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中原地產(chǎn)最新數(shù)據(jù)顯示,，7月單月,，房企海外融資合計達32.8億美元,，年內累計海外美元融資額度達255.7億美元,，相比2016年同期的82.7億美元上漲了209%,。
對此,，業(yè)內人士表示,，房企正迎來新一輪規(guī)模較量,，部分企業(yè)甚至不惜代價擴張規(guī)模，以避免在此輪房地產(chǎn)整合潮下“被整合”,。與此同時,，國內市場調控明顯收緊，境內融資難度加大,，讓急于擴張的房企不得不轉戰(zhàn)海外市場高成本獲得資金,。
國內融資難 房企紛紛轉向海外融資
8月2日，融創(chuàng)中國發(fā)布公告稱,，該公司擬進行美元優(yōu)先定息票據(jù)的國際發(fā)售,，以附屬公司擔保人按優(yōu)先償還的基準為票據(jù)提供擔保，并將附屬公司擔保人的股份作抵押,。融創(chuàng)方面表示,，擬發(fā)行海外債券，旨在優(yōu)化融創(chuàng)中國債務結構,，所得款項凈額擬用于償還,、替換其現(xiàn)有的高成本負債。
而值得注意的是,，就在7月初,，融創(chuàng)100億元公司債被上交所終止發(fā)行。究其原因,，則是在新一輪房地產(chǎn)調控下,，房企公司債發(fā)行和直接融資被全部鎖死。
據(jù)興業(yè)證券固定收益研究統(tǒng)計,，從2016年11月至2017年5月,，取消和推遲發(fā)行短期融資的占比達40%。
廣發(fā)證券發(fā)展研究中心分析師樂加棟表示,，2016年四季度以來，管理層逐步注重抑制資產(chǎn)價格泡沫,，防范市場風險,，對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的各種資金來源的管控水平都有所提升，房企主要融資渠道全面收窄,。
廣發(fā)證券數(shù)據(jù)顯示,，1-4月份，樣本房企總融資規(guī)模3109億元,，同比大幅下滑42%,，但從融資結構來看，受監(jiān)管的委托貸款,、公司債以及再融資占比下滑,，融資規(guī)模分別同比下滑65%,、99%和89%，尤其是公司債及再融資規(guī)模分別由去年同期的1859億,、334億大幅下滑至20億,、37億元。
正因為此,，房企紛紛轉向海外發(fā)債,。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月單月,，房企海外融資合計達到了32.8億美元,，這意味著，房企年內累計海外美元融資額度已經(jīng)達到了255.7億美元,，相比2016年同期的82.7億上漲了209%,。
其中，恒大自今年5月以來,，共發(fā)行三期美元債,，總規(guī)模達66億美元，創(chuàng)近年來中國企業(yè)在債券市場融資新高,。佳兆業(yè)境外發(fā)債融資35億美元,。此外，中國海外發(fā)展,、龍湖,、碧桂園、綠地也都發(fā)行了一般規(guī)模的5億至10億美元之間的境外債,。
有業(yè)內人士透露,，由于國家發(fā)改委從第二季度開始收緊房地產(chǎn)企業(yè)海外債發(fā)放批文，但一年期內美元債不需要發(fā)改委審批,，因此,，第二季度起，房企發(fā)行的一年期內美元債出現(xiàn)放量,。
不愿“被整合” 房企拼命擴規(guī)模
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，截至2017年前7個月，拿地最積極的50大房企合計拿地金額達到了12651億元,，與2016年同期的7457.78億元相比,，上漲幅度高達70%。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示,，雖然一二線城市調控效果明顯,，但從全國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)看，房企經(jīng)歷去年的“豐收”后，資金情況空前寬裕,，大部分標桿房企都開始積極拿地,。
在此背景下，地方賣地紀錄頻被刷新,，今年1-7月全國50大城市賣地1.7萬億元,，同比上漲44.5%，平均地價上漲了33%,，22個城市翻倍,。
其中，北京,、南京,、杭州、武漢,、上海等12個城市超過了500億元,。同比漲幅最明顯的城市以三四線城市為主。其中,，菏澤賣地143.46億元,，同比上漲478.48%，漳州賣地178.43億元,，同比上漲432.68%,，無錫賣地278.86億元，同比上漲421.01%,。
張大偉表示,，雖然各地樓市調控頻繁，但整體看,，一二線城市土地市場成交活躍,，企業(yè)仍處于補庫存階段?！胺科髮狳c城市熱門地塊的拼搶依然積極,，包括南京、蘇州等2016年的二線城市‘四小龍’地價依然處于高位,，即使在地方政府設置了多重調控約束政策后,，部分住宅屬性地塊依然有多家企業(yè)以突破上限的價格拼搶?！?/p>
“但這也意味著,，房地產(chǎn)企業(yè)的風險越來越大,，預計在嚴格的調控下,，地價很可能在2017年下半年出現(xiàn)平穩(wěn)甚至下行的表現(xiàn)。”張大偉說,。
而造成土地市場火熱的原因,，自然與樓市依然是吸金大戶有關。數(shù)據(jù)顯示,，雖然經(jīng)歷著樓市的密集調控,，但房地產(chǎn)行業(yè)依然收獲了歷史上最豐收的前7個月。截至目前,，近半房企發(fā)布半年業(yè)績預報,，7成房企利潤喜人。其中,，萬科1至7月份累計實現(xiàn)銷售金額3127.4億元,，這已逼近2016年全年3647億元銷售金額。而從利潤來看,，榮安地產(chǎn)上半年凈利潤同比去年上升超過2300%,，豐華股份預計上半年歸屬于上市公司股東的凈利潤同比去年上漲超1158.81%，粵泰股份預計上半年凈利潤同比去年上漲超過1111.55%,，新黃浦預計上半年凈利潤較上年同期增加650%左右,；中洲控股預計上半年盈利比去年同期至少上升430%。
但值得注意的是,，此次,，“購地標桿企業(yè)量級大多屬于中型?！睆埓髠フf,，特別是從500億沖刺1000億、1000億沖刺2000億的第二梯隊房企,，成為過去7個月?lián)尩氐闹髁髌髽I(yè),。
數(shù)據(jù)顯示，截至7月底,，拿地超過100億元的企業(yè)多達39家,，其中拿地金額超過200億元的也達到17家。除碧桂園,、萬科,、恒大外，保利前7月拿地總額955.61億元,，龍湖拿地金額多達764.49億元,，中海拿地金額也高達615億元。此外,，中國金茂,、首開股份、華潤置地、世貿房地產(chǎn),、新城控股拿地金額也分別高達615.32億元,、524.04億元、500.13億元,、456.18億元,、341.94億元、332.67億元,。
張大偉認為,，房企拼規(guī)模趨勢加劇，上半年歷史上首次有超過7家企業(yè)銷售額超過千億,?！白罱?年的樓市高峰期下，房企銷售額爆發(fā),，補庫存趨勢持續(xù),，資金雖然有所收緊，但銷售回款等依然可支持標桿房企拿地,，所以不論是一二線城市還是三四線城市,，土地市場依然處于相對高溫?！?/p>
一位地產(chǎn)企業(yè)負責人表示,，拿地暗藏的另外一個原因是，在調控下,，通過完全招拍掛購地成本較高,，新一輪房企整合開啟，規(guī)模較大的二線房企不愿“坐等被整合”,，便不顧成本,，快速拿地，擴張資產(chǎn)規(guī)模,，以阻止一線房企的收購,。
Wind資訊統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年7月至今的三年時間內,，境內房地產(chǎn)企業(yè)并購案發(fā)生972宗,，涉及并購金額高達11679.95億元，接近1.2萬億元,。其中,，2015年，房地產(chǎn)企業(yè)并購案宗數(shù)為343宗,，涉及并購標的物價值為2815億元,，同比增長11%,。2016年，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為198宗,，涉及金額為4014.83億元，同比上升43%,；2017年至今,，房地產(chǎn)行業(yè)并購案宗數(shù)為154宗，涉資2177億元,。其中,，今年7月份的前25天里，并購案就達到27宗,，涉資約908億元,。
負債高企 房企風險不斷增加
CRIC研究中心數(shù)據(jù)顯示，從總有息負債增速來看,，大部分房企都有不同程度的增長,，僅16家房企有所下降。具體來看,，2016年55家房企總有息負債（不含永續(xù)債）為31037.27億元,，同比增長28%，凈增加約6786億元,。
其中,，2016年有息負債超過千億的企業(yè)多達7家，數(shù)據(jù)顯示,，截至2016年底,，恒大有息負債5350.7億元，同比上漲80.22%,，中海有息負債1547億元,，碧桂園有息負債1361.97億元，萬科,、富力,、融創(chuàng)、保利則分別擁有有息負債1288.64億元,、1208.52億元,、1128.44億元、1122.25億元,，值得一提的是,，并購王融創(chuàng)有息負債同比上漲高達169.97%。但目前,，恒大已提前贖回全部永續(xù)債部分,。
樂加棟表示,，2017年第一季度房企凈負債率由2016年的96%上升至106%。東方證券房地產(chǎn)行業(yè)首席分析師竺勁表示,，目前來看企業(yè)杠桿率在2016年相對有所回落的背景下,，2017年再度慢慢抬頭。
CRIC研究中心研究員房玲表示,，快速發(fā)展中的房企,，為了進一步推動銷售增長，投資開發(fā)力度加大,，需要更多的資金供給，往往融資力度比較大,，總有息負債增長也比較顯著,。
但需要注意的是，隨著房地產(chǎn)調控的深入,，先是證監(jiān)會提升公司債門檻,，又要求各商業(yè)銀行加強信貸結構調整，強化住房信貸管理,，收緊樓市融資渠道,，強調防范房地產(chǎn)領域風險，要求分類實施房地產(chǎn)信貸調控,，加強房地產(chǎn)押品管理,。同時，高企的債務壓力以及調控導致銷售遲滯的風險,，都給這些激進擴張的企業(yè)蒙上了一層陰影,。
張大偉認為，預計房企的資金還會受到持續(xù)的壓力,。尤其是發(fā)債等渠道還可能繼續(xù)收緊,，未來6-9個月房企很可能會面臨越來越大的資金問題。
國泰君安分析師覃漢也表示,，在融資渠道全面緊縮趨勢下,，前期激進擴張、過度依賴高杠桿和外部融資的企業(yè),，將會面臨越來越大的項目出售和流動性壓力,。
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各路房企“餓著肚子搶地”賭明天
在不斷“加碼”的樓市調控下,，一些開發(fā)商為了能繼續(xù)“留在牌桌上”,，“餓著肚子也要拿地”的心態(tài)明顯,，一些城市“地王”的樓面價已超過區(qū)域房價。
·部分房企按兵不動“豪賭”政策松綁
