26日,，連續(xù)兩個月房價漲幅第一的廈門迎來6幅土地的集中出讓，為謹防房企躁動難抑,，廈門市國土局一方面規(guī)定參與土拍的房企最多只能拿一塊地,，而另一方面，同時緊急喊話提醒相關方理性看待市場,，防范高風險拿地,。廈門國土局相關負責人表示，廈門房地產市場監(jiān)管工作從嚴從緊,，根據市場情況,，不排除未來會在房地產市場調控方面出臺更加嚴格的措施。
值得注意的是,，在土地市場火熱難抑的同時,，與其相依存的房價漲幅卻出現連續(xù)3個月下滑現象。業(yè)內人士表示,，現階段房企已“瘋”,，在寬松的流動性支持下，早已不計成本拿地,，資產價格不斷被推升,，抑制資產泡沫刻不容緩。
形勢 土地市場“瘋?！?/strong>
8月24日下午,，經過兩個小時360輪激烈的競拍應價，合景泰富以57.7億元拿下天津濱海中心商務區(qū)一地塊,，樓面價達22014元,，超過目前周邊在售項目房價，溢價率高達312%,。同日,，上海出讓松江區(qū)小昆山鎮(zhèn)涉宅類地塊，路勁以總價42.5億元將該地塊拿下,，成交樓板價20934元/平方米,，溢價率158%,。若剔除公共設施、保障房等,，可售部分實際樓板價則高達25418元/平方米,。
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“冰火兩重天” 新華社發(fā) 翟桂溪/作 |
這只是8月土地市場的一個縮影。中原地產市場總監(jiān)張大偉表示,，樓面價開始全面超過房價,，如果說2016年出現了一次密集地王勢頭，8月則是最密集的月份,。
中原地產數據顯示,，如果將總價超過10億元的地塊看作地王的話，截至8月25日,，年內全國已經出現單宗土地超過10億的地塊303宗,，其中溢價率超過100%的地王達到了153宗。僅8月單月,，總價超10億元地塊數量就達47宗,，溢價率超100%的多達33宗。
同時,，高總價地王頻現,。截至目前，單宗地超過100億的總價地王達到了4宗,，超過50億的有24宗,，超過30億的有77宗。其中,，208宗溢價率超過50%的地王分布在25個城市,，全部為一二線城市或者輻射區(qū)。
值得一提的是,，地王均分布在房價漲幅較高地區(qū),。張大偉認為，這種不理性行為趨勢將導致房地產市場面臨巨大風險,，去杠桿已成必然課題,。
風險 資產泡沫隱現
據測算，以北京土地市場為例,，北京歷史累計土地出讓經營性用地樓面價超過3萬元地塊合計59宗，合計土地出讓金1919.38億元,，以此計算其平均成本樓面價將約為3.8萬元/平方米,。張大偉表示，這意味著,，未來上述地塊銷售均價需達6萬元,。而目前北京的房價銷售均價在3.5萬左右,，這部分地王入市的難度依然非常大。
同時,，張大偉認為,，現階段已經出現了遍地地王的現象，樓面價超過房價已成為常態(tài),?！半m然地王不完全代表未來市場售價，但如此多的集中出現,，未來房價很難不受到影響,。”
“造成現狀的主要原因,，是寬松流動性下信貸的支持,。”張大偉說,，2016年前7個月房貸釋放了2.8萬億元,，刷新了歷史紀錄，是2009年全年個人按揭貸款1.4萬億元的2倍,。數據顯示,，去年第四季度以來個人房貸增速均高于整體房地產貸款增速，2016年上半年個人購房貸款余額更是同比增長31%,，占全部房地產貸款的比例高達81%,。
的確，連續(xù)多次的降準降息為房企與購房者帶來了低廉的融資利率和貸款利率,。融360最新數據顯示,，8月全國首套房平均房貸利率為4.44%，進入2016年后首次止跌,。同比去年8月的5.16%下降0.72%,。
中國社科院城市競爭力研究中心主任倪鵬飛表示，現在房地產與宏觀經濟已經陷入一個奇怪的循環(huán),。一方面,，大家都覺得房地產有前景，所有的需求端無論是中低收入者,、中產階級還是高收入階層,，無論是買房自己住，還是投資,，大家都瞄準了房地產,，尤其是中等以上的收入階層。因此在居民的資產結構中，60%以上的資產都是房地產,?！岸@也使房價在不斷走高的同時，房地產與宏觀經濟之間的隱患與風險也在不斷放大,?！?/p>
困境 地方處境尷尬
值得注意的是，在廈門等城市房市火熱,，庫存急速下滑的同時,，另外一些城市庫存卻只增不減。
上海易居房地產研究院報告顯示,，2016年7月,，在22個城市庫存下滑的同時，13個城市庫存卻出現了大幅增長的現象,。具體來看,，合肥、南京和蘇州分別同比下調63.3%,、58.4%和39.6%,，而茂名、太原和濟寧3個城市的庫存上升幅度較大,，同比增幅分別達到58.3%,、55.3%和55.1%。
從房地產庫存存銷比來看,，在南京,、合肥存銷比不足3個月的同時，北海存銷比卻高達30個月,，西寧也需要26個月以上,。
的確，現階段地方市場難抑與庫存難消兩個極端并存,，且市場越差的地方庫存越難消,。沙縣國土資源局相關負責人介紹，沙縣已從2014年基本停止住宅用地的供應,，主要是為去庫存,。一些地產商拍出去的地至今沒有動工。也正因如此,，從去年開始沙縣已開始兩輪鼓勵農民買房政策,，今年沙縣繼續(xù)出臺化解房地產庫存促進市場穩(wěn)定健康發(fā)展的實施意見，要求從7月開始,，購房可領補貼,。
倪鵬飛表示，現在宏觀經濟高度依賴房地產,，盡管中國經濟要轉型,，一直說要轉向科技創(chuàng)新、轉向制造業(yè),，鼓勵大眾創(chuàng)新等,，但從實踐效果來看，在財源不足的背景下,，轉向房地產在增加,。
事實上，據記者了解,，在經濟整體疲軟的背景下,，目前仍將房地產作為拉動經濟主要抓手的地區(qū)不在少數。某省會城市就曾表示,，受整體經濟下行影響,，房地產投資下滑，商品房銷售面積增長遲緩,，部分項目進展緩慢,，少數項目停工待建。如果不采取積極穩(wěn)妥措施解決,，該市整體經濟發(fā)展將會因房地產貢獻率大幅下降而受到重要影響,。
“現如今熱點區(qū)域的發(fā)展紅利和潛力往往很快被房地產透支。比如,，一個區(qū)域有一個重要的利好,，很快就被房地產商進行炒作，往往這個利好還沒兌現,，房價就上去了,。”倪鵬飛說,。
倪鵬飛說,，目前大家普遍認為其他產業(yè)都不行，其他投資都沒有賺錢的機會,，都向房地產方面投資,，經濟越來越依賴房地產，房地產業(yè)越來越影響經濟,。目前宏觀經濟的房地產化十分嚴重,，當經濟房地產化到一定程度，持續(xù)不下去的時候,，那么經濟就會出現停滯,。
“當然，在大家都有信心的情況下，虛假的需求可能還會繼續(xù),。房地產泡沫很大程度上是這種信心造成的,，但從根本上說，信心不可能離開真實需求太遠,，房地產市場根本上還是來源于真實需求,。”倪鵬飛表示,，根據預測,，2025年長期的拐點可能要出現。
因此,，地方政府正面臨著政策調控兩難窘境,，一方面市場火熱，泡沫堆積,，而另一方面,，則是市場冷淡下的去庫存難題。
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