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房地產(chǎn)市場調(diào)控力度空前的2017年已經(jīng)過去,，2018年房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策依然是大眾不變的關注熱點,。
2017年年底，一年一度的中央經(jīng)濟工作會議在北京如期舉行,。對于老百姓(63.620, -0.73,-1.13%)最關心的住房問題,，此次中央經(jīng)濟工作會議著墨不少,。無論是住房制度,、租賃市場，還是長效機制,、樓市調(diào)控政策連續(xù)性穩(wěn)定性等,，都引發(fā)了業(yè)界的廣泛關注和討論。
繼去年中央經(jīng)濟工作會議提出要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位后,，今年的中央經(jīng)濟工作會議上，關于房地產(chǎn)的表述為：“加快建立多主體供應,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度。要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,，保護租賃利益相關方合法權(quán)益,，支持專業(yè)化、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,。完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性，分清中央和地方事權(quán),，實行差別化調(diào)控,。”
讓居民住有所居
“多主體供給,、多渠道保障,、租購并舉的住房制度是房地產(chǎn)長效機制應有之義?！北本┦蟹康禺a(chǎn)法學會副會長兼秘書長,，首都經(jīng)濟貿(mào)易大學教授趙秀池在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時指出。
2017年,，京滬兩地試點積極發(fā)展共有產(chǎn)權(quán)住房為解決我國住房問題開辟了新的渠道,。共有產(chǎn)權(quán)住房，是指地方政府讓渡部分土地出讓收益,，然后以較低的價格配售給符合條件的保障對象家庭,，房屋產(chǎn)權(quán)可由政府和市民按一定比例持有。
近日,，備受關注的共有產(chǎn)權(quán)住房有了實質(zhì)性的進展,。截至目前，全國已經(jīng)有北京,、上海,、南京、煙臺,、福州等至少6個城市開始供應共有產(chǎn)權(quán)房,。其中供應量最大的是北京,，部分城市中買不起普通商品房，又沒有資格申請普通保障房的“夾心層”居民已率先嘗到了甜頭,。
知名財經(jīng)評論員劉艷在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時表示,，對供給方進行調(diào)控是從平衡市場的實際供求關系角度出發(fā)。過去我們更多的是強調(diào)對需求方的調(diào)控,，例如限購,、限售、限貸等,?？烧{(diào)控的空間已經(jīng)所剩無幾，所以綜合手段進行調(diào)控是下一步的側(cè)重點,。房地產(chǎn)市場也正在經(jīng)歷供給側(cè)改革,。
“多主體供給、多渠道保障既包括政府供給,，也包括市場供給;既包括增量房供給，也包括存量房供給;有機構(gòu)供給,，也有個人供給;既包括國有土地上建設的住房,，也包括集體土地上建設的住房;既有商品房供給，也有保障房供給,?！壁w秀池解釋說。
易居研究院智庫研究中心總監(jiān)嚴躍進在接受《中國產(chǎn)經(jīng)新聞》記者采訪時總結(jié)道,，當前對于此類工作會議來說,，明確了住房制度的改革?！皬亩嘀黧w供給的角度看,，主要是講參與主體。我們可以看近期的租賃市場,，實際上就有包括銀行,、互聯(lián)網(wǎng)機構(gòu)、房企,、運營企業(yè),、中介機構(gòu)等積極介入，這實際上就是鼓勵多主體參與的導向,。而從其他領域看,，類似城市運營等領域，其實都是有類似的鼓勵思路,?！?/p>
多渠道保障,，就是住房保障方式和渠道要多元化?！皩τ诙嗲辣Ｕ?，其實可以從產(chǎn)品層面來展開?！眹儡S進舉例說,，比如住房市場未來在商品房市場、共有產(chǎn)權(quán)住房,、租賃住房等方面的架構(gòu)會很清晰,，進而吻合了不同的住房需求。
“對于租購并舉來說,，目前思路很清晰,，成果也很多，即各地的租賃平臺陸續(xù)建立了起來,。嚴躍進預計,，春節(jié)后很多人購房的壓力會減少，因為有很多租房的房源等待我們,。
“多主體供給,、多渠道保障、租購并舉的住房制度的建立,，會讓人們有更多的選擇權(quán),，根據(jù)自己的實際情況來決定住房是租還是買。高房價下租房更劃算,，如果租房能夠得到與購房同樣的均等化公共服務,，則會減少購買住房的需求，進而對平抑房價,，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到重要作用,。”趙秀池總結(jié)道,。
發(fā)展長期租賃市場
要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,，保護租賃利益相關方合法權(quán)益，支持專業(yè)化,、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展,。此次中央經(jīng)濟工作會議將租賃市場發(fā)展提到了前所未有的高度，對于長期租賃更是特別予以強調(diào),。
實際上,，去年下半年，住房租賃制度改革已收到了不錯的成效,。全國已有12個城市開展了住房租賃試點,，超50個城市出臺了支持住房租賃的政策,。
記者梳理發(fā)現(xiàn)，在58同城,、趕集網(wǎng),、安居客等信息平臺租房信息遞增速度很快，尤其一線城市,，租房市場可以說已經(jīng)有很大的規(guī)模,。
“盡管目前高房價下租戶劃算，但是租賃住房還是有租賃期限較短,、租賃關系不穩(wěn)定的弊病,。正因如此，政府強調(diào)要發(fā)展住房租賃市場特別是長期租賃,，支持專業(yè)化,、機構(gòu)化住房租賃企業(yè)發(fā)展?！壁w秀池分析指出,，專業(yè)化、機構(gòu)化的住房租賃企業(yè)經(jīng)營比較規(guī)范,，相對個人出租而言,，租賃期限較長，租賃關系較穩(wěn)定,，可以規(guī)避目前租賃市場的很多弊病,。有利于改變?nèi)藗冎毁彶蛔獾挠^念,，促進租賃市場的發(fā)展,。
長期租賃，就是3年以上,、時間比較長的租賃,。“正因為如此,，所以需要破解很多問題,。比如說很多企業(yè)不愿意做長期租賃，就是因為不劃算或者回本太難,，也或許是考慮到一年漲一次租賃的考慮,。”嚴躍進指出,，所以現(xiàn)在很多銀行愿意給予3年的貸款,，那么此類企業(yè)就可以回籠此類租金，就會有較好的意義,，這也會帶來很多實際的意義,，比如說3年也可以真正開展起來,。
未來，要實現(xiàn)租購并舉,，還要解決目前租賃市場存在的弊病,。
“保護租賃利益相關方權(quán)益不僅是租購同權(quán)，更要保護租賃雙方的利益,?！敝袊缈圃撼鞘信c競爭力研究中心主任倪鵬飛對媒體表示，發(fā)展長期租賃市場,，要采取機制激勵市場主體意愿去從事長期租賃業(yè)務,，如在稅收、土地方面采取措施讓開發(fā)自持住房的企業(yè)利益得到保障,。
劉艷告訴記者,，長期租賃是建立調(diào)控長效機制的重要組成部分，長期租賃不僅要解決有房住的問題,，而且要解決住得舒適方便的問題,。長期租賃可持續(xù)發(fā)展最終要由市場來完成，企業(yè)參與是關鍵,。
“租賃市場與購房市場并舉有助于中國房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，各占50%的比例是成熟房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)?！眲⑵G明確指出,。
“不同于商品房開發(fā)建設后就可出售，資金可以較快回收,，而建設長租公寓要長期持有,，資金回收期長，資金壓力大,。尤其是在初始階段,，大量資金要用于拍地、建設和運營,?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心市場研究所研究員任興洲認為，要認真研究針對長租市場的融資,、稅收等相關政策,，使長租市場的建設經(jīng)營實現(xiàn)良性發(fā)展，更有效地培育長租市場,。
劉艷預計,，未來將出現(xiàn)多層次品質(zhì)的租賃住房產(chǎn)品，長租公寓是未來城市核心區(qū)解決年輕人住房的主流，不僅要有好房子,，更要有好配套,。
未來房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展
2017年對于中國房地產(chǎn)市場來說，是極不平凡的一年,。據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計,，這一年來，全國有110個城市累計發(fā)布了250多次調(diào)控政策,。這是調(diào)控力度空前的一年,，對于已經(jīng)到來的2018年，情況又將如何,，業(yè)界備受關注,。
貫徹中央經(jīng)濟工作會議的最新部署。談及2018年的樓市調(diào)控,，住建部部長王蒙徽在去年年底時強調(diào),，堅持調(diào)控目標不動搖、力度不放松,，完善促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的長效機制,，保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性，抓好房地產(chǎn)市場分類調(diào)控,，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
對于2018年我國房地產(chǎn)市場的走勢，嚴躍進表示,，近期對于限購松綁討論最多的就是各地或有一定的財政壓力,，所以從這個角度看，適當松綁也是有可能的,。但是這次松綁不是大松綁,，房住不炒依然會繼續(xù)，而且也主要是郊區(qū)市場的松綁,。市場方面,，預計后勁依然較大,，尤其是房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是個大產(chǎn)業(yè),，潛在的剛需還很大。
“中央經(jīng)濟工作會議提出要保持房地產(chǎn)市場調(diào)控政策連續(xù)性和穩(wěn)定性,，意味著2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策整體上不會有太大的變化,。”任興洲認為,，政策的連續(xù)性和穩(wěn)定性表明調(diào)控的目標不會動搖,、力度不會放松，決不能讓投機因素重返市場，注重防范和化解房地產(chǎn)市場風險;同時,，保持政策穩(wěn)定性也會避免市場硬著陸,、大起大落。
“2018年的調(diào)控總基調(diào)不會有太大轉(zhuǎn)變,，各地方從應急式嚴格調(diào)控將過渡到差別化調(diào)控階段,，滿足剛需和改善型住房需求是制定調(diào)控政策的初衷，針對房價的調(diào)控只能是階段性的,，讓房價和城市的發(fā)展協(xié)調(diào)是符合規(guī)律的,。”劉艷認為,。
趙秀池對此也表示贊同,，她認為，2018年房地產(chǎn)調(diào)控政策的總基調(diào)不會變,。會緊緊圍繞“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位來制定相應的房地產(chǎn)調(diào)控政策，各地會根據(jù)自己的情況因城施策,，對于住房供不應求的城市,，繼續(xù)執(zhí)行限購限貸限價等的房地產(chǎn)調(diào)控政策;對于住房供過于求的城市，主要任務還是去庫存,。目的都是平衡供求關系,，讓住房回歸居住功能，促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展,。
“未來的房地產(chǎn)市場在綜合運用一系列財稅,、金融、規(guī)劃,、土地,、行政手段等政策的調(diào)控下，房價波動會越來越小,，房地產(chǎn)市場會越來越平穩(wěn),。”趙秀池預計,。
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