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　　2020年中央經(jīng)濟(jì)工作會議提出,，要堅(jiān)持房子是用來住的,、不是用來炒的定位,，因地制宜,、多策并舉,，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,?；仡欉^去一年,，樓市從“冰凍”狀態(tài)較快恢復(fù)，成為穩(wěn)投資重要支撐,。下半年以來,，大部分區(qū)域出現(xiàn)了成交同比上漲。各地堅(jiān)持“房住不炒”定位,，調(diào)控因城施策,、更加靈活，穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期基本實(shí)現(xiàn)。同時(shí),，市場地域分化明顯,，熱點(diǎn)城市投機(jī)投資需求回潮。展望2021年,，房價(jià)上漲壓力仍然存在,，各地需嚴(yán)密監(jiān)測樓市資金流向，保持市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。

趙乃育　繪

　　疫情后恢復(fù)較快　成穩(wěn)投資重要支撐

　　“回穩(wěn)”是2020年房地產(chǎn)市場的“主旋律”,。面對疫情沖擊，房地產(chǎn)市場從“冰凍”狀態(tài)快速恢復(fù),，銷售和投資走出“谷底”,，走出深“V”型走勢。商品住宅銷售面積,、銷售金額和房地產(chǎn)開發(fā)投資均在下半年恢復(fù)正增長,。

　　樓市成交較快恢復(fù)。2020年1月下旬至2月,，突如其來的新冠肺炎疫情讓樓市進(jìn)入“冷凍”狀態(tài),。大多數(shù)開發(fā)商暫停銷售活動，二手房中介也停止?fàn)I業(yè),。2020年前2月,，全國商品房銷售面積同比下降39.9%，商品房銷售額下降35.9%,。受疫情影響,，武漢,、石家莊和太原等12個(gè)二線城市無成交,，35個(gè)三線城市中也有超過1/3的城市無成交，全國大多數(shù)城市的房產(chǎn)成交量跌至冰點(diǎn),。

　　2020年3月份以來,，隨著各地疫情逐步得到有效控制，新房售樓處、中介門店恢復(fù)開放,，樓市呈現(xiàn)回暖態(tài)勢,。“疫情后長三角市場率先恢復(fù),，珠三角后期發(fā)力,，市場規(guī)模持續(xù)保持增長?！睆V東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉說,。10月份，全國商品房銷售面積與去年同期持平,，住宅銷售面積增長0.8%,，年內(nèi)首次增速回正。11月份,，商品房及住宅銷售面積增幅持續(xù)擴(kuò)大,。1-11月，全國商品房銷售面積150834萬平方米,，同比增速為1.3%,；住宅銷售面積增長1.9%。

　　“房地產(chǎn)是在各領(lǐng)域恢復(fù)較快的行業(yè),?！敝袊康禺a(chǎn)業(yè)協(xié)會會長馮俊說，住宅需求具有延展性,，且住房消費(fèi)能力取決于居民的長期收入,，疫情期間未被滿足的需求將在之后釋放，因此總的來看,，疫情對房地產(chǎn)市場成交影響不大,。

　　房價(jià)環(huán)比漲幅收窄。從房價(jià)變化來看,，2020年4月份起,，隨著樓市回暖，房價(jià)整體漲幅開始擴(kuò)大,，這種情況持續(xù)至7月份,。8月份以來，各線城市新建商品住宅銷售價(jià)格和二手住宅銷售價(jià)格的漲幅持續(xù)收窄或持平,。記者對數(shù)據(jù)進(jìn)行梳理后發(fā)現(xiàn),，一二三線城市的新建商品住宅銷售價(jià)格漲幅分別從8月份的0.6%、0.6%,、1%下降到11月份的0.3%,、0.1%,、0.2%；二手住宅價(jià)格漲幅從8月份的1.0%,、0.4%,、0.6%下降到0.5%、0.2%,、0.2%,。

　　房價(jià)漲幅波動區(qū)間也在收窄：2020年前11個(gè)月，70個(gè)大中城市商品住宅價(jià)格環(huán)比漲幅波動區(qū)間在-1%到2.0%之間,，2019年同期為-1%到2.8%,，2018年同期為-1.1%到6.2%。

　　易居企業(yè)集團(tuán)CEO丁祖昱認(rèn)為,，上半年,，各地調(diào)控政策以穩(wěn)定寬松為主，地方政府積極推地,、緩解企業(yè)購地資金壓力,、放寬預(yù)售條件、簡化審批程序等,，供給端政策空間較大,。同時(shí)，較為寬松的房貸政策對購房者形成利好,，前期積壓的住房需求持續(xù)釋放,，因而一度出現(xiàn)漲幅擴(kuò)大的趨勢。2020年7月以來,，深圳,、杭州、寧波,、東莞等熱點(diǎn)城市相繼出臺房地產(chǎn)調(diào)控政策,。如深圳將落戶購房年限延長到3年，并提高二套房的首付比例,，加大征收交易稅費(fèi)等,。

　　“收緊調(diào)控政策的城市，共同點(diǎn)是市場熱度高,、房價(jià)明顯上漲,，出現(xiàn)了炒作氛圍?！闭猩套C券認(rèn)為,，縱觀全年，多地政府出臺房地產(chǎn)支持政策以對沖疫情帶來的風(fēng)險(xiǎn),，體現(xiàn)“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”是雙邊區(qū)間管理,。這再次向市場發(fā)出信號：“房住不炒”“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的大框架不會變,。

　　此外,，房地產(chǎn)仍是穩(wěn)投資的重要支撐。2020年1-11月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資129492億元,，同比增長6.8%，增速比1-10月提高0.5個(gè)百分點(diǎn),，已保持連續(xù)六個(gè)月同比為正的態(tài)勢,。

　　從三大領(lǐng)域投資來看，房地產(chǎn)開發(fā)投資增速明顯高于基礎(chǔ)設(shè)施投資的1.0%和制造業(yè)投資的-3.5%,?！胺康禺a(chǎn)開發(fā)投資數(shù)據(jù)呈現(xiàn)穩(wěn)中向上的良好勢頭，但還未達(dá)到2019年10%左右的增速水平,，在經(jīng)濟(jì)逐步復(fù)蘇下,，房企投資增速仍有上升的空間，仍是2020年經(jīng)濟(jì)穩(wěn)增長的主引擎,?！敝T葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師王小嬙說。

　　因城施策更加靈活　不穩(wěn)定因素仍然存在

　　2020年,，各地房地產(chǎn)調(diào)控力度不放松,，堅(jiān)持“房住不炒”定位不變，銀保監(jiān)會,、央行,、住建部等部委多次召開會議強(qiáng)調(diào)保持樓市調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性。7月以來,，中央多次召開會議強(qiáng)調(diào)不將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，同時(shí)，保持房地產(chǎn)金融政策的連續(xù)性,、一致性和穩(wěn)定性,，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理制度，下半年房地產(chǎn)金融監(jiān)管整體呈現(xiàn)逐漸收緊態(tài)勢,。

　　同時(shí),，在“房住不炒”指導(dǎo)下，地方政府因城施策更加靈活,，“穩(wěn)地價(jià),、穩(wěn)房價(jià),、穩(wěn)預(yù)期”基本實(shí)現(xiàn)。2020年下半年以來,，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場有所降溫,，搖號搶房等現(xiàn)象有所減少，房企盲目舉債擴(kuò)張有所緩解,。旭輝控股董事局主席林中等業(yè)界人士認(rèn)為,，房價(jià)暴漲時(shí)代已一去不復(fù)返，“未來房子是保值品,，但不是回報(bào)高的投資品”,。

　　但影響房地產(chǎn)市場穩(wěn)定的因素并未完全消失。一是房價(jià)上漲壓力仍存,。國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，2020年1-11月，全國土地均價(jià)為6746元/平方米,，同比漲幅達(dá)到22.5%,。前11個(gè)月，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地購置面積同比下降5.2%,，土地成交價(jià)款同比增長16.1%,。“一降一升”,，傳導(dǎo)出未來房價(jià)可能承受上漲壓力,。有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，在城鎮(zhèn)化背景下,，房價(jià)上漲的內(nèi)在動力仍然存在,，而房屋投資屬性還難言完全解除，因此今年房價(jià)仍有上漲壓力,。

　　二是部分城市房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫風(fēng)險(xiǎn)隱現(xiàn),。近來，深圳等城市由于新房和二手房價(jià)格倒掛,，樓市出現(xiàn)“打新熱”,，引發(fā)各界對樓市泡沫加劇的擔(dān)憂。同時(shí),，各路資金進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域的沖動仍然強(qiáng)烈,，部分區(qū)域“經(jīng)營貸”有卷土重來跡象，或擾亂住房和金融市場,。有購房者反映,，近幾個(gè)月收到多家銀行發(fā)來的可辦理房產(chǎn)抵押貸信息，年化利息3.75%,，遠(yuǎn)低于房貸利率,?！叭绻I房的話，肯定不會用自己的錢,，現(xiàn)在‘經(jīng)營貸’利率這么低,。”一名企業(yè)負(fù)責(zé)人說,。

　　三是難改土地財(cái)政路徑依賴。地方發(fā)展依賴房地產(chǎn)的情況難以在短期內(nèi)徹底改變,，不排除有些地方政府依舊將房地產(chǎn)作為短期刺激經(jīng)濟(jì)的手段,，通過推高地價(jià)來增加地方財(cái)政收入。中信證券研究部分析指出,，2020年前三季度,，國有土地使用權(quán)出讓收入49360億元，同比增長10.3%,，全年土地出讓金的增速可能高于前三季度增長,。“通過總結(jié)各地政府的政府性基金收入計(jì)劃,，我們發(fā)現(xiàn)即使在疫情影響沒有充分顯現(xiàn)的情況下,，地方政府也需要更多的土地出讓金?！?/p>

　　2021調(diào)控之“弦”　需時(shí)刻繃緊

　　2020年房地產(chǎn)市場總體保持穩(wěn)定,，但市場不乏“暗流”，平穩(wěn)健康發(fā)展的基礎(chǔ)仍需合力夯實(shí),。

　　熱點(diǎn)城市調(diào)控不可放松,。在新型城鎮(zhèn)化持續(xù)推進(jìn)背景下，人口及土地等關(guān)鍵要素資源將加速向城市群和中心城市聚集,。值得關(guān)注的是,，重點(diǎn)城市商品住宅市場規(guī)模已基本恢復(fù)，部分城市住宅銷售價(jià)格出現(xiàn)過快上漲苗頭,，尤以長三角和珠三角地區(qū)量價(jià)上行特征最為突出,。根據(jù)中國指數(shù)研究院統(tǒng)計(jì)，2020年1-11月,，長三角,、珠三角新建住宅價(jià)格累計(jì)漲幅較去年同期均明顯擴(kuò)大，其中長三角累計(jì)漲幅為近四年同期最高水平,。在土地市場上,，2020年一線城市推地量及優(yōu)質(zhì)地塊推出量增加，帶動了樓板價(jià)結(jié)構(gòu)性上漲,。

　　丁祖昱表示,，從土拍市場來看,，城市分化也非常明顯。土地成交金額前30位的城市,，占全部城市土地總成交額的“半壁江山”,，成交面積占比29%?！?020年是近五年來全國土地出讓分化最嚴(yán)重的一年,，開發(fā)商把50%的錢投到了30個(gè)城市中?！?/p>

　　此外,，還要加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制。中國人民銀行黨委書記,、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清發(fā)表文章指出,，我國房地產(chǎn)相關(guān)貸款占銀行業(yè)貸款的39%，還有大量債券,、股本,、信托等資金進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)?？梢哉f,，房地產(chǎn)是現(xiàn)階段我國金融風(fēng)險(xiǎn)方面最大的“灰犀牛”,。

　　丁祖昱認(rèn)為,，2020年8月出臺的房地產(chǎn)“三道紅線”融資新規(guī)，讓房企資金壓力驟升,?！胺康禺a(chǎn)依賴金融，但是‘三道紅線’政策出現(xiàn)之后,，房企的融資流,、現(xiàn)金流可能變負(fù)，這對所有地產(chǎn)公司來說都是巨大的挑戰(zhàn),。因此一部分企業(yè)出現(xiàn)了債券違約,、信用違約等現(xiàn)象。2021年房企最難和最大的挑戰(zhàn),，是在資金上的挑戰(zhàn),。”

　　不少業(yè)界專家建議,，加快建立房地產(chǎn)金融長效管理機(jī)制,，強(qiáng)化房地產(chǎn)金融監(jiān)管，防止房地產(chǎn)市場過度金融化。藍(lán)綠雙城董事長曹舟南認(rèn)為,，堅(jiān)決貫徹“三道紅線”等措施,，有利于保持全國房地產(chǎn)調(diào)控的連續(xù)性和穩(wěn)定性，是實(shí)現(xiàn)“房住不炒”,、因城施策,、保障房地產(chǎn)市場平穩(wěn)運(yùn)行的重要措施。

　?。ǜ寮捎浾哔Z娜,、鄭鈞天、董建國,、孫飛共同采寫）