規(guī)模過大的市、縣,，應(yīng)減少住宅用地供應(yīng)量直至?xí)和Ｓ?jì)劃供應(yīng),；另一方面，增強(qiáng)需求端購買力,，比如降息,、降準(zhǔn)、降低首付,。

　　在一定程度上,，這些政策解決了房企去化問題。不過,，高庫存始終是一個(gè)繞不過去的檻兒,。以中山市為例，去年底庫存曾高達(dá)7萬套，今年3月～7月,，在深中通道的規(guī)劃下,，受益于深圳樓市火爆以致需求外溢的情況，中山樓市銷售大熱,，庫存量一度降至6萬多套,，房價(jià)上漲迅速。然而,，在深圳樓市漸冷之后,，中山樓市也難言樂觀，部分樓盤開始變相降價(jià),，并打出首付1成的促銷手段,。

　　而且，對于扎根三,、四線的房企而言,，僅考慮去化還遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠。當(dāng)供不應(yīng)求變成供大于求,，明年還有營收任務(wù),，今年要

　　綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁稱，對于身陷三,、四線高庫存城市的房企而言,，新型城鎮(zhèn)化是機(jī)會(huì)之一，必須借此機(jī)會(huì)轉(zhuǎn)型,。他認(rèn)為,，雖然此前很多地方上馬的新型城鎮(zhèn)化效果不明顯，導(dǎo)致有房企對此失去信心,，但是此次十八屆五中全會(huì)再提該議案,，要把握該機(jī)會(huì)的關(guān)鍵是“人”。

　　在宋丁看來,，房企需要進(jìn)行復(fù)合型開發(fā),，比如進(jìn)行商業(yè)、產(chǎn)業(yè),、文化旅游等項(xiàng)目,，解決市民養(yǎng)老、教育,、公共服務(wù)需求,，這樣才能聚集人口，盤活樓盤,。

　　據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者了解,，目前政策層面已經(jīng)開始支持轉(zhuǎn)換未開發(fā)房地產(chǎn)用地的用途,，將之用于國家支持的新興產(chǎn)業(yè)、養(yǎng)老產(chǎn)業(yè),、文化產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè),。其根本目的也在于促進(jìn)其他產(chǎn)業(yè)投資,，通過產(chǎn)業(yè)重新聚集人口。

　　特色小鎮(zhèn)或是方向之一,。以浙江臺州為例,，目前臺州市已確定9個(gè)特色小鎮(zhèn)培育名單，在產(chǎn)業(yè)選擇上,，從旅游,、健康，到高端裝備制造業(yè)不等,。

　　不過,，宋丁表示，讓房企做城市服務(wù)商打造特色小鎮(zhèn),，難度很大,，必須有一整套政策支持。