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今年4月開始,，海南省全面限購。9月底,，海南省更是祭出多重“殺招”,，全面調(diào)控樓市。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),，即使部分市縣出臺限購細(xì)則,，海南省政府在省級層面也進(jìn)行了多輪調(diào)控，但多個(gè)市縣房價(jià)上漲沖動仍存,，如?？诓糠謽潜P從今年2月份至今，上漲幅度已經(jīng)超過50％,，更有部分樓盤一年以來房價(jià)已經(jīng)翻番,，未來上漲預(yù)期仍在，在部分開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的“推波助瀾”下,，海南房價(jià)呈現(xiàn)出了“頂蓋子”的趨勢,。
但市場人士認(rèn)為，多番“上沖”之后,，海南房價(jià)已經(jīng)“透支”過多,，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開始回撤,，未來大概率會高位“盤整”一段后出現(xiàn)回調(diào),，海南樓市接下來不是上漲問題，而是如何保持穩(wěn)定的問題,。
房價(jià)數(shù)據(jù)“躁動”
記者實(shí)地多輪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前在海口主城區(qū)已經(jīng)難覓15000元以下房源,。在?？谑形骱０秴^(qū)域，位于永萬路以西的某樓盤項(xiàng)目,，今年2月份,，銷售價(jià)格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份,，該項(xiàng)目價(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米15600元以上,，短短四個(gè)月時(shí)間，上漲幅度達(dá)到了50％,。而在2016年年中時(shí),，這個(gè)區(qū)域房價(jià)部分仍在萬元以下,，部分項(xiàng)目價(jià)格更低。
據(jù)上述樓盤銷售人員介紹,，即將新開盤的項(xiàng)目,，目前預(yù)售證還沒拿到，但是估計(jì)價(jià)格不會低于目前在售樓盤價(jià)格,，大概會在16500元左右,。此外，西海岸五源河區(qū)域的“晨暉·帝景”等多個(gè)小區(qū)漲幅也與此類似,，年初均價(jià)約10000元左右,，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到近16000元左右。
即使在距離主城區(qū)近20公里開外的新盤,，均價(jià)也躍升至萬元以上,。例如7月下旬新開盤的海口“綠地城”項(xiàng)目,，銷售均價(jià)也躍至每平方米10000元左右,，開盤日門庭若市，仍有人排隊(duì)搶購,。在?？谖逶春訁^(qū)域，大部分樓盤項(xiàng)目均價(jià)在18000元左右浮動,，部分樓盤價(jià)格突破了20000元,。
今年以來，被國家統(tǒng)計(jì)局列入“70個(gè)大中城市”房價(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的?？?、三亞一路“高歌猛進(jìn)”。今年一季度,，海口,、三亞樓市“量價(jià)齊升”,，兩市輪流占據(jù)全國70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅第一的位置。進(jìn)入二季度,，為加大對海南房地產(chǎn)市場督查監(jiān)管力度,，遏制過快上漲的勢頭，穩(wěn)定海南樓市,，各級政府迅速出臺多項(xiàng)調(diào)控措施：4月14日,，海南發(fā)布《關(guān)于限制購買多套商品住宅的通知》，隨后多個(gè)市縣出臺調(diào)控細(xì)則,。
但即便出臺了調(diào)控細(xì)則,，?？诤腿齺喎績r(jià)依舊維持“漲勢”。在國家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中,，?？谑泻腿齺喪须p雙上漲，且兩個(gè)月漲幅數(shù)據(jù)一樣,。其中,，海口市同比上漲8.4％,；三亞市同比上漲8.3％,，8月份這一數(shù)據(jù)則為6.7％和7.6％。
房價(jià)回調(diào)概率變大
針對市場出現(xiàn)的新情況,，海南省9月29日出臺的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫?！闭叽龠M(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中，放出多個(gè)“大招”：永久停止五指山,、保亭,、瓊中、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目,，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房,、改善性商品住房。
此外,，還停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè),，停批產(chǎn)權(quán)式酒店，暫停個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款,。
此前,，海口,、三亞,、萬寧和陵水等四個(gè)市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級市場轉(zhuǎn)讓交易,。暫停二級市場轉(zhuǎn)讓交易,，根源在于海南省嚴(yán)格規(guī)范土地一級市場土地供應(yīng)的情況下，土地二級市場交易頻繁,，特別是未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易,、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出,，嚴(yán)重影響了正常的土地市場管理秩序,。
政策在變，市場預(yù)期也在發(fā)生變化,。國內(nèi)一家大型房企在三亞項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人表示,，盡管現(xiàn)在三亞房價(jià)已經(jīng)回到了2010年后的高點(diǎn),，但是從長遠(yuǎn)來看，三亞房價(jià)不止23000元,，真正的價(jià)值應(yīng)該可以達(dá)到40000或50000元左右,。
不過，業(yè)內(nèi)對此觀點(diǎn)反對意見較多,。三亞亞龍灣一家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相對冷靜,，他表示，2010年三亞房價(jià)到26000元高點(diǎn),，隨后便一路下挫,，再次回到這個(gè)高點(diǎn)用了五年多時(shí)間。未來即使達(dá)到50000元價(jià)格,，至少需要六七年以上的時(shí)間,。
他表示，今年海南旺季銷售會以促銷為主,，雖然表面上沒有多少房源,，開發(fā)商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點(diǎn)點(diǎn)甜頭，但整體真實(shí)成交價(jià)格基本上不可能維持上漲,，能夠持平算是好的了,。
此外，海南樓市必須要面對的一個(gè)“硬傷”,，高空置率,。高空置率一度是外界對海南房地產(chǎn)的印象。海南樓市空置率一度高達(dá)七成以上,，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企,，比如海南東部一城市，部分區(qū)域的小區(qū)在淡季（夏季）空置率高達(dá)九成以上,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也是海南房價(jià)難以繼續(xù)上漲的重要因素之一,。
監(jiān)管政策待更精準(zhǔn)
表面上看起來，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)格,，但在調(diào)控細(xì)則出臺之后,，一些市縣房價(jià)仍在“隱性”上漲表明當(dāng)前政策在部分層面上失效。
“面對高房價(jià),，呈現(xiàn)出的是投機(jī)者‘風(fēng)生水起’，剛需購房者依舊‘一籌莫展’,?！焙Ｄ袭?dāng)?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，對于市場主體而言,，當(dāng)前的調(diào)控政策并未起到抑制房價(jià)保護(hù)剛需的作用,，甚至一定程度上起到了反作用,，開發(fā)商依舊“跑馬圈地”，剛需購房者在首套房貸利率上浮的情況下,，購房更是難上加難,。
實(shí)際上，海南省部分市縣隨著房價(jià)上漲,，庫存去化較快,，部分區(qū)域商品住宅供需出現(xiàn)變化。以?？谑袨槔?，自從海南省實(shí)施“兩個(gè)暫停”政策以來,，?？谑形幢涣腥搿２贿^,，每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積,；實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年,。因此,，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。據(jù)統(tǒng)計(jì),，?？谑械纳唐纷≌瑤齑骈L期處于全省平均水平之下，不存在去庫存壓力,，甚至部分區(qū)域不是去庫存而是需要補(bǔ)庫存,。
上述房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，?？趧澏ǖ南拶弲^(qū)大多是庫存較少或者基本沒有新房房源的區(qū)域,，相反未限購區(qū)域，卻是?？谛路糠吭摧^多的區(qū)域,，這也使得政策看起來有點(diǎn)“避重就輕”之嫌。
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，如果后續(xù)市場價(jià)格繼續(xù)上漲,，那么建議擴(kuò)大限購區(qū)域，或者說落實(shí)類似限售等區(qū)域,，同時(shí)地方政府需要在限購區(qū)域積極落實(shí)租賃市場發(fā)展的政策,，這樣才有助于此類市場后續(xù)獲得一個(gè)較好的平穩(wěn)的發(fā)展。此外,，建議對二手房交易實(shí)行更嚴(yán)格的政策防止投機(jī)炒作,。
不公布即時(shí)的網(wǎng)簽及交易數(shù)據(jù),，使得市場行情更加復(fù)雜。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在北京等城市住建部門相關(guān)官方網(wǎng)站上,，包括存量房交易服務(wù)平臺、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主題服務(wù)等版塊基本上囊括了包括預(yù)售許可辦理,、現(xiàn)房銷售備案及期房和現(xiàn)房網(wǎng)上簽約等數(shù)據(jù),，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等公開方面，北京市采用了按日及按月統(tǒng)計(jì)公布的方式,，比如8月21日期房網(wǎng)上人夠套數(shù)及相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù),，期房網(wǎng)上簽約套數(shù)等一一進(jìn)行了公布，甚至在房源核驗(yàn)列表中,，連擬售價(jià)格等數(shù)據(jù)也行了公示,。
但在海口及三亞等住建部門網(wǎng)站上,，上述相關(guān)數(shù)據(jù)卻幾無蹤跡,，甚至連網(wǎng)頁底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”也指向了其他不相關(guān)網(wǎng)站。記者向?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人咨詢相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí),，這位負(fù)責(zé)人表示相關(guān)數(shù)據(jù)不方便公開。三亞市住建局相關(guān)網(wǎng)站類似信息也不見蹤跡,，海南省住建廳官網(wǎng)上也沒有相關(guān)菜單設(shè)置,。
業(yè)內(nèi)人士建議，海南省及市縣應(yīng)當(dāng)公布即時(shí)交易數(shù)據(jù),，使得市場更加透明,，能夠讓市場在準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下作出合理地反應(yīng)。
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