| |
|
| 無需逼問開發(fā)成本 小產(chǎn)權(quán)房挑明樓市真相 |
|
|
|
|
|
|
| 2007-06-22 作者：葉檀 來源:每日經(jīng)濟(jì)新聞 |
|
|
以非法之身在市場熱銷的小產(chǎn)權(quán)房無意間挑開了高房價真相,。
圍繞高房價的無數(shù)調(diào)控政策與無數(shù)爭議，似乎只是證明了一點,，房價是無法調(diào)控的,。但這是重重?zé)熿F掩蓋下的假相。
所謂“小產(chǎn)權(quán)房”,，是指建設(shè)在農(nóng)村集體土地上的商品性住宅,，按現(xiàn)行法律，這類土地只能用于農(nóng)業(yè)生產(chǎn)或者作為農(nóng)民的宅基地,，土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè),。許多媒體,、部門急人所急，大聲呼吁小產(chǎn)權(quán)就是沒產(chǎn)權(quán),，不受法律保護(hù),，遭遇糾紛，購房者很可能成為無處聲冤的苦主。建設(shè)部已提示風(fēng)險,，國土資源部也拆除沒收了一些小產(chǎn)權(quán)房以儆效尤,。
難道購買小產(chǎn)權(quán)房的人都是不知道保護(hù)自己利益的非理性人嗎？
購買的理由只有一個,，便宜,。統(tǒng)計顯示，北京“小產(chǎn)權(quán)房”主要集中在通州,、順義,、懷柔、密云等遠(yuǎn)郊區(qū),，房價多在每平方米2500元至4000元間,，甚至有低至每平米1000元以下的，僅為四環(huán)內(nèi)動輒上萬元的商品房價格的25%至30%,，同一地區(qū)的小產(chǎn)權(quán)房比大產(chǎn)權(quán)房價格降低在30%左右,。這比政府推出的僅比周邊房價下降10%-15%、數(shù)量稀少的限價房更具吸引力,。對于大多數(shù)購房只為自住的中低收入者而言,，他們愿意以低價、產(chǎn)權(quán)殘缺的方式,，換回一套體面的住房,，過上有尊嚴(yán)的生活。在他們的價值系統(tǒng)中,，合適的住房顯然比完整的產(chǎn)權(quán)更重要,。并且，從披露的事實來看,，小產(chǎn)權(quán)房的交易市場正在形成,，合法渠道遭禁，地下交易就會起到替補(bǔ)作用,，以雙方認(rèn)可的潛規(guī)則貫穿其間,。
另一方面來看，小產(chǎn)權(quán)房價格如此之低,，反證了我國的房價不是不能低,。
據(jù)報道，小產(chǎn)權(quán)房省去的費用主要是兩部分,，一是土地出讓金,，二是各種稅費。事實證明,，刨去這兩塊費用,，住房價格可以壓低70%左右,。我們一直爭論房地產(chǎn)商應(yīng)不應(yīng)該公布開發(fā)成本，沒有必要了,，小產(chǎn)權(quán)房已經(jīng)讓真相大白于天下,。
對于地價在推高房價中的作用，各利益方從來就沒有得出過一致的結(jié)論,。國土資源部副部長贠小蘇去年6月表示,，國土資源部組織有關(guān)單位對40個樓盤作了典型分析，結(jié)果顯示,，不論是協(xié)議供地方式還是“招拍掛”,，地價占房價的比例平均在25%至30%左右。僅隔一月,，國研中心宏觀部的一份研究報告卻顯示,，2000年到2004年間土地成本上漲50%才是房價上漲的主要動因。
稅費問題更是如此,，房地產(chǎn)稅費已成為抑制房價的常用武器,，雖然稅費大增而房價大漲，但那些信奉房價上漲是因為打壓不夠的人還在游說稅務(wù)部門源源不斷地出臺新的稅收政策,。我國房地產(chǎn)三級市場上的稅收幾乎是世界上稅負(fù)最重的,，從30%到60%稅率為四級累進(jìn)稅率的土地增值稅，稅率為3%的契稅,，稅率為5%的營業(yè)稅（單位和個人轉(zhuǎn)讓房屋按“銷售不動產(chǎn)”稅目計征營業(yè)稅）,，稅率為營業(yè)稅7%的城市維護(hù)建設(shè)稅，稅率為3%教育費附加稅,，稅率為0.5‰的印花稅,。房屋銷售所得稅：在核定征收方式下的應(yīng)納稅所得額為房屋轉(zhuǎn)讓收入，核定征收率為1%,；在查實征收方式下的應(yīng)納稅所得額為財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得,，即轉(zhuǎn)讓收入額減除財產(chǎn)原值、合理費用和繳納相關(guān)稅費后的余額,，稅率為20%�,，F(xiàn)在又按折算計在累進(jìn)稅率為5%-45%的個人所得稅中征稅。上百項稅費的結(jié)果必然是房價居高不下,。
增加土地與房屋供應(yīng),、少收甚至不收稅費，會房價應(yīng)聲急落,，這是小產(chǎn)權(quán)房告訴我們的事實,。
對于小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該如何處置？堵不如疏,。我們一直在呼吁建造中國的萊維特小鎮(zhèn),，滿足民眾的住房需求，現(xiàn)在,，中國的萊維特小鎮(zhèn)從民間出現(xiàn)了,，政府不如順勢而為，讓這些住房盡快合法化,。
所以好的辦法應(yīng)該是：以更多的樓盤降低房地產(chǎn)的利潤空間,；以低息暢通的融資渠道盡可能地擴(kuò)大中低收入購房者的貸款之路；減少低價房的稅費,，還利于民,；阻止國際資本大規(guī)模購買房產(chǎn)，緩解供需壓力,；建立賦權(quán)于購房者的質(zhì)量監(jiān)管體系,，以培育房屋審核質(zhì)量的獨立中介機(jī)構(gòu)，使民眾住上安全房,；向所有人開放市場,，解決小產(chǎn)權(quán)房對開發(fā)主體的不公平難題。 |
|
|
|
|
|
|
|