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　　2016年,，地產(chǎn)行業(yè)融資盛宴淋漓盡致,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示,，去年全年房企通過私募債,、公司債,、中期票據(jù)等融資工具的融資額達(dá)到11376.7億元,，同比同口徑上漲26%,。這是房企該口徑全年融資額首次突破萬億元,。

　　值得注意的是,，自去年10月開始,，隨著調(diào)控日漸收緊，房企融資渠道也急劇萎縮,，加上美元走強,，其在境內(nèi)外的融資渠道均被“封鎖”，導(dǎo)致房企融資成本大增,。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，隨著調(diào)控不斷深入與前期資金消耗殆盡，房企資金鏈日趨緊張,。隨著2017年下半年和2018年借貸償還高峰來臨,，房企或面臨“錢荒”窘境。

　　收緊　房企融資額年末驟降

　　隨著樓市調(diào)控趨緊,，房企融資規(guī)模大幅下降,。中原地產(chǎn)研究中心數(shù)據(jù)顯示，2016年第四季度,，房企債券融資僅為1100億元,，相比三季度的3480.7億元減少了68.4%。

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?趙乃育/繪

　　具體來看,，2016年12月,，房企合計債券融資僅126.7億元，僅占全年融資總額11376.7億元的1.11%,，是近一年來的最低點,。較11月融資額288.3億元減少56%，較10月的684.88億元減少81.5%,，較第三季度的9月的1160.44億元,、8月的1096.53億元和7月的1223.76億元，更是分別下調(diào)了89.08%,、88.39%和89.64%,。房企的債券融資難度明顯加大。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為,，對于房企來說,，債券融資是成本最低廉的一種融資方式，其對2016年市場爆發(fā)提供了有力支撐,。但自9月底,，一系列樓市緊縮政策措施接連出臺，上交所,、深交所相繼發(fā)文審慎確定募集資金規(guī)模,、明確募集資金用途及存續(xù)期披露安排,，明確房企債券募集資金禁用于購置土地,，房企發(fā)債融資得到了遏制,。

　　除了發(fā)債渠道被堵，房企資金的另一個重要來源信托也明顯收緊,。根據(jù)用益信托工作室月度數(shù)據(jù)計算,，房地產(chǎn)集合信托去年第四季度共發(fā)布132只產(chǎn)品，融資總額為360.41億元,，較第三季度的186只產(chǎn)品,、538.35億元融資額分別下降了29%和33%。

　　具體來看,，2016年12月房地產(chǎn)信托融資規(guī)模繼續(xù)下調(diào),，單月產(chǎn)品融資規(guī)模僅為81.3億元，占信托融資總規(guī)模的5.38%,，較11月,、10月的10.71%、12.8%有明顯下調(diào),。與8月最高時的15.02%更是下降近10個百分點,。36只項目產(chǎn)品數(shù)量占比也僅為4.99%，較此前11月,、10月的6.65%,、10.64%有了明顯下降。此外,，從項目平均規(guī)模來看,，12月項目成立平均規(guī)模也是2016年下半年以來最少的一次，僅為2.54億元,。

　　提升　資金成本大幅增加

　　房企融資資金價格上行已經(jīng)成為趨勢,。數(shù)據(jù)顯示，房企發(fā)債利率2016年12月最低的為南京安居4.2%,。就在10月,，張江高科五年期公司債發(fā)行利率僅為2.89%，天?；?.18%,。除最低利率大幅上調(diào)外，12月,，僅南京安居,、新盛建設(shè)兩家融資利率低于4.5%，其余均在5%上下,，較此前8月上市房企公司債發(fā)行平均利率3.31%和9月的4%大幅提升,。

　　以首開股份為例，2016年12月29日，首開發(fā)行面值20億元的債券,，發(fā)行利率為4.8%,，其10月發(fā)行的10億元融資額的第三期債券發(fā)行利率僅為3.57%。

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，去年“十一”之后,，房地產(chǎn)調(diào)控同時對銷售端與融資端均有所限制，甚至此前房企融資來源大戶影子銀行也收緊了口袋,?！罢呤站o，融資渠道變窄,，房企融資成本上升是必然趨勢,。”一位業(yè)內(nèi)人士說,。

　　此外,，近期美元匯率大幅提升，發(fā)行美債成本大幅增加,，受此影響,，2016年絕大多數(shù)房企發(fā)債轉(zhuǎn)向國內(nèi)。根據(jù)數(shù)據(jù)提供商Dealogic的統(tǒng)計,，2016年前11個月,，21家境內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)在海外市場上總計發(fā)行了47.6億美元的債券，相比上年同期26家企業(yè)發(fā)行的128.87億美元,，不論是數(shù)量還是金額均出現(xiàn)大幅下滑,。

　　記者了解到，房企提前贖回美債現(xiàn)象明顯,。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,，僅2016年11月，房企提前贖回美元債務(wù)額度已經(jīng)超過10億美元,。不過,，值得注意的是，12月以來,，在國內(nèi)融資難度加大的背景下,，部分房企再度轉(zhuǎn)向資金成本更高的境外債券市場：12月2日，在香港上市的融信中國發(fā)行年息高達(dá)6.95%,、期限兩年的1.75億美元債券,；12月7日，碧桂園公告其發(fā)行10年期優(yōu)先票據(jù),，融資額度為3.5億美元,，票息為5.625%,。盡管這一利率是碧桂園美元10年期優(yōu)先票據(jù)發(fā)行的歷史最低成本，但與碧桂園2015年至2016年在國內(nèi)發(fā)行的公司債相比,，發(fā)債成本大幅提升,，其境內(nèi)利率僅為3.2%至4.75%。

　　風(fēng)險　償債高峰將至或催生“錢荒”

　　在“抑制資產(chǎn)泡沫,、防范金融風(fēng)險”的調(diào)控基調(diào)下，2017年房企融資環(huán)境將趨于收緊,。

　　自2016年10月新一輪房地產(chǎn)調(diào)控啟動以來,，上交所、深交所出臺文件明確公司債發(fā)行門檻,，發(fā)行要求等,，規(guī)范房企發(fā)行公司債行為；證監(jiān)會,、銀監(jiān)會提出嚴(yán)禁違規(guī)資金進入房地產(chǎn)領(lǐng)域,；發(fā)改委要求嚴(yán)格限制房企發(fā)行公司債用于商業(yè)性房地產(chǎn)項目。

　　同時,，中國證券投資基金業(yè)協(xié)會明確叫停券商資管,、基金子公司等資管產(chǎn)品資金投向16個熱點城市普通住宅市場，指出證券期貨經(jīng)營機構(gòu)設(shè)立私募資產(chǎn)管理計劃,，直接或間接投資于房地產(chǎn)價格上漲過快熱點城市普通住宅項目的,，暫不予備案。且熱點城市范圍將根據(jù)市場適時調(diào)整,。

　　北京大學(xué)國家發(fā)展研究院研究員馮乾表示,，2016年國內(nèi)房地產(chǎn)市場火爆的原因，很大程度上與政策寬松,、公司債等各類融資渠道成本低廉有關(guān),。不久前召開的中央經(jīng)濟工作會議確定房子的住宅屬性，這意味著,，房地產(chǎn)政策會朝著防止熱炒和防范系統(tǒng)性風(fēng)險的方向推進,，房地產(chǎn)企業(yè)融資政策趨嚴(yán)也是大勢所趨。

　　多位業(yè)內(nèi)人士表示,，未來六至九個月,，房企可能會面臨越來越大的資金問題。CRIC研究中心楊科偉表示,，房企近兩年的銀行借款,、發(fā)行的短期票據(jù)和債券以及2015年之前的中長期債務(wù)，將在2017下半年和2018年迎來到期償還的高峰,，房企只能通過新增融資或者依賴自有資金來應(yīng)對債務(wù)償還的壓力,。

　　“在融資渠道收緊的背景下，一旦2017年市場銷售不如預(yù)期，銷售回款不能滿足企業(yè)償還債務(wù)和新增開發(fā)投資的需求,，那么房企的資金鏈將會面臨較大的壓力,。”楊科偉說,。

　　張大偉也指出,，在最近超過兩個月的調(diào)控周期內(nèi)，超過20個城市房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)逐漸開始影響房企銷售,，巨量的海外融資規(guī)模將引發(fā)房企資金鏈緊張,。同時，美元走強后,，熱錢將流出中國市場,，疊加內(nèi)地債券市場融資難，這會加劇房地產(chǎn)企業(yè)“錢荒”窘境,?！叭绻{(diào)控持續(xù)收緊甚至有出現(xiàn)違約的可能性?！睆埓髠フf,。

　　新城控股高級副總裁歐陽捷也指出，大水漫灌的龍頭早已經(jīng)收緊,，流向房地產(chǎn)的資金也已經(jīng)降速,，開發(fā)貸款和房企自有資金都已經(jīng)趨近零增長，按揭貸款增速也在下降,，債券剛兌已經(jīng)打破,，房企資金隱性成本也在上升。對于房企來說,，2017年必須備好“干糧”,，做好“入冬”準(zhǔn)備。