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隨著全國(guó)各地房?jī)r(jià)的持續(xù)走高，許多購(gòu)房者將目光轉(zhuǎn)向了價(jià)格便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)背后蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,，然而它的熱銷也讓我們對(duì)于居高不下的房?jī)r(jià)產(chǎn)生更多思考,。 |
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北京開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)開發(fā) |
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6月25日是第17個(gè)全國(guó)土地日，在國(guó)土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動(dòng)中,，就近期社會(huì)關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問(wèn)題，北京市國(guó)土資源局局長(zhǎng)安家盛表示,，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè),，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售,。[詳情]
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背景資料 |
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋
國(guó)家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán)。國(guó)家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的,，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),，也就是說(shuō)在農(nóng)民的集體土地上，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會(huì)的蓋章以證明其權(quán)屬,，并沒(méi)有國(guó)家房管部門的蓋章,，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),，即小產(chǎn)權(quán)房屋。[詳情] |
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高房?jī)r(jià)致“小產(chǎn)權(quán)房”受寵 |
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示,，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在順義,、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),，房?jī)r(jià)多在每平方米2500元至4000元之間,，這僅為四環(huán)內(nèi)動(dòng)輒上萬(wàn)元的商品房?jī)r(jià)格的25%至30%。
另?yè)?jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會(huì)買小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示,，80.7%的被調(diào)查者表示如果價(jià)格合適,，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮,；對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因,，96.33%的被調(diào)查者表示是價(jià)格便宜所致。[詳情] |
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小產(chǎn)權(quán)房緣何每天賣出數(shù)十套 |
| 由于需求旺盛,，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目列了個(gè)細(xì)目,，給從來(lái)不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個(gè)免費(fèi)宣傳。最低每平方米1400元,，最高4000元,，在商品房均價(jià)已過(guò)9000元的今天，這樣的價(jià)格沒(méi)法不讓人心動(dòng),。[詳情] | |
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西安“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查 |
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物業(yè)管理：大多只提供清潔服務(wù)
根據(jù)《西安市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,，管理服務(wù)費(fèi)，含公共部位清潔衛(wèi)生,、綠化,、安全秩序維護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備管理,。據(jù)了解,，目前這些“小產(chǎn)權(quán)房”大多按每平方米0.35元/月來(lái)收取物業(yè)費(fèi)，大多只提供保潔服務(wù),。
灃景園小區(qū)有三四千人居住,，據(jù)小區(qū)住戶反映，整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理人員寥寥無(wú)幾,，保安亭形同虛設(shè),，里面從來(lái)就沒(méi)有呆過(guò)人。
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售樓方法：賣房主要靠發(fā)宣傳單
“小產(chǎn)權(quán)房”銷售,，除了附近的居民進(jìn)行傳播外,，另一個(gè)宣傳渠道就是在街上發(fā)宣傳單。
24日下午,，在城西一家超市門口,，記者見到了正在發(fā)這種“小產(chǎn)權(quán)房”售樓宣傳單的張翠花,。據(jù)張翠花說(shuō)，每處樓盤都有專職發(fā)宣傳單的,，從兩三個(gè)人到幾十個(gè)人不等�,，F(xiàn)在，她每天要發(fā)200張宣傳單,。[詳情] | |
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| [風(fēng)險(xiǎn)]
產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù) |
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建設(shè)部：消費(fèi)者購(gòu)買新建商品房應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn) |
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“當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)中,，特別是購(gòu)買新建商品房過(guò)程中,開發(fā)商利用虛假?gòu)V告、違規(guī)預(yù)售,、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同,，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生,。為此,，提示廣大消費(fèi)者，在購(gòu)買新建商品房過(guò)程中,，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)和維權(quán)意識(shí)�,！边@是建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日作出的表示,。該新聞發(fā)言人提醒說(shuō),城市居民不要購(gòu)買在集體土地上建設(shè)的房屋。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購(gòu)買此類房屋,，將無(wú)法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,，合法權(quán)益難以得到保護(hù)。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”,，均不符合法律規(guī)定,，不受法律保護(hù)。[詳情] |
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《關(guān)于購(gòu)買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》全文 進(jìn)入建設(shè)部網(wǎng)站 | |
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產(chǎn)權(quán)警示的多重意義 |
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“小產(chǎn)權(quán)”蘊(yùn)涵“大憲章”
為什么購(gòu)買者如此眾多,？其中一個(gè)原因是市民認(rèn)為國(guó)家總不會(huì)輕易剝奪——這可說(shuō)是市民對(duì)政府的一種道德信任,。
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“產(chǎn)權(quán)警示”效果幾何
小產(chǎn)權(quán)房，起碼已出現(xiàn)了幾年,，只是近期有逐漸升溫的態(tài)勢(shì),，才引起建設(shè)部官員的上述警示。但是這樣的警示,，不大可能收到實(shí)效,。[詳情] | |
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物權(quán)法起草人：買“小產(chǎn)權(quán)房”只享受居住權(quán) |
《物權(quán)法》的起草人之一，中國(guó)政法大學(xué)教授李顯冬明確說(shuō),，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買,，不登記的房子就受不到保護(hù)。
“沒(méi)有國(guó)家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證,，國(guó)土資源局,、房管局也不會(huì)給你備案,。”李顯冬說(shuō),，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地,。“在這樣的土地上,，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人,，賣房者所簽的合同也屬于無(wú)效合同,。”
如果有一天國(guó)家要征用土地,，購(gòu)買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者是得不到一分錢補(bǔ)償?shù)�,，因�(yàn)椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來(lái)設(shè)定的,，國(guó)家補(bǔ)償只會(huì)給集體土地原來(lái)的“村民”,。
剩下的只有買房者和原來(lái)簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬(wàn)元只是享受到了“居住權(quán)”,。購(gòu)房者如果需要對(duì)方補(bǔ)償,，須趕快去法院要求凍結(jié)當(dāng)初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償,。如果對(duì)方一直不履行賠償,，購(gòu)房者換來(lái)的就是無(wú)休止的官司。
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低價(jià)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能不能買,？ |
就目前市場(chǎng)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱賣的現(xiàn)狀,，記者采訪了北京市國(guó)土資源局法制處處長(zhǎng)劉翠華。劉處長(zhǎng)明確表示,，城市居民不能到農(nóng)村去買房,、建房，這是國(guó)家不允許的,。2004年《國(guó)務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國(guó)發(fā)[2004]28號(hào)）,，在嚴(yán)格土地執(zhí)法、加強(qiáng)規(guī)劃管理,、保障農(nóng)民權(quán)益,、促進(jìn)集約用地、健全責(zé)任制度等方面,，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定,。
北京仁合律師事務(wù)所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費(fèi)者,，在郊區(qū)購(gòu)房一定要細(xì)問(wèn)產(chǎn)權(quán)問(wèn)題,。按照我國(guó)現(xiàn)行法律規(guī)定,，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人之間進(jìn)行交易。大成律師事務(wù)所吳建中律師強(qiáng)調(diào),，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購(gòu)房合同,，這種合同實(shí)質(zhì)上是無(wú)效合同。
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僅有風(fēng)險(xiǎn)提示是不夠的 |
| 小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),，市民卻趨之若鶩,，國(guó)家兩級(jí)政府分別鄭重發(fā)布“風(fēng)險(xiǎn)提示”，提請(qǐng)市民不要購(gòu)買,，但效果卻似乎適得其反,，不少原來(lái)并不了解小產(chǎn)權(quán)的市民反而到處打聽，哪兒有便宜的小產(chǎn)權(quán)房賣,？“法不責(zé)眾”是小產(chǎn)權(quán)房購(gòu)買人押的寶,，如何看待小產(chǎn)權(quán)房？如何處置小產(chǎn)權(quán)房,？是政府面臨的一道難題,，但僅僅提示風(fēng)險(xiǎn)肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
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| [警惕]
保護(hù)農(nóng)民利益：“小產(chǎn)權(quán)”背后的“大問(wèn)題” |
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小產(chǎn)權(quán)房后有大問(wèn)題 |
| 面
將耕地變成宅基地,，在宅基地上建房,，然后低價(jià)向城里人出售，從眼前看,，確實(shí)獲利多多,，讓農(nóng)民們喜不自禁,。但如果城里人蜂擁去農(nóng)村購(gòu)房,，在眼前經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織必會(huì)將更多耕地變成宅基地,，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”出售,。其后果很可能是，若干年之后,，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無(wú)田可種,。[詳情] | |
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縱容小產(chǎn)權(quán)房是飲鴆止渴 |
小產(chǎn)權(quán)房”交易，從表面上看你情我愿,，但從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，其實(shí)質(zhì)卻是城里人侵占農(nóng)民賴以生存的“生命線”，將農(nóng)村變成城里人的“后花園”,。這種公平交易其實(shí)暗含著掠奪的成分,，與一些房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村搞“圈地運(yùn)動(dòng)”有著共通之處。
如果政策上對(duì)這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈,，那就意味著,，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟(jì)資源,，而且占據(jù)了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)資源。這就是在“小產(chǎn)權(quán)房”背后,，我們應(yīng)該正視的一個(gè)“大問(wèn)題”,。因此我們有必要問(wèn)：城里人住房難問(wèn)題為何不能在城里解決，而要以犧牲農(nóng)民的長(zhǎng)遠(yuǎn)利益為代價(jià),，這與飲鴆止渴何異,？[詳情] | |
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農(nóng)村不該變成后花園 |
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“小產(chǎn)權(quán)房”交易有可能將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。如果政策上對(duì)這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈,，那就意味著,，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟(jì)資源，而且又侵占了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)資源,；而對(duì)于農(nóng)民來(lái)說(shuō),，他們不僅沒(méi)有能力享有城市的經(jīng)濟(jì)資源，而且失去了作為“生命線”的土地,。如此一來(lái),，農(nóng)民和城里人所享有的社會(huì)資源將更加不均等。[詳情] | |
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| [反思]
房?jī)r(jià)能否降下來(lái) |
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童大煥：小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)新意義不可低估 |
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小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),，是公共利益和個(gè)人利益的帕累托改進(jìn),，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益,，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價(jià)房的責(zé)任,，人們通過(guò)小產(chǎn)權(quán)房這一自發(fā)、自覺(jué)的市場(chǎng)行為,，神奇有效地自行解決了住房問(wèn)題,！這樣一來(lái)，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),、尤其是福利責(zé)任將大幅減輕,，只需投入少量財(cái)力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問(wèn)題。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權(quán)房”是房市調(diào)控的一面鏡子 |
| 房?jī)r(jià)快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開發(fā)商(暴利),、地方政府(稅費(fèi)收入)和有關(guān)部門的利益空間,，以讓路于民生。但是,，房市調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在,，開發(fā)商繼續(xù)在哄抬房?jī)r(jià)中坐收暴利，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費(fèi),，有關(guān)部門繼續(xù)小心地呵護(hù)著自己的利益,，房?jī)r(jià)又怎么可能降下來(lái)？那么，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手,，房?jī)r(jià)會(huì)怎么樣呢,？[詳情] | |
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用小產(chǎn)權(quán)刺破高房?jī)r(jià) |
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房?jī)r(jià)相差不大的時(shí)候，誰(shuí)都愿意買受法律保護(hù)的大產(chǎn)權(quán),，但隨著房?jī)r(jià)飆升,，相當(dāng)于市價(jià)“三折五折”的小產(chǎn)權(quán)房明顯受到追捧，項(xiàng)目也有些肆無(wú)忌憚,，路邊甚至房展會(huì)上都時(shí)�,？吹健班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的廣告,。對(duì)不少買家來(lái)說(shuō)：管它大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán),，便宜就是硬道理。結(jié)婚還要放棄單身的自由呢,，買個(gè)小產(chǎn)權(quán)成為有產(chǎn)者,，放棄其他權(quán)益也說(shuō)得過(guò)去。沒(méi)辦法,，人窮志短,。[詳情] | |
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小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相 |
| 以非法之身在市場(chǎng)熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無(wú)意間挑開了高房?jī)r(jià)真相。圍繞高房?jī)r(jià)的無(wú)數(shù)調(diào)控政策與無(wú)數(shù)爭(zhēng)議,，似乎只是證明了一點(diǎn),，房?jī)r(jià)是無(wú)法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相,。小產(chǎn)權(quán)房?jī)r(jià)格如此之低,，反證了我國(guó)的房?jī)r(jià)不是不能低。增加土地與房屋供應(yīng),、少收甚至不收稅費(fèi),，會(huì)房?jī)r(jià)應(yīng)聲急落，這是小產(chǎn)權(quán)房告訴我們的事實(shí),。對(duì)于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置,？堵不如疏,。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權(quán)房”何以如此便宜 |
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當(dāng)房?jī)r(jià)已經(jīng)與收入完全不成比例,，消費(fèi)者熱衷購(gòu)買違法違規(guī)房便是很苦澀、很無(wú)奈卻絕對(duì)合乎情理的選擇,。以北京市現(xiàn)在的房?jī)r(jià)水平,，絕大多數(shù)普通勞動(dòng)者辛苦工作一輩子也不大可能買得起房子了，退而求其次,，能住進(jìn)毫無(wú)權(quán)益保障的房子里總比沒(méi)房子住好,。通過(guò)這種選擇，我們卻看到，原來(lái)房?jī)r(jià)之所以會(huì)高到不合理的程度,，竟然主要因?yàn)楦黜?xiàng)稅費(fèi)與土地出讓金高到了不合理的程度,。[詳情] | |
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沒(méi)有小產(chǎn)權(quán)房，房?jī)r(jià)會(huì)咋樣 |
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租一輩子房的支出很可能超過(guò)“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格,。在北京,，1年沒(méi)有1萬(wàn)元是租不到房的。換算下來(lái),，“小產(chǎn)權(quán)房”只要能住20年就算賺了,。這筆賬無(wú)疑是購(gòu)房者“明知山有虎，偏向虎山行”的一個(gè)原因,。如果忽視法律層面,，應(yīng)該承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”存在的價(jià)值。據(jù)悉,，北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右,。人們?yōu)槭裁促I“小產(chǎn)權(quán)房”？因?yàn)槟抑行邼�,，它圓了很多人的住房夢(mèng),。[詳情] | |
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