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　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議日前指出,，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,、不是用來(lái)炒的”的定位。本輪 房地產(chǎn) 調(diào)控自“9·30”以來(lái),，部分城市取得明顯效果,。專(zhuān)家認(rèn)為,，調(diào)控短期內(nèi)難言寬松，監(jiān)管層將密切關(guān)注明年 房地產(chǎn) 市場(chǎng)變化,，同時(shí)政策也要保持靈活性。此外,，加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制也將成為明年房地產(chǎn)市場(chǎng)的重中之重。

　　分析人士指出,，今年在資產(chǎn)荒等宏觀背景下,，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升，其中一二線房?jī)r(jià)漲幅較大,，庫(kù)存高企的三線城市漲幅較小,。國(guó)慶節(jié)前后一線和部分二線城市相繼出臺(tái)限購(gòu)和限貸政策，隨后房?jī)r(jià)漲幅有所收斂,。

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議中指出,，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的”的定位,。 廣發(fā)證券 首席宏觀 分析師郭磊表示,，中央關(guān)于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫的態(tài)度堅(jiān)決，本輪調(diào)控可能在相當(dāng)長(zhǎng)的一段時(shí)期內(nèi)不存在放松環(huán)境,。

　　交通銀行 首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家連平認(rèn)為,，幾個(gè)熱點(diǎn)城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調(diào)控效果并沒(méi)有達(dá)到期望值，也表明決策層“抑泡沫,、控房?jī)r(jià),、防風(fēng)險(xiǎn)”的態(tài)度堅(jiān)決?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會(huì)衰減,，預(yù)計(jì)政策有深化,、加碼的可能，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變,。

　　2017年樓市將迎來(lái)一個(gè)短的調(diào)整期,，總體將平穩(wěn)回落，但具有不確定性,?！吨袊?guó)住房發(fā)展報(bào)告(2016—2017)》指出，未來(lái)樓市調(diào)整幅度和時(shí)間長(zhǎng)度取決于調(diào)控和改革力度,?？臻g上，市場(chǎng)調(diào)整將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化,。

　　值得注意的是,，雖調(diào)控在不斷收緊，量?jī)r(jià)情況也在掉頭,，但調(diào)控本身并不希望房?jī)r(jià)持續(xù)下跌,。連平認(rèn)為，這可能導(dǎo)致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過(guò)大,，引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負(fù)面連鎖反應(yīng),。

　　部分城市房?jī)r(jià)存下調(diào)壓力

　　業(yè)內(nèi)人士表示，需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場(chǎng)變化情況,，防范風(fēng)險(xiǎn),。明源地產(chǎn)研究院副院長(zhǎng)劉策認(rèn)為：“明年房地產(chǎn)市場(chǎng)主要風(fēng)險(xiǎn)在微觀層面，宏觀層面市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)和信貸風(fēng)險(xiǎn)等大風(fēng)險(xiǎn)可控,。但在一線城市量?jī)r(jià)齊跌預(yù)期下,，開(kāi)發(fā)商融資壓力和回款壓力較大，尤其是2016年高價(jià)拿地的企業(yè)壓力會(huì)更大,，可能出現(xiàn)一波并購(gòu)整合潮,。”

　　易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為,，明年房地產(chǎn)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)主要聚焦在三方面：其一,，要警惕市場(chǎng)突然大降溫風(fēng)險(xiǎn)，進(jìn)而引起市場(chǎng)恐慌;其二,，要防范部分2016年高價(jià)拿地和高價(jià)買(mǎi)房風(fēng)險(xiǎn)出現(xiàn),，此時(shí)要防范一些資金風(fēng)險(xiǎn);其三，要防范其他投資品市場(chǎng)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)形成干擾,，比如資金大規(guī)模流入到股市等,。

　　未來(lái)，不排除地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)“黑天鵝”事件。中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席,、 世聯(lián)行 董事長(zhǎng)陳勁松認(rèn)為：“首先是土地財(cái)政,。土地財(cái)政是中國(guó)房地產(chǎn)的根本制度。1987年拍賣(mài)第一塊地,，馬上就滿30年了,，未來(lái)值得密切關(guān)注。其次是預(yù)售制度,?？赡軙?huì)從中國(guó)香港的預(yù)售制度，過(guò)渡到歐美的預(yù)售制度,，時(shí)間節(jié)點(diǎn)在2019年前,。”

　　在劉策看來(lái),，所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低,，如果調(diào)控時(shí)間和力度超預(yù)期，微觀層面的“黑天鵝”事件可能會(huì)有大型房企倒閉或被收購(gòu),，不排除前幾年通過(guò)激進(jìn)拿地加杠桿方式進(jìn)入行業(yè)排行榜前列的開(kāi)發(fā)商倒閉或被收購(gòu),。

　　從價(jià)格角度看，某國(guó)有 銀行 分析師認(rèn)為,，明年熱點(diǎn)城市會(huì)面臨房?jī)r(jià)下調(diào)壓力,。量下來(lái)后，價(jià)格就有下跌的動(dòng)力,。另外，從地產(chǎn)小周期看,，經(jīng)過(guò)暴漲后也存在下跌壓力,。但這只是短周期和局部的，若供求關(guān)系仍得不到改善,，房?jī)r(jià)中長(zhǎng)期上漲壓力仍存,，甚至可能再次以房?jī)r(jià)暴漲方式回歸。

　　從市場(chǎng)角度來(lái)看,，預(yù)計(jì)2017年整體市場(chǎng)將趨冷,。劉策認(rèn)為，首先在市場(chǎng)層面,，預(yù)計(jì)市場(chǎng)銷(xiāo)售額和成交面積將回落,，不及2016年，主要受制于一線城市嚴(yán)厲調(diào)控及三四線城市的庫(kù)存壓力,，同時(shí)由于市場(chǎng)前景的不確定性,，新開(kāi)工面積也會(huì)有所下滑。其次,，市場(chǎng)分化將持續(xù),，但與2016年相反,，一線城市可能出現(xiàn)量?jī)r(jià)小幅齊跌，二三線城市量?jī)r(jià)趨穩(wěn),。再次,，在開(kāi)發(fā)商層面，預(yù)計(jì)將面臨資金鏈緊張,，存在降價(jià)跑量壓力,。

　　房產(chǎn)稅再成關(guān)注熱點(diǎn)

　　中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議指出，要堅(jiān)持“房子是用來(lái)住的,，不是用來(lái)炒的”的定位,，綜合運(yùn)用金融、土地,、財(cái)稅,、投資、立法等手段,，加快研究建立符合國(guó)情,、適應(yīng)市場(chǎng)規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長(zhǎng)效機(jī)制，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落,。

　　中央財(cái)經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)小組辦公室副主任楊偉民表示，金融政策宏觀上要管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自主購(gòu)買(mǎi),，嚴(yán)格限制信貸 資金流向投機(jī)性住房。土地政策要落實(shí)人地掛鉤政策,，根據(jù)人口流動(dòng)情況分配建設(shè)用地指標(biāo),，落實(shí)地方政府主體責(zé)任，房?jī)r(jià)上漲壓力大的城市,，要合理增加土地供應(yīng),，提高住宅用地比例，盤(pán)活城市限制和低效用地,。

　　在 中國(guó)銀行 首席研究員宗良看來(lái),，建立長(zhǎng)效機(jī)制意味著政策在今后發(fā)展的基礎(chǔ)上會(huì)有所轉(zhuǎn)向，這一轉(zhuǎn)向在于把房地產(chǎn)發(fā)展和民生,、城鎮(zhèn)化有機(jī)地聯(lián)系起來(lái),，既保證它的發(fā)展，又防止價(jià)格持續(xù)上漲給民生帶來(lái)不利影響,。以重慶為例,，重慶這些年房?jī)r(jià)沒(méi)有怎么漲，但經(jīng)濟(jì)保持相對(duì)較高的增長(zhǎng)速度。作為中國(guó)來(lái)說(shuō),，希望房地產(chǎn)是民生項(xiàng)目,，而不是簡(jiǎn)單的靠賣(mài)地、賣(mài)房子的錢(qián)來(lái)支撐經(jīng)濟(jì)發(fā)展,，希望實(shí)現(xiàn)一種良性發(fā)展機(jī)制,，只有這樣才能長(zhǎng)遠(yuǎn)。

　　趙慶明認(rèn)為,，長(zhǎng)效機(jī)制就是以房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn),。首先，房地產(chǎn)稅能起到實(shí)現(xiàn)二次分配功能,，對(duì)于房?jī)r(jià)會(huì)形成一定成本,。一旦形成成本，就會(huì)影響需求,。其次,，還會(huì)逼著一部分完全閑置的存量房入市。房地產(chǎn)稅在供需方面均會(huì)形成大的影響,，進(jìn)而發(fā)揮房?jī)r(jià)調(diào)節(jié)作用,。

　　全國(guó)社會(huì)保障基金理事會(huì)理事長(zhǎng)、財(cái)政部原部長(zhǎng)樓繼偉此前也強(qiáng)調(diào),，雖然所有稅制和房地產(chǎn)稅制改革仍面臨諸多困難,，但下一步將義無(wú)反顧地推進(jìn)。

　　從長(zhǎng)遠(yuǎn)看,，房地產(chǎn)稅是地方政府持久稅收的來(lái)源,，有利于調(diào)整我國(guó)央地之間的財(cái)政關(guān)系。也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,，房地產(chǎn)稅出臺(tái)對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)本身的影響將是多方面的,，是否能抑制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲本身存疑。另一方面,，現(xiàn)在中國(guó)消費(fèi)不足,、結(jié)構(gòu)失衡,，因此要增加居民消費(fèi)和收入,，要大規(guī)模減稅，但在大規(guī)模減稅上仍還是“只聽(tīng)樓梯響,，不見(jiàn)人下來(lái)”,。所以房地產(chǎn)稅一旦開(kāi)增將大大增加居民稅收負(fù)擔(dān)，且這是長(zhǎng)期持續(xù)的稅收負(fù)擔(dān),，與我們整個(gè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導(dǎo)向不符,。

　　也有專(zhuān)家指出，房地產(chǎn)稅的推行必須要考慮到城鎮(zhèn)地區(qū)很多居民通過(guò)拆遷有大量的房產(chǎn)，他們可能沒(méi)有太多現(xiàn)金流,，此時(shí)要向他們開(kāi)征房地產(chǎn)稅,，恐怕會(huì)引起社會(huì)不穩(wěn)定。很多人認(rèn)為要通過(guò)開(kāi)征房地產(chǎn)稅來(lái)平抑房?jī)r(jià),，讓大家能住得起房子,。但核心原因在于土地供給不足，這是從需求面政策所不能解決的問(wèn)題,。因此,，要真正要平抑房?jī)r(jià)，就要建立穩(wěn)定房?jī)r(jià)的長(zhǎng)效機(jī)制,。

　　從當(dāng)下實(shí)際情況看,，房地產(chǎn)稅推進(jìn)面臨不少困難。趙慶明坦言,，首先在于大家對(duì)于房地產(chǎn)稅沒(méi)有共識(shí),，因此明年或不會(huì)有實(shí)質(zhì)變化。但這種制度很有必要,，房地產(chǎn)稅制度及個(gè)人分類(lèi)與綜合相結(jié)合的個(gè)人所得稅制度越早形成越好,。這對(duì)于整個(gè)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展，以及調(diào)節(jié)貧富懸殊有益而無(wú)一害,。

　　另外,，在房地產(chǎn)稅的制定上，聯(lián)辦財(cái)經(jīng)研究院院長(zhǎng),、國(guó)家稅務(wù)總局原副局長(zhǎng)許善達(dá)強(qiáng)調(diào)：“對(duì)于房地產(chǎn)稅,，照搬別國(guó)房地產(chǎn)政策肯定是不行的。一定要符合中國(guó)國(guó)情,，中國(guó)和其他國(guó)家有著很大區(qū)別,。”