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隨著全國各地房價(jià)的持續(xù)走高,，許多購房者將目光轉(zhuǎn)向了價(jià)格便宜的“小產(chǎn)權(quán)房”。小產(chǎn)權(quán)背后蘊(yùn)含的風(fēng)險(xiǎn)不容忽視,，然而它的熱銷也讓我們對于居高不下的房價(jià)產(chǎn)生更多思考,。 |
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北京開始全面調(diào)查“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)開發(fā) |
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6月25日是第17個(gè)全國土地日，在國土資源部與北京市政府聯(lián)合舉辦的宣傳活動中,，就近期社會關(guān)注的“小產(chǎn)權(quán)”,、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”住宅問題，北京市國土資源局局長安家盛表示,，北京已經(jīng)部署開展在全市范圍內(nèi)調(diào)查“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”等違規(guī)土地開發(fā)建設(shè),，違規(guī)開發(fā)建設(shè)的要停工停售,。[詳情]
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背景資料 |
什么是小產(chǎn)權(quán)房屋
國家發(fā)產(chǎn)權(quán)證的叫大產(chǎn)權(quán),。國家不發(fā)產(chǎn)權(quán)證的，由鄉(xiāng)鎮(zhèn)政府發(fā)證書的叫小產(chǎn)權(quán),，也就是說在農(nóng)民的集體土地上,，僅有鄉(xiāng)(鎮(zhèn))政府或村委會的蓋章以證明其權(quán)屬，并沒有國家房管部門的蓋章,，這種房屋被視為鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán),，即小產(chǎn)權(quán)房屋。[詳情] |
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高房價(jià)致“小產(chǎn)權(quán)房”受寵 |
據(jù)“鏈家地產(chǎn)”統(tǒng)計(jì)顯示,，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在順義,、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),，房價(jià)多在每平方米2500元至4000元之間,，這僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價(jià)格的25%至30%。
另據(jù)搜房網(wǎng)進(jìn)行的“你會買小產(chǎn)權(quán)房嗎”調(diào)查顯示,，80.7%的被調(diào)查者表示如果價(jià)格合適,，也可以接受，僅有19.3%的被調(diào)查者表示根本不考慮,；對于小產(chǎn)權(quán)房熱銷的原因,，96.33%的被調(diào)查者表示是價(jià)格便宜所致。[詳情] |
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小產(chǎn)權(quán)房緣何每天賣出數(shù)十套 |
| 由于需求旺盛,，某門戶網(wǎng)站甚至將北京地區(qū)部分在售小產(chǎn)權(quán)項(xiàng)目列了個(gè)細(xì)目,，給從來不做廣告的小產(chǎn)權(quán)房做了個(gè)免費(fèi)宣傳。最低每平方米1400元,，最高4000元,，在商品房均價(jià)已過9000元的今天，這樣的價(jià)格沒法不讓人心動,。[詳情] | |
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西安“小產(chǎn)權(quán)房”調(diào)查 |
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物業(yè)管理：大多只提供清潔服務(wù)
根據(jù)《西安市物業(yè)管理服務(wù)收費(fèi)暫行辦法》,，管理服務(wù)費(fèi)，含公共部位清潔衛(wèi)生,、綠化,、安全秩序維護(hù)、公用設(shè)施設(shè)備管理,。據(jù)了解,，目前這些“小產(chǎn)權(quán)房”大多按每平方米0.35元/月來收取物業(yè)費(fèi)，大多只提供保潔服務(wù),。
灃景園小區(qū)有三四千人居住,，據(jù)小區(qū)住戶反映，整個(gè)小區(qū)物業(yè)管理人員寥寥無幾,，保安亭形同虛設(shè),，里面從來就沒有呆過人,。
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售樓方法：賣房主要靠發(fā)宣傳單
“小產(chǎn)權(quán)房”銷售，除了附近的居民進(jìn)行傳播外,，另一個(gè)宣傳渠道就是在街上發(fā)宣傳單,。
24日下午，在城西一家超市門口,，記者見到了正在發(fā)這種“小產(chǎn)權(quán)房”售樓宣傳單的張翠花,。據(jù)張翠花說，每處樓盤都有專職發(fā)宣傳單的,，從兩三個(gè)人到幾十個(gè)人不等�,，F(xiàn)在，她每天要發(fā)200張宣傳單,。[詳情] | |
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| [風(fēng)險(xiǎn)]
產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù) |
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建設(shè)部：消費(fèi)者購買新建商品房應(yīng)警惕風(fēng)險(xiǎn) |
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“當(dāng)前房地產(chǎn)市場中,，特別是購買新建商品房過程中,開發(fā)商利用虛假廣告、違規(guī)預(yù)售,、簽訂存有缺陷的商品房買賣合同,，或在集體土地上建設(shè)房屋違法銷售，損害消費(fèi)者合法權(quán)益的行為時(shí)有發(fā)生,。為此,，提示廣大消費(fèi)者，在購買新建商品房過程中,，要注意加強(qiáng)風(fēng)險(xiǎn)意識和維權(quán)意識,。”這是建設(shè)部新聞發(fā)言人6月18日作出的表示,。該新聞發(fā)言人提醒說,城市居民不要購買在集體土地上建設(shè)的房屋,。非集體經(jīng)濟(jì)組織成員購買此類房屋，將無法辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記,，合法權(quán)益難以得到保護(hù),。有些項(xiàng)目允諾辦理的“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)”“小產(chǎn)權(quán)”，均不符合法律規(guī)定,，不受法律保護(hù),。[詳情] |
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《關(guān)于購買新建商品房的風(fēng)險(xiǎn)提示》全文 進(jìn)入建設(shè)部網(wǎng)站 | |
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產(chǎn)權(quán)警示的多重意義 |
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“小產(chǎn)權(quán)”蘊(yùn)涵“大憲章”
為什么購買者如此眾多？其中一個(gè)原因是市民認(rèn)為國家總不會輕易剝奪——這可說是市民對政府的一種道德信任,。
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“產(chǎn)權(quán)警示”效果幾何
小產(chǎn)權(quán)房,，起碼已出現(xiàn)了幾年，只是近期有逐漸升溫的態(tài)勢,，才引起建設(shè)部官員的上述警示,。但是這樣的警示，不大可能收到實(shí)效。[詳情] | |
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物權(quán)法起草人：買“小產(chǎn)權(quán)房”只享受居住權(quán) |
《物權(quán)法》的起草人之一,，中國政法大學(xué)教授李顯冬明確說,，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買，不登記的房子就受不到保護(hù),。
“沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土資源局,、房管局也不會給你備案,。”李顯冬說,，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地,。“在這樣的土地上,，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人,，賣房者所簽的合同也屬于無效合同,。”
如果有一天國家要征用土地,，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者是得不到一分錢補(bǔ)償?shù)�,，因�(yàn)椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來設(shè)定的,，國家補(bǔ)償只會給集體土地原來的“村民”,。
剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬元只是享受到了“居住權(quán)”,。購房者如果需要對方補(bǔ)償,，須趕快去法院要求凍結(jié)當(dāng)初買房錢，根據(jù)法院判決獲得賠償,。如果對方一直不履行賠償,，購房者換來的就是無休止的官司。
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低價(jià)鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房能不能買,？ |
就目前市場鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房熱賣的現(xiàn)狀,，記者采訪了北京市國土資源局法制處處長劉翠華。劉處長明確表示,，城市居民不能到農(nóng)村去買房,、建房，這是國家不允許的,。2004年《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》（國發(fā)[2004]28號）,，在嚴(yán)格土地執(zhí)法、加強(qiáng)規(guī)劃管理、保障農(nóng)民權(quán)益,、促進(jìn)集約用地,、健全責(zé)任制度等方面，作出了全面系統(tǒng)的規(guī)定,。
北京仁合律師事務(wù)所合伙人,、資深律師孟憲生提醒消費(fèi)者，在郊區(qū)購房一定要細(xì)問產(chǎn)權(quán)問題,。按照我國現(xiàn)行法律規(guī)定,，農(nóng)村宅基地不能在集體經(jīng)濟(jì)組織以外的人之間進(jìn)行交易。大成律師事務(wù)所吳建中律師強(qiáng)調(diào),，如果已經(jīng)與房地產(chǎn)開發(fā)商簽訂了此類房屋的購房合同,，這種合同實(shí)質(zhì)上是無效合同。
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僅有風(fēng)險(xiǎn)提示是不夠的 |
| 小產(chǎn)權(quán)房的產(chǎn)權(quán)不受法律保護(hù),，市民卻趨之若鶩,，國家兩級政府分別鄭重發(fā)布“風(fēng)險(xiǎn)提示”，提請市民不要購買,，但效果卻似乎適得其反,，不少原來并不了解小產(chǎn)權(quán)的市民反而到處打聽，哪兒有便宜的小產(chǎn)權(quán)房賣,？“法不責(zé)眾”是小產(chǎn)權(quán)房購買人押的寶,，如何看待小產(chǎn)權(quán)房？如何處置小產(chǎn)權(quán)房,？是政府面臨的一道難題,，但僅僅提示風(fēng)險(xiǎn)肯定是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的。
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| [警惕]
保護(hù)農(nóng)民利益：“小產(chǎn)權(quán)”背后的“大問題” |
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小產(chǎn)權(quán)房后有大問題 |
| 面
將耕地變成宅基地,，在宅基地上建房,，然后低價(jià)向城里人出售，從眼前看,，確實(shí)獲利多多,，讓農(nóng)民們喜不自禁。但如果城里人蜂擁去農(nóng)村購房,，在眼前經(jīng)濟(jì)利益驅(qū)使下,，農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織必會將更多耕地變成宅基地，建更多“小產(chǎn)權(quán)房”出售,。其后果很可能是,，若干年之后，一些城市郊區(qū)的農(nóng)民將無田可種,。[詳情] | |
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縱容小產(chǎn)權(quán)房是飲鴆止渴 |
小產(chǎn)權(quán)房”交易,，從表面上看你情我愿，但從長遠(yuǎn)看，其實(shí)質(zhì)卻是城里人侵占農(nóng)民賴以生存的“生命線”,，將農(nóng)村變成城里人的“后花園”,。這種公平交易其實(shí)暗含著掠奪的成分，與一些房地產(chǎn)開發(fā)商在農(nóng)村搞“圈地運(yùn)動”有著共通之處,。
如果政策上對這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈,，那就意味著，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟(jì)資源,，而且占據(jù)了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)資源,。這就是在“小產(chǎn)權(quán)房”背后，我們應(yīng)該正視的一個(gè)“大問題”,。因此我們有必要問：城里人住房難問題為何不能在城里解決，而要以犧牲農(nóng)民的長遠(yuǎn)利益為代價(jià),，這與飲鴆止渴何異,？[詳情] | |
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農(nóng)村不該變成后花園 |
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“小產(chǎn)權(quán)房”交易有可能將農(nóng)村變成城里人的“后花園”。如果政策上對這種“小產(chǎn)權(quán)房”交易大開綠燈,，那就意味著,，一些城里人不僅占據(jù)著城市的經(jīng)濟(jì)資源，而且又侵占了農(nóng)村的經(jīng)濟(jì)資源,；而對于農(nóng)民來說,，他們不僅沒有能力享有城市的經(jīng)濟(jì)資源，而且失去了作為“生命線”的土地,。如此一來,，農(nóng)民和城里人所享有的社會資源將更加不均等。[詳情] | |
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童大煥：小產(chǎn)權(quán)房創(chuàng)新意義不可低估 |
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小產(chǎn)權(quán)房的出現(xiàn),，是公共利益和個(gè)人利益的帕累托改進(jìn),，參與其中的人都得到了凈收益。政府雖然損失了部分賣地收益,，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價(jià)房的責(zé)任,，人們通過小產(chǎn)權(quán)房這一自發(fā)、自覺的市場行為,，神奇有效地自行解決了住房問題,！這樣一來，政府的財(cái)政負(fù)擔(dān),、尤其是福利責(zé)任將大幅減輕,，只需投入少量財(cái)力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權(quán)房”是房市調(diào)控的一面鏡子 |
| 房價(jià)快速跳躍式上漲凸顯調(diào)控的乏力房市調(diào)控要想取得效果就必須壓縮開發(fā)商(暴利),、地方政府(稅費(fèi)收入)和有關(guān)部門的利益空間,，以讓路于民生。但是，房市調(diào)控進(jìn)行到現(xiàn)在,，開發(fā)商繼續(xù)在哄抬房價(jià)中坐收暴利,，地方政府繼續(xù)收取巨額稅費(fèi)，有關(guān)部門繼續(xù)小心地呵護(hù)著自己的利益,，房價(jià)又怎么可能降下來,？那么，剝?nèi)シ渴兄羞@些利益的觸手,，房價(jià)會怎么樣呢,？[詳情] | |
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用小產(chǎn)權(quán)刺破高房價(jià) |
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房價(jià)相差不大的時(shí)候，誰都愿意買受法律保護(hù)的大產(chǎn)權(quán),，但隨著房價(jià)飆升,，相當(dāng)于市價(jià)“三折五折”的小產(chǎn)權(quán)房明顯受到追捧，項(xiàng)目也有些肆無忌憚,，路邊甚至房展會上都時(shí)�,？吹健班l(xiāng)產(chǎn)權(quán)”、“小產(chǎn)權(quán)”項(xiàng)目的廣告,。對不少買家來說：管它大產(chǎn)權(quán)小產(chǎn)權(quán),，便宜就是硬道理。結(jié)婚還要放棄單身的自由呢,，買個(gè)小產(chǎn)權(quán)成為有產(chǎn)者,，放棄其他權(quán)益也說得過去。沒辦法,，人窮志短,。[詳情] | |
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小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相 |
| 以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價(jià)真相。圍繞高房價(jià)的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議,，似乎只是證明了一點(diǎn),，房價(jià)是無法調(diào)控的。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相,。小產(chǎn)權(quán)房價(jià)格如此之低,，反證了我國的房價(jià)不是不能低。增加土地與房屋供應(yīng),、少收甚至不收稅費(fèi),，會房價(jià)應(yīng)聲急落，這是小產(chǎn)權(quán)房告訴我們的事實(shí),。對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置,？堵不如疏。[詳情] | |
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“小產(chǎn)權(quán)房”何以如此便宜 |
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當(dāng)房價(jià)已經(jīng)與收入完全不成比例,，消費(fèi)者熱衷購買違法違規(guī)房便是很苦澀,、很無奈卻絕對合乎情理的選擇,。以北京市現(xiàn)在的房價(jià)水平，絕大多數(shù)普通勞動者辛苦工作一輩子也不大可能買得起房子了,，退而求其次,，能住進(jìn)毫無權(quán)益保障的房子里總比沒房子住好。通過這種選擇,，我們卻看到,，原來房價(jià)之所以會高到不合理的程度，竟然主要因?yàn)楦黜?xiàng)稅費(fèi)與土地出讓金高到了不合理的程度,。[詳情] | |
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沒有小產(chǎn)權(quán)房,，房價(jià)會咋樣 |
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租一輩子房的支出很可能超過“小產(chǎn)權(quán)房”的價(jià)格。在北京,，1年沒有1萬元是租不到房的,。換算下來，“小產(chǎn)權(quán)房”只要能住20年就算賺了,。這筆賬無疑是購房者“明知山有虎,，偏向虎山行”的一個(gè)原因。如果忽視法律層面,，應(yīng)該承認(rèn)“小產(chǎn)權(quán)房”存在的價(jià)值。據(jù)悉,，北京“小產(chǎn)權(quán)房”占到北京在售樓盤總量的兩成左右,。人們?yōu)槭裁促I“小產(chǎn)權(quán)房”？因?yàn)槟抑行邼�,，它圓了很多人的住房夢,。[詳情] | |
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