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　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院3日發(fā)布《中國(guó)住房報(bào)告（2015-2016）》,。報(bào)告指出,，2015年房地產(chǎn)市場(chǎng)的住房形勢(shì)超出預(yù)期,。一方面投資增速呈俯沖式下降,，對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)直接貢獻(xiàn)幾乎為零；另一方面,，庫(kù)存高企，去化壓力增大,，商品住房過(guò)?？値?kù)存高達(dá)21億平方米，僅現(xiàn)房庫(kù)存去化就需23至24個(gè)月,。與此同時(shí),，住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代,，內(nèi)部結(jié)構(gòu)失衡,，“一線城市供求矛盾突出”與“三四線城市供過(guò)于求”并存。

　　報(bào)告稱,，2016年中國(guó)樓市內(nèi)部條件與外部環(huán)境并不樂(lè)觀,，在此背景下，房?jī)r(jià)存在較大幅度下跌的波動(dòng)運(yùn)行可能性,，但由于宏觀政策進(jìn)一步寬松,，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)硬著陸。

趙乃育/繪?

　　報(bào)告指出,，今年以來(lái),，雖然宏觀政策一再寬松，商品住房庫(kù)存去化卻難見(jiàn)好轉(zhuǎn),。作為代表開(kāi)發(fā)商預(yù)期,、潛在庫(kù)存以及市場(chǎng)需求的新開(kāi)工面積,、施工面積以及竣工面積三個(gè)典型指標(biāo)，雖然整體趨緩,，供應(yīng)量減少,，但待售庫(kù)存壓力卻沒(méi)有較大緩解。

　　具體來(lái)看,，新開(kāi)工方面,，自年初以來(lái)同比持續(xù)下滑，2月到9月之間累計(jì)額的同比增長(zhǎng)率甚至為-13.5%到-20.9%,。施工面積方面,，自2004年10月8.8%的同比增幅逐步放緩至2015年8月的0.2%?？⒐し矫?，則僅維持在-10%到-20%。

　　盡管投資,、施工等數(shù)據(jù)大幅放緩,，但新建商品住房待售量卻未減，截至10月底,，新建商品住房待售面積為43654萬(wàn)平方米,，同比上升14%。

　　中國(guó)社會(huì)科學(xué)院城市與競(jìng)爭(zhēng)力研究中心主任倪鵬飛表示,，宏觀政策刺激力度加大,，特別是信貸寬松，促使5月以來(lái)住房銷售速度顯著提升,，但市場(chǎng)觀望情緒濃厚,，仍未扭轉(zhuǎn)庫(kù)存高企的現(xiàn)實(shí)，也再次說(shuō)明了庫(kù)存的嚴(yán)峻性,。

　　“商品住房過(guò)?？値?kù)存量高達(dá)21億平方米?！蹦啭i飛說(shuō),。報(bào)告指出，目前現(xiàn)房方面,，去化超過(guò)18個(gè)月以上的過(guò)剩1億平方米,，期房方面，去化超過(guò)2年的過(guò)剩面積達(dá)19.96億平方米,。

　　以2015年商品住房總庫(kù)存計(jì)算,，總庫(kù)存預(yù)計(jì)達(dá)39.96億平方米，其中,，期房庫(kù)存即在建房待售面積35.7億平方米,，去化周期達(dá)4.5年,，現(xiàn)房待售面積方面，庫(kù)存4.26億平方米,，去化周期為23個(gè)月,。值得注意的是，按照最大合理庫(kù)存存銷比例,，商品住房合理總庫(kù)存僅為22億平方米,，其中，現(xiàn)房庫(kù)存去化周期18個(gè)月,，面積為3.21億平方米,，期房去化24個(gè)月，涉及15.78億平方米,。

　　去化周期方面,，目前現(xiàn)房庫(kù)存高達(dá)23至24個(gè)月，遠(yuǎn)高于6至18個(gè)月的合理區(qū)間,，較2012年的11個(gè)月左右更是大幅上漲,。

　　失衡　住房市場(chǎng)步入“結(jié)構(gòu)性過(guò)剩”時(shí)代

　　報(bào)告指出,，當(dāng)前我國(guó)住房市場(chǎng)一個(gè)很突出的問(wèn)題是,，住房市場(chǎng)發(fā)展嚴(yán)重失衡，結(jié)構(gòu)性過(guò)剩與結(jié)構(gòu)性短缺并存,。一線城市住房供求矛盾突出,，房?jī)r(jià)畸高；三四線城市及部分二線城市住房市場(chǎng)呈現(xiàn)階段性過(guò)剩,，庫(kù)存高企，房?jī)r(jià)下跌,。

　　社科院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院鄒琳華博士表示,，過(guò)去十年，在快速城鎮(zhèn)化與工業(yè)化浪潮的推動(dòng)下,，城鎮(zhèn)住房整體呈現(xiàn)供不應(yīng)求態(tài)勢(shì),。但2014年以來(lái)，住房總量“供不應(yīng)求”時(shí)代淡出,，“結(jié)構(gòu)性過(guò)?！睍r(shí)代到來(lái)。

　　鄒琳華表示,，雖然住房總量短缺時(shí)代已過(guò)去,，三四線城市住房短期過(guò)剩明顯，但由于人口的凈流入及收入水平的提高,，一線城市住房現(xiàn)階段仍存部分短缺,。

　　同時(shí),，在部分大城市，住房面積狹小和職住不平衡等結(jié)構(gòu)性短缺問(wèn)題嚴(yán)重,。而許多二線城市如西安,、青島等，都出現(xiàn)了大戶型優(yōu)質(zhì)住宅銷售狀況較好,，而90平方米以下的小戶型銷售遇冷的局面,。

　　報(bào)告指出，在內(nèi)部結(jié)構(gòu)性過(guò)剩嚴(yán)重,、外部環(huán)境趨于惡化的條件下,，如果仍繼續(xù)原有的“經(jīng)濟(jì)房地產(chǎn)化”導(dǎo)向，刺激住房消費(fèi)以維系高房?jī)r(jià)與經(jīng)濟(jì)高增長(zhǎng),，將加重住房結(jié)構(gòu)性過(guò)剩,。

　　倪鵬飛表示，過(guò)去十年,，雖然住房市場(chǎng)促進(jìn)了經(jīng)濟(jì)快速增長(zhǎng),，但被作為宏觀經(jīng)濟(jì)支柱與地方政府財(cái)源，也承載了過(guò)多的壓力,?！胺?jī)r(jià)被認(rèn)為可漲不可跌，也使城鎮(zhèn)居民家庭負(fù)擔(dān)過(guò)重,，進(jìn)而影響經(jīng)濟(jì)內(nèi)需不足,，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型乏力?！?/p>

　　預(yù)警　明年房?jī)r(jià)或較大程度下跌波動(dòng)

　　倪鵬飛表示,，2015年6月后，房地產(chǎn)銷售面積一改同比下降趨勢(shì),，出現(xiàn)明顯的回暖趨向,，升中企穩(wěn)。但在宏觀經(jīng)濟(jì)下行壓力,、結(jié)構(gòu)調(diào)整與短期增長(zhǎng)有沖突的背景下,，不能保證2016年房?jī)r(jià)穩(wěn)定的可持續(xù)性?？紤]到宏觀政策影響與自我調(diào)整程度,，2016年房?jī)r(jià)或存在較大程度下跌波動(dòng)的可能。

　　此外,，倪鵬飛指出,，在政策激勵(lì)下，2015年商品房銷售量接近2013年峰值水平，改善性需求大幅釋放,。但從目前來(lái)看,，銷售增長(zhǎng)卻顯乏力，庫(kù)存壓力緩解有限,。因此,，2016年住房市場(chǎng)回暖基礎(chǔ)不穩(wěn)，波動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)較大,，分化或趨于嚴(yán)重,。但他同時(shí)表示，由于金融環(huán)境寬松,，購(gòu)房信貸成本處于歷史低點(diǎn),，因此，房?jī)r(jià)并不會(huì)出現(xiàn)硬著陸,，仍以相對(duì)穩(wěn)定為主,。

　　報(bào)告建議，住房市場(chǎng)發(fā)展應(yīng)與轉(zhuǎn)變經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)方式相結(jié)合,，通過(guò)適度藏富于民,，實(shí)現(xiàn)住房市場(chǎng)與經(jīng)濟(jì)社會(huì)的協(xié)調(diào)發(fā)展。如出臺(tái)按揭貸款利息抵扣個(gè)人所得稅政策,，降低購(gòu)房還款負(fù)擔(dān),，實(shí)現(xiàn)居者有其屋和藏富于民雙重目標(biāo)。對(duì)居民家庭購(gòu)買首套普通商品住房提供購(gòu)房補(bǔ)貼和利息補(bǔ)貼,。

　　“應(yīng)減免普通商品住房交易稅費(fèi),，促進(jìn)自由遷徙和居住條件改善?！蹦啭i飛表示,，應(yīng)擴(kuò)大契稅優(yōu)惠，所有普通商品住房契稅均按1%的優(yōu)惠稅率收??；取消2年限制，所有普通商品住房交易免征營(yíng)業(yè)稅,；取消自用5年及唯一生活用房限制，所有出售普通商品住房的所得均免征個(gè)人所得稅,；對(duì)于賣一買一的換房需求除給予稅費(fèi)減免外,，還可給予適度財(cái)政補(bǔ)貼。

　　對(duì)于供給端,，倪鵬飛表示,，應(yīng)減少開(kāi)工，扶持開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)。例如主業(yè)不是房地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)型時(shí),，在土地用途調(diào)整,、行政審批、稅費(fèi)方面給予部分扶持,。并鼓勵(lì)企業(yè)并購(gòu)重組,，以減少爛尾風(fēng)險(xiǎn)。

　　而對(duì)于房?jī)r(jià)畸高,、住房供需矛盾突出的熱點(diǎn)城市,，倪鵬飛表示，應(yīng)加大普通住房土地供應(yīng),，加快住房用地入市節(jié)奏,，對(duì)未完成供地任務(wù)的城市將調(diào)減整體供地指標(biāo)作為懲罰。同時(shí)在補(bǔ)交土地出讓金和科學(xué)規(guī)劃的前提下,，支持商改住,、工改住。

　　倪鵬飛表示,，未來(lái)三大政策目標(biāo)包括去庫(kù)存,、防風(fēng)險(xiǎn)、促投資,。具體來(lái)看,，加快對(duì)未來(lái)5年總供給的88.2億平方米庫(kù)存的消化，并保持價(jià)格平穩(wěn),，防止大起大落,，帶來(lái)違約風(fēng)險(xiǎn)。投資負(fù)面,，促進(jìn)投資維持10%左右的增速,，恢復(fù)正常水平。