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　　2014年至2015年,，種類繁多的杠桿工具催生了A股市場巨大的泡沫,，如今，熟悉的一幕似乎正在局部房地產(chǎn)市場重演,?！督?jīng)濟參考報》記者日前從深圳、北京等房價大幅上漲的一線城市采訪了解到,，包括自買自賣轉(zhuǎn)按揭,、眾籌炒房等通過杠桿手段進行房地產(chǎn)投機的現(xiàn)象正在出現(xiàn)。盡管目前整個房地產(chǎn)市場風險仍然可控,，但業(yè)內(nèi)專家認為,，針對一線樓市的投機行為,，應(yīng)當及時調(diào)控，抑制過度投機,。

　　2015年深圳新房成交面積暴漲65%,，成交價格暴漲47%，單價突破4萬元/平方米,，成為全國樓市“領(lǐng)頭羊”,。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，與以往中介炒房,、合伙炒房等傳統(tǒng)手段相比,，去年以來深圳炒房出現(xiàn)了新手法、新特點,。其中包括自買自賣轉(zhuǎn)按揭,，即先通過擔保公司的過橋貸款還清房貸，之后去另一家銀行按漲價后的房價辦理房產(chǎn)抵押貸款,，套出70%的房款,。這種炒樓方式相當于自買自賣，在沒有購房者接盤的情況下,，反復套利,，擴大了炒房者的頭寸。2015年,，炒房者周先生將深房傳麒山小區(qū)一套房產(chǎn),，通過3次轉(zhuǎn)按揭操作，以抵押貸款的方式從銀行套出“利潤”約500萬元,。周先生表示,，一旦房價下行，他就把房子扔給銀行,，“反正已經(jīng)賺了500萬”,。

　　另一種則是眾籌炒房。2015年,，二手房眾籌平臺拼房網(wǎng)在深圳上線,，該平臺針對想要購房，資金周轉(zhuǎn)又暫時存在困難的個人,，通過眾籌方式完成房產(chǎn)購買,，最低的投資金額僅為1000元。目前該平臺已經(jīng)進行了9套房產(chǎn)的眾籌,。認籌金額從50萬至180萬元不等,，認籌人數(shù)從8至42人不等。其中百仕達小區(qū)一套46平方米的房屋持有4個月，出售后凈賺45萬元,，收益率達到77%,。搜房網(wǎng)也推出類似的眾籌平臺，累計完成87個房產(chǎn)眾籌項目,。

　　第三種途徑則是通過互聯(lián)網(wǎng)金融炒房,。去年以來，很多機構(gòu)均推出了高成本的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品——“首付貸”,。以搜狐和搜易貸聯(lián)合推出的“首付貸”為例,，在無抵押貸款的情況下，“首付貸”最低可貸1萬元,，最高可以貸到房屋總價的20%,。其流程是，平臺把“首付貸”包裝成年化收益率8%至12%的P2P產(chǎn)品,，然后對外發(fā)售,。據(jù)了解，目前市場上甚至出現(xiàn)了“一成首付”的“首付貸”產(chǎn)品,。

　　在北京,，記者走訪發(fā)現(xiàn)，目前鏈家門店依然可以為購房者提供“首付貸”,、“稅費貸”和過橋資金服務(wù),。業(yè)務(wù)員表示，“首付貸”和“稅費貸”不是鏈家提供的,，而是由某銀行提供,，鏈家作為居間方，收取一定比例的“手續(xù)費”,。其中,，稅費貸的最高額度是30萬元，首付貸最高額度是房款的百分之十,，利率都是年化5.5%,，期限有三年、五年兩種,。如果資金缺口大,，也可以一起貸。操作流程則是買房者先和鏈家簽合同,，鏈家收取手續(xù)費,，之后鏈家業(yè)務(wù)員帶購房者去和銀行簽合同,。申請“首付貸”,、“稅費貸”不需要任何抵押，只需提供購房者的資信情況、身份證明,、銀行流水,、收入證明等材料。

　　專家認為,，炒房者借助轉(zhuǎn)按揭,、眾籌、P2P等“加杠桿”手段,，使得限購政策,、銀行差別化信貸政策等控制過度杠桿的“防火墻”輕易就被突破。過度杠桿化則可能驅(qū)使一些收入較低或不穩(wěn)定人群,、高風險傾向人群涉足住房融資,，容易產(chǎn)生“次級貸款”，加大房地產(chǎn)金融風險,。

　　中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，杠桿在房地產(chǎn)交易的作用已經(jīng)顯現(xiàn)，現(xiàn)階段短期內(nèi)的暴漲便是加桿杠的結(jié)果,?！半m然杠桿的運用并不會改變市場的趨勢，但其帶來的爆發(fā)性釋放,，將大大縮短走勢變動的幅度,，例如原本需要半年時間才能達到的漲幅，也許1個月或幾天就會達到,?！彼f，“現(xiàn)階段的樓市狀態(tài)有些像2014年底,、2015年初的股市,，本應(yīng)逐步上漲，但快速進入瘋牛狀態(tài),?！?/p>

　　全國政協(xié)委員、中國東方資產(chǎn)管理公司原總裁梅興保則對《經(jīng)濟參考報》記者表示,，樓市要分類調(diào)控,，分地方施策。現(xiàn)在所提及的火爆市場主要是幾個熱點城市,，全局來說還是應(yīng)該支持稅收,、財政政策、金融政策適當?shù)丶痈軛U,。增加杠桿,，就是現(xiàn)在降低資本金比例,，降低首付。而北京上海深圳這些地方則沒有可比性,，應(yīng)該趕快施行定向調(diào)控,，抑制投機。

　　盡管目前樓市高杠桿投機并不普遍,，不會引發(fā)系統(tǒng)性金融風險,。但業(yè)內(nèi)人士表示，應(yīng)當對一線城市樓市精準調(diào)控,，適度降溫,。深圳房地產(chǎn)研究中心主任王峰表示，短期投機需求主要是靠杠桿,。因此,，當前最立竿見影的措施，就是金融部門快速地行動起來,，從管控風險的角度,，實行差別化信貸政策，適度收緊信貸,，防止投機需求過度利用金融杠桿炒房,。人行深圳中心支行則表示，商業(yè)銀行應(yīng)加強貸款人資質(zhì)審查,，對于利用首付貸的貸款申請,，應(yīng)拒絕受理。此外,，P2P及小額貸款公司主管部門應(yīng)做出明確規(guī)定,，禁止相關(guān)機構(gòu)發(fā)放用途為購房首付款的貸款。