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今年以來,，隨著房地產(chǎn)市場租購同權(quán)、共有產(chǎn)權(quán)、限售限價等一系列政策逐漸落地,，更清晰的長效機制正在加快出臺。業(yè)內(nèi)分析認為,，地方省市陸續(xù)出臺的有關(guān)住房租賃市場的系列政策,，還需要落地執(zhí)行過程中的具體細化措施，才能逐步發(fā)揮作用,。綜合來看,，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng)從而有效增加房源供給,。
租賃性質(zhì)用地供應(yīng)普遍增加
11月10日,，深圳成交首宗租賃地塊。此次出讓的A811-0323宗地既是深圳首宗“只租不售”地塊,，又是今年深圳首宗住宅地塊,。最終出讓結(jié)果顯示，安居集團總價10.1億元拿下了深圳龍華租賃自持宅地,，代建人才住房面積37860平方米,。樓面價為11200元/平方米，如果減去人才房面積,，實際樓面價為1.93萬元/平方米,。
不僅僅是深圳市場，從全國范圍來看,，隨著“租購并舉”政策的逐步落地,，地方城市紛紛增加租賃性質(zhì)用地供應(yīng)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至日前,，全國已經(jīng)有北京,、佛山、上海,、廣州,、深圳、杭州,、珠海,、天津、成都等超過10個城市開始增加租賃土地供應(yīng)規(guī)模,。
北京已經(jīng)成交超過25宗包含有租賃性質(zhì)土地,，約能提供租賃房源2萬套。上海市自今年7月份成交首宗居住用地以來,，截至目前已經(jīng)推出25宗租賃住宅用地,，出讓面積96.32萬平方米，合計建筑面積近200萬平方米,。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認為：“從全國來看,，累計多個城市合計出讓的租賃土地面積超過500萬平方米。按照平均60平方米單套計算,，已經(jīng)可以直接提供租賃房源超過8萬套,，集中在北京、上海等一線租賃熱點城市,?！?/p>
今年8月21日，為增加租賃住房供應(yīng),，緩解住房供需矛盾,，構(gòu)建購租并舉的住房體系，建立健全房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,，國土資源部會同住房城鄉(xiāng)建設(shè)部根據(jù)地方自愿,，確定第一批在北京、上海,、沈陽,、南京、杭州,、合肥、廈門,、鄭州,、武漢、廣州、佛山,、肇慶,、成都等13個城市開展利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點，制定了《利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點方案》并下發(fā)執(zhí)行,。
9月26日,，國土資源部在湖北省武漢市召開利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作啟動會議，全面啟動利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房試點工作,，同時就試點工作做出全面部署,。
該會議明確，試點的總體要求是牢牢把握“房子是用來住的,，不是用來炒的”定位,，以構(gòu)建租購并舉的住房體系為方向，著力構(gòu)建城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設(shè)用地市場,，推進集體土地不動產(chǎn)登記,，完善利用集體建設(shè)用地建設(shè)租賃住房規(guī)則，健全服務(wù)和監(jiān)管體系,，促進建立房地產(chǎn)平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制,。
國土資源部副部長王廣華表示，試點城市應(yīng)優(yōu)化用地管理流程,，對宗地供應(yīng)計劃,、簽訂用地合同、批復用地許可等環(huán)節(jié)實行全流程管理,，將項目用地納入供后監(jiān)管,。同時，還要保障集體建設(shè)用地有效供應(yīng),，統(tǒng)籌運用鄉(xiāng)村規(guī)劃編制,、盤活空閑農(nóng)村宅基地和鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)用地。此外,，還要嚴格按照規(guī)劃確定范圍建設(shè),，防控借機違法用地；嚴格遵守集體土地管理法律規(guī)定,，防止過度房地產(chǎn)化,；嚴格遵守租賃相關(guān)法律規(guī)定，防止以租代售,。
多城市住宅租賃政策密集推進
10月31日,，北京住房租賃新政正式實施，監(jiān)管和服務(wù)平臺同步上線,。據(jù)了解,，住房租賃監(jiān)管平臺將通過接口方式,，對各類市場主體運行的網(wǎng)絡(luò)交易平臺進行管理。
今年9月29日,，北京市住建委會同市發(fā)改委,、市規(guī)劃國土委等部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于加快發(fā)展和規(guī)范管理本市住房租賃市場的通知》，要求從10月31日起正式實施住房租賃新政,。
記者了解到,，新政實施后，通過監(jiān)管平臺完成住房租賃登記備案,，各部門根據(jù)登記備案信息依法為租賃當事人辦理公租房租金補貼,、戶口登記和遷移、申請居住登記卡或申領(lǐng)居住證等公共服務(wù)事項,。
其中,，平臺按照“1+N”的模式建立，“1”是監(jiān)管平臺,，由市住建委牽頭搭建,，通過相關(guān)政府部門的信息共享和數(shù)據(jù)集成，完成主體認證,、房源查驗,、合同備案等工作；“N”即服務(wù)平臺,，是指市場服務(wù)主體建立的住房租賃網(wǎng)絡(luò)交易平臺,，通過數(shù)據(jù)接口與監(jiān)管平臺對接，運用互聯(lián)網(wǎng)大數(shù)據(jù),、云計算和人工智能技術(shù)等,，為百姓提供租賃信息發(fā)布、網(wǎng)上簽約,、資金監(jiān)管,、市場主體信用信息查詢、信用評價等服務(wù),。目前,，該平臺已有北京市房地產(chǎn)中介協(xié)會、鏈家,、我愛我家,、建設(shè)銀行建立的服務(wù)平臺同步上線運行。
值得一提的是,，不僅僅是北京市,，全國范圍內(nèi)已經(jīng)有多個城市陸續(xù)出臺房地產(chǎn)“租購并舉”的相關(guān)政策。近日,，太原市明確提出鼓勵新建租賃住房,，政府將支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)改變經(jīng)營方式,，從單一開發(fā)銷售向租售并舉模式轉(zhuǎn)變,；鼓勵企業(yè)將持有的存量房源依法向社會出租,；支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)與住房租賃企業(yè)合作，建立開發(fā)與租賃一體化運作模式,。
中原地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示,，截至目前，全國已經(jīng)超過12個省份的50多個城市出臺了有關(guān)住房租賃市場的政策內(nèi)容,。從地方政府的工作目標來看：廣東省將政策目標節(jié)點定位2018年,，遼寧、四川,、河南,、安徽、江蘇均將2020年作為政策目標年,，2020年將成為絕大多數(shù)地方租賃市場政策和實踐檢驗的重要時間節(jié)點,。
在具體工作任務(wù)方面，遼寧,、四川,、廣東、河南,、安徽,、內(nèi)蒙古、山東等省均從培育市場主體,、增加租賃住房供應(yīng),、鼓勵租賃住房消費、加大租賃市場政策支持,、加強租賃市場監(jiān)管等方面落實中央相關(guān)文件精神,。
在城市試點方面，江蘇省選擇南京,、蘇州,、無錫、常州,、徐州,、揚州6個城市開展培育和發(fā)展住房租賃市場試點工作，直接推動工作落向試點,。此外,，山東、四川也先后出臺加快培育和發(fā)展住房租賃市場的實施意見,。
張大偉分析指出,，“從政策內(nèi)容看,，包括北京、上海等城市直接發(fā)力于房源供應(yīng),，供應(yīng)70年產(chǎn)權(quán)的出租房用地,。另外一類是針對租購同權(quán)的政策，增加租房者獲得的權(quán)益,，這類城市的政策落點主要是保護租房者,、維護租賃關(guān)系穩(wěn)定”。
“租購并舉”體系逐步建立
“整體來看,，建立租購并舉的住房制度,，發(fā)展住房租賃市場，對于房地產(chǎn)調(diào)控來說,，不僅僅是房地產(chǎn)長效調(diào)控的政策之一,，從鼓勵租賃消費，穩(wěn)定租賃關(guān)系,，賦予租房者更多的權(quán)利來看,，也是科學住房觀念的一個重要環(huán)節(jié)，最終有效可以避免房地產(chǎn)市場大起大落,，減少非理性購房需求”,。張大偉分析指出。
10月23日,，國內(nèi)首宗央企租賃住房REITs產(chǎn)品“保利租賃住房REITs ”在上交所獲批,，產(chǎn)品規(guī)模約50億人民幣，以保利地產(chǎn)自持租賃住房作為底層資產(chǎn),。作為該項目的參與方之一,，戴德梁行方面表示，該項目對加快推進租賃住房市場建設(shè)具有積極的示范效應(yīng),，既符合國家大力推進租賃住房市場建設(shè)的宏觀導向,，也為資產(chǎn)證券化在各實體經(jīng)濟領(lǐng)域的廣泛、縱深運用進行了新的嘗試和拓展,。
戴德梁行的研報認為,，住宅租賃市場未來大有可期。近幾年,，開發(fā)商,、中介機構(gòu)、酒店等紛紛進入住房租賃領(lǐng)域,，據(jù)不完全統(tǒng)計,，僅北京區(qū)域目前已經(jīng)開業(yè)的集中式長租公寓品牌達到20個左右，門店數(shù)量超過80家,，平均每個品牌運營商以每年新開5至8家門店的速度快速擴張,。
事實上,，從今年9月份以來，地方政府積極支持住房租賃市場的政策信號已經(jīng)傳遞到住宅價格方面,。第一太平戴維斯中國區(qū)市場研究部主管簡可指出,，政府大力發(fā)展租賃市場，9月份房價增速繼續(xù)放緩,。
該機構(gòu)還認為,，“租購并舉”的政策方針正在產(chǎn)生更為深遠的影響。例如,，一二線城市加大出讓租賃住房用地，緩解年輕一代的購房經(jīng)濟壓力,，并出臺相關(guān)政策以更好規(guī)范市場,、提高透明度。同時,，開發(fā)商不斷向政府方針靠攏,，也開始大舉進軍住宅租賃市場，在繼續(xù)增加資產(chǎn)自持比例的同時通過管理費等途徑拓展收入流,。
在張大偉看來,，在所有政策內(nèi)容中，最直接有效的政策依然是增加租賃類土地供應(yīng),。通過增加租賃類土地供應(yīng)從而增加房源供應(yīng),，對于穩(wěn)定租賃市場的影響將會越來越大。
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