日前,，建設部官員提醒民眾說,，從農(nóng)村購買“小產(chǎn)權”房、“鄉(xiāng)產(chǎn)權”房,，蘊含著很大的風險,，產(chǎn)權得不到法律保護，不能辦理土地證,、房產(chǎn)證和契稅等證明,。
相當長一段時期以來，國家有關部門類似的提醒,，甚至國土資源部門“嚴禁”農(nóng)村居民向城市居民出售土地,、房屋的招呼已經(jīng)打過不知多少次，但一個不容忽視的事實是,，提醒歸提醒,，嚴禁歸嚴禁，城市周邊特別是大城市周邊的小產(chǎn)權房卻越來越呈現(xiàn)出供需兩旺的態(tài)勢,。在北京,，小產(chǎn)權房供應量已占在售樓盤總量的兩成左右,；在天津，類似90萬平方米的大規(guī)模小產(chǎn)權房已經(jīng)出現(xiàn),。
房屋是許多國人一生中最大,、最重要的財產(chǎn),，因此根本用不著提醒,，所有購買小產(chǎn)權房、鄉(xiāng)產(chǎn)權房的民眾,，都會仔細算計,、掂量這類房屋的產(chǎn)權政策風險。小產(chǎn)權房表面上產(chǎn)權風險很大,，實際上民間交易自有一套規(guī)則在,。幾十年來中國農(nóng)民的農(nóng)房一直沒有得到有效的產(chǎn)權保護，其交易照樣在有條不紊地進行,。在絕大多數(shù)情況下,，小產(chǎn)權房在實際的交易、出租,、繼承等方面并不存在任何障礙,。
絕大多數(shù)小產(chǎn)權房都有開發(fā)商資本和技術的介入。沒有開發(fā)商的介入,，缺乏資金和技術的農(nóng)民自行開發(fā)小產(chǎn)權房幾乎是不可能的,。小產(chǎn)權房價格之所以如此之低，在于省去了三部分費用：一是購地成本,，二是各種稅費,，三是土地和房地產(chǎn)市場管制造成的巨額腐敗成本。小產(chǎn)權房是揭示樓市真相的金鑰匙,，清晰地告訴我們高昂的樓價主要來自高昂的土地成本和上百種稅費,。
小產(chǎn)權房的出現(xiàn)，是公共利益和個人利益的帕累托改進,，參與其中的人都得到了凈收益,。政府雖然損失了部分賣地收益，但是它同樣因此減輕了為民眾提供廉租房廉價房的責任,，人們通過小產(chǎn)權房這一自發(fā),、自覺的市場行為，神奇有效地自行解決了住房問題,！這樣一來,，政府的財政負擔、尤其是福利責任將大幅減輕,，只需投入少量財力解決收入最低的極少數(shù)民眾的住房問題,。
從這個意義上說,，小產(chǎn)權房是一場土地和房屋供應的革命。它打破了政府壟斷土地一級市場的格局,，從而使地價和房價大幅度回落,。它也是農(nóng)民自我城市化的一場革命。以往,，農(nóng)村的城市化必須由政府規(guī)劃先行,，政府以很低的價格從農(nóng)民手中強行收購土地，然后以幾十甚至幾百倍的高價轉(zhuǎn)讓給開發(fā)商,，城市化完全是在政府的計劃之下推進,。如今，農(nóng)民通過小產(chǎn)權房的模式將城里人吸引過來,，形成城鄉(xiāng)居民你中有我我中有你的新城格局,，農(nóng)民通過建設小產(chǎn)權房獲得數(shù)倍、數(shù)十倍甚至上百倍于征地的土地增值收益,；通過出售,、出租這些房屋，獲得持續(xù)穩(wěn)定的收入,。即使無地可種,，政府也不用操心他們的再就業(yè)問題。城市人口則把城市文明帶入鄉(xiāng)村,，人口的聚集效應創(chuàng)造出大量服務業(yè)就業(yè)機會,，農(nóng)民不用離開自己的家鄉(xiāng)就可以實現(xiàn)城市化和市民化。
這不正是我們孜孜以求的“城鄉(xiāng)統(tǒng)籌”,、“城鄉(xiāng)融合”,、“縮小城鄉(xiāng)差距”、“城鄉(xiāng)一體化發(fā)展”嗎,？農(nóng)民已經(jīng)用他們的親手創(chuàng)造在實現(xiàn)著我們夢寐以求的理想,！
1978年12月，安徽鳳陽小崗村的18戶農(nóng)民摁下血手印簽“生死契約”,，分田到戶,，拉開了中國農(nóng)村土地聯(lián)產(chǎn)承包改革的序幕。今天,，更多,、更大范圍內(nèi)的中國城郊農(nóng)民正在通過小產(chǎn)權房的形式，拉開中國農(nóng)村“自我城市化”的序幕,！這樣的創(chuàng)新意義,，將比當年的聯(lián)產(chǎn)承包更偉大、更持久也更徹底,；其對社會公共福利的增進效果也更直接,、更大,、更持久和廣泛。
我國《土地管理法》62條規(guī)定,，“農(nóng)村村民出賣,、出租住房后，再申請宅基地的,，不予批準,。”這說明村民有權出售自己的房屋,。但不可出售給“城市居民”和只能出售（轉(zhuǎn)讓）給本村村民的規(guī)定,，在法律邏輯上甚為荒唐,。另外,，憲法和法律規(guī)定農(nóng)民的土地和宅基地歸村集體所有，他們當有權決定自己土地尤其是宅基地的用途,。當然,，政府對于農(nóng)民轉(zhuǎn)換土地用途可以嚴格規(guī)范，特別是對于耕地應設定嚴格限制,，但不宜限制農(nóng)民將宅基地和荒地用于向城市居民出售的房地產(chǎn)開發(fā),。這樣，農(nóng)民只要在現(xiàn)有的宅基地上進行重新規(guī)劃,，就可以生產(chǎn)出大量的廉價房屋,，在給自己帶來土地增值收益、實現(xiàn)“自我城市化”的同時,，為城市居民提供住房福利,。對于這樣的制度創(chuàng)新，政府和法律應該及時予以肯定并為之保駕護航,，對于反其道而行的各種限制,，則應當予以廢止或者修訂。 |
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