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今年4月開始，海南省全面限購(gòu),。9月底,，海南省更是祭出多重“殺招”，全面調(diào)控樓市,。但記者近期調(diào)研發(fā)現(xiàn),，即使部分市縣出臺(tái)限購(gòu)細(xì)則，海南省政府在省級(jí)層面也進(jìn)行了多輪調(diào)控,，但多個(gè)市縣房?jī)r(jià)上漲沖動(dòng)仍存,，如海口部分樓盤從今年2月份至今,，上漲幅度已經(jīng)超過50％,，更有部分樓盤一年以來房?jī)r(jià)已經(jīng)翻番，未來上漲預(yù)期仍在,，在部分開發(fā)商及中介機(jī)構(gòu)的“推波助瀾”下,，海南房?jī)r(jià)呈現(xiàn)出了“頂蓋子”的趨勢(shì)。
但市場(chǎng)人士認(rèn)為,，多番“上沖”之后,，海南房?jī)r(jià)已經(jīng)“透支”過多,，樓市后續(xù)上漲乏力，加之部分島外資金開始回撤,，未來大概率會(huì)高位“盤整”一段后出現(xiàn)回調(diào),，海南樓市接下來不是上漲問題，而是如何保持穩(wěn)定的問題,。
房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)“躁動(dòng)”
記者實(shí)地多輪調(diào)查發(fā)現(xiàn),，目前在海口主城區(qū)已經(jīng)難覓15000元以下房源,。在?？谑形骱０秴^(qū)域，位于永萬路以西的某樓盤項(xiàng)目,，今年2月份,，銷售價(jià)格約在每平方米10000元出頭，而到了6月份,，該項(xiàng)目?jī)r(jià)格已經(jīng)漲到了每平方米15600元以上,，短短四個(gè)月時(shí)間，上漲幅度達(dá)到了50％,。而在2016年年中時(shí),，這個(gè)區(qū)域房?jī)r(jià)部分仍在萬元以下，部分項(xiàng)目?jī)r(jià)格更低,。
據(jù)上述樓盤銷售人員介紹,，即將新開盤的項(xiàng)目，目前預(yù)售證還沒拿到,，但是估計(jì)價(jià)格不會(huì)低于目前在售樓盤價(jià)格,，大概會(huì)在16500元左右。此外,，西海岸五源河區(qū)域的“晨暉·帝景”等多個(gè)小區(qū)漲幅也與此類似,，年初均價(jià)約10000元左右，現(xiàn)在已經(jīng)達(dá)到近16000元左右,。
即使在距離主城區(qū)近20公里開外的新盤,，均價(jià)也躍升至萬元以上。例如7月下旬新開盤的?？凇熬G地城”項(xiàng)目,，銷售均價(jià)也躍至每平方米10000元左右，開盤日門庭若市,，仍有人排隊(duì)搶購(gòu),。在海口五源河區(qū)域,，大部分樓盤項(xiàng)目均價(jià)在18000元左右浮動(dòng),，部分樓盤價(jià)格突破了20000元,。
今年以來，被國(guó)家統(tǒng)計(jì)局列入“70個(gè)大中城市”房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)的?？?、三亞一路“高歌猛進(jìn)”。今年一季度,，?？凇⑷齺啒鞘小傲?jī)r(jià)齊升”,，兩市輪流占據(jù)全國(guó)70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格月環(huán)比漲幅第一的位置。進(jìn)入二季度,，為加大對(duì)海南房地產(chǎn)市場(chǎng)督查監(jiān)管力度,，遏制過快上漲的勢(shì)頭，穩(wěn)定海南樓市,，各級(jí)政府迅速出臺(tái)多項(xiàng)調(diào)控措施：4月14日,，海南發(fā)布《關(guān)于限制購(gòu)買多套商品住宅的通知》，隨后多個(gè)市縣出臺(tái)調(diào)控細(xì)則,。
但即便出臺(tái)了調(diào)控細(xì)則,，海口和三亞房?jī)r(jià)依舊維持“漲勢(shì)”,。在國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的7月70個(gè)大中城市新建商品住宅價(jià)格指數(shù)中,，海口市和三亞市雙雙上漲,，且兩個(gè)月漲幅數(shù)據(jù)一樣,。其中，?？谑型壬蠞q8.4％,；三亞市同比上漲8.3％，8月份這一數(shù)據(jù)則為6.7％和7.6％,。
房?jī)r(jià)回調(diào)概率變大
針對(duì)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況,，海南省9月29日出臺(tái)的《海南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步深化“兩個(gè)暫停”政策促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》中,，放出多個(gè)“大招”：永久停止五指山,、保亭、瓊中,、白沙四個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣開發(fā)新建外銷房地產(chǎn)項(xiàng)目,，只允許開發(fā)新建用于解決本地居民住房問題的保障性住房、改善性商品住房,。
此外,，還停止批準(zhǔn)套型建筑面積在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建設(shè),，停批產(chǎn)權(quán)式酒店，暫停個(gè)人商業(yè)性住房按揭貸款轉(zhuǎn)住房公積金貸款,。
此前,，海口,、三亞,、萬寧和陵水等四個(gè)市縣住房限制轉(zhuǎn)讓年限提高到5年，暫停辦理土地二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易,。暫停二級(jí)市場(chǎng)轉(zhuǎn)讓交易,，根源在于海南省嚴(yán)格規(guī)范土地一級(jí)市場(chǎng)土地供應(yīng)的情況下，土地二級(jí)市場(chǎng)交易頻繁,，特別是未經(jīng)批準(zhǔn)私下交易,、規(guī)避審批變相交易等違法交易土地、炒賣土地問題較為突出,，嚴(yán)重影響了正常的土地市場(chǎng)管理秩序,。
政策在變，市場(chǎng)預(yù)期也在發(fā)生變化,。國(guó)內(nèi)一家大型房企在三亞項(xiàng)目的銷售負(fù)責(zé)人表示,，盡管現(xiàn)在三亞房?jī)r(jià)已經(jīng)回到了2010年后的高點(diǎn)，但是從長(zhǎng)遠(yuǎn)來看,，三亞房?jī)r(jià)不止23000元,，真正的價(jià)值應(yīng)該可以達(dá)到40000或50000元左右。
不過,，業(yè)內(nèi)對(duì)此觀點(diǎn)反對(duì)意見較多,。三亞亞龍灣一家項(xiàng)目負(fù)責(zé)人相對(duì)冷靜，他表示,，2010年三亞房?jī)r(jià)到26000元高點(diǎn),，隨后便一路下挫，再次回到這個(gè)高點(diǎn)用了五年多時(shí)間,。未來即使達(dá)到50000元價(jià)格,，至少需要六七年以上的時(shí)間。
他表示,，今年海南旺季銷售會(huì)以促銷為主,，雖然表面上沒有多少房源，開發(fā)商還是可以借著去年的上漲“余溫”吃到一點(diǎn)點(diǎn)甜頭,，但整體真實(shí)成交價(jià)格基本上不可能維持上漲,，能夠持平算是好的了。
此外，海南樓市必須要面對(duì)的一個(gè)“硬傷”,，高空置率,。高空置率一度是外界對(duì)海南房地產(chǎn)的印象。海南樓市空置率一度高達(dá)七成以上,，而如今部分市縣的房屋空置率依然高企,，比如海南東部一城市，部分區(qū)域的小區(qū)在淡季（夏季）空置率高達(dá)九成以上,，業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為這也是海南房?jī)r(jià)難以繼續(xù)上漲的重要因素之一,。
監(jiān)管政策待更精準(zhǔn)
表面上看起來，此次調(diào)控政策空前嚴(yán)格,，但在調(diào)控細(xì)則出臺(tái)之后,，一些市縣房?jī)r(jià)仍在“隱性”上漲表明當(dāng)前政策在部分層面上失效。
“面對(duì)高房?jī)r(jià),，呈現(xiàn)出的是投機(jī)者‘風(fēng)生水起’,，剛需購(gòu)房者依舊‘一籌莫展’?！焙Ｄ袭?dāng)?shù)匾患曳科笙嚓P(guān)負(fù)責(zé)人表示，對(duì)于市場(chǎng)主體而言,，當(dāng)前的調(diào)控政策并未起到抑制房?jī)r(jià)保護(hù)剛需的作用,，甚至一定程度上起到了反作用，開發(fā)商依舊“跑馬圈地”,，剛需購(gòu)房者在首套房貸利率上浮的情況下,，購(gòu)房更是難上加難。
實(shí)際上,，海南省部分市縣隨著房?jī)r(jià)上漲,，庫(kù)存去化較快，部分區(qū)域商品住宅供需出現(xiàn)變化,。以?？谑袨槔詮暮Ｄ鲜?shí)施“兩個(gè)暫?！闭咭詠?，海口市未被列入,。不過,，每年商品住宅規(guī)劃報(bào)建總建筑面積不得超過近兩年年均商品住宅銷售面積；實(shí)行商品住宅用地計(jì)劃管理,，商品住宅用地計(jì)劃周期為半年,。因此，住宅用地的供應(yīng)受到一定的限制。據(jù)統(tǒng)計(jì),，?？谑械纳唐纷≌瑤?kù)存長(zhǎng)期處于全省平均水平之下，不存在去庫(kù)存壓力,，甚至部分區(qū)域不是去庫(kù)存而是需要補(bǔ)庫(kù)存,。
上述房企負(fù)責(zé)人認(rèn)為，?？趧澏ǖ南拶?gòu)區(qū)大多是庫(kù)存較少或者基本沒有新房房源的區(qū)域,，相反未限購(gòu)區(qū)域，卻是?？谛路糠吭摧^多的區(qū)域,，這也使得政策看起來有點(diǎn)“避重就輕”之嫌。
易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，如果后續(xù)市場(chǎng)價(jià)格繼續(xù)上漲,，那么建議擴(kuò)大限購(gòu)區(qū)域，或者說落實(shí)類似限售等區(qū)域,，同時(shí)地方政府需要在限購(gòu)區(qū)域積極落實(shí)租賃市場(chǎng)發(fā)展的政策,，這樣才有助于此類市場(chǎng)后續(xù)獲得一個(gè)較好的平穩(wěn)的發(fā)展。此外,，建議對(duì)二手房交易實(shí)行更嚴(yán)格的政策防止投機(jī)炒作,。
不公布即時(shí)的網(wǎng)簽及交易數(shù)據(jù)，使得市場(chǎng)行情更加復(fù)雜,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn),，在北京等城市住建部門相關(guān)官方網(wǎng)站上，包括存量房交易服務(wù)平臺(tái),、房地產(chǎn)數(shù)據(jù)主題服務(wù)等版塊基本上囊括了包括預(yù)售許可辦理,、現(xiàn)房銷售備案及期房和現(xiàn)房網(wǎng)上簽約等數(shù)據(jù)，在房地產(chǎn)數(shù)據(jù)等公開方面,，北京市采用了按日及按月統(tǒng)計(jì)公布的方式,，比如8月21日期房網(wǎng)上人夠套數(shù)及相關(guān)細(xì)分?jǐn)?shù)據(jù)，期房網(wǎng)上簽約套數(shù)等一一進(jìn)行了公布,，甚至在房源核驗(yàn)列表中,，連擬售價(jià)格等數(shù)據(jù)也行了公示。
但在?？诩叭齺喌茸〗ú块T網(wǎng)站上,，上述相關(guān)數(shù)據(jù)卻幾無蹤跡，甚至連網(wǎng)頁(yè)底部的友情鏈接“海南省住宅與房地產(chǎn)信息網(wǎng)”也指向了其他不相關(guān)網(wǎng)站,。記者向?？谑凶〗ň窒嚓P(guān)負(fù)責(zé)人咨詢相關(guān)數(shù)據(jù)時(shí),，這位負(fù)責(zé)人表示相關(guān)數(shù)據(jù)不方便公開。三亞市住建局相關(guān)網(wǎng)站類似信息也不見蹤跡,，海南省住建廳官網(wǎng)上也沒有相關(guān)菜單設(shè)置,。
業(yè)內(nèi)人士建議，海南省及市縣應(yīng)當(dāng)公布即時(shí)交易數(shù)據(jù),，使得市場(chǎng)更加透明,，能夠讓市場(chǎng)在準(zhǔn)確的數(shù)據(jù)下作出合理地反應(yīng)。
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