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　　截至10月份，我國商品房庫存已增至68632萬平方米，一年猛增過億平方米,，再創(chuàng)歷史新高,。記者采訪發(fā)現(xiàn)，雖各地先后出臺了一系列去庫存措施，但三四線及中西部地區(qū)城市去庫存仍存在一定難度。業(yè)內(nèi)人士認為，樓市去庫存既要發(fā)揮政策“組合拳”,，同時還要因地施策，精準調(diào)控,；從長遠看,，還需大力發(fā)展地方經(jīng)濟，留住消費人口,，以實現(xiàn)房地產(chǎn)業(yè)健康均衡發(fā)展,。

　　庫存到底有多少？一年猛增1億多平方米,，加隱性庫存或倍增

　　國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示,，截至今年10月，我國商品房待售面積68632萬平方米,，比9月末增加2122萬平方米,，再創(chuàng)歷史新高。1至10月,，全國房地產(chǎn)開發(fā)投資78801億元,，同比僅名義增長2.0%，增速比1至9月份回落0.6個百分點,。

　　“1至9月的數(shù)據(jù)已顯示,，全國房屋新開工面積、竣工面積,、土地購置面積和土地成交價款四個典型指標首次出現(xiàn)負增長,，這是前所未有的?！备Ｖ荽髮W房地產(chǎn)研究中心主任王阿忠說，至10月份這四個指標仍同時呈現(xiàn)負增長,。庫存高企,、投資回落是當前中國樓市的最大基本面。

　　按照國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)測算,，截至10月,，我國商品房待售面積與去年同期的58239萬平方米相比，一年內(nèi)增加了1億多平方米,，增幅近18%,。

　　這只是竣工后未售出的現(xiàn)房面積,，還不包括大量的在建未竣工及未開工的潛在庫存。此外,，還有各地的小產(chǎn)權(quán)房,，以及一些沒有納入統(tǒng)計口徑的住宅項目，甚至不排除還有部分應報未報的庫存量,?！耙坏┯嬋耄袊鴺鞘械膸齑婵赡鼙对??！鄙虾Ｒ拙臃康禺a(chǎn)研究院副院長楊紅旭說。

　　哪些房子不好賣,？三四線及中西部地區(qū)城市,、總價高大戶型

　　“目前房地產(chǎn)市場供大于求是結(jié)構(gòu)性過剩?！笨硕鹧芯恐行姆治鰩燑S彬說,。記者在多地采訪也發(fā)現(xiàn)，雖然整體庫存持續(xù)走高,，但在城市,、區(qū)域、戶型,、價格等方面卻出現(xiàn)不同程度的分化：三四線城市,、一些中西部地區(qū)城市、總價高的大戶型房子不太好賣,，庫存居高不下,。

　　上海易居研究院的數(shù)據(jù)顯示，10月份,，該院監(jiān)測的35個典型城市一二三線新建商品住宅存銷比分別為10.0,、12.2和18.9。同策咨詢研究部數(shù)據(jù)也顯示,，10月底,，三四線城市去化周期高達28.29個月，遠超合理區(qū)間,，是當前全國樓市庫存的“重災區(qū)”,。

　　福州郊區(qū)連江縣的一個小區(qū)住戶告訴記者，該小區(qū)晚上亮燈不到三分之一,。從2011年首度開盤每平方米賣5000多元,，到現(xiàn)在降到4000元都鮮有人出手。這只是中國諸多三四線城市一個縮影。

　　中西部城市和東部沿海城市之間也存在較大分化,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，1至10月，東部地區(qū)商品房銷售額39204億元,，同比增長20.7%,，中部地區(qū)商品房銷售額12946億元，增長9.5%,，西部地區(qū)商品房銷售額12639億元,，增長4.6%。

　　大戶型賣得不如小戶型,。國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示,，1至10月份，144平方米以上大戶型住宅銷售面積增速比1至9月份回落1.2個百分點,；而90平方米及以下小戶型和90至144平方米中等戶型住宅銷售面積增速分別回落0.4個和0.1個百分點,。數(shù)據(jù)顯示，價格較高的大戶型去化速度較慢,。

　　去庫存“持久戰(zhàn)”該怎么打,？長短結(jié)合、因地施策,，從供需兩端做文章

　　其實,，全國樓市從2014年就打響了“去庫存之戰(zhàn)”。記者梳理發(fā)現(xiàn),，盡管各地出臺的行政,、財政、貨幣政策林林總總,，但去庫存效果差異較大,。

　　業(yè)內(nèi)人士分析認為，從全國樓市整體看,，前期去庫存效果不明顯,，主要是三四線及中西部地區(qū)城市問題突出。這些地區(qū)一直以來依賴于土地財政,，早先大量賣地,，現(xiàn)新房集中上市，庫存體量較大,，加上經(jīng)濟發(fā)展不平衡,，樓市投資價值不高，因此一系列去庫存政策見效慢,，甚至作用很小。

　　“對大體量的庫存，決非一個政策能短期見效,，而是要放在宏觀經(jīng)濟環(huán)境下考慮,，這是一場‘持久戰(zhàn)’?！秉S彬說,，必須長遠和短期相結(jié)合。

　　經(jīng)濟專家認為,，長遠看還是要大力發(fā)展地方經(jīng)濟,，增加就業(yè)，留住消費人口,，才能使房地產(chǎn)業(yè)健康均衡發(fā)展,。

　　就當前來說，主要從供需兩方面著手,。在供給層面上,，南京林業(yè)大學房地產(chǎn)研究中心主任孟祥遠建議，一二線城市和東部沿海城市要加大土地供應并進行合理調(diào)節(jié)以避免“地王”頻出,，讓企業(yè)有穩(wěn)定的長遠預期,。而三四線城市則應該限制土地供應，著重消化存量,。

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長胡志剛認為,，三四線及中西部地區(qū)城市的消費者主要以改善型為主，需要有品質(zhì)的產(chǎn)品,。地方政府和開發(fā)企業(yè)應該完善商業(yè)和產(chǎn)業(yè)配套,，提高入住率，避免“新城”淪為“鬼城”,。

　　在需求層面,，業(yè)內(nèi)認為可從中期策略和短期策略來著眼。短期,，應當為消費者提供更多便利,，如繼續(xù)放寬信貸政策，減免購房稅費,、增加購房補貼,，加快棚戶區(qū)改造和貨幣化補貼等。

　　江蘇中南城市建設(shè)投資有限公司總裁陳小平等企業(yè)負責人建議,，為中西部地區(qū)和三四線城市量身定制一些政策,。如可以實行更低首付，對商品房改保障房制定明確的時間表和優(yōu)惠措施,，為商品房轉(zhuǎn)養(yǎng)老地產(chǎn)提供優(yōu)惠,，放開農(nóng)民進城保留農(nóng)村宅基地等政策,。

　　中期來看，易居智庫研究總監(jiān)嚴躍進認為,，新型城鎮(zhèn)化要實現(xiàn)1億左右農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口及其他常住人口在城鎮(zhèn)落戶,，因此戶籍制度改革或?qū)幼》肯M。