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　　在陸續(xù)出臺的一系列調(diào)控政策之下,，熱點(diǎn)城市樓市降溫明顯,，但個(gè)別城市亦有調(diào)控后房價(jià)“補(bǔ)漲”跡象,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，當(dāng)前全國商品房成交量同比增速已呈現(xiàn)下滑態(tài)勢,，未來樓市調(diào)整速度料加快,，熱點(diǎn)區(qū)域的房價(jià)拐點(diǎn)可能在下半年出現(xiàn),。

　　熱點(diǎn)城市陸續(xù)開始降溫

　　5月1日中午,，在北京南五環(huán)一處樓盤的售樓處,，某售樓員告訴中國證券報(bào)記者,，該樓盤主要是大戶型,，客戶大多是“賣一買一”的改善型需求，而且二套房的利率上調(diào)到基準(zhǔn)利率的1.2倍,，首付比例也調(diào)到了80%,，受調(diào)控政策的影響比較大。因此,，五一假期來看房的客戶不多,。

　　在半個(gè)多小時(shí)內(nèi)，中國證券報(bào)記者只看到一組購房人來看房,。該售樓員表示,，目前樓盤價(jià)格保持穩(wěn)定，沒有打折或特價(jià)房等促銷打算,。后續(xù)還有新盤將對外銷售,，價(jià)格應(yīng)該不會有太大變化。

　　在此輪樓市調(diào)控收緊過程中,，北京的收緊力度最大,，樓市成交萎縮態(tài)勢已很明顯。據(jù)偉業(yè)我愛我家集團(tuán)市場研究院統(tǒng)計(jì),，4月北京二手住宅市場量價(jià)齊跌,，全市二手住宅共完成網(wǎng)簽16902套，環(huán)比3月的25952套減少35%,，同比2016年4月的26374套減少36%;成交均價(jià)環(huán)比轉(zhuǎn)降,，跌幅達(dá)6%。

　　在二線熱點(diǎn)城市,，樓市降溫態(tài)勢也有所體現(xiàn),。南京的房屋中介人員告訴中國證券報(bào)記者，去年五月以來南京房價(jià)是直線拉升,，現(xiàn)在情況不同了,，價(jià)格平穩(wěn)。在南京市房地產(chǎn)交易登記中心,，前來辦理業(yè)務(wù)的某購房人說：“現(xiàn)在炒房比較難,，好多人沒資格，并且新入市的樓盤也比較多,。因?yàn)檎{(diào)控肯定會越來越嚴(yán),，不敢輕易下手?！?/p>

　　“未來會不會出臺新的政策,，還要看五六月份市場的變化。如果市場繼續(xù)供不應(yīng)求,，炒房的熱情不變,，參考其他城市措施和南京實(shí)際情況,，南京政策有進(jìn)一步從嚴(yán)調(diào)整的空間?！本W(wǎng)尚研究機(jī)構(gòu)研究員虞珠指出,，比如提高首付比例、限制交易時(shí)間等等,。

　　南京市統(tǒng)計(jì)局公布數(shù)據(jù)顯示,，一季度全市商品房銷售面積234.87萬平方米，同比下降30.8%,，降幅比1-2月收窄5.6個(gè)百分點(diǎn),。商品房銷售額396.5億元，同比下降25%,，降幅比1-2月收窄14.5個(gè)百分點(diǎn),。去年下半年以來，受房地產(chǎn)新政和同期基數(shù)影響,，全市商品房銷售面積增幅持續(xù)下降,，今年1-2月下降幅度達(dá)到36.4%，三月份樓盤加推,，降幅有所收窄,。

　　調(diào)控有進(jìn)一步收緊空間

　　對于近期房價(jià)仍有一定漲幅的城市，業(yè)內(nèi)人士預(yù)期調(diào)控有繼續(xù)收緊的可能,。以西安為例,，西安市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，一季度,，全市商品房銷售面積354.14萬平方米,，同比增長25.4%;商品房銷售額264.55億元，同比增長52.3%,。

　　位于西安北郊的某樓盤在五一期間并無現(xiàn)房,。五一后開盤，標(biāo)價(jià)在7800元/平方米至8000元/平方米,，前期則是7200元/平方米。有售樓員介紹,，春節(jié)后至今,，很多樓盤的房價(jià)都有不同程度上漲。

　　實(shí)際上,，西安早在4月中旬就已頒布樓市新政,。明確商業(yè)貸款首套房首付不低于30%，二套房不低于40%,，三套不能貸款,。限購區(qū)域內(nèi)買的商業(yè)住房及二手住房,，需取得不動產(chǎn)權(quán)證書后滿2年方可上市交易(買賣、贈與),。

　　五一假期前,，西安市房管局暫停了萬科集團(tuán)所屬公司開發(fā)的12個(gè)項(xiàng)目的網(wǎng)簽銷售，暫停受理其新項(xiàng)目的預(yù)售許可申請,。同時(shí),，也暫停了與上述項(xiàng)目相關(guān)的西安世聯(lián)投資咨詢有限公司、陜西合富輝煌地產(chǎn)顧問有限公司,、西安創(chuàng)典全程地產(chǎn)顧問股份有限公司在西安市的代理銷售活動,。

　　“西安樓市當(dāng)前之所以呈現(xiàn)出這樣的特點(diǎn)，主要有兩個(gè)原因,?！币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，一是外溢因素,，比如周邊鄭州等城市收緊購房政策,，投資、投機(jī)需求開始進(jìn)入西安市場,，對房價(jià)上漲或有一定推動作用;二是市場預(yù)期,，政策持續(xù)調(diào)控使得后續(xù)繼續(xù)收緊的預(yù)期強(qiáng)化，尤其是在商業(yè)銀行貸款方面,。

　　明源地產(chǎn)研究院首席研究員劉策認(rèn)為：“西安樓市一直以來處于去庫存的階段?，F(xiàn)在在供求改善后迎來補(bǔ)漲。當(dāng)然,，也有外部投資者看到西安在目前各個(gè)省會中價(jià)格相對較低,，處于具有投資價(jià)值的價(jià)格洼地之一。因此,，內(nèi)外因素拉動造成了價(jià)格上漲,。”

　　嚴(yán)躍進(jìn)表示,，房價(jià)的上漲是由于各種因素造成的,。比如，即便是全國實(shí)現(xiàn)限購,，但也主要是針對當(dāng)?shù)爻鞘?，還未在全國范圍內(nèi)全面實(shí)行。但資金流動具有一定隨意性,，只是目前還達(dá)不到對購房資金進(jìn)行管控,。

　　“未來在新房和二手房市場都有調(diào)控繼續(xù)收緊的空間。”劉策認(rèn)為,，比如,，提高首付、提高契稅等,。

　　跳出房地產(chǎn)周期“怪圈”

　　“近期房地產(chǎn)市場延續(xù)降溫,，新房和二手房成交量均下滑，房地產(chǎn)調(diào)控升級后效果不錯(cuò),?！眹抛C券分析師董德志表示，根據(jù)大部分熱點(diǎn)和非熱點(diǎn)城市的銷售數(shù)據(jù),，4月以來新房和二手房銷量同比下滑較明顯,。

　　首創(chuàng)證券分析師王劍輝表示，當(dāng)前全國商品房成交量已經(jīng)出現(xiàn)同比增速下滑,，考慮當(dāng)前的信貸環(huán)境以及調(diào)控政策的空前力度,，調(diào)整速度會有所加快，但是價(jià)格回落依然可能在下半年才會出現(xiàn),。期間注意觀察成交量負(fù)增長月份的出現(xiàn),，可能是價(jià)格調(diào)整的關(guān)鍵時(shí)點(diǎn)，短期內(nèi)不排除針對二手房調(diào)控升級的可能,。

　　從目前來看,，房地產(chǎn)政策收緊的效應(yīng)正在延續(xù)。愛建證券研究員劉孫亮表示,，受到政策的限制,，房價(jià)震蕩以及成交量萎縮是大勢所趨。但與此同時(shí),，房地產(chǎn)行業(yè)仍面臨去庫存的壓力,，房地產(chǎn)行業(yè)未來將依舊保持去庫存的政策主線，房價(jià)在“實(shí)質(zhì)”下跌后,，短期內(nèi)將維持震蕩態(tài)勢,。

　　“下半年可能出現(xiàn)回調(diào)，周期怪圈能否打破有待觀察,?！睎|吳證券分析師丁文韜表示，繼限購和限貸政策出臺之后,，3月以來全國已有14個(gè)城市發(fā)布住房“限賣”政策,，通過一定年限的限制轉(zhuǎn)讓政策可以有效地打擊投機(jī)行為。預(yù)期隨著更多城市加入調(diào)控再升級行列,，短周期內(nèi)的房地產(chǎn)市場回調(diào)很可能在下半年出現(xiàn)。丁文韜表示，政策周期性的“松緊”變化只能作為短期內(nèi)的應(yīng)急手段,，如果想要真正跳出房地產(chǎn)周期的“怪圈”,，還是需要看到真正的長效機(jī)制。