世邦魏理仕報(bào)告顯示,，一線城市寫字樓空置率明顯上升,，一連創(chuàng)下多個(gè)“歷史新高”,。截至三季度末,，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平,，上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%,，創(chuàng)下近十年新高,。
究其原因,，業(yè)內(nèi)人士表示,，一方面是經(jīng)濟(jì)運(yùn)行造成的市場波動(dòng)，另一方面,，在產(chǎn)業(yè)升級的需求下,，地方政府加速商服用地的“集中式”出讓，“地標(biāo)性”建筑,、超高建筑拔地而起,，寫字樓供應(yīng)量迅速增加，明顯的供過于求是導(dǎo)致空置率上升的主因,。
一線城市寫字樓空置率大幅上升
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度，北京甲級寫字樓新增供應(yīng)約達(dá)43萬平方米,，受新增供應(yīng)的影響,，北京全市和核心商圈空置率水平均較年初有1-2個(gè)百分點(diǎn)左右的上升。
58安居客房產(chǎn)研究院分院院長張波表示,，由于受到經(jīng)濟(jì)增速回落和實(shí)體經(jīng)濟(jì)多個(gè)行業(yè)波動(dòng)的影響,，企業(yè)擴(kuò)張趨于謹(jǐn)慎，寫字樓租賃需求較弱,。同時(shí),，租戶的租賃決策更趨保守，導(dǎo)致項(xiàng)目的去化周期以及租賃決策周期均進(jìn)一步拉長,。
戴德梁行北中國區(qū)研究部主管魏東在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示,，造成高空置率的主要原因是由于租賃需求和供應(yīng)體量暫時(shí)出現(xiàn)不匹配，當(dāng)然,，經(jīng)濟(jì)的不景氣也是很多城市租賃需求放緩的主要因素,。數(shù)據(jù)顯示，過去十年北京市寫字樓平均吸納量為56.1萬平方米,，但僅2019年前三季度主要入市項(xiàng)目便達(dá)到67.8萬平方米,。
同時(shí)，戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度,，北京全市和五大核心商圈寫字樓凈吸納量分別為23.9萬平方米和4.1萬平方米，分別較2018年同期下滑40.9%和20.6%,。
世邦魏理仕報(bào)告顯示,，受非傳統(tǒng)金融、文化傳媒及醫(yī)藥等企業(yè)整合和退租的影響,，現(xiàn)有項(xiàng)目凈吸納量為負(fù),。除傳統(tǒng)金融的主力需求外，科技行業(yè)擴(kuò)張步伐明顯放緩,，新租占比環(huán)比從34%下降至16%,。
《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者近日在“進(jìn)博會”舉辦地——上海虹橋商務(wù)區(qū)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，該區(qū)域高端辦公樓扎堆，但空置現(xiàn)象卻十分突出,。在虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū),，記者可以明顯感受到這一區(qū)域車輛稀少，人員冷清,，寫著電話號碼的招租廣告隨處可見,。
作為區(qū)內(nèi)入駐率最高的寫字樓之一，萬科中心運(yùn)營負(fù)責(zé)人透露,，從2018年初開始,，不少企業(yè)陸續(xù)搬離。虹橋萬科中心2號樓8樓的一處辦公場所貼滿了招租廣告,。工作人員表示,，該辦公場所約300平方米，半年前就開始空置,。
與萬科中心一街之隔的“虹橋匯”,，從去年“進(jìn)博會”結(jié)束后開始招商，但招商效果并不理想,。目前沒有企業(yè)入駐,，只有3號樓的3樓和8樓簽有出租協(xié)議。
與上海類似,，北京高端寫字樓風(fēng)向標(biāo),、地處CBD核心的中國國貿(mào)，也出現(xiàn)了寫字樓平均出租率下降的情況,。
10月30日,，中國國貿(mào)發(fā)布的三季報(bào)顯示，2019年1-9月,，主營業(yè)務(wù)之一的寫字樓出租房地產(chǎn)的建筑面積35.6萬平方米,，租金收入11.42億元。寫字樓出租率低于同期,。截至期末可出租面積20.7萬平方米,，平均出租率較上年同期下降1.8%。其中,，國貿(mào)三期B座的平均租金向下微調(diào),，平均出租率更是下降5.9%。
三季報(bào)指出,，國貿(mào)寫字樓平均出租率低于上年同期,，主要是有租戶提前解約或租約到期未續(xù)。
事實(shí)上,，國貿(mào)寫字樓出租率下滑上半年已經(jīng)出現(xiàn),。中國國貿(mào)半年報(bào)顯示,，2019年上半年主營業(yè)務(wù)寫字樓平均出租率95.4%，較2018年同期的97.4%下降2個(gè)百分點(diǎn),。其中,，國貿(mào)一期出租率93.8%，同比下降3.6個(gè)百分點(diǎn),；國貿(mào)三期A座出租率96.6%,，同比下滑1個(gè)百分點(diǎn)；國貿(mào)三期B座出租率僅89.2%,，下滑高達(dá)7.5個(gè)百分點(diǎn)。
值得注意的是,，寫字樓空置不僅僅發(fā)生在一線城市,。戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，目前,，北上廣深四大一線城市全市空置率平均在10%左右,，二線城市平均空置率在28%左右。二線城市中,，天津,、長沙、重慶,、廈門等大力開建城市空置率較高,，平均空置率高達(dá)30%以上。
企業(yè)壓縮辦公成本推升空置率
業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，商辦市場通常以15%為線劃分買方市場和賣方市場,。目前，北上深三市的甲級辦公樓空置率均超過此線,。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，2019年前三季度，北京寫字樓市場租金出現(xiàn)持續(xù)松動(dòng)現(xiàn)象,。第三季度北京全市寫字樓有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣388.16元,，環(huán)比下降2.0%，同比下降3.7%,；五大核心商圈有效凈租金按建筑面積計(jì)算達(dá)每月每平方米人民幣433.64元,，環(huán)比下降0.7%，同比下降2.0%,。
中國國貿(mào)半年報(bào)也顯示,，受經(jīng)濟(jì)不確定性等因素的影響，寫字樓租賃市場整體需求略顯疲軟,、租戶承租能力有所下降,。在寫字樓市場需求略顯低迷,，以及新增供應(yīng)加劇市場競爭的雙重影響下，寫字樓市場呈現(xiàn)出空置率上升,、租金增速放緩的特征,。目前，CBD核心商務(wù)區(qū)寫字樓的供應(yīng)仍存在不確定性,，如果開始持續(xù)放量,，預(yù)計(jì)將對寫字樓市場的供求產(chǎn)生較大影響，進(jìn)一步推升寫字樓空置率,，租金亦將承壓下行,。
張波認(rèn)為，與北京,、上海,、深圳不同的是，廣州今年寫字樓空置率降至近年最低值,，究其原因,，則在于其較低的租金水平以及其較少的新增租賃供應(yīng)量。
58同城,、安居客《2019全國寫字樓市場宏觀報(bào)告》顯示,，三季度北上廣深寫字樓每平方米月平均租金分別為389元、310元,、178元和233元,。從2009年底至今，一線城市寫字樓租金均有較大增幅,，其中得益于2011年后第三產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展及寫字樓空置率持續(xù)走低,，北京租金增幅達(dá)133%，其次是深圳,、上海,、廣州，分別為65%,、50%,、39%。
對于未來寫字樓租賃,，魏東預(yù)測,，在經(jīng)濟(jì)形勢尚未出現(xiàn)回暖的背景下，預(yù)計(jì)短期內(nèi)中國大部分城市寫字樓市場仍可能繼續(xù)面臨下行壓力,。
查閱中國國貿(mào)相關(guān)業(yè)績報(bào)告可知,，寫字樓是國貿(mào)的第一大業(yè)務(wù)收入來源，2016年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入比例高達(dá)51.46%,，隨后雖有所下滑,，但也均維持在50%左右,。但中國國貿(mào)2019年半年報(bào)顯示，2019年上半年寫字樓收入占公司主營業(yè)務(wù)收入僅45.21%,，較2018年同期的50.18%,，下滑近5個(gè)百分點(diǎn)。
魏東說,，從追蹤的數(shù)據(jù)來看,，這次租金出現(xiàn)下滑趨勢大約是從2018年四季度開始的。除了受經(jīng)濟(jì)減速壓力影響外,，部分互聯(lián)網(wǎng)和金融企業(yè)的暴雷導(dǎo)致兩大成交主力行業(yè)租賃需求放緩,、經(jīng)濟(jì)的壓力致使部分企業(yè)租戶出現(xiàn)退租和縮減面積、從甲級寫字樓搬到乙級寫字樓,、從核心商圈搬到非核心商圈等現(xiàn)象都是引起租金下行的主要原因,。
上海虹橋萬科中心的招租負(fù)責(zé)人也表示，“由于盈利下滑,，不少企業(yè)離開租金較高的區(qū)域，轉(zhuǎn)而搬去樓齡較大但租金價(jià)格低廉的區(qū)域,?！?/p>
戴德梁行研究顯示，作為上海寫字樓租賃市場的傳統(tǒng)支柱行業(yè),，金融業(yè)的租賃成交量在2018年同比下滑了3.5%,。
“辦公室被收回，我們從福田區(qū)的卓越世紀(jì)中心搬到了羅湖區(qū)的一個(gè)公寓樓,?！币粋€(gè)在深圳從事互聯(lián)網(wǎng)金融行業(yè)的負(fù)責(zé)人坦言，出于壓縮成本等種種因素,，公司辦公地點(diǎn)已經(jīng)從之前的高檔寫字樓搬走,，辦公室大小也從此前的整層，變成了現(xiàn)在的幾個(gè)辦公室,。
除了因?yàn)槠髽I(yè)失利減少租賃外,，仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)張靜表示，聯(lián)合辦公運(yùn)營商不斷擴(kuò)張,，企業(yè)越來越多地采用靈活辦公方式,，科技類、新媒體公司需求尤其強(qiáng)勁,。
在北京創(chuàng)業(yè)兩年的楊光表示,，由于處于創(chuàng)業(yè)初期，公司并未形成一定規(guī)模,，就沒有在寫字樓正式租賃辦公用地,，而是在共享辦公場所租了幾個(gè)工位,。“需要開會的時(shí)候,，約個(gè)會議室就行,。”
個(gè)性化辦公或成新增長點(diǎn)
多機(jī)構(gòu)預(yù)測,，未來三年,，一線城市辦公樓市場仍處于供應(yīng)高峰期。優(yōu)質(zhì)辦公樓體量過大,、同質(zhì)化競爭嚴(yán)重,、資源浪費(fèi)嚴(yán)重等問題將日益顯現(xiàn)。
戴德梁行數(shù)據(jù)顯示,，未來僅北京一地,，新增供應(yīng)將多達(dá)637.5萬平方米。其中,，2019年四季度到2022年新增供應(yīng)316.8萬平方米,，其中69.3%位于新興商圈。
世邦魏理仕預(yù)測,，除廣州外,，一線城市優(yōu)質(zhì)辦公樓的整體租金增速將低于五年同期平均水平。為應(yīng)對商業(yè)環(huán)境變化,、降低企業(yè)運(yùn)營成本及負(fù)債,，將有更多企業(yè)將其核心業(yè)務(wù)遷至聯(lián)合辦公空間。
不少業(yè)內(nèi)人士建議,，地方政府宜根據(jù)新型城鎮(zhèn)化發(fā)展規(guī)劃,，結(jié)合城市發(fā)展趨勢、人口流動(dòng),、經(jīng)濟(jì)總量,、產(chǎn)業(yè)特征等，對商辦產(chǎn)品進(jìn)行合理規(guī)劃,。一方面,，從規(guī)劃與土地供應(yīng)、投放節(jié)奏等方面合理控制商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),，另一方面,，引導(dǎo)企業(yè)創(chuàng)新商業(yè)業(yè)態(tài)，盤活存量市場,。
經(jīng)濟(jì)減速并不是造成企業(yè)退租增加的唯一原因,，部分寫字樓設(shè)施陳舊、配套差,、管理不善等問題也是一些企業(yè)退租的重要原因,。北京一公司負(fù)責(zé)人表示：“我們是做設(shè)計(jì)的,，但寫字樓多中規(guī)中矩，沒有個(gè)性,，所以趁著企業(yè)規(guī)模擴(kuò)張,，換了辦公地點(diǎn)?！?/p>
“我們原來所在的寫字樓雖然也在東三環(huán),，但設(shè)施陳舊，物業(yè)管理也較差,，樓里企業(yè),、行業(yè)眾多布局凌亂，客戶到訪后,，多有公司不可信的感覺,。”這位負(fù)責(zé)人說,，新?lián)Q的辦公場所,，裝修設(shè)計(jì)現(xiàn)代，人性化十足,。
對此,，魏東說，近兩年在城市更新的背景下,，“商場改辦公”和“酒店改辦公”項(xiàng)目明顯增加。以北京為例,，2019年前三季度,，北京城市更新類寫字樓新增供應(yīng)約占全市新增供應(yīng)的40%。預(yù)計(jì)未來2-3年,，北京市場上會出現(xiàn)更多此類項(xiàng)目,。
“這些項(xiàng)目憑借其時(shí)尚的外觀設(shè)計(jì)、科技智能化的辦公環(huán)境,、充足的可租賃面積和可降低企業(yè)租賃成本的布局設(shè)計(jì),，更加受企業(yè)租戶的青睞。有些地段好的項(xiàng)目甚至在沒入市時(shí)就已被預(yù)租,?！蔽簴|說。
同時(shí),，魏東表示,，隨著中國金融市場的逐漸開放，境外金融機(jī)構(gòu)將會越來越多地進(jìn)入中國市場,，這無疑將會給中國的寫字樓市場帶來利好,。金融開放將會是循序漸進(jìn)的過程,，未來3-5年，境外金融機(jī)構(gòu)將會逐漸滲透到中國的主要城市,，它們對寫字樓的地段和品質(zhì)要求較高,，且承租能力較強(qiáng)，因此會帶動(dòng)城市寫字樓市場的需求,。
戴德梁行中國區(qū)寫字樓部主管沈潔認(rèn)為,，未來人工智能、科創(chuàng)產(chǎn)業(yè)的大力發(fā)展也將促進(jìn)需求提升,，政府宜著力培育,，讓其成為優(yōu)質(zhì)辦公樓的主力租戶。
世邦魏理仕中國區(qū)研究主管謝晨表示,，人工智能,、云計(jì)算和物聯(lián)網(wǎng)等行業(yè)的持續(xù)高速發(fā)展，將與金融,、制造,、零售、醫(yī)療,、教育和交通等領(lǐng)域融合,，并創(chuàng)造出新的商業(yè)機(jī)會。而且,，隨著中國進(jìn)一步擴(kuò)大對外開放力度,，新增外商投資和外資金融機(jī)構(gòu)的入駐亦將為一線城市寫字樓需求帶來新的增長點(diǎn)。
張波也認(rèn)同上述觀點(diǎn),。他表示,，中國科技領(lǐng)域研發(fā)支出占GDP比重處于上升通道，隨著研發(fā)投入的增加以及新技術(shù)的應(yīng)用,，TMT領(lǐng)域的業(yè)務(wù)和從業(yè)人數(shù)將繼續(xù)壯大,。專業(yè)服務(wù)業(yè)中聯(lián)合辦公行業(yè)發(fā)展最快需求最大，目前一二線城市滲透率均不高,，隨著行業(yè)帶來的企業(yè)空間解決方案革新,，更多租賃需求有望被開發(fā)。
58同城,、安居客報(bào)告顯示,，2017年10月-2018年9月，一線城市甲級寫字樓新增租賃需求以TMT,、專業(yè)服務(wù)業(yè),、金融業(yè)為主，這三大產(chǎn)業(yè)占北京和深圳租賃成交面積超80%，占上海和廣州租賃成交面積超60%,。
此外,，隨著城市群的崛起，都市圈的建立,，政策環(huán)境變得更有吸引力,，部分二線城市正成為一些企業(yè)的新選擇。58同城,、安居客報(bào)告顯示,，六個(gè)重點(diǎn)二線城市中，西安,、成都,、重慶三個(gè)西部城市租賃搜索熱度提升較大，西部經(jīng)濟(jì)的崛起正在推升辦公需求,?！笆椎杲?jīng)濟(jì)+網(wǎng)紅效應(yīng)”持續(xù)為成都的市場輸血，吸引著更多國內(nèi)外企業(yè)和人才落戶,，讓成都的寫字樓租賃熱度持續(xù)提升,。
“寫字樓的競爭已突破城市界限?！睆埐ㄖ赋?，目前，二線城市經(jīng)濟(jì)上緊追一線城市,，政策上提供更多優(yōu)惠,，各城市間對人才和企業(yè)的爭奪更加白熱化，二線城市核心商務(wù)區(qū)的價(jià)值正在獲得更多認(rèn)可,。
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截至三季度末,，北京優(yōu)質(zhì)寫字樓市場整體空置率上升至10.9%，創(chuàng)2011年第二季度以來的最高水平,，上海寫字樓的空置率在上半年達(dá)到頂峰至18.5%,。
西電集團(tuán)承擔(dān)著促進(jìn)我國輸變配電裝備技術(shù)進(jìn)步和為國家重點(diǎn)工程提供關(guān)鍵設(shè)備的任務(wù)，為特高壓輸電這張“中國制造”名片打上了自己的烙印,。
