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去年中國樓市出現(xiàn)調(diào)整,，尤其是下半年調(diào)整力度較大,，近段時間,，部分城市也出現(xiàn)了政策松動和微調(diào),。專家預計,，2019年“房住不炒”的政策主基調(diào)不會有實質(zhì)性扭轉(zhuǎn),，意即在支持居民合理自住型需求的同時,，著力打壓投資,、投機性需求,。隨著去年下半年房地產(chǎn)市場持續(xù)降溫,，部分城市、部分區(qū)域2019年調(diào)控政策出現(xiàn)微調(diào)也在預期之中,。
多地松綁房地產(chǎn)調(diào)控政策
近一個多月來,，多個地方城市松綁了限購或者限售政策。其中,，最為明確的是山東菏澤市,，明確提出取消限售條件,，這被理解成為“打響樓市松綁令的第一槍”。緊接著不少城市紛紛放寬購房限制,。
1月10日,，珠海市提出，將加快完善覆蓋在珠海發(fā)展港澳人員的公共就業(yè)服務體系,，探索放寬澳門居民在購房等方面的限制,。1月3日，青島市國土資源和房屋管理局高新區(qū)分局發(fā)布通知,，暫?！皳u號售房”規(guī)則。2018年12月底,，廣州市出臺最新規(guī)定,，可異地提取公積金進行購房；幾乎同時,，佛山市取消了購房最低準入條件,。
回顧2018年，房地產(chǎn)調(diào)控政策由緊到松,。相對應的是,，地方政府政策層面也出現(xiàn)明顯的兩階段變化：前三季度堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,，涉及四限政策持續(xù)高壓,，整治市場秩序，上調(diào)房貸利率等,；四季度調(diào)控政策略有松動的跡象,，廣州、武漢,、南寧等部分城市局部放松限價,，多城市下調(diào)房貸利率上浮比例，菏澤更是明確提出取消限售條件,。
2018年12月,，社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告（2018-2019）》指出，綜合房地產(chǎn)市場周期,、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,，進入2018年下半年后，隨著持續(xù)三年的調(diào)控政策逐漸顯現(xiàn)效應,，部分城市樓市逐漸顯露疲態(tài)，土地溢價率不斷下降,、土地流拍不斷增加,，部分城市的庫存又進入上升通道。
業(yè)內(nèi)人士分析認為，2018年底中央經(jīng)濟工作會議繼續(xù)堅持“房住不炒”的定位,，因城施策,、分類指導，夯實城市政府主體責任,?；诖耍磥怼胺孔〔怀础?、因城施策的政策主基調(diào)保持不變,，在支持居民合理居住型需求的同時，著力打壓投資,、投機性需求,，緩解熱點城市房價上漲壓力。
聯(lián)系到近期菏澤取消限售,，有分析認為本輪調(diào)控政策預期將出現(xiàn)轉(zhuǎn)變,，更多城市或?qū)⒏M松綁調(diào)控。尤其是那些庫存壓力較大的城市,，放松調(diào)控的可能性更大,。
新城控股高級副總裁歐陽捷分析認為，當前,，市場成交量下滑是住宅市場的主流,。“限購的目的是為了限制投機,，既然投機客全面退潮,，放松限購就成為穩(wěn)定提升成交量的政策首選。比如,，降低入戶門檻,、降低社保條件、降低人才標準,，都會增加市場成交量,。”
在他看來,，限價政策也有放松跡象,。“一些城市在市場下行時放松高端盤價格,，釋放高價地入市,，順勢解決了高端盤‘堰塞湖’問題。部分一二線城市房貸利率下調(diào)已經(jīng)成為小趨勢,，也會推動住宅市場的回溫,?！?/p>
部分城市存在政策回調(diào)動力
至于政策放松的邊界在哪里？歐陽捷認為,，“限購政策將出現(xiàn)普遍性放松,，但不會是取消限購。放松的邊界將聚焦在限購條件上,，比如農(nóng)民進城買房即可落戶,，本科落戶降為中專可落戶,，社保年限可以降為半年甚至更低,。”
“房地產(chǎn)市場正面臨逆周期調(diào)節(jié)的時機,，政策放松恰是逆周期調(diào)節(jié)的預調(diào)微調(diào),。”歐陽捷表示,，地方政府適度放松調(diào)控,，吸引房企買地，金融機構(gòu)下調(diào)利率,，都在助推市場回溫,。“不過,，‘房住不炒’仍是長期定位,，從這個意義上來說，放松不等于放開,，調(diào)控也不會退出,。”
在業(yè)內(nèi)看來,，局部市場住宅銷售持續(xù)遇冷是政策松綁的主要原因,。2018年，全年商品住宅成交規(guī)模較2017年微增,，城市市場格局也發(fā)生了明顯變化,。尤其隨著“因城施政、分類調(diào)控”的逐步貫徹實施,，一線,、二線和三四線城市市場分化愈加顯著，城市熱點輪動的勢頭方興未艾,。
克而瑞地產(chǎn)研究中心的統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，從2018全年成交結(jié)構(gòu)來看，三四線市場依然是商品房成交規(guī)模主力,，占比上升至69%,，一線和二線城市成交規(guī)模繼續(xù)同比下降,。該機構(gòu)認為，考慮到2018年下半年以來市場持續(xù)低迷,、觀望情緒蔓延，部分三四線城市項目已經(jīng)降價搶跑,，預計2019年城市市場成交規(guī)模整體將下滑,，而政策回調(diào)壓力主要集中在需求透支和購買力不足的部分二線和大多數(shù)三四線城市。
上海易居房地產(chǎn)研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進表示,，近期全國部分城市出現(xiàn)了政策調(diào)整,，“這說明政策放松會考慮很多內(nèi)容，目前是試探階段,，比較謹慎,。”嚴躍進認為,，“對于涉及房價,、市場交易秩序、市場預期等概念,，政策的松綁相對會謹慎,，不會輕言放松。對于市場成交量,、庫存,、物業(yè)結(jié)構(gòu)等概念，政策上相對會有所放松,，體現(xiàn)了‘政策分類指導’的導向,。”
預計不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化
克而瑞地產(chǎn)研究中心相關人士分析認為,，考慮到當前市場已經(jīng)轉(zhuǎn)冷,，項目去化率已經(jīng)有明顯的下調(diào)，而菏澤,、珠海等局部政策放松后,，調(diào)控放松預期被進一步強化。但是,，購買力嚴重不足是制約三四線成交的最大障礙,，大部分三四線市場仍然勢必進入深度調(diào)整期，預計2019全年不同城市間表現(xiàn)仍將出現(xiàn)分化,。
易居房地產(chǎn)研究院分析預測,，2019年全國商品房銷售面積可能呈現(xiàn)小幅下降態(tài)勢，預計全年同比下降6%左右,，在持續(xù)四年增長后再次轉(zhuǎn)降,。因此,，易居方面在《2018-2019年全國房地產(chǎn)市場研究報告》中預測指出，2019年全國樓市將延續(xù)2018年8月開始的降溫進程,，全國多數(shù)地區(qū)的樓市都處于過冬狀態(tài),。
該機構(gòu)據(jù)此分析指出，“相關部門必須密切關注降溫節(jié)奏與幅度,，轉(zhuǎn)變調(diào)控思路,，由之前兩年多的緊縮型調(diào)控，慢慢過渡到擴張型調(diào)控,；政策重心由防房價大起,，轉(zhuǎn)向防大落。以確保全國房地產(chǎn)市場實現(xiàn)‘軟著陸’,，朝著平穩(wěn)健康的發(fā)展方向推進,。”
針對2019年的政策走勢,，易居方面指出,，在“房住不炒”大前提不變的情況下，相關部門和地方政府同時將關注地產(chǎn)領域包括銷售量,、投資量,、價格等下行所帶來的壓力，進而出現(xiàn)各類托底和提振的政策內(nèi)容,。從寬松的角度看,，對于一些樓市下行壓力大的城市，將遵循“一城一策”的大方向,，局部放松,，尤其是普通住房標準、二套房貸認定,、限價,、限售、限購,、公積金政策等方面,，會有放松的可能。
“房地產(chǎn)需求端的政策將進一步寬松,。其中房屋買賣市場上將對限購,、限售等政策做進一步調(diào)整，尤其是一些房價上漲幅度有效控制,、市場交易下行力度大的城市,，預計放寬的可能性較大。”易居研究院在報告中進一步指出,。
值得一提的是,，社科院在2018年12月發(fā)布的報告中也同樣指出，綜合房地產(chǎn)市場周期,、前期需求釋放以及政策調(diào)控的多重影響,，預計2019年市場仍將保持總體回調(diào)、平穩(wěn)釋放的總體走勢,，出現(xiàn)持續(xù)震蕩,、大幅下跌的概率較小。但局部地區(qū)和租賃市場仍存在供需矛盾緊張,、市場預期向好的上行壓力，剛性需求和改善性需求有進一步的釋放空間,。
社科院的報告由此預計,，未來，一線城市可能微調(diào)調(diào)控措施,，保持調(diào)控政策的適度,；二線城市可能最具放松的沖動和條件，激活樓市的熱度,；三四線城市可能動用干預之手,，極力維護樓市的溫度。
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