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隨著全國各地房價的持續(xù)走高，許多購房者將目光轉向了價格便宜的“小產(chǎn)權房”,。小產(chǎn)權背后蘊含的風險不容忽視，然而它的熱銷也讓我們對于居高不下的房價產(chǎn)生更多思考,。 |
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北京開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權”等違規(guī)開發(fā) |
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6月25日是第17個全國土地日，在國土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動中,，就近期社會關注的“小產(chǎn)權”,、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛表示,，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權”,、“小產(chǎn)權”等違規(guī)土地開發(fā)建設，違規(guī)開發(fā)建設的要停工停售,。[詳情]
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背景資料 |
什么是小產(chǎn)權房屋
國家發(fā)產(chǎn)權證的叫大產(chǎn)權,。國家不發(fā)產(chǎn)權證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權,，也就是說在農(nóng)民的集體土地上,，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權屬，并沒有國家房管部門的蓋章,，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權,，即小產(chǎn)權房屋。[詳情] |
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高房價致“小產(chǎn)權房”受寵 |
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計顯示,，北京“小產(chǎn)權房”主要集中在順義,、懷柔、密云等遠郊區(qū),，房價多在每平方米2500元至4000元之間,，這僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%。
另據(jù)搜房網(wǎng)進行的“你會買小產(chǎn)權房嗎”調(diào)查顯示,，80.7%的被調(diào)查者表示如果價格合適,，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮,；對于小產(chǎn)權房熱銷的原因，96.33%的被調(diào)查者表示是價格便宜所致。[詳情] |
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小產(chǎn)權房緣何每天賣出數(shù)十套 |
| 由于需求旺盛,，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權項目列了個細目,，給從來不做廣告的小產(chǎn)權房做了個免費宣傳。最低每平方米1400元,，最高4000元,，在商品房均價已過9000元的今天，這樣的價格沒法不讓人心動,。[詳情] | |
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西安“小產(chǎn)權房”調(diào)查 |
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物業(yè)管理：大多只提供清潔服務
根據(jù)《西安市物業(yè)管理服務收費暫行辦法》,，管理服務費，含公共部位清潔衛(wèi)生,、綠化,、安全秩序維護、公用設施設備管理,。據(jù)了解,，目前這些“小產(chǎn)權房”大多按每平方米0.35元/月來收取物業(yè)費，大多只提供保潔服務,。
灃景園小區(qū)有三四千人居住,，據(jù)小區(qū)住戶反映，整個小區(qū)物業(yè)管理人員寥寥無幾,，保安亭形同虛設,，里面從來就沒有呆過人。
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售樓方法：賣房主要靠發(fā)宣傳單
“小產(chǎn)權房”銷售,，除了附近的居民進行傳播外,，另一個宣傳渠道就是在街上發(fā)宣傳單。
24日下午,，在城西一家超市門口,，記者見到了正在發(fā)這種“小產(chǎn)權房”售樓宣傳單的張翠花。據(jù)張翠花說,，每處樓盤都有專職發(fā)宣傳單的,，從兩三個人到幾十個人不等。現(xiàn)在,，她每天要發(fā)200張宣傳單,。[詳情] | |
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建設部：消費者購買新建商品房應警惕風險 |
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“當前房地產(chǎn)市場中，特別是購買新建商品房過程中,開發(fā)商利用虛假廣告,、違規(guī)預售,、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同，或在集體土地上建設房屋違法銷售,，損害消費者合法權益的行為時有發(fā)生,。為此,，提示廣大消費者，在購買新建商品房過程中,，要注意加強風險意識和維權意識,。”這是建設部新聞發(fā)言人6月18日作出的表示,。該新聞發(fā)言人提醒說,城市居民不要購買在集體土地上建設的房屋,。非集體經(jīng)濟組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權登記,，合法權益難以得到保護,。有些項目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權”“小產(chǎn)權”，均不符合法律規(guī)定,，不受法律保護,。[詳情] |
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《關于購買新建商品房的風險提示》全文 進入建設部網(wǎng)站 | |
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產(chǎn)權警示的多重意義 |
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“小產(chǎn)權”蘊涵“大憲章”
為什么購買者如此眾多？其中一個原因是市民認為國家總不會輕易剝奪——這可說是市民對政府的一種道德信任,。
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“產(chǎn)權警示”效果幾何
小產(chǎn)權房,，起碼已出現(xiàn)了幾年，只是近期有逐漸升溫的態(tài)勢,，才引起建設部官員的上述警示,。但是這樣的警示，不大可能收到實效,。[詳情] | |
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物權法起草人：買“小產(chǎn)權房”只享受居住權 |
《物權法》的起草人之一,，中國政法大學教授李顯冬明確說，“小產(chǎn)權房”一定要慎買,，不登記的房子就受不到保護,。
“沒有國家發(fā)的土地使用證和預售許可證，國土資源局,、房管局也不會給你備案,。”李顯冬說,，“小產(chǎn)權房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地,。“在這樣的土地上,，只有當?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人,，賣房者所簽的合同也屬于無效合同,。”
如果有一天國家要征用土地,，購買“小產(chǎn)權房”的消費者是得不到一分錢補償?shù)�,，因為,，任何物權都必須是有法律來設定的，國家補償只會給集體土地原來的“村民”,。
剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協(xié)議,，花的幾十萬元只是享受到了“居住權”。購房者如果需要對方補償,，須趕快去法院要求凍結當初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償,。如果對方一直不履行賠償,，購房者換來的就是無休止的官司。
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低價鄉(xiāng)產(chǎn)權房能不能買,？ |
就目前市場鄉(xiāng)產(chǎn)權房熱賣的現(xiàn)狀,，記者采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示,，城市居民不能到農(nóng)村去買房,、建房，這是國家不允許的,。2004年《國務院關于深化改革嚴格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）,，在嚴格土地執(zhí)法、加強規(guī)劃管理,、保障農(nóng)民權益,、促進集約用地、健全責任制度等方面,，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定,。
北京仁合律師事務所合伙人、資深律師孟憲生提醒消費者,，在郊區(qū)購房一定要細問產(chǎn)權問題,。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟組織以外的人之間進行交易,。大成律師事務所吳建中律師強調(diào),，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同，這種合同實質上是無效合同,。
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僅有風險提示是不夠的 |
| 小產(chǎn)權房的產(chǎn)權不受法律保護,，市民卻趨之若鶩，國家兩級政府分別鄭重發(fā)布“風險提示”,，提請市民不要購買,，但效果卻似乎適得其反，不少原來并不了解小產(chǎn)權的市民反而到處打聽,，哪兒有便宜的小產(chǎn)權房賣,？“法不責眾”是小產(chǎn)權房購買人押的寶,，如何看待小產(chǎn)權房？如何處置小產(chǎn)權房,？是政府面臨的一道難題,，但僅僅提示風險肯定是遠遠不夠的。
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| [警惕]
保護農(nóng)民利益：“小產(chǎn)權”背后的“大問題” |
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小產(chǎn)權房后有大問題 |
| 面
將耕地變成宅基地,，在宅基地上建房,，然后低價向城里人出售，從眼前看,，確實獲利多多,，讓農(nóng)民們喜不自禁。但如果城里人蜂擁去農(nóng)村購房,，在眼前經(jīng)濟利益驅使下,，農(nóng)村集體經(jīng)濟組織必會將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權房”出售,。其后果很可能是,，若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無田可種,。[詳情] | |
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縱容小產(chǎn)權房是飲鴆止渴 |
小產(chǎn)權房”交易,，從表面上看你情我愿，但從長遠看,，其實質卻是城里人侵占農(nóng)民賴以生存的“生命線”,，將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。這種公平交易其實暗含著掠奪的成分,，與一些房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村搞“圈地運動”有著共通之處,。
如果政策上對這種“小產(chǎn)權房”交易大開綠燈，那就意味著,，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟資源,，而且占據(jù)了農(nóng)村的經(jīng)濟資源。這就是在“小產(chǎn)權房”背后,，我們應該正視的一個“大問題”,。因此我們有必要問：城里人住房難問題為何不能在城里解決，而要以犧牲農(nóng)民的長遠利益為代價,，這與飲鴆止渴何異,？[詳情] | |
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農(nóng)村不該變成后花園 |
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“小產(chǎn)權房”交易有可能將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。如果政策上對這種“小產(chǎn)權房”交易大開綠燈,，那就意味著,，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟資源，而且又侵占了農(nóng)村的經(jīng)濟資源；而對于農(nóng)民來說,，他們不僅沒有能力享有城市的經(jīng)濟資源,，而且失去了作為“生命線”的土地。如此一來,，農(nóng)民和城里人所享有的社會資源將更加不均等,。[詳情] | |
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童大煥：小產(chǎn)權房創(chuàng)新意義不可低估 |
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小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，是公共利益和個人利益的帕累托改進,，參與其中的人都得到了凈收益,。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任,，人們通過小產(chǎn)權房這一自發(fā),、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題,！這樣一來，政府的財政負擔,、尤其是福利責任將大幅減輕,，只需投入少量財力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權房”是房市調(diào)控的一面鏡子 |
| 房價快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開發(fā)商(暴利),、地方政府(稅費收入)和有關部門的利益空間,，以讓路于民生。但是,，房市調(diào)控進行到現(xiàn)在,，開發(fā)商繼續(xù)在哄抬房價中坐收暴利，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費,，有關部門繼續(xù)小心地呵護著自己的利益,，房價又怎么可能降下來？那么,，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手,，房價會怎么樣呢？[詳情] | |
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用小產(chǎn)權刺破高房價 |
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房價相差不大的時候,，誰都愿意買受法律保護的大產(chǎn)權,，但隨著房價飆升，相當于市價“三折五折”的小產(chǎn)權房明顯受到追捧,，項目也有些肆無忌憚,，路邊甚至房展會上都時常看到“鄉(xiāng)產(chǎn)權”,、“小產(chǎn)權”項目的廣告,。對不少買家來說：管它大產(chǎn)權小產(chǎn)權，便宜就是硬道理,。結婚還要放棄單身的自由呢,，買個小產(chǎn)權成為有產(chǎn)者,，放棄其他權益也說得過去。沒辦法,，人窮志短,。[詳情] | |
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小產(chǎn)權房挑明樓市真相 |
| 以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權房無意間挑開了高房價真相。圍繞高房價的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議,，似乎只是證明了一點,，房價是無法調(diào)控的。但這是重重煙霧掩蓋下的假相,。小產(chǎn)權房價格如此之低,，反證了我國的房價不是不能低。增加土地與房屋供應,、少收甚至不收稅費,，會房價應聲急落，這是小產(chǎn)權房告訴我們的事實,。對于小產(chǎn)權房應該如何處置,？堵不如疏。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權房”何以如此便宜 |
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當房價已經(jīng)與收入完全不成比例,，消費者熱衷購買違法違規(guī)房便是很苦澀,、很無奈卻絕對合乎情理的選擇。以北京市現(xiàn)在的房價水平,，絕大多數(shù)普通勞動者辛苦工作一輩子也不大可能買得起房子了,，退而求其次，能住進毫無權益保障的房子里總比沒房子住好,。通過這種選擇,，我們卻看到，原來房價之所以會高到不合理的程度,，竟然主要因為各項稅費與土地出讓金高到了不合理的程度,。[詳情] | |
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沒有小產(chǎn)權房，房價會咋樣 |
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租一輩子房的支出很可能超過“小產(chǎn)權房”的價格,。在北京,，1年沒有1萬元是租不到房的。換算下來,，“小產(chǎn)權房”只要能住20年就算賺了,。這筆賬無疑是購房者“明知山有虎，偏向虎山行”的一個原因,。如果忽視法律層面,，應該承認“小產(chǎn)權房”存在的價值。據(jù)悉，北京“小產(chǎn)權房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右,。人們?yōu)槭裁促I“小產(chǎn)權房”,？因為囊中羞澀，它圓了很多人的住房夢,。[詳情] | |
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