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　　最近一段時(shí)間,，房?jī)r(jià)上漲最快的3個(gè)城市,，蘇州、南京、合肥,，限購(gòu)的傳聞時(shí)有發(fā)生,，但仍待字閨中,。與此同時(shí),，在房?jī)r(jià)、地價(jià)高漲的熱潮中,，對(duì)于樓市即將進(jìn)入下行周期的看空者越來(lái)越多,。

　　多空交割，“地王”輩出,，二線(xiàn)城市的限購(gòu)之舉能否落地,？

　　為控房?jī)r(jià) 各種“限”出爐

　　為控制房?jī)r(jià)，企業(yè)的定價(jià)行為在特殊時(shí)期受到了更多的行政指導(dǎo),，比如限制土地拍賣(mài)價(jià)格,、控制網(wǎng)簽節(jié)奏、對(duì)申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo)等,，不一而足,。

　　除了限制地價(jià)，蘇州還選擇了控制網(wǎng)簽節(jié)奏，希望短時(shí)間內(nèi)實(shí)現(xiàn)房?jī)r(jià)的下降,。龍湖蘇州一位熟悉政策層面的人士透露,，蘇州在限制房?jī)r(jià)漲幅和限制地價(jià)之后，又開(kāi)始了新一輪的限制網(wǎng)簽,，售價(jià)在25000元/平方米以上的項(xiàng)目,，每天網(wǎng)簽的指標(biāo)為5個(gè)，暫且執(zhí)行到6月,。

　　每天5套的網(wǎng)簽指標(biāo),，開(kāi)發(fā)商一個(gè)月最多只能賣(mài)出約150套房，和開(kāi)盤(pán)數(shù)相差甚大,。網(wǎng)簽時(shí)間拉長(zhǎng),，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)意味著什么,？上述龍湖蘇州人士稱(chēng),，交易的落地標(biāo)準(zhǔn)為蘇州住建部門(mén)的網(wǎng)簽合同為依據(jù)，不能網(wǎng)簽,，對(duì)購(gòu)房者的約束僅是定金合同,，定金額度一般3~5萬(wàn)元，對(duì)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)違約的風(fēng)險(xiǎn)加大,。

　　對(duì)于希望快速回籠資金的開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō),，不能網(wǎng)簽不僅僅是交易推后，同時(shí)帶來(lái)的還有資金回籠,，網(wǎng)簽前,，開(kāi)發(fā)商無(wú)法獲取購(gòu)房者交付的首付款，且房貸流程同樣推后,。

　　南京則對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格申報(bào)做出嚴(yán)格的限制,。5月27日，南京市發(fā)文表示,，物價(jià)主管部門(mén)在受理開(kāi)發(fā)企業(yè)商品住房?jī)r(jià)格申報(bào)指導(dǎo)時(shí),，對(duì)土地出讓溢價(jià)超過(guò)45%以上部分的保障房建設(shè)資金，不計(jì)入其房?jī)r(jià)的準(zhǔn)許成本,，不作為申報(bào)價(jià)格的組成部分,。海亮地產(chǎn)一相關(guān)負(fù)責(zé)人介紹，南京物價(jià)局對(duì)開(kāi)發(fā)商提交的價(jià)格申報(bào)不再僅限于被告知,，而是會(huì)考慮項(xiàng)目周邊的實(shí)際售價(jià)對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格進(jìn)行指導(dǎo),。

　　無(wú)論是限制最高地價(jià)、限制高價(jià)樓盤(pán)網(wǎng)簽數(shù)量抑或?qū)?xiàng)目申報(bào)價(jià)格進(jìn)行行政指導(dǎo),，均是在房?jī)r(jià),、地價(jià)上漲的背景下，政府承受巨大壓力之下的臨時(shí)舉措,。

　　限購(gòu)令為何隱而不發(fā)

　　限購(gòu)是樓市降溫利器,，包括南京,、合肥和蘇州在內(nèi)的強(qiáng)二線(xiàn)城市都選擇了謹(jǐn)慎，多次傳言之后仍隱而不發(fā),。

　　限購(gòu)尚未如期而至,，如果樓市先行轉(zhuǎn)向，是不是意味著限購(gòu)將被擱淺,？這或許可以從以往房地產(chǎn)市場(chǎng)的周期性趨勢(shì)中尋到一些答案,。

　　中金在一份研報(bào)中認(rèn)為，2005,、2008,、2011、2014年的小年行情或?qū)⒃?016年重演,，銷(xiāo)售周期提前進(jìn)入下行通道,，房?jī)r(jià)或存在同比下降壓力。

　　限購(gòu)之后,，伴隨的是樓市成交走低,。以最近的兩個(gè)完整周期（2008年~ 2011年和2011年~2014年）為例，2011年和2014年的兩次低谷之前,，樓市的行情均走出了成交小高峰,，像極了2016年樓市的火爆行情。樓市高點(diǎn)之后,，限購(gòu)隨之而來(lái),，繼而是樓市的迅速冷凍，如2011年和2014年,。

　　樓市在達(dá)到高點(diǎn)之后快速進(jìn)入下行周期的背后是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資和開(kāi)工量的快速增長(zhǎng)帶來(lái)的供應(yīng)增加,。

　　克而瑞的數(shù)據(jù)顯示，蘇州,、南京,、合肥的現(xiàn)有庫(kù)存僅供消化2~3個(gè)月。這或許和2015年開(kāi)工項(xiàng)目少有關(guān),。2015年,，蘇州房地產(chǎn)開(kāi)工和施工均呈現(xiàn)大幅回落。蘇州市統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,，商品房新開(kāi)工面積下降31.4%,。

　　開(kāi)發(fā)商已覺(jué)察樓市的異常。捂盤(pán)惜售最為嚴(yán)重的合肥,，已經(jīng)開(kāi)始放量推盤(pán),。365淘房網(wǎng)此前預(yù)計(jì)，5月合肥有77家樓盤(pán)推出新房源，上市量超過(guò)1.8萬(wàn)套,，幾乎是4月份的兩倍,。5月最后一個(gè)周末，合肥新房市場(chǎng)共9個(gè)項(xiàng)目逾2500套房源入市,。6月份,，合肥九區(qū)三縣60多家樓盤(pán)計(jì)劃加推，入市總房源量達(dá)到15333套,，漲幅超過(guò)30%,。其中，純新盤(pán)共14家,，計(jì)劃推出5200套房,，占到了總?cè)胧辛康?3.9%。