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6月首日,，央企再度在上海土地市場大顯神威,。繼上月央企保利地產(chǎn)“任性”豪奪周浦地王之后,，昨天上午,，經(jīng)過一個多小時激烈爭奪，隸屬財政部的上市公司信達(dá)地產(chǎn)以58.05億元總價奪得上海寶山區(qū)顧村一地塊,，溢價超過303%,，刷新今年上海土地市場溢價率紀(jì)錄,。而可售商品房部分高達(dá)4.8萬元/平方米的樓板價,，更是讓業(yè)內(nèi)感慨上海外環(huán)外房價恐將突破7萬元單價,。
不僅是信達(dá)地產(chǎn)，縱觀今年的土地市場,，逾50%的地王都是拜國企所賜,，其中部分央企表現(xiàn)異常活躍,。除了國企們背靠國資系統(tǒng)及資本市場而資金充沛之外,，有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為，央企今年接連大手筆拿地,，或許也與央企整合有關(guān),。
七家央企圍獵一地塊
昨日這幅位于上海外環(huán)外的商住地塊總面積逾10.6萬平方米，起拍價14.39億,。據(jù)記者了解,，該地塊的出讓條件可謂嚴(yán)苛，不僅要求住宅面積的5%做保障房用途,，還有配有5000平方米不得散售的商場面積,，此外還要求住宅部分不低于15%面積必須由開發(fā)商自持。如此算來,，該地塊僅不到80%的面積為可售商品住宅,。
盡管出讓條件苛刻，但仍吸引了24家知名房企蜂擁而來,，包括濱江平安聯(lián)合體,、信達(dá)、保利,、金茂電建聯(lián)合體,、中鐵建、中鐵,、華潤,、招商、同濟(jì),、陽光城,、大名城、金地,、萬科,、龍湖、九龍倉,、新城等均到現(xiàn)場參加競拍,，其中7家是央企。
記者從競拍現(xiàn)場了解到,，顧村地塊現(xiàn)場競價非常激烈,。起初，央企中鐵置業(yè)跳過起始價14.39億元,，直接叫價30億元,。到了后半程進(jìn)入“肉搏”階段，新遷入上海的中原房企綠都地產(chǎn),、信達(dá)與金茂電建聯(lián)合體輪流加價,，將總價推高至50億元以上，最終信達(dá)地產(chǎn)以高達(dá)58.05億元的代價摘得,。
按照建筑面積計算,，該地塊樓板價為36962元/平方米,，但如果剔除保障房、自持商業(yè)面積計算,，顧村地塊實際可售商品住宅部分的樓板價已高達(dá)4.8萬元/平方米,。業(yè)內(nèi)普遍測算，若加上建安,、稅收等一系列成本,，該項目建成后的銷售價格將突破7萬元/平方米。
信達(dá)一年七造地王
值得一提的是,，昨天在上海豪奪顧村地王的信達(dá)地產(chǎn)為A股上市房企,，其母公司信達(dá)資產(chǎn)隸屬財政部，是國內(nèi)第一家專門處置不良資產(chǎn)的專業(yè)公司,。被業(yè)界戲稱為“錢袋子”的信達(dá)地產(chǎn)過去一年內(nèi)在各地瘋狂制造地王,。2015年7月至今，信達(dá)地產(chǎn)通過公開招拍掛新增10宗地塊,，其中7宗是地王,，分別是廣州天河地王、合肥濱湖地王,、上海新江灣城地王,、深圳坪山地王、杭州南星橋單價地王,、杭州濱江奧體地鐵總價地王,、以及昨天的上海顧村地王。
信達(dá)地產(chǎn)的底氣首先與它是A股公司較易融資密不可分,。該公司在2015年成功發(fā)行5年期中期票據(jù)30億元;推進(jìn)再融資工作,，30億元公開發(fā)行公司債券和80億元非公開發(fā)行公司債券均通過監(jiān)管機(jī)構(gòu)審批。而就在2016年5月28日,，信達(dá)地產(chǎn)披露了2016年公司債發(fā)行結(jié)果,，本次非公開發(fā)行2016年公司債券(第一期)實際發(fā)行規(guī)模30億元，票面利率為5.56%,，期限3年,。
其次，信達(dá)地產(chǎn)背靠大樹好乘涼,。公司在2015年年報稱,，作為中國信達(dá)的房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)運(yùn)作平臺，公司將借助信達(dá)系統(tǒng)的資源優(yōu)勢和品牌支持,，創(chuàng)新業(yè)務(wù)模式和盈利模式,，逐步形成差異化的競爭優(yōu)勢。有意思的是,，該公司2015年的財務(wù)狀況并不靚麗,，期內(nèi)公司經(jīng)營活動現(xiàn)金流量凈額-43.46億元,，凈利潤8.13億元，兩者相差-51.59億元,，據(jù)公司稱主要是報告期內(nèi)因規(guī)模擴(kuò)大,，新增土地儲備所致。
半數(shù)地王拜國企所賜
信達(dá)激進(jìn)拿地并非央企孤例,。事實上，今年以來全國各地涌現(xiàn)出的所謂“地王”,，超過半數(shù)由地方國企,、央企制造。中原地產(chǎn)研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示：2016年前5月,，全國土地市場總價超過15億元的105宗高價地塊,，成交總價為3288.2億元，其中有52宗被國企獲得,，合計成交金額達(dá)1785.8億元,，占比為54%。其中,，信達(dá),、華僑城、招商蛇口,、電建地產(chǎn),、魯能集團(tuán)、葛洲壩,、保利,、中鐵、中冶等央企共制造出15幅地王,。
據(jù)克而瑞房地產(chǎn)研究中心的觀察,，2016年初至今，21家被允許從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的央企中,，至少有一半表現(xiàn)得異?；钴S，無論是內(nèi)部整合還是對外擴(kuò)張均在提速,。尤其是水電系央企加速搶做規(guī)模,，水電系(魯能、電建,、葛洲壩)和鐵路系(中鐵,、中鐵建)在房地產(chǎn)板塊的投入力度變化最為明顯。根據(jù)統(tǒng)計,，魯能,、電建,、葛洲壩成為大手筆的“地王買手”，它們今年已在南京,、蘇州,、天津、武漢,、鄭州等最熱門的二線城市花了237億元,，搶得9幅地塊。
克而瑞分析師朱一鳴認(rèn)為,，水電系央企近來大手筆頻頻的原因主要是：在提升央企效率,、避免同業(yè)資源浪費(fèi)的大趨勢下，職能相近的央企極有可能從集團(tuán)層面合并,，如五礦集團(tuán)與中冶集團(tuán)合并即將完成,，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)自然是強(qiáng)者占主導(dǎo)。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉則認(rèn)為,，土地市場持續(xù)火爆成為一,、二線城市的常態(tài)。而目前市場的地王制造者基本都是“上市公司+國企”,，這個群體資金實力更強(qiáng),，對未來市場波動的抗壓抵御能力也更強(qiáng)。在過去一年,，房地產(chǎn)政策寬松,，上市企業(yè)融資資金成本大幅下調(diào)，也助長了很多企業(yè)“賭性”,，國企在土地市場表現(xiàn)得更加激進(jìn),。
在深化國資改革，促進(jìn)央企“瘦身健體”政策背景下,，央企們?nèi)绱思みM(jìn)釀造地王,，助推房價，造成了房地產(chǎn)行業(yè)“國進(jìn)民退”景觀,，值得業(yè)界深思,。
