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上周本報(bào)（河南商報(bào)）對(duì)“小產(chǎn)權(quán)房”做了調(diào)查,，發(fā)現(xiàn)鄭州的“小產(chǎn)權(quán)房”因價(jià)格便宜讓很多人“受用”,。
１０月１日,，《中華人民共和國物權(quán)法》（以下簡(jiǎn)稱《物權(quán)法》）就要實(shí)施,。昨日,，《物權(quán)法》的起草人之一，中國政法大學(xué)教授李顯冬,，和中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽也就《物權(quán)法》和“小產(chǎn)權(quán)房”作了相關(guān)講解,。
小區(qū)停車位收益和管理費(fèi)都是業(yè)主的
鄭州一小區(qū)成立業(yè)主大會(huì)后，提出了與物業(yè)公司終止前期物業(yè)管理服務(wù)合同,，并要求移交相關(guān)資料以及財(cái)產(chǎn),，包括地面停車費(fèi)，但遭物業(yè)公司拒絕,。
隨后,，業(yè)主大會(huì)將這家公司起訴到法院，法院認(rèn)為,，地面停車的費(fèi)用與收益均應(yīng)由小區(qū)全體業(yè)主分擔(dān)和享有,，在沒有約定的情況下則按照專有部分總面積的比例分配,。由于費(fèi)用與收益均應(yīng)由業(yè)主來負(fù)責(zé)，那么在酌情剔除了管理小區(qū)地面停車成本之后,，該公司應(yīng)返還業(yè)主委員會(huì)部分地面停車費(fèi)費(fèi)用,。
新出臺(tái)的《物權(quán)法》第七十四條規(guī)定：建筑區(qū)劃內(nèi)，規(guī)劃用于停放汽車的車位,、車庫應(yīng)當(dāng)首先滿足業(yè)主的需要,，其歸屬由當(dāng)事人通過出售、附贈(zèng)或者出租等方式約定,。占用業(yè)主共有的道路或者其他場(chǎng)地用于停放汽車的車位,，屬于業(yè)主共有。
中國物業(yè)管理協(xié)會(huì)培訓(xùn)中心負(fù)責(zé)人鄭良羽認(rèn)為,，這一規(guī)定是鼓勵(lì)開發(fā)商及購房人在商品房買賣合同簽署時(shí)即對(duì)車庫位的歸屬及處置方案作出明確約定,，并按約定進(jìn)行處置。合同約定成為解決車庫車位問題的關(guān)鍵,，這是導(dǎo)致目前開發(fā)商抓緊銷售地下車位的主要原因,。
７０年產(chǎn)權(quán)住宅用地可以自動(dòng)續(xù)期
我國現(xiàn)行法律規(guī)定了建設(shè)用地使用權(quán)的最高期限：居住用地７０年，工業(yè)用地５０年,，商業(yè)用地４０年,，綜合用地５０年。
李顯冬說,，在我國,，城市土地屬于國家所有，普通居民只有使用權(quán),，可以在一定期限內(nèi)使用,。按現(xiàn)有法律,，一般的住宅建筑用地使用期限是７０年,。
那７０年之后怎么辦？“我掏錢買的房子怎么辦,？”這樣的疑問,，前期隨著《物權(quán)法》的制定，也浮出水面,。
李顯冬解釋,，《物權(quán)法》規(guī)定，住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的,，自動(dòng)續(xù)期,。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理,。也就是說,，住宅房可以自動(dòng)無限期使用,，這給老百姓吃下了“定心丸”，也能長長久久地當(dāng)自家房子的主人,。
點(diǎn)評(píng)：這個(gè)例子,，解釋了合法性財(cái)產(chǎn)與違法性財(cái)產(chǎn)的沖突，這是《物權(quán)法》里一大亮點(diǎn),。
“小產(chǎn)權(quán)房”買到的只是“居住權(quán)”
日前,，本報(bào)讀者胡先生致電，說他花了３０萬在鄭州北郊買了一套“小產(chǎn)權(quán)房”,。胡先生猜想,，《物權(quán)法》實(shí)施后，“小產(chǎn)權(quán)房”,、“鄉(xiāng)產(chǎn)權(quán)房”一定會(huì)被全面肯定,，成為合法的產(chǎn)權(quán)房。
在昨日,，《物權(quán)法》的起草人之一,，中國政法大學(xué)教授李顯冬明確說，“小產(chǎn)權(quán)房”一定要慎買,，不登記的房子就受不到保護(hù),。
“沒有國家發(fā)的土地使用證和預(yù)售許可證，國土資源局,、房管局也不會(huì)給你備案,。”李顯冬說,，“小產(chǎn)權(quán)房”所用的土地是農(nóng)村集體所有的土地,。“在這樣的土地上,，只有當(dāng)?shù)氐霓r(nóng)民才能居住和使用,，即便土地的所有者和開發(fā)商一起將之開發(fā)，并賣給了別人,，賣房者所簽的合同也屬于無效合同,。”
如果有一天國家要征用土地,，購買“小產(chǎn)權(quán)房”的消費(fèi)者是得不到一分錢補(bǔ)償?shù)�,，因�(yàn)椋魏挝餀?quán)都必須是有法律來設(shè)定的,，國家補(bǔ)償只會(huì)給集體土地原來的“村民”,。
剩下的只有買房者和原來簽買房合同人之間的一份協(xié)議，花的幾十萬元只是享受到了“居住權(quán)”。購房者如果需要對(duì)方補(bǔ)償,，須趕快去法院要求凍結(jié)當(dāng)初買房錢,，根據(jù)法院判決獲得賠償。如果對(duì)方一直不履行賠償,，購房者換來的就是無休止的官司,。 |