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　　“廣州天河區(qū)華南御景園業(yè)主委員會籌備三年仍未獲批成立”,、“南昌藍(lán)天郡業(yè)主自治成立業(yè)委會受阻”,、“哈爾濱中北春城成立業(yè)委會再難產(chǎn)”,、“上海中遠(yuǎn)兩灣城小區(qū)業(yè)委會越俎代庖、欲速不達(dá)”……近年來,，各地頻繁曝出業(yè)委會“難產(chǎn)”現(xiàn)象,，小區(qū)居民自治遭遇阻礙。

　　中國物業(yè)管理協(xié)會會長沈建忠介紹,，目前,，我國業(yè)主委員會的成立率不到50％，運(yùn)行較好的僅有15％,。北京師范大學(xué)中國社會管理研究院博士后陳鵬研究發(fā)現(xiàn),，北京、廣州,、深圳等房地產(chǎn)市場發(fā)展較早的城市業(yè)委會成立比例也僅將近20%,。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者獲悉,，當(dāng)前,，業(yè)主委員會法律地位不明、權(quán)責(zé)不清,、運(yùn)作不規(guī)范等問題普遍存在,，致使物業(yè)公司與業(yè)主矛盾激化，抑制了物業(yè)管理行業(yè)的長遠(yuǎn)發(fā)展,。

趙乃育/繪

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　　成立之難

　　業(yè)委會的成立究竟難在何處,？從個案來講，即使業(yè)委會成立比較順利,，一般平均也需近12個月的時間,。

　　南昌市梵頓公館業(yè)主羅武華向記者介紹，自己居住的小區(qū)自2007年交付以來治安問題就堪憂,。多處圍欄倒塌無人問津,，車庫也未安裝監(jiān)控設(shè)施，近年來,，小區(qū)多次發(fā)生住戶被盜案件,。

　　羅武華告訴記者：“前兩年部分業(yè)主就有成立業(yè)委會的想法，一是希望更換物業(yè)管理企業(yè),，二是成立業(yè)委會才可以動用房屋維修基金對小區(qū)治安管理設(shè)備進(jìn)行更新,。”按照相關(guān)規(guī)定,，發(fā)起成立業(yè)委會,，需要該小區(qū)已交付業(yè)主的專有部分面積達(dá)到建筑物總面積50%以上,。待小區(qū)入住達(dá)到這一法定條件之后，還得有熱心業(yè)主愿意出來發(fā)起和牽頭,?！暗嫶蟮臉I(yè)主群體，提抱怨,、看熱鬧的多,，真正辦實(shí)事的卻很少，業(yè)委會的成立一直止步不前,?！绷_武華說。

　　半年前,，羅武華毅然擔(dān)下業(yè)委會發(fā)起人的“重任”,，召集“志同道合”之士開始籌備工作?！段餀?quán)法》第七十六條對業(yè)主共同事務(wù)的決策投票權(quán)做出明確的規(guī)定,，業(yè)主需以明示的方式表達(dá)意見，而議題通過需“贊成”達(dá)到全體業(yè)主票數(shù)和票權(quán)數(shù)雙過半或雙三分之二,。此項(xiàng)規(guī)定一直被看作是業(yè)委會成立的“高門檻”,。

　　籌備組成立之初僅有7人，他們大多是有各自職業(yè)的熱心人士,。然而容納2000多戶業(yè)主的梵頓公館,，共有40多棟建筑，發(fā)起人不得不利用晚上和周末的空閑時間挨家挨戶調(diào)查統(tǒng)計(jì),。由于小區(qū)投資房占有一定比例,，入住率不高，長期不在此居住的業(yè)主,，羅武華都會通過電話形式溝通,，并要求對方將簽字確認(rèn)書拍照發(fā)送到自己手中。單是業(yè)委會成立的籌備階段,，就進(jìn)行了半年多的時間,。接下來，梵頓公館的業(yè)委會籌備組還將繼續(xù)成立業(yè)委會的漫漫“征程”,。

　　小區(qū)成立業(yè)委會,，一路走來可謂“披荊斬棘”。廣東華南和諧社區(qū)發(fā)展中心主任周活寧介紹,，廣州天河區(qū)華南御景園容納了3000多戶業(yè)主,，2010年7月起，由業(yè)主趙英發(fā)起,，小區(qū)部分熱心業(yè)主聯(lián)名多次向長興街道辦提交成立業(yè)委會籌備組的申請,，街道辦均以人數(shù)太少為由拖延,。2013年，籌備組人數(shù)增加至12人,，卻被街道辦告知另有13名業(yè)主有意加入籌備組,，已經(jīng)向街道辦報名，先前公示名單作廢,。趙英曾多次要求街道辦公開這批業(yè)主的名單,，但街道辦城管科負(fù)責(zé)人以“保護(hù)業(yè)主隱私”為由予以拒絕，業(yè)委會成立遙遙無期,。

　　《物業(yè)管理?xiàng)l例》第十條規(guī)定,，同一個物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的業(yè)主，應(yīng)當(dāng)在物業(yè)所在地的區(qū),、縣人民政府房地產(chǎn)行政主管部門或者街道辦事處,、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府的指導(dǎo)下成立業(yè)主大會，并選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會,。而政府主管部門在實(shí)際工作中則將“備案”當(dāng)作“行政性審批”來執(zhí)行,。地方條例僅對各部門職責(zé)進(jìn)行了分工，但沒有形成監(jiān)管機(jī)制和獎懲制度,。因此,，針對業(yè)委會的成立，基層政府常常出現(xiàn)推諉,、拖延,、敷衍,。

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　　有名無實(shí)

　　南昌市房管局物業(yè)管理處處長黃祥斌說：“目前國家關(guān)于業(yè)委會成立和運(yùn)行的體制機(jī)制還不夠完善,，誰來組織、誰來監(jiān)督,、誰來管理均未得到明確,。”《物業(yè)管理?xiàng)l例》雖然明確規(guī)定“業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機(jī)構(gòu)”,，但是對召開業(yè)主大會的條件,、業(yè)主委員會的組織保障、對業(yè)主委員會的監(jiān)督,、業(yè)主委員會的法律責(zé)任等都沒有具體規(guī)定,。

　　業(yè)委會要成為民事主體，要么具備法人資格,，要么屬于其他社會組織,，否則其行為無法得到法律的認(rèn)可和保護(hù)。不具備法人資格,，業(yè)委會便無法成為民事主體,，同時,，對其監(jiān)管也在法律范圍內(nèi)架空。

　　“若能賦予業(yè)委會社團(tuán)法人資格,，即可代表業(yè)主大會進(jìn)行房屋設(shè)施設(shè)備交接,，共有設(shè)施使用收益權(quán)交付到全體業(yè)主自己手中，可避免后期物業(yè)管理產(chǎn)生的多種糾紛,?！秉S祥斌說。

　　廣州松云雅苑業(yè)委會主任王剛表示,，許多已經(jīng)成立的業(yè)主大會只有組織,，但是沒有固定工作場所，沒有經(jīng)費(fèi),，沒有專職工作人員,，被稱為“三無組織”，無法有效地開展工作,。

　　“我們的業(yè)委會成員有退休公務(wù)員,、法官、大學(xué)教授,、律師,，大家都是義務(wù)服務(wù)，不收任何報酬的,，同時委員能力,、經(jīng)驗(yàn)的缺乏不利于業(yè)主委員會良好的運(yùn)作?！蓖鮿傉f,，“沒有收益的組織很難實(shí)現(xiàn)自己的愿望。我們想要做成一件事,，又不能強(qiáng)制業(yè)主執(zhí)行,，只能一次次打‘人情牌’?！?/p>

　　在采訪中,，多位社區(qū)自治問題專家、法學(xué)界人士呼吁,，業(yè)委會的法律與社會地位應(yīng)當(dāng)“名正言順”,。

　　有專家認(rèn)為，業(yè)委會即代表全體業(yè)主權(quán)益,，成立后應(yīng)在民政部門登記成為社團(tuán)法人或其他社會組織,，確立其民事主體地位，使其享有獨(dú)立民事主體資格，保證了業(yè)委會的法權(quán),，還可以設(shè)立賬號,。業(yè)委會即可與物業(yè)服務(wù)企業(yè)平等溝通，簽訂服務(wù)合同,，并進(jìn)行相關(guān)民事管理,。這就在一定程度上可規(guī)范業(yè)委會的操作。

　　《北京市物業(yè)管理?xiàng)l例》（專家建議稿）撰稿人之一,，北京市律師協(xié)會物業(yè)管理法律專業(yè)委員會主任包華律師建議：參照《公司法》立法理念,，重新構(gòu)架業(yè)主組織治理結(jié)構(gòu)。在對外的物業(yè)管理活動中,，比如聘用物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其他管理人,，聘用專項(xiàng)管理人，與第三方等機(jī)構(gòu)締結(jié)契約等活動,，均應(yīng)以業(yè)主大會名義進(jìn)行,，具體可以由業(yè)主委員會執(zhí)行；在對內(nèi)的物業(yè)管理活動中,，比如要求業(yè)主履行共同義務(wù),、遵守《業(yè)主規(guī)約》等活動，可以業(yè)主委員會名義做出,。

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　　治理軟肋

　　當(dāng)前,，隨著業(yè)主維權(quán)意識和組織化程度明顯提高，不少小區(qū)進(jìn)入物業(yè)矛盾高發(fā)期,。物業(yè)公司與業(yè)主之間,、新老物業(yè)企業(yè)之間矛盾重重乃至沖突激化，是小區(qū)物業(yè)管理領(lǐng)域集中暴露的一個問題,。

　　今年2月,，河南新鄭市龍湖鎮(zhèn)一個小區(qū)，業(yè)委會發(fā)起人被物業(yè)公司雇人砍斷手指,。警方的調(diào)查表明,，起因在于物業(yè)公司提出大幅提高停車費(fèi)遭到業(yè)主集體抵制,，“挑頭”的業(yè)主委員會發(fā)起人招致打擊報復(fù),。

　　一些地方新老物業(yè)交接的時候，也發(fā)生過激烈矛盾甚至釀成慘劇,。2013年12月31日晚,，上海浦東大唐盛世花園小區(qū)，老物業(yè)公司拒絕與業(yè)主新聘的物業(yè)公司交接,。兩家物業(yè)公司僵持至次日凌晨,，最后老物業(yè)公司員工竟然開車撞向新物業(yè)公司的員工。

　　多地物業(yè)糾紛訴訟也高居不下,。北京市所調(diào)查的36家單位有3700多件訴訟糾紛,，因?yàn)楹贤a(chǎn)生的3300多件,，因物業(yè)管理合同服務(wù)費(fèi)產(chǎn)生的糾紛3108件，因侵權(quán)產(chǎn)生的204件,。

　　在一些案例中,，業(yè)主表達(dá)訴求和維權(quán)的組織化程度較高，物業(yè)容易成為業(yè)主的“宣泄渠道”,，但小區(qū)矛盾卻與其它社會問題有關(guān),。比如，2013年,，上海虹口區(qū)大上海紫金城小區(qū),，業(yè)主入住5年后仍無法選舉產(chǎn)生業(yè)委會，加上小區(qū)入室盜竊案件多發(fā),、群租現(xiàn)象抬頭,、電子監(jiān)控設(shè)備部分缺失等，業(yè)主不滿情緒加劇,，斥責(zé)物業(yè)“不作為”,。

　　《經(jīng)濟(jì)參考報》記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，種種物業(yè)矛盾的背后,，一定程度上反映了我國基層治理面臨的困境,。

　　首先，行業(yè)失范,，物業(yè)企業(yè)在服務(wù)能力和素質(zhì)上暴露問題,。許多地方雖然物業(yè)企業(yè)多，但企業(yè)小,、散,、亂情況突出，人員隊(duì)伍則呈現(xiàn)“三多兩大”特征,，即外來人員多,，低學(xué)歷人員多，低收入人員多,，人員年齡整體偏大,，人員流動性大，而此現(xiàn)象在老舊小區(qū)尤其突出,。而普遍存在的薄利乃至虧損局面,，讓許多物業(yè)企業(yè)生存都成了問題，遑論改善經(jīng)營管理,、提高服務(wù)品質(zhì),。

　　其次，政府部門失職，對“小區(qū)內(nèi)的矛盾”尚沒有找到有效辦法,。上海物業(yè)管理行業(yè)協(xié)會副會長王志興說,，住宅小區(qū)管理涉及綜多部門和專業(yè)服務(wù)單位；但住宅小區(qū)內(nèi)很多事務(wù)和矛盾糾紛都超出了物業(yè)管理范疇,。據(jù)梳理統(tǒng)計(jì),，小區(qū)各類物業(yè)和非物業(yè)類事項(xiàng)，涉及18個行政管理部門和三個專業(yè)服務(wù)單位,，比如,，“居改非”涉及規(guī)劃、工商等部門,，電力設(shè)施是電力公司管,，水是自來水公司管等。

　　近年來,，許多地方也建立了由政府部門和專業(yè)服務(wù)參與的聯(lián)席會議制度,，但缺乏實(shí)質(zhì)運(yùn)轉(zhuǎn)，不少管理,、執(zhí)法,、服務(wù)止步于小區(qū)大門，一些跨部門,、跨領(lǐng)域的復(fù)雜問題更是難以及時協(xié)調(diào)解決,。

　　再次，業(yè)主失能,，自治能力還明顯有待提高,。南京市物業(yè)協(xié)會秘書長王利生說，業(yè)主反映集中的停車難,、群租,、違法建設(shè)、寵物擾民,、堆物占道,、高空拋物、技防安保,、物業(yè)公司服務(wù)不到位,、居住環(huán)境和房屋維修等小區(qū)問題，相當(dāng)一部分其實(shí)是業(yè)主自身造成的,。