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　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前指出,，要堅(jiān)持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,。本輪 房地產(chǎn) 調(diào)控自“9·30”以來，部分城市取得明顯效果,。專家認(rèn)為,，調(diào)控短期內(nèi)難言寬松，監(jiān)管層將密切關(guān)注明年 房地產(chǎn) 市場變化,，同時(shí)政策也要保持靈活性,。此外，加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制也將成為明年房地產(chǎn)市場的重中之重,。

　　分析人士指出,，今年在資產(chǎn)荒等宏觀背景下，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價(jià)齊升,，其中一二線房價(jià)漲幅較大,，庫存高企的三線城市漲幅較小。國慶節(jié)前后一線和部分二線城市相繼出臺(tái)限購和限貸政策,，隨后房價(jià)漲幅有所收斂,。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出，要堅(jiān)持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,。 廣發(fā)證券 首席宏觀 分析師郭磊表示，中央關(guān)于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫的態(tài)度堅(jiān)決,，本輪調(diào)控可能在相當(dāng)長的一段時(shí)期內(nèi)不存在放松環(huán)境,。

　　交通銀行 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為，幾個(gè)熱點(diǎn)城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調(diào)控效果并沒有達(dá)到期望值,，也表明決策層“抑泡沫,、控房價(jià)、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決,?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減，預(yù)計(jì)政策有深化,、加碼的可能,，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。

　　2017年樓市將迎來一個(gè)短的調(diào)整期,，總體將平穩(wěn)回落,，但具有不確定性?！吨袊》堪l(fā)展報(bào)告(2016—2017)》指出,，未來樓市調(diào)整幅度和時(shí)間長度取決于調(diào)控和改革力度?？臻g上,，市場調(diào)整將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。

　　值得注意的是,，雖調(diào)控在不斷收緊,，量價(jià)情況也在掉頭，但調(diào)控本身并不希望房價(jià)持續(xù)下跌,。連平認(rèn)為,，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過大，引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負(fù)面連鎖反應(yīng),。

　　部分城市房價(jià)存下調(diào)壓力

　　業(yè)內(nèi)人士表示,，需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化情況,，防范風(fēng)險(xiǎn)。明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認(rèn)為：“明年房地產(chǎn)市場主要風(fēng)險(xiǎn)在微觀層面,，宏觀層面市場風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)等大風(fēng)險(xiǎn)可控,。但在一線城市量價(jià)齊跌預(yù)期下，開發(fā)商融資壓力和回款壓力較大,，尤其是2016年高價(jià)拿地的企業(yè)壓力會(huì)更大,，可能出現(xiàn)一波并購整合潮?！?/p>

　　易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，明年房地產(chǎn)市場風(fēng)險(xiǎn)主要聚焦在三方面：其一，要警惕市場突然大降溫風(fēng)險(xiǎn),，進(jìn)而引起市場恐慌;其二,，要防范部分2016年高價(jià)拿地和高價(jià)買房風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn)，此時(shí)要防范一些資金風(fēng)險(xiǎn);其三,，要防范其他投資品市場對(duì)房地產(chǎn)市場形成干擾,，比如資金大規(guī)模流入到股市等。

　　未來,，不排除地產(chǎn)市場出現(xiàn)“黑天鵝”事件,。中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席、 世聯(lián)行 董事長陳勁松認(rèn)為：“首先是土地財(cái)政,。土地財(cái)政是中國房地產(chǎn)的根本制度,。1987年拍賣第一塊地，馬上就滿30年了,，未來值得密切關(guān)注,。其次是預(yù)售制度?？赡軙?huì)從中國香港的預(yù)售制度,，過渡到歐美的預(yù)售制度，時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2019年前,?！?/p>

　　在劉策看來，所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低,，如果調(diào)控時(shí)間和力度超預(yù)期,，微觀層面的“黑天鵝”事件可能會(huì)有大型房企倒閉或被收購，不排除前幾年通過激進(jìn)拿地加杠桿方式進(jìn)入行業(yè)排行榜前列的開發(fā)商倒閉或被收購,。

　　從價(jià)格角度看，某國有 銀行 分析師認(rèn)為,，明年熱點(diǎn)城市會(huì)面臨房價(jià)下調(diào)壓力,。量下來后,，價(jià)格就有下跌的動(dòng)力。另外,，從地產(chǎn)小周期看,，經(jīng)過暴漲后也存在下跌壓力。但這只是短周期和局部的,，若供求關(guān)系仍得不到改善,，房價(jià)中長期上漲壓力仍存，甚至可能再次以房價(jià)暴漲方式回歸,。

　　從市場角度來看,，預(yù)計(jì)2017年整體市場將趨冷。劉策認(rèn)為,，首先在市場層面,，預(yù)計(jì)市場銷售額和成交面積將回落，不及2016年,，主要受制于一線城市嚴(yán)厲調(diào)控及三四線城市的庫存壓力,，同時(shí)由于市場前景的不確定性，新開工面積也會(huì)有所下滑,。其次,，市場分化將持續(xù)，但與2016年相反,，一線城市可能出現(xiàn)量價(jià)小幅齊跌,，二三線城市量價(jià)趨穩(wěn)。再次,，在開發(fā)商層面,，預(yù)計(jì)將面臨資金鏈緊張，存在降價(jià)跑量壓力,。

　　房產(chǎn)稅再成關(guān)注熱點(diǎn)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出,，要堅(jiān)持“房子是用來住的，不是用來炒的”的定位,，綜合運(yùn)用金融,、土地、財(cái)稅,、投資,、立法等手段，加快研究建立符合國情,、適應(yīng)市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機(jī)制,，既抑制房地產(chǎn)泡沫，又防止出現(xiàn)大起大落,。

　　中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示,，金融政策宏觀上要管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自主購買，嚴(yán)格限制信貸 資金流向投機(jī)性住房,。土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策,，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo)，落實(shí)地方政府主體責(zé)任,，房價(jià)上漲壓力大的城市,，要合理增加土地供應(yīng)，提高住宅用地比例,，盤活城市限制和低效用地,。

　　在 中國銀行 首席研究員宗良看來，建立長效機(jī)制意味著政策在今后發(fā)展的基礎(chǔ)上會(huì)有所轉(zhuǎn)向,，這一轉(zhuǎn)向在于把房地產(chǎn)發(fā)展和民生,、城鎮(zhèn)化有機(jī)地聯(lián)系起來，既保證它的發(fā)展,，又防止價(jià)格持續(xù)上漲給民生帶來不利影響,。以重慶為例，重慶這些年房價(jià)沒有怎么漲,，但經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較高的增長速度,。作為中國來說，希望房地產(chǎn)是民生項(xiàng)目,，而不是簡單的靠賣地,、賣房子的錢來支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展，希望實(shí)現(xiàn)一種良性發(fā)展機(jī)制,，只有這樣才能長遠(yuǎn),。

　　趙慶明認(rèn)為，長效機(jī)制就是以房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn),。首先,，房地產(chǎn)稅能起到實(shí)現(xiàn)二次分配功能，對(duì)于房價(jià)會(huì)形成一定成本,。一旦形成成本,，就會(huì)影響需求。其次,，還會(huì)逼著一部分完全閑置的存量房入市,。房地產(chǎn)稅在供需方面均會(huì)形成大的影響，進(jìn)而發(fā)揮房價(jià)調(diào)節(jié)作用,。

　　全國社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長,、財(cái)政部原部長樓繼偉此前也強(qiáng)調(diào)，雖然所有稅制和房地產(chǎn)稅制改革仍面臨諸多困難，但下一步將義無反顧地推進(jìn),。

　　從長遠(yuǎn)看,，房地產(chǎn)稅是地方政府持久稅收的來源,，有利于調(diào)整我國央地之間的財(cái)政關(guān)系,。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場本身的影響將是多方面的,，是否能抑制房價(jià)過快上漲本身存疑,。另一方面，現(xiàn)在中國消費(fèi)不足,、結(jié)構(gòu)失衡,，因此要增加居民消費(fèi)和收入，要大規(guī)模減稅,，但在大規(guī)模減稅上仍還是“只聽樓梯響,，不見人下來”。所以房地產(chǎn)稅一旦開增將大大增加居民稅收負(fù)擔(dān),，且這是長期持續(xù)的稅收負(fù)擔(dān),，與我們整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向不符。

　　也有專家指出,，房地產(chǎn)稅的推行必須要考慮到城鎮(zhèn)地區(qū)很多居民通過拆遷有大量的房產(chǎn),，他們可能沒有太多現(xiàn)金流，此時(shí)要向他們開征房地產(chǎn)稅,，恐怕會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定,。很多人認(rèn)為要通過開征房地產(chǎn)稅來平抑房價(jià)，讓大家能住得起房子,。但核心原因在于土地供給不足,，這是從需求面政策所不能解決的問題。因此,，要真正要平抑房價(jià),，就要建立穩(wěn)定房價(jià)的長效機(jī)制。

　　從當(dāng)下實(shí)際情況看,，房地產(chǎn)稅推進(jìn)面臨不少困難,。趙慶明坦言，首先在于大家對(duì)于房地產(chǎn)稅沒有共識(shí),，因此明年或不會(huì)有實(shí)質(zhì)變化,。但這種制度很有必要，房地產(chǎn)稅制度及個(gè)人分類與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度越早形成越好,。這對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，以及調(diào)節(jié)貧富懸殊有益而無一害。

　　另外，在房地產(chǎn)稅的制定上,，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長,、國家稅務(wù)總局原副局長許善達(dá)強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于房地產(chǎn)稅，照搬別國房地產(chǎn)政策肯定是不行的,。一定要符合中國國情,，中國和其他國家有著很大區(qū)別?！?/p>