中央經(jīng)濟工作會議日前指出，要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,。本輪 房地產(chǎn) 調(diào)控自“9·30”以來，部分城市取得明顯效果,。專家認為,，調(diào)控短期內(nèi)難言寬松，監(jiān)管層將密切關(guān)注明年 房地產(chǎn) 市場變化,，同時政策也要保持靈活性,。此外，加快研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制也將成為明年房地產(chǎn)市場的重中之重,。
分析人士指出，今年在資產(chǎn)荒等宏觀背景下,，房地產(chǎn)市場出現(xiàn)量價齊升,，其中一二線房價漲幅較大，庫存高企的三線城市漲幅較小,。國慶節(jié)前后一線和部分二線城市相繼出臺限購和限貸政策,，隨后房價漲幅有所收斂。
中央經(jīng)濟工作會議中指出,，要堅持“房子是用來住的,、不是用來炒的”的定位,。 廣發(fā)證券 首席宏觀 分析師郭磊表示，中央關(guān)于抑制房地產(chǎn)領(lǐng)域資產(chǎn)泡沫的態(tài)度堅決,，本輪調(diào)控可能在相當長的一段時期內(nèi)不存在放松環(huán)境,。
交通銀行 首席經(jīng)濟學家連平認為，幾個熱點城市追加新一輪收緊措施表明前一輪調(diào)控效果并沒有達到期望值,，也表明決策層“抑泡沫,、控房價、防風險”的態(tài)度堅決,?？紤]已出政策的后續(xù)效力邊際會衰減，預計政策有深化,、加碼的可能,，且這種“緊”格局不大可能在2017年上半年發(fā)生改變。
2017年樓市將迎來一個短的調(diào)整期,，總體將平穩(wěn)回落,，但具有不確定性?！吨袊》堪l(fā)展報告(2016—2017)》指出,，未來樓市調(diào)整幅度和時間長度取決于調(diào)控和改革力度?？臻g上,，市場調(diào)整將繼續(xù)呈現(xiàn)差異化。
值得注意的是,，雖調(diào)控在不斷收緊,，量價情況也在掉頭，但調(diào)控本身并不希望房價持續(xù)下跌,。連平認為,，這可能導致房地產(chǎn)投資增速下行幅度過大，引發(fā)上下游產(chǎn)業(yè)及延伸金融領(lǐng)域的負面連鎖反應,。
部分城市房價存下調(diào)壓力
業(yè)內(nèi)人士表示,，需密切關(guān)注房地產(chǎn)市場變化情況，防范風險,。明源地產(chǎn)研究院副院長劉策認為：“明年房地產(chǎn)市場主要風險在微觀層面,，宏觀層面市場風險和信貸風險等大風險可控。但在一線城市量價齊跌預期下,，開發(fā)商融資壓力和回款壓力較大,，尤其是2016年高價拿地的企業(yè)壓力會更大，可能出現(xiàn)一波并購整合潮,?！?/p>
易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進認為,，明年房地產(chǎn)市場風險主要聚焦在三方面：其一，要警惕市場突然大降溫風險,，進而引起市場恐慌;其二,，要防范部分2016年高價拿地和高價買房風險出現(xiàn)，此時要防范一些資金風險;其三,，要防范其他投資品市場對房地產(chǎn)市場形成干擾,，比如資金大規(guī)模流入到股市等。
未來,，不排除地產(chǎn)市場出現(xiàn)“黑天鵝”事件,。中城聯(lián)盟現(xiàn)任輪值主席、 世聯(lián)行 董事長陳勁松認為：“首先是土地財政,。土地財政是中國房地產(chǎn)的根本制度,。1987年拍賣第一塊地，馬上就滿30年了,，未來值得密切關(guān)注,。其次是預售制度?？赡軙闹袊愀鄣念A售制度,，過渡到歐美的預售制度，時間節(jié)點在2019年前?！?/p>
在劉策看來,，所謂的“黑天鵝”事件從宏觀上判斷概率低，如果調(diào)控時間和力度超預期,，微觀層面的“黑天鵝”事件可能會有大型房企倒閉或被收購,，不排除前幾年通過激進拿地加杠桿方式進入行業(yè)排行榜前列的開發(fā)商倒閉或被收購,。
從價格角度看,，某國有 銀行 分析師認為,，明年熱點城市會面臨房價下調(diào)壓力,。量下來后，價格就有下跌的動力,。另外,，從地產(chǎn)小周期看,，經(jīng)過暴漲后也存在下跌壓力。但這只是短周期和局部的,，若供求關(guān)系仍得不到改善,，房價中長期上漲壓力仍存,，甚至可能再次以房價暴漲方式回歸,。
從市場角度來看,，預計2017年整體市場將趨冷,。劉策認為，首先在市場層面,，預計市場銷售額和成交面積將回落,，不及2016年,，主要受制于一線城市嚴厲調(diào)控及三四線城市的庫存壓力，同時由于市場前景的不確定性,，新開工面積也會有所下滑,。其次，市場分化將持續(xù),，但與2016年相反,，一線城市可能出現(xiàn)量價小幅齊跌，二三線城市量價趨穩(wěn),。再次,，在開發(fā)商層面，預計將面臨資金鏈緊張,，存在降價跑量壓力。
房產(chǎn)稅再成關(guān)注熱點
中央經(jīng)濟工作會議指出，要堅持“房子是用來住的,，不是用來炒的”的定位,，綜合運用金融,、土地,、財稅,、投資,、立法等手段,，加快研究建立符合國情,、適應市場規(guī)律的基礎(chǔ)性制度和長效機制，既抑制房地產(chǎn)泡沫,，又防止出現(xiàn)大起大落,。
中央財經(jīng)領(lǐng)導小組辦公室副主任楊偉民表示,，金融政策宏觀上要管住貨幣,，微觀信貸政策要支持合理自主購買,，嚴格限制信貸 資金流向投機性住房,。土地政策要落實人地掛鉤政策，根據(jù)人口流動情況分配建設用地指標,，落實地方政府主體責任,，房價上漲壓力大的城市，要合理增加土地供應,，提高住宅用地比例,，盤活城市限制和低效用地,。
在 中國銀行 首席研究員宗良看來,，建立長效機制意味著政策在今后發(fā)展的基礎(chǔ)上會有所轉(zhuǎn)向,，這一轉(zhuǎn)向在于把房地產(chǎn)發(fā)展和民生,、城鎮(zhèn)化有機地聯(lián)系起來，既保證它的發(fā)展,，又防止價格持續(xù)上漲給民生帶來不利影響,。以重慶為例,，重慶這些年房價沒有怎么漲,，但經(jīng)濟保持相對較高的增長速度,。作為中國來說，希望房地產(chǎn)是民生項目,，而不是簡單的靠賣地,、賣房子的錢來支撐經(jīng)濟發(fā)展,，希望實現(xiàn)一種良性發(fā)展機制,，只有這樣才能長遠,。
趙慶明認為，長效機制就是以房地產(chǎn)稅的方式體現(xiàn),。首先,，房地產(chǎn)稅能起到實現(xiàn)二次分配功能，對于房價會形成一定成本,。一旦形成成本,，就會影響需求,。其次,，還會逼著一部分完全閑置的存量房入市,。房地產(chǎn)稅在供需方面均會形成大的影響,，進而發(fā)揮房價調(diào)節(jié)作用,。
全國社會保障基金理事會理事長,、財政部原部長樓繼偉此前也強調(diào)，雖然所有稅制和房地產(chǎn)稅制改革仍面臨諸多困難,，但下一步將義無反顧地推進,。
從長遠看,，房地產(chǎn)稅是地方政府持久稅收的來源,，有利于調(diào)整我國央地之間的財政關(guān)系。也有業(yè)內(nèi)人士認為,，房地產(chǎn)稅出臺對于房地產(chǎn)市場本身的影響將是多方面的,，是否能抑制房價過快上漲本身存疑,。另一方面,，現(xiàn)在中國消費不足,、結(jié)構(gòu)失衡，因此要增加居民消費和收入,，要大規(guī)模減稅,，但在大規(guī)模減稅上仍還是“只聽樓梯響，不見人下來”,。所以房地產(chǎn)稅一旦開增將大大增加居民稅收負擔,，且這是長期持續(xù)的稅收負擔,，與我們整個結(jié)構(gòu)調(diào)整的政策導向不符,。
也有專家指出，房地產(chǎn)稅的推行必須要考慮到城鎮(zhèn)地區(qū)很多居民通過拆遷有大量的房產(chǎn),，他們可能沒有太多現(xiàn)金流,，此時要向他們開征房地產(chǎn)稅，恐怕會引起社會不穩(wěn)定,。很多人認為要通過開征房地產(chǎn)稅來平抑房價,，讓大家能住得起房子。但核心原因在于土地供給不足,，這是從需求面政策所不能解決的問題,。因此，要真正要平抑房價,，就要建立穩(wěn)定房價的長效機制,。
從當下實際情況看，房地產(chǎn)稅推進面臨不少困難,。趙慶明坦言,，首先在于大家對于房地產(chǎn)稅沒有共識，因此明年或不會有實質(zhì)變化,。但這種制度很有必要,，房地產(chǎn)稅制度及個人分類與綜合相結(jié)合的個人所得稅制度越早形成越好。這對于整個經(jīng)濟和房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展,，以及調(diào)節(jié)貧富懸殊有益而無一害,。
另外，在房地產(chǎn)稅的制定上,，聯(lián)辦財經(jīng)研究院院長,、國家稅務總局原副局長許善達強調(diào)：“對于房地產(chǎn)稅，照搬別國房地產(chǎn)政策肯定是不行的,。一定要符合中國國情,，中國和其他國家有著很大區(qū)別?！?/p>
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